當(dāng)前房價不斷下滑，很多朋友自然開始思考一個問題：如果房地產(chǎn)崩盤，對經(jīng)濟(jì)到底有多大影響？又會從哪些渠道影響經(jīng)濟(jì)？

　　為了說明這個問題，我們首先要搞清楚和房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的主要主體。

　　請各位朋友先仔細(xì)地看看下面這個圖，這個圖從房地產(chǎn)開發(fā)流程入手，大致勾畫了和房地產(chǎn)相關(guān)的主要主體。

　　一、土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)

　　地方政府拆遷獲得土地，這個土地俗稱“生地”，還不能直接出售，需要整備后才能進(jìn)入市場。

　　地方政府為委托城投公司代建（也有其他模式），進(jìn)行土地一級開發(fā)，即俗稱的“六通一平”、“三通一平”。所謂“通”，即是通電、通水、通路等等，所謂“平”，就是土地平整。一級開發(fā)完畢后，土地就從生地成了“熟地”。

　　一級開發(fā)一般都是墊資開發(fā)。理論上是，城投公司找銀行貸款獲取資金開發(fā)土地，政府將土地出讓后以出讓金的一部分支付城投開發(fā)費(fèi)用，城投公司再償還銀行貸款。這里已經(jīng)蘊(yùn)含著矛盾的萌芽了。樓市欣欣向榮的時候土地不愁出讓，還款不成問題，一旦樓市下滑，出讓金就會減少，城投收到的費(fèi)用就會減少，償還銀行貸款就會出現(xiàn)困難。

　　大家看很多城投公司的報表，都非常的整齊。什么叫整齊呢？就是每年的應(yīng)收款都是一樣的，今年2億，明年也差不多2億。為啥會這樣？因為城投按工程進(jìn)度確認(rèn)收入。

　　比如投資100億，五年完成（即每年完成20%），則每年確認(rèn)收入22億（100*20%*1.1）。

　　從報表上看，公司每年的利潤都是正的，但是卻有大量的應(yīng)收款。這個應(yīng)收款就是政府應(yīng)付而沒有支付的款項。這些錢在土地能賣出去的時候，往往能收回來，但是土地賣不出去，就往往收不回來。

　　這里就出現(xiàn)了房價下滑后的第一個影響，土地賣不出去，城投收不到政府的付款，進(jìn)而無法償還銀行款項（當(dāng)然，城投不能還款的原因很多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一個，之前我們在很多文章中都講過）。

　　實際上，不僅僅是土地一級開發(fā)存在此類問題，城投公司搞市政工程也有類似問題，這里不展開講，后面會專文論述。

　　二、土地出讓環(huán)節(jié)

　　地方政府將熟地以招拍掛的形式出讓給開發(fā)商，這里涉及兩個問題。一個是拿地前融的問題，一個是土地出讓金的用途問題。

　　先看拿地前融。民營開發(fā)商大多是野路子，拿地的資金也不是自有資金，往往是民間資金。民間資金的利率非常高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行開發(fā)貸。

　　2010年前后，央行溫州支行做過一次調(diào)研，“溫州1100 億的民間資金有20%用于炒房地產(chǎn)，40%用于中間進(jìn)一步介入借出，5%用于其他投資。”

　　這些資金的成本動輒20%往上，而且往往涉及各種復(fù)雜的集資模式。在房地產(chǎn)蒸蒸日上的時候，開發(fā)商當(dāng)然能夠償還民間融資，一旦房價下滑，就會出現(xiàn)巨大的資金壓力，光是利息就能壓垮開發(fā)商。而這些資金的背后，往往牽扯成千上萬的家庭。

　　前幾年不斷暴雷的各種民間融資，相當(dāng)一部分就和房地產(chǎn)相關(guān)。

　　再看土地出讓金的用途。

　　很多朋友并不清楚土地出讓金到底怎么用，以為愛咋用咋用。實際上土地出讓金大部分是用于拆遷成本。

　　由于2015年后，缺失土地出讓金用途的數(shù)據(jù)。我們以2014年數(shù)據(jù)看，這一項的內(nèi)容主要圍繞土地征遷、六通一平之類的征地事項。

　　在扣除各種成本后，土地出讓金的凈收益會計提各種費(fèi)用，支持相關(guān)事項，比如按規(guī)定，土地出讓金凈收益要計提10%用于教育。

　　這幾年各地教師欠薪事件頻發(fā)，想來和土地出讓金收入減少也不無關(guān)系。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

　　開發(fā)商拿地后，會干三個事情：（1）找銀行辦理開發(fā)貸。（2）找建筑商代建。（3）預(yù)售房屋。

　　這三個事情分別對應(yīng)三大風(fēng)險點(diǎn)。我們以2021年的數(shù)據(jù)為例，我找了五家A股上市的房地產(chǎn)公司。

　　這五家A股上市公司，最低負(fù)債4171億元，最多的負(fù)債15459億元。我們可以把負(fù)債大致分成三大類：

　?。?）欠購房者的（你支付了放款，他還沒有交付房屋，因此形成了合同負(fù)債），就是第一子欄的合同負(fù)債。

　　（2）欠金融機(jī)構(gòu)的，包括短期借款（期限少于一年的），長期借款（總期限大于一年且剩余期限也大于一年），一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債（總期限大于一年但剩余期限小于一年的），應(yīng)付債券。

　?。?）欠供應(yīng)商的，也就是應(yīng)付賬款。

　　單位：億元

　　1、開發(fā)貸

　　開發(fā)商把土地/房產(chǎn)抵押給銀行，獲取銀行貸款。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸合計13.17萬億。按我國法律規(guī)定，如果抵押物價值下滑，銀行可以要求開發(fā)商補(bǔ)足抵押物價值，如果開發(fā)商不補(bǔ)足，銀行可以處理抵押物。

　　也就是說，如果房價大幅下滑，導(dǎo)致抵押物價值下滑，就可能出現(xiàn)一種風(fēng)險，銀行為了保全自身而拍賣抵押物，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)價格螺旋下滑。

　　2、建筑商代建

　　房地產(chǎn)開發(fā)都是建筑商墊資代建，壓你相當(dāng)長一段時間的貨款。如果房地產(chǎn)市場還行，開發(fā)商自然能夠還款。一旦房價下滑，開發(fā)商會優(yōu)先償還公開市場的債券，其次是償還銀行等金融機(jī)構(gòu)的錢，因為不還他們錢，自己就無法維系信用，就沒法再去借錢續(xù)命。因此，建筑商是開發(fā)商主要的賴賬對象。

　　建筑商收不到錢，就沒法支付工資，農(nóng)民工就會“討薪”，沖擊“社會穩(wěn)定”。最初，恒大暴雷就是從許昌悅龍臺項目開始的，項目停工后爆發(fā)民工討新事件，社會才知道恒大出了問題。

　　3、房屋銷售環(huán)節(jié)

　　房屋預(yù)售環(huán)節(jié)會出現(xiàn)兩個問題，一個是預(yù)售導(dǎo)致的爛尾，一個是房價大幅下滑導(dǎo)致的斷貸。

　　首先看預(yù)售和爛尾。

　　房地產(chǎn)商為了加快資本周轉(zhuǎn)，進(jìn)而獲得更高的利潤率，而實行預(yù)售制度。

　　在我國特色的預(yù)售制度下，房子還未完全生產(chǎn)出來，就已經(jīng)開始銷售。各地的標(biāo)準(zhǔn)也并不統(tǒng)一，有的要求主體結(jié)構(gòu)封頂，有的要求主體結(jié)構(gòu)完工1/4以上，更寬松的標(biāo)準(zhǔn)是正負(fù)零即可預(yù)售。商品還完全見到影子，就已經(jīng)被銷售一空。

　　預(yù)售制度的存在就包含著買方付了錢，商品（房子）卻不能按時如約交付的可能性。在我國，由于銀行對開發(fā)商預(yù)售款賬戶的監(jiān)管形同虛設(shè)，開發(fā)商挪用預(yù)售款去進(jìn)行新項目的開發(fā)已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

　　本來預(yù)收款應(yīng)該用于建筑房屋，現(xiàn)在開發(fā)商挪用預(yù)收款去其他項目拿地。房價不斷上漲，房子總能賣出去，這種資金的游戲還能繼續(xù)。一旦房價下滑，房子賣不出去，沒有預(yù)收款進(jìn)賬，整個資金鏈就會斷裂，出現(xiàn)大規(guī)模爛尾。

　　第二個問題是房價下滑斷供。當(dāng)前居民按揭貸合計38.42萬億，其中有約20萬億是在2016年房價暴漲后新增的貸款。這部分貸款對應(yīng)的房價都是比較高的，如果房價暴跌，會導(dǎo)致抵押物不足，按法律銀行是可以要求補(bǔ)足抵押物的，一旦無法補(bǔ)足，銀行可以強(qiáng)制拍賣。在這種情況下，居民就可能出現(xiàn)斷供。

　　四、房地產(chǎn)施工和竣工環(huán)節(jié)

　　我們常說房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)究竟怎么拉動經(jīng)濟(jì)呢？

　　實際上房地產(chǎn)在施工和竣工環(huán)節(jié)對經(jīng)濟(jì)的拉動是不同的。

　　在施工環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)可以拉動重化工業(yè)、建材等等行業(yè)，這些行業(yè)獲得更多訂單，就會增資擴(kuò)廠，形成拉動經(jīng)濟(jì)的循環(huán)效應(yīng)。

　　近兩年來，能夠直接形成實物工作量的建筑投資增速不斷下滑，多數(shù)時間持續(xù)為負(fù)。

　　在竣工環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)能帶動家居、家裝、家電、汽車（買房會買車），對經(jīng)濟(jì)帶動也是很大的。

　　房價下滑，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑后，會導(dǎo)致重化工業(yè)產(chǎn)能過剩，家具家電銷售受阻，等等，進(jìn)而影響全社會整體需求。

　　五、小結(jié)

　　在介紹完上面的整個過程后，我們就能對房地產(chǎn)影響經(jīng)濟(jì)的渠道做一個大致梳理了。

　　1、房價下滑會導(dǎo)致土地出讓金減少，加深城投的債務(wù)危機(jī)，進(jìn)而誘發(fā)城投違約。一旦違約增多，就可能出現(xiàn)區(qū)域性的金融風(fēng)險，比如，某地城投違約后，該地整體被金融機(jī)構(gòu)拉黑，整個區(qū)域企業(yè)融資都會出現(xiàn)困難。

　　比如，2020年，河南永煤爆發(fā)危機(jī) ，一時間金融機(jī)構(gòu)把整個河南拉黑。永煤危機(jī)后，冀中能源躺槍，河北也一度深陷信用危機(jī)。

　　很多地方的企業(yè)又是聯(lián)保互保，一家出事，可能牽扯出一大片。一旦某地多點(diǎn)爆發(fā)城投違約，就可能誘發(fā)金融風(fēng)險。

　　2、土地出讓金減少后，政府財政吃緊，吃財政飯的工資減少，特別是某些事業(yè)單位人員，工資可能被拖欠，績效被扣減，獎金甚至還會被追回。

　　這里的進(jìn)一步影響不多說了。

　　3、房價下滑導(dǎo)致房企資金吃緊，之前大規(guī)模的民間借貸就還不上了，因此一些亂七八糟的集資機(jī)構(gòu)就可能暴雷。近幾年暴雷的各種理財，相當(dāng)部分和房地產(chǎn)相關(guān)。最近暴雷的信托也是如此。

　　4、房價下滑還會導(dǎo)致開發(fā)商賴賬。一方面是還不上建筑商的欠款，于是，地產(chǎn)危機(jī)就從這里蔓延至實體領(lǐng)域，供應(yīng)商可能破產(chǎn)，建筑工人工資被拖欠，等等。另一方面是出現(xiàn)大量爛尾樓盤，這是數(shù)百萬的家庭一生的心血。拋開這點(diǎn)不說，大規(guī)模爛尾會導(dǎo)致買房家庭陷阱極大的困境，消費(fèi)進(jìn)一步萎靡。

　　5、房價下滑導(dǎo)致開發(fā)商投資收益下滑，進(jìn)而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)投資增速下滑，導(dǎo)致重化工業(yè)受阻，家居家電行業(yè)萎靡，等等。

　　6、這一切最終都會作用到銀行等金融機(jī)構(gòu)身上，房地產(chǎn)違約增加、城投違約增加、中小企業(yè)違約增加，等等，一部分中小銀行開始出現(xiàn)擠兌，甚至出現(xiàn)大規(guī)模xx事件。這一切像極了未來危機(jī)的預(yù)演。

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