北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松律師

　　對《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》“任志強(qiáng)稱房企稅費(fèi)占房價(jià)7成”中不實(shí)之處的

　　《澄清公告》之一

　　一、2013年11月30日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》記者郭海飛在

　　“任志強(qiáng)稱房企稅費(fèi)占房價(jià)7成”的文章中介紹：

　　“今年春節(jié)前，李勁松便拿著材料，來到我辦公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨額土地增值稅的事，我覺得不對勁，便沒有報(bào)道”，中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目記者向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱。

　　二、但客觀事實(shí)是：

　　1、至今為止，

　　李勁松律師“從沒去過央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)欄目任何一個(gè)記者的辦公室”。

　　2、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》郭海飛記者文中的這一處內(nèi)容，純屬“不實(shí)虛構(gòu)”。

　　3、李勁松律師是在2013年5月3日(即：今年5月3日)向央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)欄目記者發(fā)送手機(jī)短信通報(bào)“29家上市房地產(chǎn)公司截至2012年12月31日止應(yīng)交未交(即相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)可征未征)的土地增值稅金至少高達(dá)640億元”。

　　附

　　李勁松律師今年5月3日發(fā)給央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)欄目記者的短信全文：

　　您好!我是北京憶通李勁松律師。向您通報(bào)兩個(gè)新聞線索材料：1、截至2012年12月31日止，潘石屹的SOHO公司、任志強(qiáng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)、王石的萬科公司等29家上市房地產(chǎn)公司應(yīng)交未交(即相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)可征未征)的土地增值稅金至少高達(dá)640億元(其中潘SOHO公司64億元、王萬科58億元、任華遠(yuǎn)5億、雅居樂83億、富力地產(chǎn)58億、合生創(chuàng)展42億)。2、北京憶通李勁松律師依法要求廣東省的廣州珠海等11個(gè)地級市地方稅務(wù)局及北京市的東城西城等12個(gè)區(qū)縣稅務(wù)局盡責(zé)公開其執(zhí)行貫徹落實(shí)國務(wù)院新國五條中“稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查”這一房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施工作情況和2012年度三公消費(fèi)開支玉決算情況，接受人民監(jiān)督。———如您有興趣了解相關(guān)數(shù)據(jù)資料及23家地方稅務(wù)局至昨天的相關(guān)回復(fù)詳情，請將您的郵箱短信通知我。謝謝!順祝您及我們的所有親人：健康!平安!開心快樂笑對毎一天!李勁松律師

　　三、另外，

　　李勁松律師早在11月25日“任志強(qiáng)：專業(yè)人士叫你補(bǔ)習(xí)稅務(wù)常識”一文里，

　　就已清楚具體分析指出了，

　　所謂“政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元; 占6.4萬億元收入的75%”，

　　是睜眼說瞎話的造謠!

　　但是，

　　任志強(qiáng)竟仍然繼續(xù)制造下列謠言并向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者散布下列謠言：

　　“2008年，我們調(diào)研了北京等一線大城市的70個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)地價(jià)大約占到平均售價(jià)的一半多一點(diǎn)，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右。”

　　四、在此，

　　對任志強(qiáng)制造的“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”這一禍國殃民害黨的“謠言”，

　　李勁松律師用反證法具體分析揭露。

　　1、若任志強(qiáng)所稱“2008年，我們調(diào)研了北京等一線大城市的70個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)地價(jià)大約占到平均售價(jià)的一半多一點(diǎn)，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”屬實(shí)。

　　這就意味著，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出一間單價(jià)100萬元的暴利高價(jià)房所得的100萬元房地產(chǎn)銷售收入中，

　　用于包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本，占到房價(jià)的70%即70萬元。

　　即，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出這間房子從購房者身上取得的100萬元房地產(chǎn)銷售收入中，

　　有70萬元是要用于支付地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本。

　　2、這樣一來，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出這間房子從購房者身上取得的100萬元房地產(chǎn)銷售收入，減掉支付地價(jià)和各種稅費(fèi)的70萬元后，就只剩余30萬元了吧?

　　3、顯而易見，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司支付建造這間房須用建筑材料的材料費(fèi)用及建這間房所請建筑工人的人工費(fèi)用，

　　也只能是從這30萬元的余錢里出了吧?

　　4、由上可知，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出這間總價(jià)100萬元的房子從購房者身上賺取到的毛利總金額，

　　至多也就是，

　　等于“潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司從手上這30萬元左右的余錢里減掉支付建這間房須用建筑材料的材料費(fèi)用及建這間房所請建筑工人的人工費(fèi)用后的差數(shù)”吧?

　　5、這就意味著，

　　就算潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司蓋這間100萬元的房子時(shí)，不用花一分人工錢請工人建房，也不用花一分的建筑材料錢;

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出這間總價(jià)100萬元的房子，

　　從購房者身上賺取到的毛利總金額，

　　至多也就是賣出這間房子所得房地產(chǎn)銷售收入總額100萬元里的30萬元(=總房價(jià)100萬元-包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本70萬元)!

　　6、這就意味著，

　　潘石屹的SOHO中國等房地產(chǎn)公司賣出這間房子從購房者身上賺取到的毛利率，是絕對不可能超出30%(=100%—70%)”!

　　7、但，

　　活生生的客觀事實(shí)真相卻是：

　　潘石屹家的SOHO中國有限公司自報(bào) “2012年度的實(shí)際毛利率是高達(dá)63、84%”啊!

　　45家上市房地產(chǎn)公司2012年度的平均毛利率為41%，也比30%高出了11%啊!!!

　　五、其實(shí)，

　　禍國殃民為富不仁侵占國家640億元的暴利房地產(chǎn)團(tuán)伙代言人，

　　無恥制造“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”的謠言，

　　真是在：

　　既當(dāng)“權(quán)貴資本狼狽為奸唯利是圖強(qiáng)征血拆偷稅漏稅”婊子!

　　禍國殃民!

　　又起“出頭幫中國廣大暴利高價(jià)房受害房奴伸張正義聲討中國政府”牌坊!

　　欺世盜名!

　　六、其實(shí)，

　　禍國殃民知錯(cuò)不改的暴利房地產(chǎn)團(tuán)伙代言人，

　　無恥制造“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”的謠言，

　　是在惡意

　　混淆：

　　“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到成本的70%左右”

　　與

　　“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”，

　　的巨大不同!

　　1、若“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到成本的70%左右”，

　　則就，

　　絕對不是：

　　“政府從房價(jià)里橫征暴斂到了全國房奴所交購房款的70%左右”!

　　2、若“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”，

　　則就，

　　絕對是：

　　“政府從房價(jià)里橫征暴斂到了全國房奴所交購房款的70%左右”!

　　3、若“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%”，

　　則房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率就真是：

　　“絕對不可能高于30%”!

　　4、若“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到成本的70%左右”，

　　則在此“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到成本的70%左右”的情形下，

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率也還是“絕對有可能高于70%”的!

　　七、還是以潘石屹的夫妻店房地產(chǎn)公司為例來說明吧。

　　1、假設(shè)，國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司的一言堂老總?cè)沃緩?qiáng)大哥，重情重義俠肝鐵膽，于2008年提出并決定讓利于潘，一言堂拍板將國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司手上的，一個(gè)在北京朝陽區(qū)的“投入成本1億元獲利高達(dá)5億元的項(xiàng)目名稱為潘任美的房地產(chǎn)大發(fā)項(xiàng)目”，成功轉(zhuǎn)讓送進(jìn)了小兄弟潘石屹的私營夫妻店房產(chǎn)公司。

　　2、一年后，小兄弟潘石屹的夫妻店私營房地產(chǎn)公司，

　　在成功獲取到“對中國市場房價(jià)走勢的判斷，自2005年起至2013年11月底止，從沒出過錯(cuò)”的國企老總?cè)沃緩?qiáng)大哥一年前決定送來的這個(gè)“成本僅1億元獲利達(dá)5億元的潘任美房地產(chǎn)大發(fā)項(xiàng)目”的4億元毛利后，

　　向任志強(qiáng)大哥披露了項(xiàng)目決算時(shí)發(fā)現(xiàn)的一個(gè)天大秘密。

　　這個(gè)天大的秘密就是：

　　A、“成本僅1億元獲利達(dá)4億元的潘任美房地產(chǎn)大發(fā)項(xiàng)目”的1億元成本里，

　　包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本，

　　高達(dá)7千萬元，

　　占到成本的70%!

　　B、“成本僅1億元獲利達(dá)4億元的潘任美房地產(chǎn)大發(fā)項(xiàng)目”的1億元成本里，

　　政府和銀行從此房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的收入總金額竟然高達(dá)7500萬元; 占到了1億元成本的75%!

　　3、顯而易見，

　　在此“成本僅1億元獲利達(dá)4億元的潘任美房地產(chǎn)大發(fā)項(xiàng)目”中，

　　盡管“政府和銀行從此房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的收入真是占到的成本的75%”，

　　但潘老板夫妻店從任志強(qiáng)大哥送來的這個(gè)大發(fā)項(xiàng)目里所賺到的毛利總額是4個(gè)億，

　　還是要遠(yuǎn)高于“政府和銀行從此房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的收入7500萬元”。

　　4、潘老板夫妻店從任志強(qiáng)大哥送來的這個(gè)大發(fā)項(xiàng)目里所賺到的毛利額是4個(gè)億，

　　是“政府和銀行從此房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的收入7500萬元”的5倍!

　　5、潘老板夫妻店從任志強(qiáng)大哥送來的這個(gè)大發(fā)項(xiàng)目里所賺到的毛利率，是80%(={項(xiàng)目售房總房價(jià)收入5億元—項(xiàng)目總成本1億元}/項(xiàng)目售房總房價(jià)收入5億元*100%)!

　　6、潘老板夫妻店從任志強(qiáng)大哥送來的這個(gè)大發(fā)項(xiàng)目計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)的增值率，就肯定不止20%，絕對超過了300%!

　　即：

　　政府銀行，

　　的確是從這房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里(也就是從房奴手里)賺到了占總成本75%的7500萬元中錢，

　　但政府銀行這7500萬元，

　　其實(shí)不過是只占總房價(jià)款的18、75%;

　　房地產(chǎn)開發(fā)商，

　　從這房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里(也就是房奴手里)賺到了4億元大錢，

　　開發(fā)商所賺得的這4億元，

　　則是已經(jīng)“占總房價(jià)款的80%”的大頭!

　　八、禍國殃民知錯(cuò)不改的暴利房地產(chǎn)團(tuán)伙代言人，

　　無恥制造“包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右”的謠言，

　　就是想企圖借此轉(zhuǎn)移上至中央領(lǐng)導(dǎo)下至全國無數(shù)百姓的視線。

　　但是，

　　1、這也恰恰證明了，

　　強(qiáng)征血拆作惡多端的無良暴利房地產(chǎn)團(tuán)伙代言人，

　　也會怕千夫所指無疾而終!

　　2、這也恰恰證明了，

　　強(qiáng)征血拆作惡多端的無良暴利房地產(chǎn)團(tuán)伙代言人作賊心虛，

　　已經(jīng)極其害怕：

　　上至國家中央領(lǐng)導(dǎo)，

　　下至電視機(jī)前的全國普通國民，

　　對“29家房地產(chǎn)開發(fā)商與瀆職稅官不清不楚不明不白8年，竟能成功侵占高達(dá)640億元全民所有的國家財(cái)政土地增值稅金”這一天怒人怨禍國殃民惡行的不懈關(guān)注!

　　附：任志強(qiáng)稱房企稅費(fèi)占房價(jià)7成 各種費(fèi)用達(dá)180多種

　　2013年11月30日 00:45 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

　　土地增值稅“戰(zhàn)爭”

　　郭海飛 杜濤

　　“我倒是希望任志強(qiáng)這樣的名人來起訴我，說我誹謗、損害他們企業(yè)的信譽(yù)和形象。”11月27日晚上八點(diǎn)半，李勁松笑著說，“我正想和他們理論清楚，到底有沒有拖欠土地增值稅呢!只要他們起訴我，就會有更多人來關(guān)注這件事!”

　　而一貫直率、強(qiáng)硬的任志強(qiáng)表示，“要以行業(yè)協(xié)會名義聯(lián)合相關(guān)企業(yè)，依法維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，挽回名譽(yù)損失及可能因此事件導(dǎo)致的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。”

　　孰對孰錯(cuò)，一時(shí)成為近期的焦點(diǎn)。除了堅(jiān)定的爆料人、同樣強(qiáng)硬的反擊者，其背后還牽涉到央視、稅務(wù)總局和眾多的地產(chǎn)商的立場和是非曲直。

　　李勁松是北京市憶通律師事務(wù)所主任，自稱曾在稅務(wù)部門工作長達(dá)10年，在會計(jì)師事務(wù)所工作超過5年，律所官網(wǎng)介紹其為中國法律界首批具有“律師、會計(jì)師、證券業(yè)注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師”四師資格的資深執(zhí)業(yè)律師。

　　雖然擁有眾多頭銜，但李勁松并不為人所知，突然“爆名”緣于近日中央電視臺播出的《土增稅黑洞》，報(bào)道引用李勁松的分析測算發(fā)現(xiàn)，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　SOHO中國、萬科、華遠(yuǎn)、雅居樂、華僑城、富力、招商地產(chǎn)[微博](21.93, -0.15, -0.68%)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)(6.13, -0.01, -0.16%)、新世界(8.68, 0.05, 0.58%)中國地產(chǎn)等45家上市房企均榜上有名，消息一出，輿論嘩然。

　　房企與國稅總局表態(tài)

　　11月26日凌晨兩點(diǎn)，地產(chǎn)龍頭萬科董事會主席王石在微博中稱，“萬科聲明，萬科一貫守法經(jīng)營、照章納稅，嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的管理辦法履行納稅義務(wù)。公司財(cái)務(wù)報(bào)告公允反映了公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)，土地增值稅是近年持續(xù)高增長稅種。”

　　當(dāng)天，12家被指拖欠巨額土地增值稅的房企便陸續(xù)發(fā)布公告，否認(rèn)欠繳土地增值稅。

　　同一天，國稅總局也在官網(wǎng)發(fā)表稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人答記者問表示，“近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。”

　　26日下午，中房協(xié)也緊急召開了關(guān)于土地增值稅的座談會，當(dāng)天晚上任志強(qiáng)擔(dān)任執(zhí)行會長的全聯(lián)房地產(chǎn)商會更是在官網(wǎng)發(fā)表聲明稱，“我將聯(lián)合法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，對國家土地增值稅之規(guī)定及其執(zhí)行做系統(tǒng)化解讀，對央視報(bào)道的相關(guān)企業(yè)納稅問題進(jìn)行調(diào)研，并將結(jié)果廣而告之。”

　　而潘石屹[微博]稱，“‘3.8萬億欠稅門’事件，隨著國稅總局權(quán)威解釋的出臺，已經(jīng)過去了。”

　　但一位緊追不舍的業(yè)內(nèi)人士稱，“國稅總局這種含糊其詞的回應(yīng)是無法平息爭論的，如果說存在誤解誤讀，那么所謂的正解和正讀在哪里?　具體到具體的公司和項(xiàng)目，公眾疑問的核心點(diǎn)在于，是否所有銷售比例在85%以上的項(xiàng)目都已經(jīng)按期繳納完稅款了?　”

　　“欠稅門”的“始作俑者”李勁松也指稱，“國稅總局官員在攪亂視線轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)，為什么對‘29家上市房地產(chǎn)公司可收未收的土地增值稅總額是否真的高達(dá)640億元’這一問題避而不談?只要把上述29家房企應(yīng)交未交的640億元土地增值稅來源于哪些項(xiàng)目的名單公布，就可以自證清白，而不是像現(xiàn)在這樣避重就輕。”

　　“房企自證清白的最好和最簡單的方法，就是公布預(yù)提的土地增值稅來源項(xiàng)目清單，只要證明這些項(xiàng)目都沒有完成85%的銷售，預(yù)售許可證都沒有滿三年就可以了。”李勁松說。

　　11月28日上午，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]在微博稱，“花了一個(gè)半小時(shí)，接待北京過來的央視記者。他們節(jié)目組兵分幾路，采訪不同條線的人士，正在制作新一期節(jié)目。央視不認(rèn)為自己有錯(cuò)，只是所采訪的專家觀點(diǎn)有偏差，他們對土地增值稅已跟蹤了很久，旨在揭開這一領(lǐng)域的不規(guī)范現(xiàn)象!戰(zhàn)斗還沒結(jié)束哦，稅務(wù)局和不規(guī)范的開發(fā)商將有壓力……”

　　同一天晚上9點(diǎn)，任志強(qiáng)卻發(fā)表微博稱，“昨天在上海參加福卡年會，葉檀[微博]說央視要采訪她說說土增稅，大概還采訪了其他人，似乎仍在追剿行動。今天領(lǐng)導(dǎo)告訴我，閉嘴。上級已經(jīng)指示央視要公開正面糾錯(cuò)了。到底哪個(gè)信息對?我更相信領(lǐng)導(dǎo)指示。坐等結(jié)果吧!”

　　最先報(bào)道此事的央視《每周質(zhì)量報(bào)告》也三緘其口。

　　土地增值稅溯源

　　為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，1993年12月，國務(wù)院頒發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱為《條例》)。《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，繳納土地增值稅。

　　增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的地價(jià)款、開發(fā)土地成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施成本及費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　稅務(wù)總局發(fā)布的稅收統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，1994年到2004年11年間，征收的土地增值稅總額僅為166.7億元，步入2005年開始快速增長，2005年一年便實(shí)現(xiàn)140億元土地增值稅收入，2006年更是增長到231億元。

　　2007年，稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強(qiáng)征管的文件，并連續(xù)幾年對北京、上海等21個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)檢查，推動土地增值稅清算工作。

　　上述稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人稱，從2007年到2012年的6年，全國土地增值稅收入同比分別增長74.3%、33%、33.9%、77.6%、61.4%、31.8%，2013年1-10月土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入2711億元，增長22.2%。按此計(jì)算，李勁松所得出的2005年至2012年全國土地增值稅收入總額合計(jì)8086億元基本準(zhǔn)確。

　　舉報(bào)和反擊

　　今年3月，國務(wù)院下發(fā)了被稱為“新國五條”的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確要求：稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。

　　這引起了李勁松的注意。

　　4月25日，李勁松便向稅務(wù)總局郵寄了包含上述29家房企在內(nèi)的45家上市房企應(yīng)交未交巨額土地增值稅金的舉報(bào)材料。

　　“今年春節(jié)前，李勁松便拿著材料，來到我辦公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨額土地增值稅的事，我覺得不對勁，便沒有報(bào)道”，中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目記者向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱。

　　11月17日，中央電視臺《每周質(zhì)量報(bào)告》的《土增稅黑洞》便出爐，報(bào)道稱李勁松根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)分析測算發(fā)現(xiàn)，自2005年至2012年8年，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億。

　　一周后的11月24日，《土增稅黑洞2》如期播發(fā)，45家上市房企應(yīng)交未交土地增值稅排行榜曝光。消息一出，輿論嘩然，瞬間刺痛了公眾和涉事房企的神經(jīng)。

　　11月24日晚上，“大炮”任志強(qiáng)便連夜發(fā)表“任八條”，來駁斥央視的拖欠土地增值稅一說，第二天早上9點(diǎn)半，又揚(yáng)言要公開起訴央視。

　　11月26日下午兩點(diǎn)，穿著中山裝、黑色皮鞋的任志強(qiáng)在中房協(xié)緊急召開的座談會上，對于李勁松提出的避稅說法逐一反駁，并表示，“要以行業(yè)協(xié)會名義聯(lián)合相關(guān)企業(yè)，依法維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，挽回名譽(yù)損失及可能因此事件導(dǎo)致的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。”他的另一個(gè)身份是全聯(lián)房地產(chǎn)商會的執(zhí)行會長。

　　“企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)，就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本，并列入公布的科目中，說明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。”任志強(qiáng)稱，“‘預(yù)提’和‘應(yīng)交未交’是兩個(gè)概念。”

　　根據(jù)土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定，目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終結(jié)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。在項(xiàng)目竣工結(jié)算前，由于涉及的成本確定等原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。

　　國稅總局官網(wǎng)介紹，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售和整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的必須清算土地增值稅，已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用、取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢和納稅人注銷登記的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算。

　　“不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開始銷售等，但不違背稅法就行，這只能說是預(yù)繳稅后結(jié)算的制度結(jié)果。”任志強(qiáng)稱，“企業(yè)會高預(yù)提，以減少后期風(fēng)險(xiǎn)，如果尾盤處理或降價(jià)，則必然減少結(jié)算時(shí)的實(shí)際交稅額。”

　　房企的稅費(fèi)重?fù)?dān)

　　而房企采取合理方法避稅，與房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)重壓密不可分。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2012年中國房地產(chǎn)總體稅收首次突破萬億大關(guān)，占地方總體財(cái)政收入的比重進(jìn)一步提升至16.6%。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2012年在稅收總盤子中，涉及房地產(chǎn)稅收占比最高的分別是營業(yè)稅 (房地產(chǎn)和建筑業(yè))、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。據(jù)此計(jì)算，僅上述五項(xiàng)合計(jì)就占稅收總收入的14.7%，占地方本級財(cái)政收入 (不含轉(zhuǎn)移支付和稅收返還)的24.4%。

　　其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅達(dá)4051億元，建筑業(yè)營業(yè)稅3706億元，合計(jì)占稅收收入的比重為7.7%;其次是契稅和土地增值稅，實(shí)現(xiàn)收入分別為2873.92億元和2718.84億元，占稅收總收入的比重為2.9%和2.7%。

　　任志強(qiáng)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的各種稅多達(dá)27種，“這其中包含重復(fù)征收的部分，比如施工單位交的稅、采購單位交的稅等”。“各種費(fèi)用更是達(dá)180多種，要蓋150多個(gè)章，那就是150多個(gè)費(fèi)，額外還有些不蓋章的費(fèi)，比如配套費(fèi)，都是文件，蓋不蓋章都要交費(fèi)。”任志強(qiáng)稱。“2008年，我們調(diào)研了北京等一線大城市的70個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)地價(jià)大約占到平均售價(jià)的一半多一點(diǎn)，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價(jià)和各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本占到房價(jià)的70%左右。”任志強(qiáng)稱。

　　http://finance.sina.com.cn/china/20131130/004517484348.shtml

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