01 當前房價跌到什么程度了
幾乎所有城市的房價都在跌。
下面這張圖是杭州某中介發出來的，10月份有8個小區房價暴跌50%以上，其中最多的一個小區暴跌77.65%。
這里面不排除有人急著出手，以骨折價套現。但是這個圖本身的確反映了一個大趨勢，整個房價不可遏制地在下滑。
我用房天下，搜了圖中“中棟國際”這個小區。五個月時間，小區均價暴跌25%。小區二手房七月份均價是2.4萬，目前的均價已經下跌至1.8萬。數據與中介的有所出入，但是趨勢一致。
杭州的情況，我們在全國主要大中城市都能看到。我所知道的部分一線城市，某些小區的房價降幅也達到了20%-30%。
很多人不愿意接受房價大幅下滑這個現實，但這是真實存在的。
2008年的時候人們感嘆，要是在2005年買了房該多好啊。
2012年的時候人們感嘆，要是在2008年買了房該多好啊。
2016年的時候人們感嘆，要是在2014年買房多好啊。
2020年的時候人們感嘆，要是在2018年前買房多好啊。
2023年的時候人們感嘆，幸好沒在2021年買房。
歷史就是這么奇妙，當你身在歷史的進程中時，你看不到歷史的方向，當歷史的方法已經昭然若揭的時候，卻就恍如隔世。
不要以為房價腰斬是不可能的，沒有什么不可能。
上一次地產泡沫離我們不算太遠，很多上了年齡的人甚至還親身經歷過。我們看看當時的房地產泡沫情況。
02 上一輪房地產泡沫的情況
泡沫的大背景是上一輪地產大躍進。1992年南巡春風吹遍全國，一系列鼓勵政策刺激了開發商的神經，房地產突飛猛進。
1992年初，房地產開發公司才3000余家，到了當年年底猛增至12400余家。大量的資金跟隨政策指引，涌入房地產市場。工行、建行率先成立房產信貸部門，準備進軍按揭貸款領域。部分銀行和企事業單位，甚至直接成立了房地產公司。
房地產投資猛增，遠遠超過全社會固定資產投資增幅。
在這個過程中，泡沫最大的是海南。1987-1990年，海南房價穩定在1000元上下，1991年開始上浮，1992年一年間從1400元猛增至5000元，到1993年上半年漲至高峰7500元。
當時很多人買房根本不是為了居住，而只是不斷地買進賣出，以此賺取樓市的差價。
以海南為例，房子一天一個價，吸引社會資金涌入房地產投機市場。稍微和銀行有點關系的人，變著法的從銀行套取資金，投入房地產市場。部分銀行還自己成立相關部門，直接從事房地產投機。在當時的商人圈中流傳這樣一個說法，“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。買樓花的人并不是為了居住，而是為了炒房——買入樓花并快速轉手以賺取差價。工地還沒動工，房子的所有權就已經數易其主了。有統計顯示，海南當時購房需求中，超過7成是炒樓花的。
這一切，與后來的各種炒房團何其相似。
然而，出來混，總是要還的。
眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了！
上一輪房地產大躍進造成的虛假盛世，在1994年被國家調控后轟然崩塌。海南的房價從7500元的高峰，一下暴跌，至2002年1789元/平，僅為高峰的24%。海南房價移植到2010年才重新超過1993年的房價，此時，時間已經過去17年了。
03 當前房地產泡沫和上一輪有何不同
當前的危機和上一輪泡沫有類似的地方，也有自身的特點。
首先是成因不同。
上一輪泡沫，我國尚有福利分房，因此終端剛需薄弱，賣房的需求主要局限在個體戶和私營企業主。上一輪的泡沫，是終端“剛需”薄弱時，僅靠炒作催生起來的虛假繁榮，從一開始就是一個擊鼓傳花的資本游戲，一旦資金鏈被切斷，虛假的繁榮就會轟然倒塌。
而本輪泡沫卻是在有剛需的情況下形成的，是房價不斷上漲，導致剛需的基礎越來越薄弱，最終在供需發生逆轉的情況下爆發的。因此，本輪地產的繁榮期更長，對經濟的影響更大，泡沫破滅后導致的災難性后果也會更嚴重。
從需求端看，目前人口結構發生逆轉，勞動年齡的人占比越來越少，因此有買房需求的人不斷減少。由于房價不斷高漲，這部分有買房需求的人中，能夠買得起的也不斷減少。
從供給端看，當前存量房明確超過需求。中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”
一方面是需求不斷萎縮，一方面是供給面臨過剩，房地產供求關系在2020年前后發生了實質性逆轉，最終導致泡沫破滅。
其次是恢復的難度不同。
上一輪泡沫破滅后，國家馬上終止福利分房營造剛需人群，并加快城鎮化建設促進買房需求，因此房地產在數年后就再次崛起。
而這一輪呢？老百姓的錢都被數次暴漲的房價掏空了，再去哪里找更多的剛需人群？城鎮化經過數十年的發展已經見頂了，再去哪里促進城鎮化建設？
這一輪的房價下滑，與上一輪不同，也許不會如上一輪那么猛烈，但是一定會對經濟形成更深刻的影響。
再次是對經濟的沖擊不同。
上一輪泡沫中，房地產僅僅是中國經濟中一個不大的部分。而這次泡沫爆發的時候，房地產及其上下游，已經覆蓋了中國經濟25%左右的份額。兼之，房地產還和地方財政、銀行貸款等等一系列問題相關，如果處理不好，帶來的影響遠遠不是上次能比的。
上一輪的海南房地產，在17年后重新恢復，這一次的全國房地產，還能恢復嗎？
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