導語：房市的尖銳社會矛盾，促使人們去思考高房價背后的頂層設計和住房制度問題。民怨和執政之基的維穩訴求，也催化人們從根本上去尋找化解中國住房和房市重大社會矛盾的新的治國理政之道。
盡管按照今年諾貝爾經濟學獎獲得者、泡沫預言家羅伯特.席勒的理論來看，中國的房地產泡沫早已“漫過了世界之巔”，但這依然遏制不住大中城市房價不可理喻的暴漲。
國家統計局因“難言之隱”違規拖了幾天后，最終還是不得不把“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”掛在了其網站上。結果正如所料，與去年同期相比，全國房地產市場的“漲勢之大”已到了常人難以想象的地步：不僅70個大中城市新建商品住宅價格上漲的有69個，而且同比漲幅已連續第八個月擴大;尤其是房價最高的京滬廣深這些一線城市，漲幅都超過了20%以上，購房者推遲一年買房所需多付出的四五十萬元，已趕上世界上不少其他人均收入類似地區國民買同樣住房的支出。現行的住房和房地產政策，再一次把高房價又推向了一個新的極致。高房價不僅對國民的財富造成了空前的洗劫，而且也成為社會穩定、執政之基的甚至是企業經營生存的最大威脅。
為什么收入偏低的中國城市普通居民，他們買房的支出竟然比世界上國民收入高得多的發達國家還要多?為什么中國的房地產調控，十年來基本都是屢調屢空，房價越調越高?
中國房市的尖銳社會矛盾，促使人們去思考高房價背后的“頂層設計”和住房制度問題。民怨的萬丈沸騰和執政之基的維穩訴求，也催化人們從根本上去尋找化解中國住房和房市重大社會矛盾的新的治國理政之道。
眾所周知，中國的房地產市場是制度和政策決定市場，決定房價，同樣更決定城鎮居民的住房水平的好壞。有什么樣的政策導向，就有什么樣的房地產市場，就有什么樣的房價水平，就會出現什么樣的住房問題和居住矛盾。
那么，究竟是什么樣的“房改頂層設計”，把今天中國城鎮的住房和房地產問題，推到了如今這樣的“極致地步”?
很多人都會以為，現在的房地產市場和高房價問題，是當年朱镕基總理推行的“九八房改”的“歷史產物”。似乎現在房地產市場出現的諸多問題，也應歸之于朱镕基的“九八房改”。如果真的這樣認為，那就大錯特錯了。
現在，到了揭開和還原中國房地產市場歷史真相的時刻了。
十年二次房改，洗劫了13.5多萬億元的國民財富
一般人并不知道，造成當今中國房市“民怨沸騰”萬象的，絕不是當初的九八房改，而是來源于十年前的國務院高層，在事關數億中國城鎮居民居住權利和住房福利的“大政方針”上，對住房政策和房地產市場在“頂層設計”上所做的180度大拐彎。
2003年8月月底，也就是在新一屆政府剛剛上任5個月不到的短短時間內，新華社就全文播發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發〔2003〕18號，簡稱18號文件)。這個“國字號”紅頭文件的“最大的亮點”，就是突出強調“調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”。這句話看起來平淡無奇，但卻是“字字千金”。它意味著在國務院的紅頭文件，第一次把經濟適用房由普通城市居民均可享有的“住房福利”，突然改變定性為“經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房”，并還特別具體要求各地“確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍”。這份“通知”的核心，就是它正式向全國人民宣告：九八房改時承諾的普通市民都享有的購買經濟適用住房的權利，從此畫上句號。
十年前國務院新一屆政府推出的這項“通知”，使九八房改允諾的85%以上城市居民可以買經濟適用房的權利，一夜之間蕩然無存;經濟適用房，從此由普通市民的“最大福利”，一下子變成了城市“低收入者”的“專利”。
正是這項中國城鎮住房政策和房地產市場“頂層設計”上的根本性改變，使中國的住房政策和房地產市場，由此進入了由房地產商和政府官員合謀操控的“二次房改”階段。從此，中國的房地產市場也就此踏上了“亂象叢生、萬復不劫”的泡沫之路。
由于十年前開始的這項“頂層制度設計”，給中國城鎮居民的住房和房地產市場帶來了前所未有的“十年浩劫”，使得當初合謀推出該住房制度和政策的相關官員和開發商對此“豐功偉績”都不愿再提。但“二次房改”的歷史及其推行十年來所造成的惡果，是任何人想抹殺也抹殺不了的。
之所以把取消普通市民購買經濟適用房權利的18號文件，作為房地產利益關聯集團推出的“二次房改”的根本性標志，是因為這項“根本性的政策改變”，無論是對市民個人，還是對整個房地產市場，都帶來了“翻天覆地”的變化。
對市民來說，是否擁有購買經濟適用住房權利，其中的差別究竟有多大，舉兩個實例，大家就會有更強烈的切身感受了。
據報道，近幾年原鐵道部在系統內大搞“保障房大躍進”，其隱形福利之大，甚至超過一些普通職工的一輩子工資。如武漢某鐵路職工當年以每平方米2500元的“保障房價格”購得了一套138平米的住宅，后來的二手房價“已經超過7500元”，這套房一下子就給他帶來了69萬元的巨額福利，比普通職工十幾年的工資性收入還要高。而在上海、北京等高房價地區，鐵道部“保障性住房”價格和市場上的類似商品住房價格，相差在萬元甚至幾萬元以上。一套120平米的住房，價差就可在150萬元以上，這比退休的普通職工一輩子的收入還要高出一倍上下。
不過，比起京城中央機關的保障性“經適房”，鐵道部系統職工的經適房福利，就像是“小巫見大巫”。早在前兩年就有媒體報道，位于北京朝陽區某10號院的一棟“氣勢奪人”的樓院，估值高達每平米4萬元左右。但網傳并經媒體調查確認的《2011年××部公務員最牛分房方案》中，“僅以6900元/平米的內部價分配給了該部門的公務員”。若以每套房120平方米的“處級待遇”計算，這樣一套“經適房”所帶來的隱形福利，就高達390多萬元以上。據報道，在北京“特殊經適房”不在少數。有開發商的代言人就公開聲稱：北京“每年土地供應總量中的約40%以上，都被中央機關、部委、部隊大院直接劃走，這在地產圈已是公開的秘密。”
這里，我們暫且不論“官員階層的特殊利益”。單純就擁有經濟適用房的權利而言，事實證明：誰要是被剝奪了購買經濟適用房權利，就意味著誰在住房福利上，少則失去或者要多付出幾十萬元，多則損失高達數百萬元。即使對公務員這樣收入穩定的較高薪水的人群來說，這數百萬元的巨資也相當于他們一輩子工資性收入的數倍。而對一般的工薪階層來說，有沒有經濟適用房購買權利，更是關系到其一輩子最大的財富得與失。無論是收入倍增計劃還是其他任何高額的福利，國家和政府沒有任何東西，能像經濟適用房的購買權利那樣，決定百姓的窮與富。
我們不妨用官方自己的統計數據，來說明取消普通市民的經濟適用房，究竟國民財富帶了什么樣的巨變。
從國家統計局的統計年鑒和年報中不難知道，從2003年到2012年這十年中，全國城鎮的銷售出的商品住房共有67.258億平方米，銷售的住房套數約有6460萬套。如果按照九八房改的政策，其中的85%，都應該按照經濟適用房銷售，也就是57.17億平方米的住房銷售的價格都應該是經濟適用房價。
但事實上，這十年全國僅僅只出售了大約3.2億平方米的經濟適用房，甚至因為這幾年全國“名符其實”的保障性經適房(注：很多地方把拆遷安置房違規計算在經適房的名下)大幅下滑， 2011—2012年國家統計局已不再公布經適房銷售的總量。
上述內容告訴我們，正是由于國務院2003年的18號文件，使54億平方米左右本來應該作為經濟適用房供應市場的住房，變成了開發商高價的商品房。若全國城鎮普通商品住房和經濟適用房的價差按2500元計算(大中城市這兩者差價可高達上萬甚至數萬元，但全國平均差價沒有這么高)，就相當于全國買房的城鎮居民這十年多掏了13.5萬億元。平均每套買房人，為此多掏了25萬元左右。
實際上，城鎮居民這13.5萬億元被豪奪的財富，還只是當時新一屆國務院班子在剛上臺數月就匆忙推行的“二次房改”前十年的“政績”。如果今后我們依然還是“蕭規曹隨”，到2020年，中國的城鎮居民可能為買房而多付出的財富，在未來的8年中將會出現實打實的“倍增”。今年房地產政策“空窗期”所導致的房價新一輪暴漲，就已經預示了這一點。
這就是“政策之變”的威力。它給中國數億城鎮居民帶來的影響，要超過任何收入分配的改革、工資的大幅提高，以及社會保障的全面提升。在人民日報前兩天在其刊登的“收入分配”專題報道中，一位無錫工人的感嘆尤其引人深思：提高居民收入，光漲工資哪行?讓老百姓兜里有錢，關鍵是國家能管好住房、教育、看病這些“大事兒”!
所以，把引發幾億城鎮居民財富和生活質量發生“翻天覆地”變化、使整個中國的房地產市場和住房政策“顛倒乾坤”的2003年國務院的18號文件(《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)，作為中國“二次房改”的標志，“實至名歸，名符其實”。
二次房改的“頂層設計”，是中國房價十年暴漲的最大推手
以2003年的18號文件為標志的“二次房改”，不僅使普通城鎮居民的財富遭到了空前的洗劫，而且也使中國的房價從此走上了暴漲之路。簡單分析對比一下2004年(二次房改實施第一年)的數據以及這十年房價的變化，數據就可以說明一切。
國家統計局投資司人士在2005年一篇公開發表的分析房地產價格發展趨勢文章中承認，“到2004年，全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別上漲14.4%和15.2%，是1998年以來的最高水平。”其實，這個當年對外公布的數據還“打了埋伏”。據后來發表的中國統計年鑒數據表明：從2003年到2004年，全國的商品住宅平均銷售價格，從每平方米2197元，一下子暴漲到2608元，漲幅高達18.7%。這究竟是一個什么樣的“高水平”呢。比較一下九八房改實施5年的全國商品住宅平均銷售價格變化情況，人們就會有清晰的認知。
同樣根據中國統計年鑒，1998年全國商品住宅平均銷售價格是每平米1854元，到了5年后的2002年，商品住宅平均售價提高到每平米2092元，5年累積的房價漲幅為12.8%，相當于平均每年全國的商品住宅房價漲幅連2.3%都不到。而同時期全國城鎮居民家庭人均可支配收入，從1998年的5425.1元，上升到2002年的 7702.8元，5年人均可支配收入漲幅高達42%，平均每年達到8.4%，是同期住宅房價年均漲幅的2.65倍。
另外，在當時國務院新聞辦專門就我國房地產市場情況舉行的記者招待會上，時任建設部的一位副部長介紹，在1998年-2002年我國實施九八房改的5年時間里，全國城鎮人均住宅建筑面積提高5.2平方米，達到22.8平方米;全國城鎮居民私有住房的比例已經達到72.8%;年均住宅竣工面積更是達到改革開放以來到1997年的年均2倍以上，達到6.8億平方米。此外，從1997年到2002年，全國商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長15.5%和22.6%。
國家統計局的數據和當時建設部的官方講話以事實告訴我們：實施“二次房改”第一年的2004年，全國商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一，超出近6個百分點;此外，房價的漲幅，也已從過去只有人均收入增長幅度的幾分之一，一年就變成了遠遠高于人均收入的增長。
確實，二次房改的“政策威力”，十年累積下來，早已達到了一個驚人的地步。在今年3月全國兩會新老政府換屆前，網民和媒體就已經開始以房價為“標桿”，用事實來為這十年的房市“蓋棺定論”。
當時有媒體公布了全國幾大城市這十年的房價變化：十年前，廣州的一手樓均價為每平米3888元，2012年達到了14044元，漲了2.6倍;2003年北京一手樓均價每平方米4456元，2012年達到20700元，漲幅高達365%;深圳十年前的一手樓均價為5680元，2012每平米上到了18900元，漲了2.3倍。最讓人瞠目的還是上海房價，2001年它的一手樓均價也只有每平米3500元，到了2010年就已上漲5倍，沖到了每平米21000元。以上的數據，也許不盡權威全面，但基本上反映了這十年全國城鎮房價暴漲的事實。如此的“驕人成績”，全世界也沒人可比。
盡管如此，在經歷了政府換屆半年多時間的“政策空窗期”后，由于住房政策和房地產調控的“頂層制度設計”沒有改變，依舊是蕭規曹隨，如今的房價再一次創造瘋狂暴漲的“全新記錄”。以至于現在的人們看到去年的房價，不再是年初時的“哀怨”，而更多的是情不自禁的“萌生悔意”。事實證明，“二次房改”的劣政不除，無論是誰主導中國的房地產市場，高房價下“民不聊天、國無寧日”局面，就無法從根本上清除。
二次房改是利益集團對公眾財富掠奪的“改革”
其實，把十年前國務院的這個18號文件貼上“二次房改”的標簽，還不僅僅因為它的出現，給數億中國城鎮居民的住房福利和家庭財富，已帶來十幾萬億元的空前財富浩劫，也不僅因為它的出現，使中國的房價從此走上了瘋狂暴漲的歷史歧途，而且還在于這份官方的“紅頭文件”本身，和推出九八房改的國務院23號文件，具有完全相同的“規格和效力”。
這兩份文件，都以政府文件的最高規格——國務院文件的名義，下發到全國各地和各部委機構，在文件的級別上都屬于國務院在房地產和住房政策上的“最高指示”;此外，在文件內容上，它們也都屬于國務院在住房和房地產政策的“頂層設計”。
推出九八房改的國發23號文件，停止了住房的實物分配，推行住房分配貨幣化 ，并提出建立以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
而2003年以“國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知”之名所頒發的國發18號文件，經濟適用住房為主的供應模式，一下子就莫名其妙的變成了必須消除的“影響居民住房消費的體制性和政策性障礙”。這次房改所提出的“住房供應政策”，也一改“經濟適用住房為主的供房模式”，變成要求“多數家庭購買或承租普通商品住房”。經濟適用住房本身，也被重新定義為“是具有保障性質的政策性商品住房”。九八房改向人民所承諾的普通城鎮居民都可以享有的購買經濟適用住房的權利，就這樣斷送在剛剛上任數月的國務院新班子所頒發的紅頭文件上。
正是這個“二次房改”，使過去85%的城鎮居民都可以擁有的權利，變成了僅僅面向城市低收入者的“專利”。根據新的規定要求，只有對城市最底層的20%低收入者，10%供應經濟適用住房，另外10%供應廉租房。實際上，在過去十年中，根據國家統計局等數據估算，全國只銷售了大約3.2億平方米的經濟適用住房，僅僅占到全國城鎮銷售出總的商品住房4.76%左右。此外，不少黨政機關的官員、公務員等特殊人群，尤其是“中央國家級”的，在這十年中也以各種特權謀取住房福利，分配到了形形色色豪華高檔的“特殊經濟適用住房”，擠占了全國經適房的不少份額。
其實，“特權房福利”還不是頒布“二次房改”的國務院紅頭文件所衍生出來的最壞的“房市癌細胞”。剝奪憲法所賦予的城鎮國民的居住權利和住房福利，搞亂房地產市場，使中國房市從此走向“調控——空調——房價繼續暴漲——民怨日益沸騰”惡性循環輪回，才是“二次房改”對中國民生、經濟和政治生態最大的破壞。
在推行“二次房改”的2003年之前，經濟適用住房之外的商品住房，只是面向占城鎮居民15%的富裕階層的市場。不僅房地產市場的規模極小，供應商品住房的能力有限，而且整個房地產市場缺少一整套完善的規范市場行為的法律法規。開發商通過官商合謀的黑金政治，囤地捂盤惜售，收買媒體操控輿論“引導預期”，使其對房地產市場的壟斷寡頭操控，達到“勢不可擋”的地步。
在這樣的大背景下，把85%的城鎮居民匆匆推向過去只為15%富裕階層服務、本身就畸形和發育不良的“中國特色房地產市場”，所帶來的后果就可想而知了。 “二次房改”第一年——2004年的房價漲幅比過去的5年之和還要高三分之一，就足以說明這一切。
站在2013年的歷史坐標上，回首這十年二次房改“改朝換代”的歷史，人們不禁要問：
為什么在九八房改中，時任分管建設部的國務院副總理溫家寶，再三向城市居民承諾保證的“以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，到了2003年后一夜之間，在未經全國人大的任何審議，也沒有任何“聽取民意”民主和科學基本決策程序的情況下，就被對住房政策了然于心的國務院新班子的一紙紅頭文件，打上了休止符?憲法和法律，賦予了誰擁有如此巨大的權力，可以如此隨意的把國民最大的民生利益一筆勾銷!
為什么這項涉及到每個家庭幾十萬甚至上百萬元的最大的“政策性住房福利”，以及關系到全國幾億城鎮居民天文數字般的以萬億元為計的房產財富分配的“游戲規則”——政府的房改政策，在制定過程中竟然沒有普通公民的參與，而開發商利益集團則可以公開直接參加“二次房改”的頂層設計。憲法保證的數億城鎮居民的居住人權和住房福利，為什么在政府政策的博弈中，被幾十萬開發商所形成的利益集團所“沒收”?
也許正是因為這項顛倒乾坤的“二次房改”的“作用巨大，影響深遠”，經過房地產市場和高房價問題的這“十年浩劫”，現在已很少有當初“二次房改”的謀劃者，敢公開站出來承認其“歷史功勛”了。不僅如此，就連直接導致住房問題和房地產市場“翻天覆地”變化的2003年國務院18號文件，現在也已被當初的“頂層設計者”們刻意遺忘，更不用說承認其“二次房改”的“不可替代的歷史地位”了。
有人以為，掩蓋或沉默就可以扼殺中國房改過程中這筆骯臟的歷史。確實，在十年后的今天，對這段“改天換地”的“第二次房改”，不僅普通的百姓不知，而且就連一些所謂“房地產圈內的研究人士”，也并不都能讀懂其中的“份量”。每每有人提出新的房改建議和方案，還經常喜歡冠以“二次房改”之名。
但一個基本事實誰也不能否認，就是這場由房地產利益集團主導，標志著中國城鎮住房政策180度大轉變的國務院18號文件，推行十年的結果證明：這個打著“促進房地產市場持續健康發展”旗號的所推行的“二次房改”，恰恰是制造中國房地產市場和高房價問題十年浩劫和亂象的禍源。
至今，“二次房改”已經走過了十個年頭。中國又處在一個新老交替和以公民權利為主導的新改革的年代。十年了，備受高房價洗劫和壓迫的中國普通百姓，也該到了對當今房市的劣政和惡果的“老賬新帳”一起進行清算的時候了。同樣，對于新一屆政府來說，如何總結過去的痛苦教訓，探求中國人住房新的發展之路，制定符合社會主義土地全民所有屬性的住房政策，打造人民滿意而不是民怨沸騰的房地產市場，再一次歷史性的擺在了執政者的面前。
在一個暢想中國夢的時代，任何人都回避不了現實中由住房問題所引發的尖銳社會矛盾。早在二三十年前，中國人最早的小康夢就有句至理名言：小康不小康，關鍵看住房。如今，要實現中國夢，同樣更必須要圓國民的住房夢。
我們的任何改革，如果要不走上“邪路”，時刻都不能忘記“兩個基本點”：首先，要像當年改革總設計師鄧小平所說的那樣：“社會主義的目的就是要全國人民共同富裕，不是兩極分化”;“如果導致兩極分化，改革就算失敗了”;第二，要把群眾的評判，作為衡量改革好壞的最重要的標桿。只有把人民滿意不滿意、高興不高興、答應不答應，作為衡量政府工作好壞的唯一標準，中國的新一輪房改，才不會像過去十年那樣，被房地產利益集團所操控。
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