公布全部成本，不現實；公布部分成本，無意義

出于對房價暴漲的憤怒，網絡和平面媒體都響起了要求公布房地產成本的呼聲。筆者認為，公布全部房地產商成本，這是根本不現實的；只公布部分房地產商成本，則了無意義。
商品房的建設單位是“地塊”，在同一個行政區內同一時間段里，各個“地塊”的房屋建筑安裝費用可以大體無二致，但各個地塊的得地成本、拆遷成本是迥然不同的。你知道“公布成本”的地塊是屬于得地成本高的還是得地成本低的？是屬于拆遷成本高的還是拆遷成本低的？他是零地價得來的土地，可他說他是出了高價得來的，你能發現？
譬如1994年時上海內環浦東段的土地實際發生的征地費用是每畝35萬元，可是上報的土地發生費用是每畝50萬元，這些土地的成本到底是按每畝35萬元算還是按每畝50萬元算？如果你堅持是35萬元，鄉鎮政府會支持你嗎？是你有公信力還是鄉鎮政府更具備公信力？原本上海郊區農村的自留資金中已經安排了養老費用，90年代初期每月給養老對象發放100元到300元，等到1994年征地行為發生，就對養老對象一次性支付養老費用一至三萬元（相當于一次性支付八至十年的養老費用），可是上報的養老費用是每人七萬元到八萬元，那么征地中的養老費用是以養老對象拿到手的費用為準還是以基層政府的“一口價”為準？如果說應該以養老對象拿到手的費用為準，那誰有能耐把這些養老對象都集合起來，讓這些老人來證明你是對的？
再譬如有一塊1994年得來的土地，一直到2003年才幾經轉讓到最后一個房地產商手中造了房子 ，這土地價按1994年算還是按2003年算？按2003年計算，是接近了最后成本，但遠離真實成本，因為只有1994年的地價才是最接近于土地的真實成本，即接近于青苗補償費、土地補償費、勞動力安置費、耕地占用費的真實成本，并且1995年以前的上海內資內銷項目用地還不發生轉讓出讓金費用，雖然1995年開始內資內銷項目用地按規定是要付土地出讓金了，但當時操作還很不規范，所以以后增加上去的土地成本很可能大部分是炒作因素造成；如果認可2003年最后接手的房地產商的得地成本，那其實等于認可炒上去的地價就是房價的合理的組成部分，這樣的成本公布對房價的理性回歸能起什么作用？
 
　　　　發現真實成本的代價遠大于公布成本的代價
 
只要對房地產運作有所了解，就會明白一個道理：發現真實成本的代價將會遠遠大于公布成本的代價——在房地產業中，“地價”是一個迷宮。
占全國房地產業利潤總額34%的上海（2004年第一次經濟普查數據），房地產業的利潤主要來自土地上，95年前內資內銷商品房土地是“零地價”的，自1995年開始，內資內銷商品房土地開始收地價。當年浦東小陸家嘴黃浦江沿線的多層樓面價是235元/M2、高層樓面價是353元/M2，浦東內環線內多層樓面價是190元/M2、高層樓面價是285元/M2，浦東內環線外和浦東原屬于楊浦區南市區地段的多層樓面價是150元/M2、高層樓面價是225元/M2。而1995年一般商品住宅的出售價是不含地價的（因為1995年出售的一般商品住宅是在1995年以前不發生地價費用時造的），1995年時在征用的農地上建造的多層住宅成本價是2300元/M2，銷售價2550元/M2，銷售價只比成本高11%；征用的農地上建造的高層住宅成本價是4128元/M2，銷售價4570元/M2，銷售價同樣比成本高11%。如果加上地價成本，1995年小陸家嘴多層住宅的成本也就是2535元/M2、高層住宅的成本是4481元/M2。但現在小陸家嘴的住宅銷售價是多少？也許有人以為那是地價上漲造成，但自1996年開始，樓面價的統計就不再公開了，所以，自那以后，地價就是迷團。（此處的土地樓面價、住宅成本價、銷售價均引自《96上海房地產市場》，上海市土地使用制度改革領導小組辦公室、上海統計局編，中國統計出版社出版）
從1995年到2005年上海的住宅造價變化和住宅銷售價變化的比較中，我們可以窺見“土地之迷”的一斑。
根據《上海統計年鑒》統計，1996年的竣工住宅造價比1995年增加了45%，自1996年以后一直到2001年，竣工住宅造價都沒有超過1996年。要解釋1996年住宅造價45%的增長，我們只能把這個增長當成1995年內資內銷土地發生了土地出讓金的反映，并且是延遲一年的反映，這個延遲期就是造房的周期。但是，《上海統計年鑒》中的“造價”明明是不包括地價的，地價是多少？我們不知道。45%的造價上漲幅度包括什么上漲項目？我們也不知道。2002年住宅造價只微超1996年1%，而2003年住宅造價一下超過1996年52%、超出2002年50%。那么，2003年住宅造價為什么一下超出住宅造價最高的1996年52%、超出2002年50%？是不是其中隱含了地價上漲因素？我們還是不知道。
然而，住宅銷售價的漲落就不一樣了。1996年住宅銷售價比1995年增加了20%，以后各年與1996年相比，銷售價增加了：-3%（97年比96年）、2%（98年比96年）、5%（99年比96年）、12%（2000年比96年）、23%（2001年比96年），35%（2002年比96年）、68%（2003年比96年）、115%（2004年比96年）、126%（2005年比96年）。銷售價上漲與造價上漲如此懸殊，這是否與地價有關系還真的沒法說。
為什么沒法說？
整個90年代，上海房地產業囤積了大量土地。上海地產集團副總裁曾在《上海房地》撰文承認“上世紀90年代以來，。。。。。。每年批準出讓幾千公頃城市建設用地。由于對土地供應總量缺乏嚴格的控制，致使相當數量的土地批而未用”。 2003年春天，當時的上海市房屋土地資源管理局局長在上海兩會期間公開表示，開發商手中尚未開發的土地總量不少于6000公頃（6000萬平方米），其中絕大部分都是住宅用地。
根據上海1998年~2002年每年新投入使用的高層建筑占每年新投入使用房屋建筑總面積55%、新投入使用的20層~29層高層占新投入使用的高層建筑43%的比例，保守估算上海1996年到2002年的平均住宅建筑容積率為2.2，那么，到2003年春尚未開發的6000萬平方米住宅用地其準許建造的住宅面積應該是1.32億平方米；從1995年到1999年，平均每年住宅新開工面積約1000萬到1500萬平方米，2000年到2003年平均每年住宅新開工面積2216萬平方米，因此在6000萬平方米的土地上造的住宅如果按1995年到1999年的每年新開工面積計算，可供房地產商施工9年，按2000年到2003年平均每年住宅新開工面積計算，可供房地產商施工6年。
這說明了什么？說明至少在上海這個城市，2002年以后開始的房價飛漲與土地價上漲幾乎無關——一直到2003年春天，上海的房地產商還在“吃低地價乃至零地價的土地存貨”，并還有富裕！在房價高漲的2003年和2004年，房地產商辯解說是地價高影響到了房價高，那么上海2003年前在低地價乃至零地價土地上造的住宅自2002年開始就一路飛漲又怎么解釋？
事實上，不管土地出讓金是否發生、發生多少，房屋的銷售價總是“與時俱進”的。房子什么時候出售，房地產商就按什么時候的市價出賣，沒有哪個房地產商會因為土地得來時是零地價、低地價，賣房時地價就按零地價和低地價計算的。房價已經不需要真實成本作為依托，“房屋成本”相對于“房價”也就失去了意義：從2004年7月到2005年3月，僅8個月時間上海盧灣區新盤住宅成交均價從每平方米14082元飆升到30925元，上漲了1.7萬，（2005年第五期《上海房地產市場報告》），原本每平方米1.4萬的住宅銷售均價本身利潤率就超過100%還不止（如果按1996年到2002年的地價），再在原有住宅銷售均價上又漲上一倍多，這是不用公布成本就能看清的暴利，我們對此倒熟視無睹，反而糾纏于不現實的 “公布成本”豈不滑稽！
當零地價土地、高地價土地上造的住宅其出售價都按當年的市場均價出售，那么雖然土地成本相差懸殊，公布出來的房產“成本價”照樣可以不相上下：零地價得來的土地其“地價成本”固然是子虛烏有，換個名目不叫它“地價”就是了。
地價中其實花樣多多，外行怎么來辨別？內行即使能辨別又要化去多少精力代價？
發現真實成本的代價將會遠遠大于公布成本的代價的理由之二，是拆遷成本難以計算。說拆遷成本難以計算，不是指賬目中難以反映，而是指動遷百姓實際得到的動遷費用是大大低于房地產商的賬目上反映的動遷成本的。并不否認，最近兩年房地產商付出的動遷補償是比以前提高了許多，但是，即使提高了“許多”，也肯定不會是動遷百姓百分之百得到的，這里面的“貓膩”只要不是生活在真空中，大家都明白?，F在，房地產商賬面的拆遷成本倒往往是準確的——就是他所給出的全部拆遷成本，而只要你承認了房地產商公布的拆遷成本是真實發生的成本，那你就等于認同“貓膩”也是成本的合理組成部分。
 
     高房價是房地產業滲透了官員利益的直接后果和必然后果
 
即使部分地區部分樓盤的房地產成本公布了，也不值得很認真地對待。
一則其未必真實；二則，如果再堅持讓房地產商公布成本，我們可能會步入陷阱；三則，房地產業的問題其實不是什么房價問題，而是地方政府官員以實際上的土地所有者和行政管理者的雙重身份參與進房地產經濟運作中，從而成了阻礙房地產業健康發展的最大障礙。政府不僅把控了土地的供應，政府還決定了土地的命運，各種理由各種名目下發生的大動遷就是政府在決定土地的命運，由于政府又壟斷了農村土地向城市土地的轉換途徑，政府亦左右了生活在土地上的人的命運。政府的這些“把控”“決定”“壟斷”“左右”不是超脫于個人和集團利益之上的，“本屆政府利益最大化”和“官員利益最大化”的動因在不斷調整著“把控”、“決定”、“壟斷”、 “左右”等行為的力度、方向與火候。這種著眼于短期利益的頻繁的調整，直接導致了房價的失控和房地產業的無序發展，因此，中國這些年來的全國性的房價高漲與“地域經濟發展”無關、與地價無關、與開發成本無關、更不是市場經濟發展的必然，而是房地產這個產業滲透了太多的大大小小的各地各級官員利益的直接后果和必然后果！
我們不要自己先擾亂了視線——雖然房價是近三、四年突飛猛進大漲的，但是，掘到最多金子的房地產商未必是在這最近三、四年中介入的房地產商。房地產商能獲得暴利，完全是在地方政府的一貫的大力扶持下才能進行，沒有地方政府的扶持，決不可能有獲得暴利的房地產商！而房地產商與地方政府聯姻決不是只在這三、四年，如果我們把焦點集中到公布這幾年的房地產成本上，我們就會忽略這十來年地方政府官員和房地產商的聯手“經營城市”對公民利益的侵犯，這說不定正中一些地方政府和房地產商的下懷，他們正在聯合起來準備應付你們——他們畢竟是“內行”，到時候，他們敢公布成本就說明他們是在打有準備之仗，而并不具備房地產專業知識的“外行”憑什么與有準備的地方政府官員和房地產商應戰？
如果硬要“戰”下去，贏者必定是房地產商和其背后的官員：伴隨這三四年中房價飛漲的，是房地產成本的確也水漲船高上漲很多，他們把上漲了的地價、拆遷費用和其他各種費用一一列出，就是要你們得出這樣的結論：房地產商付出的成本真的很高，房地產商的利潤空間真的很少！但是，你們是不會知道有哪些房地產商至今還有零地價低地價土地可供開發、你們也不會知道哪些房地產商能以優惠價得到土地、優惠幅度是多少，至于房地產商公布的各類“成本”有多少可信度，更不是外行所能估摸的。
這十來年一茬又一茬與政府有親密關系的房地產商早就賺得盆滿缽滿了，在政府和媒體的配合下，光是“炒概念”，就把土地炒翻了幾番。還記得世博會在上海召開的消息剛公布，第二天相應地段的房價就立馬上升嗎？以前，房地產商賺錢主要是賺在土地上，當土地價格大幅上漲，房地產的利潤空間必然縮小，特別是那些與政府關系不“鐵”的房地產商；當土地再不能便宜得到，大規模大范圍炒高房價就是邏輯的必然。而與房地產商有著千絲萬縷關系的地方政府也自然要動用看得見的手來支持炒高房價的。
 
　　政府的動遷行為抬高了動遷成本，這是房價上漲的根本動力
 
如今地方政府要讓房價繼續上漲的積極性不減，但方法在“與時俱進”——目前政府行為導致的動遷（如上?！笆啦眲舆w、軌道交通動遷）的動遷成本空前高漲，尤其是世博會動遷，其動遷居民既得房又得錢，普遍滿意，眼熱得老百姓巴不得再來一場世博會！但是，世博會誰來買單、能否贏利到現在還是未知數呢！萬一盈利率不理想，誰是世博會動遷成本的最后買單人？
現在，世博會的動遷戶具備了支付高房價的實力，上海的高房價被那些動遷戶有力地支撐了一把，而其他商業開發性質的動遷就不可能支付這樣的高成本——沒有政府支持，沒有一個房地產開發商能夠承受象世博會動遷這樣的動遷成本！這種政府行為導致的動遷其空前的高補償又人為加劇了拆遷矛盾——其他商業開發性質的動遷戶非但得不到世博會這樣的補償，與開發商僵持到最后，結果必然是被迫動遷或被強制動遷。世博會動遷戶支撐住的高房價對于其他動遷戶來說，真可謂是吃不上肉還要被割去塊肉！
筆者猜度，如果公布了世博會的動遷成本，得出的結論恐怕不是房價應該跌，而是房價應該漲、應該大漲特漲！
所以，不要寄希望于讓房地產商公布成本！我們本不需要房地產商公布成本！
 
   　　　            市民的根本利益所在不是房價問題
 
讓房地產商公布成本，是廣大城市居民還不明白自己的真正利益所在。城市居民的根本利益不在房價高還是房價低上，而是在于絕大多數中低收入百姓到底應該以什么形式解決住房上！
讓老百姓都去買商品房是地方政府和房地產商為了一己私利給大家下的套，即使住房商品化，商品房也只應該是由高收入者購買的，根據國發（1998）23號文件《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！?經濟適用住房其實就是安居房，根據建設部1995年《實施國家安居工程的意見》，規定安居房“要符合乙類住宅設計標準”，“不能建成簡易住宅”，要“以二室戶為主，平均每套住宅建筑面積一般控制在55m2以下” ，這個標準其實不算低了，2000年香港的私有住宅中，41.9平方米以下的住宅要占36%、42~69.9平方米住宅占47%。如果各地地方政府真正按照（1998）23號文件和建設部《實施國家安居工程的意見》來步驟、來規劃，起碼住房矛盾不會象如今這樣尖銳化、住房供需狀況會改善得多。然而，在中國最大城市的上海， 1996年的住宅投資總額中，安居工程僅占4.5％。1991年～1997年間安居房只占上海住宅竣工總面積的2.8％。從這以后，上海幾乎已不聞“安居工程”這幾個字了。
住房可以是商品，但住房這個商品的消費一定要分層次，中低收入家庭的住房就是不能完全市場化，為解決中低收入家庭的住房問題承擔責任更是人民政府的天職。中低收入家庭的住房如果完全市場化，這部分人的居住問題必然陷入困境。這是由土地資源的有限、稀缺、不能再生所決定的，各國政府都碰到了這樣的問題，各國政府都不敢掉以輕心，新加坡供應給中低收入者的住房是在免地價的基礎上再對建房成本打八折；美國是不折不扣的市場經濟國家吧？美國都不敢把解決中低收入家庭的住房問題推向市場。美國是世界最富大國，1940年私有住宅還不到住宅總數44%，1970年到達63%，再過了25年即到1995年，才增加了2個百分點，到達65%，為了增加這兩個百分點，美國政府作了一系列努力，包括為了讓低收入階層能買房而推出的低收入階層稅金信用計劃，美國政府為此計劃每年要提供30億美元的財政補貼。美國政府這樣做，不是因為美國錢多，不是因為美國不懂得“市場化”，而正因為是高度市場化了，才懂得什么可以“市場化”、什么不可以 “市場化”的。
地方政府把動遷中心城區市民作為“經營城市”的前提、把農村用地轉換成城市用地作為“經營城市”的結果，是源于土地這一稀缺資源自90年代以來成了要拿錢換取的商品（零地價的土地也是商品，要得到零地價的土地，代價不菲。當然，關系非常的房地產商例外），而政府是土地的唯一掌管者。政府本不是商業機構，但“經營城市”就是商業行為，經商就是追求利益最大化的。土地既然在實質上歸政府所有、任政府買賣，土地就是政府的利益所在，當政府把土地當成了利益來源，建綠地、建地鐵、建房、動遷等凡涉及到土地的所有動作就不可能真的是純粹為民，不否認人民會在政府的這些動作中有所得益，但只要政府是在“經營城市”，人民的得益在相當程度上不過是“借光”，借政府官員的光。
政府是否代表人民利益的評判者是人民，而不是政府官員自己。
我們不需要房地產商公布成本，我們只需要中央政府把“反腐敗”切切實實進行下去，老百姓安居樂業的愿望就能達到！
 
 
注：根據《96上海房地產市場》統計數據，1995年征用農地上造的多層住宅不包括土地出讓金的開發成本是2300元/M2，計劃銷售價2550元/M2；征用農地上造的高層住宅不包括土地出讓金的開發成本是4128元/M2，計劃銷售價4570元/M2。
1995年在舊城改造基地上造的多層住宅，其不包括土地出讓金的開發成本是3571元/M2，計劃銷售價4280元/M2；舊城改造基地上造的高層住宅，其不包括土地出讓金的開發成本是4981元/M2，計劃銷售價6056元/M2。
1995年征用農地建造的多層商品住宅每平方米建筑面積開發成本中，前期開發工程費占28%（高層占17%），建筑安裝費占38.1%（高層占49.3%），街坊內配套費占9.7%（高層占7.8%），管理費和貸款利息占11.3%（高層占18%），住宅配套及人防費占12.9%（高層占7.2%）。
1995年在舊城區改造的土地上建造的多層商品住宅，其前期開發工程費占35.4%（高層占27.7%），建筑安裝費占38.1%（高層占44.3%），街坊內配套費占6.7%（高層占7.1%），管理費和貸款利息占20.8%（高層占17.1%），住宅配套及人防費占5.3%（高層占3.8%）。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號