政府不會救股市，政府一定救樓市　　

這個題目的帖子，貧道在2008年春曾經(jīng)用過。前幾天貧道議論樓市拐點時基本還是說了這個意思——由于樓市交易量低迷，新購土地一定也低迷。房價雖然微跌但不會大跌，因為開發(fā)商支撐得住。但土地市場低迷必然讓土地財政的地方政府風雨飄渺，尤其到了地方債務還款期高峰的2012年更是如此。因此，首先會是地方政府撐不住，限購令將被悄悄取消。接著將是樓市再一次瘋狂，房價再一輪飛漲。　　

貧道話剛落幾天，全國人大常委、全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈女士在人大常委會第二十三次會議分組審議國務院關于城鎮(zhèn)保障房建設和管理工作情況報告及環(huán)境保護工作情況報告時說：“過于嚴厲的限購政策影響形成更多的市場化出租房屋，也應進行調(diào)整……調(diào)控房價應抑制對房屋的過度投機，而不是抑制老百姓的投資性購房”。怎么樣，這與貧道在2008年的預測一樣：政府不會救股市，但政府一定救樓市。　　

強國論壇上一個網(wǎng)友指責吳曉靈女士說“人民代表吳曉靈你在替誰說話”，事實是無的放矢。因為吳女士不是“人民代表”，而是官員代表，人家本來是從中國人民銀行原副行長、國家外管局原局長退下來的，對人民并不熟悉，熟悉的是政府，而且比一般人熟悉多了。政府會面臨什么問題，她清楚的很。強壇一堆網(wǎng)友罵人家，是看不出門道來而已。　　

一到有些什么苗頭，專家們就會說話。看到謝國忠先生說：“今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時，就會通知大家。現(xiàn)在，樓市已經(jīng)見頂。在今年余下的時間內(nèi)，它將逐步下跌。到2012年，人民幣升值預期可能會逆轉，資本會流出，屆時樓市會加速下跌。”也就是說，謝先生神仙般地看到了“樓市已經(jīng)見頂”，而“2012年，人民幣升值預期可能會逆轉，資本會流出”，因此樓市會跌，還要跌一半。這讓貧道想起愛因斯坦的一句名言：“專家只是一條訓練有素的狗”。　　

一個賭博經(jīng)濟，什么是頂，包括什么是底，恐怕只有神仙清楚，狗狗們通常是不清楚的，即使鼻子很好的狗也不行。2006年的股票從三千多漲到四千，就有不少“訓練有素的狗”說到頂了，危險了。到5000點幾乎所有“訓練有素的狗”說到頂了，可最后到了6000多點，這時“訓練有素的狗”反而不吭氣了，說有可能漲到一萬點，結果一下子跌回不足三千點。這就是專家和狗狗們的作用！　　

房價漲不漲，在房市已經(jīng)主要成為投資市場情況下，主要起作用的因素就是房價究竟是“正在漲”還是“正在跌”。如果正在漲，那么投資者就會認為有利可圖，于是就買。由于他們買，于是房價依舊“正在漲”。房價如果“正在跌”，而且是明顯持續(xù)的“正在跌”，那么投資人就會認為投資房子不合適，于是就不去買。于是房價開始“正在跌”。　　

理論上雖然是這樣，股票和房子還是不同。因為股票拿到手里屁用也沒有，沒有人愿意當不分紅的股東。而房子就算放在那里也沒啥不可以的。因此二手房賣的勁頭比股票小很多。還有一點，就是如果房地產(chǎn)商頭寸不緊，一手房價格也不會明顯降。這還包括房地產(chǎn)商漲價容易操作，而降價就困難多了——已經(jīng)買了的會鬧事。因此，房價的正在漲和正在跌有自己的特點：正在漲效應要比正在跌效應強。　　

謝國忠先生雖然“訓練有素”，但畢竟是狗不是神仙。因此他說自己親自看見了“頂點”只能是忽悠人的話。誰信誰倒霉。至于匯率問題，本來與樓市關聯(lián)度就不是很大，真正關聯(lián)度大的是地方政府的錢包。關于這一點，訓練謝國忠的人顯然沒有給他做過這方面的訓練。　　

貧道也覺得樓市的拐點就要到了，原因是地方政府的錢包一定撐不過2012年年底。但是拐點不是往下而是往上。　　

至于泡沫，雖然很多專家，包括社科院都能測算出有36%的數(shù)字，但他們畢竟也是狗狗們，訓練也許更好些？但他們的缺點是從小就是好學生，沒吹過泡泡。泡泡能吹多大？超過36%就要崩了？恐怕很難講的。日本當年東京一地的房價總值就超過美國全國資產(chǎn)總值，那泡泡有多大？恐怕不止360%。因此，雖然泡泡越大離崩越近，但泡泡多大會崩，也是神仙才知道的事情。　　

經(jīng)濟現(xiàn)象是各種因素促成的，中國樓市泡泡多，傻子都看見了。其實用不著“訓練有素”，就算常識也知道：當樓房名義價格的累加值與居民存款總額不相稱時，這些房子賣出去的時候必定貶值。比如總計有1萬平米房子，當時房價1萬一平米，總值1億元。但居民存款總計6000萬元，這就有問題了。假如1萬平米房子中，有4萬平米本來買的時候就打算賣的，那么如果這4000平米要賣，但居民存款中頂多只有2000萬要買房，那么這時的房價就可能賣到1萬元，而是5000元。　　

現(xiàn)在全國城市居民人均住房面積33平米左右，加上2011年5萬平米的商品房和6萬平米的保障性住房，以及尚未銷售的，城市人均住房不少于38平米，總計要達到213萬平米。現(xiàn)在一線城市房價15000左右，二線8000，三線4500，四線也2000左右，平均不會低于4000元一平米。也就是中國城市住房總值達到85萬億人民幣。但這是“市值”。2010年年末全國居民存款30萬億元，只相當于房子總值的35%。　　

但是這兩個數(shù)沒有可比性。可比的是究竟有多少房子是準備賣的，有多少儲蓄是準備買房住的。有意思的是，中國恐怕有30-35%的房子買了不是為了住而是為了賣的。而真正需要住房的恰好是25-35歲那些準備結婚和已經(jīng)結婚但沒房子的年輕人。我們都知道，存款中80%以上與這些人無關。也就是起碼有本來期望總計賣25-30萬億的人，頂多只會有6萬億的錢愿意支付。相當于期望值的四分之一到五分之一。因此，從理論上講，泡沫不是35%，而是400-500%。當然，泡沫是擠不凈的，即使日本現(xiàn)在也遠沒擠凈。因此貧道說的也不算。但是如果按“訓練有素”來說，這是基本道理。　　

貧道不屬于訓練有素的狗，只會描述些事情之間的關聯(lián)，而且完全用常識而不是靠“訓練”。而且文科思維比較多，喜歡比喻和聯(lián)想。說到這里，貧道想起托爾斯泰的一句話：“幸福的人都是相同的，不幸的人各有各的不幸”。其實不幸的人也有相同的，假如日本的樓市會崩，經(jīng)濟停滯20年，美國樓市一崩，至今緩不過來氣，難道中國的不幸就特別些？

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