閱讀參考：
土地增值稅，逼開發商大降房價的“核武器”？
沈曉杰 2010.6
千呼萬喚中，“國十條”中要求對房價過高、漲幅過快的開發商房地產項目進行土地增值稅“重點清算和稽查”的政令，終于在國家稅務總局的執行層面上得到了一定的落實。上周末，國家稅務總局發出“關于土地增值稅清算有關問題的通知”，從某種方面來說，這可以視為是對開發商土地及房產暴利在稅收上重點“清算”和稽查的開始。
人們也許還記得，當初國務院發布被稱為“史上最嚴厲的房市調控”的“國十條”后，一些有相當影響的房地產大鱷就曾宣稱：“國十條”新政對他們影響不大，因為在2009年的房價大漲暴漲后，開發商都“不差錢”。但是開發商似乎都忘了，開發商們的暴富，大都是建立在“集體偷稅”的基礎上的。其中最重要的一條，就是土地增值稅。早在4月份“國十條”出臺前就有媒體引自“不愿透露姓名” 的政協委員未公開的政協提案顯示，從2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。而在開發商最暴富的2009年，他們一年從商品住房中所攫取的暴利為1.8萬億元左右。所以，如果中央真正下定決心對開發商的土地增值稅進行徹底的清算，開發商立馬就有可能由“不差錢”變得“很差錢”。大幅降低房價，把手中的商品房賣出去，回籠資金繳納所欠多年的數萬億元土地增值稅，就可能成為開發商迫不得已的唯一選擇。從這點來說，土地增值稅的徹底清算，可以成為政府手中逼迫開發商大降房價的“核武器”。
有的人會擔心，如果政府在這方面真的對開發商“動刀子”，開發商會不會把成本轉嫁到買房人身上，反而進一步推高了商品房價。其實，這樣的擔憂源于對土地增值稅的誤解，也是多余的。因為土地增值稅是在開發商基本完成商品房銷售后才進行清算和全部征收的稅種，它以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據。所以，它的征收的多少，只取決于開發商的暴利程度。如果開發商建造出售的普通住宅出售“增值額未超過扣除項目金額20%的”，國家還免征土地增值稅。按照1993年就出臺的國務院土地增值稅暫行條例，“增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%”;未超過100%的部分，稅率為40%;未超過200%的部分，稅率為50%;超過200%的部分，稅率為60%。由此不難推算，這幾年中某些六七千元暴漲到兩三萬元的高價樓盤，開發商一半左右的暴利，必須被國家清算和征收。
也許有人會問，為什么開發商在繳納了土地出讓金和各種稅費后，還要繳納土地增值稅？講到這個問題，還必須“擺脫現在利益集團操控的習慣思維和做法”，從我國的社會制度及國家的根本大法上去認知。我國憲法第十條規定，“城市的土地屬于國家所有”(也就是全民所有)，同時也明確指出：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”這就從根本上決定了我國的土地資源，包括土地的使用權，絕不允許任何人通過買賣來攫取暴利。80年代末我國憲法修改允許“土地使用權轉讓”，其根本的目的是為了對國家的土地資源進行社會的優化配置，便于城市的發展和改造，以及新的經濟建設。而絕不是允許任何人從土地使用權的轉讓中獲取利潤甚至是暴利，國務院在九十年代初出臺的土地增值稅暫行條例，其基本的立足點就是來源于此。所以說，憲法和土地法中關于土地使用權的轉讓，絕不代表允許開發商以此為依托進行土地使用權的高價倒賣，并攫取巨額的超級暴利。至今，沒有任何官員和學者，不管他的屁股坐在何處，都不敢說像開發商今天這樣通過商品房土地使用權的占有，以高房價的形式來謀取土地使用權的暴利“合理合法”。更不要說，由此而造成的社會兩極分化及極化的嚴重的貧富不均和社會尖銳矛盾，沒有違背我國的憲法和基本的社會主義公有制度。試問，像今天房地產市場這樣一方面制造中國的首富和成為暴富階級流水線，一方面又同時產生數億的房奴并造成大量市民在自己的土地上買不起房的現狀，有哪一點符合憲法所指出的“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”的基本要求。更何況，在中國的全民國有土地上，開發商所擁有的任何土地，都不是像私有制國家那樣，從大地主爹媽那兒繼承過來的。開發商暴富的資源和利器，恰恰是國民的財產，公有的土地。開發商僅僅是一個房產的操作者，而不是所有者。
以制度和憲法的視角，重新審視開發商和土地增值稅，人們就不難明白為什么說土地增值稅可以成為制衡開發商暴利的“核武器”。當然，這個“核武器”是虛幻一槍，還是“真刀真槍”，關鍵還是掌握在像國家稅務總局這樣的執行者手里。早就有房地產界業內人士指出，像稅務總局現在這樣只“重視”以房價1-2%的水平進行土地增值稅的“預征”，故意忽略對高房價的土地增值稅的“清算”，本身就存在“立場問題”。人們期望國家稅務總局以“國十條”為契機，通過這次清算和稽查，把該征收的土地增值稅統統收上來。為完善公平的“收入分配體系”和公平的稅收環境，作出應有的努力。
沈曉杰：是誰使國十條“重拳”變“粉拳”
被稱為“史上最嚴厲的房市調控政策”——國十條，頒布至今已2個多月。和公眾當初的期望以及某些專家原來的預期大相徑庭的是，此次調控核心的商品住房的價格，兩個月來在國十條“最嚴調控”的“重壓”之下，不僅沒有出現人們所期望的房價大幅下降，或是明顯下滑，甚至在全國的主要城市，還出現了房價繼續維持上漲的局面。根據國家統計局不久前的公布的數據：5月份全國七十個大中城市90平米及以下新建商品住宅價格同比上漲高達22%，更突出的是，它比國十條頒布時的4月份還上漲了0.5%。國家統計局在此次公布中，還沒有敢向社會公布人們最關心的90平方米以上新建商品住宅價格指數。因為該類新建商品住房的價格統計，不像90平方米以下那樣，包含了大量的中低價格、中小戶型等保障性房因素，只有它才能真正反映房地產市場及房價的基本變化。人們猜測，國家統計局之所以未能公布90平方米以上新建商品住房的房價數據，是因為其房價上漲的幅度，已經漲到了會引發人們嚴重質疑政府房市調控政策效果的地步。否則，它也不會如此的“秘不示人”。
有人說，國十條實施至今，之所以未達到預期的效果，主要是開發商的抵抗和反制。這么說，也有一定的根據。眾所周知，大多數開發商對國十條是“既恨又怕”。為了抵消國十條的威力和影響，防止因房價出現整體性下滑而影響其自身暴利，絕大多數開發商是寧愿銷量大幅下降，也要維護現在高高在上的商品住房房價。而買房人則希望政府“最嚴房市調控”的影響和威力可以早日兌現，房價能夠大幅下降。可以說，現在的“觀望期”也恰恰是不折不扣的開發商和買房者高度博弈的關鍵時期。這點國家統計局的數據同樣也可作證。來自國家統計局的數據同樣證明：5月份全國商品房銷售面積比上月減少1274萬平方米，商品房銷售額更是下降了25.0%。實際上，在全國的一些大中城市，5月份新建商品住房銷售和成交總量，已環比下降了七成左右。
總的來看，國十條兩個月來的房地產市場，目前似乎也確實到了一種“不尷不尬”的狀態。絕大部分房價過高、上漲過快的城市“巋然不動”的高房價和及開發商操控下商品房的交易量的大幅萎縮和下降，已使相當多的人對國十條的威力產生了懷疑。有人以為，國十條“也不過如此”，個別開發商和高房價的吹鼓手斷言，“房地產調控政策陷入死角”。甚至連住房建設部政策研究中心的一位副主任近日在某論壇上也不得不承認：目前各地樓市出現的觀望期比預期的還要長。
那么，究竟是什么原因，使“史上最嚴厲的房市調控”“淪落”到目前的尷尬處境呢?真的是開發商的反制，才使國十條由“重拳”變為“粉拳”的嗎?仔細研究分析，就會發現，事實并非如此簡單。
只要看過國十條的都會知道，實際上，國十條對開發商可能的“反制措施”是早有防備。此次開發商自己公開宣稱，他們之所以可以扛著高房價不降，就是由于通過去年房價爆炒后，他們攫取了空前的暴利而“不差錢”。但他們低估了國十條的“堵漏”措施的嚴密性。因為正是在國十條中，幾年以來第一次提出，要對房價過高、上漲過快地區，進行土地增值稅的重點清算和稽查。而在國十條發布前，就有媒體引自“權威人士”的話，從2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。而即使在開發商最暴富的2009年，他們一年從商品住房中所攫取的暴利為1.8萬億元左右。所以，如果真正像國十條所講的那樣，在土地增值稅上對開發商進行徹底的清算，開發商立馬就有可能由“不差錢”變得“很差錢”。他們就不得不大幅降低房價，把囤積的商品房賣出去，回籠資金繳納所欠多年的數萬億元土地增值稅。問題是，現在并沒有任何層面的政策執行者，毅然決然的對開發商“痛下殺手”。
所以，國十條由“重拳”變“粉拳”，根本的原因，不在開發商的反制和抵抗。那么，究竟是國十條自身的缺陷所致，還是國十條在落實過程中被“異化”甚至是架空，以至于其執行力受到“嚴重梗阻”，這需要我們進行深入的追究和全面的分析。
其實，任何人只要仔細和全面的讀過國十條，都會不難發現，它之所以被稱之為“史上最嚴厲的房市調控”，就在于它第一次系統而深刻的通過經濟、法律、稅收和政治等綜合的手段，對中國房地產市場進行了至今為止最全面、最到位的整頓。那些對國十條“指手畫腳”的，恰恰就是深怕其特殊利益被“調控”掉的開發商及其走卒們。那么，為什么國十條頒布至今，遠遠沒有達到“預期效果”呢?問題就出在高房價利益鏈上的部門和地方政府的官員，總是以種種方式和手段，架空和異化國十條的威力和效果。
比如：國十條中要求，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”。去年以來，“哄抬房價和捂盤惜售”開發商在全國各地比比皆是，北京有的律師為此還向國家發改委進行舉報。但至今，人們看過有哪一個政府部門，對這些嚴重違反價格法的開發商動過“真刀真槍”。實際上，發改委和住建部至今連“哄抬房價”的定性標準都沒有出過。同樣沒有出臺的，還有對“房價過高、上漲過快”的界定。而在國十條中，這些都屬于被“重點打擊”的地區;再比如，國十條要求“保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。”但是在現在的土地招拍掛和地方政府的實施細則中，又有誰見到，有哪幾個城市的土地供應，從政策和實際操作中落實了這樣的“保障”。
最能形象反映對國十條“軟磨硬抗”的，還在于對第二套住房的認定標準上。早在2007年的房市調控中，銀監會和央行就已制定了對二套房認定的具體辦法;在今年初住建部召開的全國住房城鄉建設工作會議年度會議上，其部長還專門提出“要更加嚴格二套住房信貸等管理，抑制投資投機性購房。”就是這么一個沒什么技術難度的問題，住建部花了接近半年的時間，才完成了對此方法的“完善”。一個基本的“認定標準”的完善就花了半年時間，全面落實國十條豈不是“路途漫漫”!政府衙門的如此效率，讓人不禁懷疑，他們是真的想要“認真貫徹落實”國十條嗎!
在國十條的調控政策中，土地增值稅、房產稅和官員考核問責制，被稱為此次“最嚴調控”的“三大核武器”。但近兩個月下來，除了土地增值稅外，后兩者幾乎都處于“空擺”的狀態。房產稅至今不僅連方案還無法“公示”，甚至國十條刻意強調的“加快研究制定”的要求，到了國家發改委就變成了“逐步推進”。國十條要求的對控制房價不力、影響社會穩定的官員進行問責制，在國務院部門和地方政府那里，更是成了“紙上談兵”。就連已出臺的國稅總局有關加強土地增值稅征管的通知，國十條所要求的“重點清算”，操作上已被所謂的“科學合理制定預征率”所替代。而這可使開發商有可能躲過國十條中最沉重的一擊。正是這些“不動聲色”的“悄然之變”，正在使國十條，由“重拳”演化成“粉拳”。
政令的暢通，執行力的好壞，現在已經成為國十條勝敗的關鍵。
調控百日暴漲依舊，國十條成“空中樓閣”
在國十條實施百日之際，在房地產市場博弈的各方力量，紛紛借助媒體發表各自的看法和評價。據報道，在以房價暴漲而“著名”的南京市，至今一直捂著不肯出臺國十條落實細則的該市住房保障和房產局局長就對媒體宣稱：“南京市認真貫徹調控文件精神，目前已初步達到調控預期。”
實際上，這樣或類似言論可謂是近期官員、甚至的開發商對國十條總體評價的“標準”語言。在不久前國務院新聞辦舉行的上半年國民經濟運行情況發布會上，國家統計局發言人也堅稱：上半年國家重點領域的宏觀調控，“特別是住房的價格調整”“ 取得積極成效”。這位有著“經濟學博士”頭銜的“專家型官員”給出的理由，是6月份“70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1個百分點。”
被稱為史上最嚴的房地產調控政策的國十條，真的像這些官員或開發商所述的那樣，達到預期的效果了嗎?同樣來自國家統計局的數據表明，情況絕非如此。
就在國新辦的這次新聞發布會的前幾天，國家統計局在其網站上公布了““2010年上半年全國房地產市場運行情況”。在一大堆的數據背后，人們可以找到疑似被“藏著掖著”、也是老百姓最關心的“新建商品住宅價格指數”。官方的數據明白的表明：今年6月份全國新建商品住宅價格比去年同期的漲幅，竟然高達20.6%，，環比(比上月)的價格也沒有下降。請注意，國家統計局在這里公布的，還是90平米及以下的新建商品住宅。這類商品住房還可能包含了經適房、限價房等政策性的小戶型房。如果把市場上最受青睞的90平米以上的“新建商品住宅”統計上去，中國的新建商品住房的價格漲幅可能還要高得多。
也許有人以為，如此高的“房價過快上漲”數據，有一定的“偶然性”。其實不然。這里，我們不妨把國十條實施3個多月來的數據都拿出來公示于眾。在國十條實施的當月，90平方米及以下的新建商品住宅銷售價格同比上漲22.4 %;5月份，同樣的統計，同比上漲為22% %，第三月也是20.6 %。這里要特別強調的是，就是和上月相比(環比)，6月份公眾最關心的新建商品住宅價格也是不僅沒下降。而且還在上升。前面那位宣稱“達到調控預期”的南京市房產局長管轄下的房價，按照國家統計局公布的同類的官方統計數據，房價漲幅更是高達22%—25%甚至更高。
不少讀者可能奇怪，平時國家統計局在新聞媒體公布的房價漲幅數據并沒有這么高。確實，如果你只是看了國家統計局的公布的數據而不探究其中的“奧秘”，你就極有可能被國家統計局所忽悠。因為國家統計局在房價數據上拿出來公布最多的，就是“房屋銷售價格指數”。按照其數據，在國十條實施的4—6月這三個月里，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲分別為12.8%、12.4%和和11.4%。如此看起來，雖然全國的房屋銷售價格在上漲，但似乎還沒有到“暴漲”的地步。但一般人所不知的是，國家統計局這里所公布的“房屋”， 不僅包含住宅，還有辦公、商業和工業用房等，而且“房屋銷售”也不等于新建商品房銷售，它還包含“非商品房”和二手房等。而老百姓最關心、也是政府房地產調控所著力的重點，只是普通人要解決住房問題所主要依賴的房地產市場的“新建商品住宅”的價格及上漲幅度，人們并不關心那些“廠房、辦公房、商鋪”的價格現狀或走勢，它們也不是政府房地產調控的目標。
有著“經濟學博士”頭銜、多少可以“專家型官員”自居的國家統計局的那位發言人，不可能不知道“房屋銷售價格指數”和“新建商品住宅價格指數”兩者之間的本質區別。“博士發言人”在這里故意混淆概念背后，目的就是為了使本來已經被利益集團架空的國十條，看上去似乎還在按照中央的既定方針前行。因為真實的數據一旦被公眾和輿論所知曉，那么人們必然就會追究國十條究竟被誰架空，中央因此也可能出臺更嚴厲的舉措，防止最嚴的房地產調控被利益集團所左右。
眾所周知，國務院在4月中之所以要出臺被稱為“史上最嚴厲的調控”的國十條，目的就是““堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題”。但現在官方自己給出的統計數據明明白白表明，最嚴的房市調控實施百日，不僅新建商品住房的售價漲幅屢屢創造了“20%”這個“劃時代的記錄”，而且這樣的“高水平”已不是哪個“部分城市”所獨有，而是全國的“平均水平”。數據和事實無情證明，“最嚴的房市調控”不僅沒有達到預期的效果，而且還出現了“房價過快上漲”的勢頭向全國城市“普及發展”、上漲的幅度“空前罕見”局面。甚至有人擔心，國十條會不會真成了 “百日維新”。
在這樣的背景下，人們就不得不懷疑，那些鼓吹“國十條已達到預期效果”的官員和開發商背后的真實動機究竟何在。昨天就有媒體報道，前幾日的某夜，某大型房地產公司“邀請住建部的司長們小范圍聚會”，游說這些執行房市調控政策的官員不要再出臺更嚴厲的調控政策。據報道，住建部日前也再次召開由房地產商及其“專家”參加的、內容高度保密的“房地產形勢研討會”。人們現在還不知道開發商和住建部官員兩者之間究竟有多少“利益關聯”，但一個不可否認的事實是，被稱為史上最嚴厲的國十條，至今竟然落實的重大舉措，還不到五分之一。國十條中有80%以上的措施和細則，至今仍被架空。其中，國務院責令由住建部負責落實房地產調控的有關條款，有相當大的部分至今還被是“空架子”。
中國的房地產調控，目前已到了中央和公眾與房地產的官商利益集團博弈的關鍵和敏感時期。房地產調控下一步的發展是“從嚴從緊從重”，還是任其被利益集團架空，最后導致流產甚至是再次救市，不僅相關中央和政府的威信，更關系中國市民最大的民生利益。在這場階級利益大搏擊中，究竟是公眾戰勝房地產利益鏈上的官商利益集團，還是公眾權益再次被權貴集團所侵蝕，人民拭目以待。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
