央視的報道說全國的土增稅應繳未繳3.8萬億元，引起社會軒然大波，而且我們看各處簡單引用的方式就很有意思，說央視曝光45家開發商欠稅3.8萬億元，這個說法極度的標題黨，給人感覺是這45家開發商就有3.8億元，并且把很嚴格的法律詞匯應交未繳變成有很多歧義解釋的欠稅，就如你欠錢，到期未還的叫做欠沒有爭議，未到期的債務不是也叫做欠嗎?把這個意思扭曲了以后，各方的反擊就開始了，實際情況是央視曝光了45家開發商有家應繳未繳的情況，全國估計的總欠稅額度是3.8萬億元，但是對于應繳未繳的土增稅到底應當估計是多少呢?筆者也估算一下各種流行的說法。

　　央視報道說：根據國家統計局、財政部和國家稅務總局公布的房地產相關數據，對全國范圍內沒有征收到位的土地增值稅做了分析測算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元;而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%，這幾年房地產市場非常火爆，其中沒有達到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　國泰君安表態：兩種方法測算均表明,實際規模只有幾千億左右。1)方法一:2005-12年全國商品房累計銷售額為31萬億,乘以平均5%的稅率,得到累計應繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額,得未交額7500億元。2)方法二:萬科2012年年報中,已計提未達到清算條件即所謂“未交”增值稅58億,除以2.2%的市占率,得全國未交增值稅2636億;

　　國家稅務總局有關負責人26日表示，這對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強，今年1至10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。根據相關稅法規定，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅，該稅種實行四級超率累進稅率，且屬于地方稅種，征管較為復雜。復雜性之一在于每個房地產項目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項目啟動時按測算額的1-3%先預征，然后據實重新結算，這是長期以來的慣例和程序，但真正進入決算清算的房地產企業并不多。有一家大型上市地產商稱，現在每次發布季報，都會有應繳土地增值稅和計提，也就是預征，上海的預征稅率在1%-3%，內環3%，中環2%，外環1%。

　　從這樣的說法我們逐一進行分析，對于央視的說法，央視是以05年到12年的房地產銷售額31.2萬億來計算的，其估算土增稅的依據是2009年的房地產業平均毛利率55.72%，我們應當注意到的就是房地產業在08年危機以后的09年全面反彈過程中是毛利率最高的時期，同時的2012年和2008年等經濟調整的年份房地產業的毛利率是很低的，完全以房地產毛利潤最高的時期進行估算是很有問題的，這部分是高估明顯的。同時我們也應當注意到在毛利潤上允許扣除部分費用和土增稅累進稅率下，以所有項目的平均利潤率來計算，本身也是低估的，但總的來說央視以這樣的數據來估算，是有高估的嫌疑的。

　　我們于此同時再看一下國泰君安的說法，國泰君安以中國現在的土增稅平均稅率作為一個估算的標準，這個所謂的平均稅率5%不知道是從何而來，對于中國房地產業的快速漲價，對增值額課稅最低30%最高60%的土增稅，在價格翻了很多倍的時候銷售額當中只有平均5%的應納稅比例，這個比例是顯著偏低的。而以萬科的數據推而廣之則更不同，因為萬科的經營理念是做快銷項目，萬科并不是囤地的公司，萬科是市場占有率很大但利潤率不高的公司，選這個公司為樣本來估算全國的納稅情況，也是有明顯的低估的。

　　而對于稅務總局的表態也是非常有意思的，一方面說誤讀一方面說大力追繳，這里有一個關鍵就是上海等地的稅務局為什么在預征的時候核定的比例很低尤其是在有很大增值潛力的郊區項目預增只有1%?這樣的低比例不是人為的鼓勵擴大應繳未繳的基數嗎?稅務局制定政策的時候就帶有擴大土增稅應繳未繳的規模，他能夠有公正的動力去嚴格的征收這些應繳未繳稅款嗎?稅務局的一些舉措，本人的《央視褪下土增稅內褲后……》一文有詳細的論述不再重復。稅務局的表態本身很耐人尋味，如果查出來土增稅應繳未繳數額太大，本身不就是說稅務局的預征太低嗎?為什么會這樣的低，難道沒有腐敗嗎?這些問題往深里去問去想，我看也是稅務局非常不愿意的。

　　對于稅務局的不作為和懈怠，本人要說的就是土增稅的應繳未繳如果嚴格稅務核查和監管，土增稅實際的應繳未繳數額很可能比賬面計提的要多很多，只不過這本身涉及偷稅漏稅的灰色地帶，原因就是開發商普遍是以增加拆遷、建安、裝修等成本來避稅的，把利潤做到工程里面，還有就是在自用和銷售的房屋當中的土增稅攤銷是不一樣的，把自用房屋的成本攤銷到商品房當中，可以極大的減少土增稅的數額。我們如果計算了累進所帶來的影響，在《土增稅的避稅乾坤大挪移》一文當中計算過在土增稅累進到60%以上的時候增加成本的影響可以達到增加數額95%的避稅，而實際上上如果考慮了一些成本增加附帶的扣除項目，直接增加成本變成扣除項目后還要有30%的增加，從而產生了逆選擇。這里土增稅的扣除比例是按照成本對于純開發商可以有10%的財務費用和20%的管理費用扣除，這使得減少比例增加到原來的130%，如在已經增值200%以上的時候避稅95%，實際上是減少了123.5%，倒賺23.5%，如果是累進到50%稅率下避稅65%則是84.5%。這里是對于土增稅的設計問題，在增值巨大以后，這樣的扣除比例和累進規則，是要產生逆選擇的。所以在房屋銷售額當中，直接的利潤率可能是不真實的，稅務局嚴查的話，這個毛利潤的比例可能會極大的提高。因此央視的估算雖然是以年份利潤率最高的2009年計算的，但以筆者從業的經驗，房地產各種隱性費用巨大，這些費用都要在稅后支出和無法上賬都沒有列支，房地產開發沒有的成本翻倍的利潤預期是不會開發的，這相對于銷售額則就是要有銷售額50%的毛利潤，在房價漲價的過程當中這個利潤率可能還要更高，因此只要能夠嚴查，把該征的都征收上來，央視估算的應繳未繳應當是能夠達到的。

　　那么對于自用房屋把成本都挪移到了商品房之中，那么自用房屋的土增稅怎么辦呢?這里我們的稅收是開了口子，對于自住性的物業只要房產權沒有變更，土增稅就是可以不交的，我們把這個不交計算一下就知道這里面也是驚人的!央視計算土增稅的應繳未繳是按照全國商品房的銷售額而來的，開發商自用的商品房數量是巨大的，開發商為了不清算土增稅，普遍保留了15%以上的自用房，對于很多項目的比例是遠遠高于這個比例達到了40-50%也很多，這些項目多是商住混建的項目，其中商業大商場五星級酒店等都是留下自用的，這些自用房屋的成本卻大量攤銷到了銷售房里面，他們應當納稅的稅率是更高的，價值中應繳未繳的比例巨大，就算沒有增比例和稅率，我們以20-30%左右的自用房屋計算，他們相對于31萬億的銷售額和估算的4.6萬億的土增稅額，也應當有上萬億的數額且全部是應繳未繳數額，所以實際的土增稅的應繳未繳的數額是比3.8萬億高很多，可以達到5萬億左右的水平。因此筆者認為充分計算了非法避稅和自用不交的漏洞下，應繳未繳土增稅的總數可能會達到5萬億以上。

　　對于這個5萬億是一筆很有意義的錢，我們的保障房建設資金一直是沒有來源，總讓新買地的開發商配建，結果就是炒高了新買地上商品房的成本，這剛性的成本支撐只能讓房價更漲，且開發商配建的速度是有限的，這是要讓以后的人為以前的人的錯誤買單!保障房不足是前面建設的不足，前面開發商沒有承擔相應的義務，這個義務如果強加給后面的開發者，則還要推高房價，是一個不當的政策。如果我們能夠通過調控把以前的土增稅應繳未繳都征收上來，通過稅務的嚴查把灰色的避稅以漏稅征收上來，則這5萬億左右的資金正好是我們建設保障房的資金缺口，有這五萬億投資來建設保障房，老百姓的住房問題就很容易解決，我們按照每套房子5萬土地市政成本15萬建安成本來計算，這是可以建設2500萬套商品房的，以平均一家四口，可以解決上億人的居住問題!解決了老百姓住房的剛需，房價上漲給中國社會所帶來的危機就消除的，中國崛起大業就有了保障!

　　這個錢估算多了是地方政府和開發商都不愿意的事情，稅務局對此會有大量的壞賬出現和責任，如何能夠征收到位不讓開發商有暴利，是一個關鍵，也是國家治理能力的體現，就看三中后的黨中央怎樣加強國家治理能力了。

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