說(shuō)明：如果把中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題比喻成一只麻雀，那么，當(dāng)人們從不同的角度、深度卻解剖它的時(shí)候，就會(huì)得出一個(gè)結(jié)論，這些結(jié)論會(huì)幫助我們逐漸走近真相。擅長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)分析的王煉利女士寫(xiě)的這篇分析文章，論述翔實(shí)，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，讓我們看到了高房?jī)r(jià)背后的另一面。其實(shí)，歸根結(jié)底，高房?jī)r(jià)問(wèn)題就是既得利益者對(duì)民眾財(cái)富的掠奪問(wèn)題。在高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上累積起來(lái)的巨大泡沫，將讓整個(gè)民族在未來(lái)付出最慘烈的代價(jià)。為了民生，為了民族的未來(lái)，有識(shí)之士在努力泣血建言決策層，促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房?jī)r(jià)毒瘤而努力堅(jiān)守良知和正義的人們！——暖之

轉(zhuǎn)帖：告訴你一個(gè)震驚的高房?jī)r(jià)真相
 ——?jiǎng)e把表象當(dāng)真相：房?jī)r(jià)高的原因不是因?yàn)榈貎r(jià)高！
       王煉利

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的道道坎坎實(shí)在多，人們很容易將表象當(dāng)真相。將表象當(dāng)真相，有人就會(huì)偷著樂(lè)！
    兩會(huì)期間，有代表說(shuō)，房?jī)r(jià)高的實(shí)質(zhì)是地價(jià)高 ，需要將地價(jià)降下來(lái)。這種說(shuō)法獲得代表們一片掌聲！
    人們普遍認(rèn)為，土地是國(guó)家的，國(guó)家只要將地價(jià)降下來(lái)，房子就不貴了。事實(shí)是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
    當(dāng)然，我以前也曾經(jīng)這樣認(rèn)為過(guò)。但“認(rèn)為”只是種感覺(jué)，感覺(jué)不能作為依據(jù)，我必須找事實(shí)做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據(jù)在權(quán)威的“上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)”上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)公布的《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況向社會(huì)公布情況匯總表》，按照每一個(gè)土地出讓合同號(hào)，將每一個(gè)出讓地塊的地點(diǎn)、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協(xié)議出讓、項(xiàng)目招標(biāo)出讓、公開(kāi)招標(biāo)出讓等）、土地用途（分商業(yè)用地、工業(yè)用地、商品住宅用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地）、實(shí)收土地出讓金等逐一進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出了令我自己大吃一驚的結(jié)論：在房?jī)r(jià)高漲的2004年和2005年，政府部門(mén)收的土地出讓金低得驚人！同時(shí)我也發(fā)現(xiàn)了為什么土地出讓金會(huì)這么低的秘密、土地出讓制度的弊端根源在哪里——我畢竟搞了十年建筑安裝工程預(yù)算，九十年代初就持有上海市審計(jì)局頒發(fā)的建筑工程審計(jì)崗位證書(shū)、安裝工程審計(jì)崗位證書(shū)。
    本著一個(gè)工程技術(shù)人員的良知，我寫(xiě)了3.5萬(wàn)字的《弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲(chǔ)備制度——解剖上海土地麻雀》，將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題圖表化，并將分析的步驟一一列出。此文在高層內(nèi)參《香港傳真》上全文刊登。
    2007年4月初，中央電視臺(tái)《新聞?wù){(diào)查》欄目打電話給我，說(shuō)他們接到舉報(bào)，要來(lái)上海調(diào)查有關(guān)陸家嘴中央公寓樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)方面的問(wèn)題，柴靜聽(tīng)人介紹說(shuō)我對(duì)上海房地產(chǎn)問(wèn)題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對(duì)土地出讓制度和土地儲(chǔ)備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。柴靜提問(wèn)，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞?wù){(diào)查》時(shí)段播放。到了4月21日早晨，《新聞?wù){(diào)查》欄目的小伙子仲偉寧打電話給我，說(shuō)有關(guān)我的鏡頭全部刪了，領(lǐng)導(dǎo)通不過(guò)。他一個(gè)勁地向我道歉，而我一個(gè)勁地說(shuō)：“沒(méi)有關(guān)系，沒(méi)有關(guān)系，你們知道了一些真相也就可以了。”仲偉寧在電話中問(wèn)：“王老師，你的心態(tài)怎么那么好？”我回答“我根本就沒(méi)有指望過(guò)能播出！”
    無(wú)獨(dú)有偶，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主編仲偉志看了此文后，讓我分成幾篇，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》準(zhǔn)備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，仲偉志說(shuō)改得很好。但是我很快又接到他的電郵，說(shuō)是不方便登載了。
    完整的《弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲(chǔ)備制度——解剖上海土地麻雀》一文，應(yīng)該將土地價(jià)并不決定房?jī)r(jià)高低、相反，是房?jī)r(jià)拖漲了地價(jià)的真相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說(shuō)明問(wèn)題的文章——我分析的依據(jù)《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用情況向社會(huì)公布情況匯總表》就是由幾千個(gè)土地出讓項(xiàng)目組成的表格，經(jīng)過(guò)我的整理，這些表格“活”了，能說(shuō)話了，能說(shuō)明問(wèn)題了！但我不可能在博客上發(fā)表這樣的表格，所以，認(rèn)真的讀者要信服我分析的結(jié)果，還真需要看我的全文。不過(guò)，既然條件不允許我發(fā)表表格，我就在此簡(jiǎn)單敘述一下。相信還是能達(dá)到澄清事實(shí)的目的。

   （一）政府收取的土地出讓金是出乎想象的低；在土地一級(jí)市場(chǎng)上，土地價(jià)格是出乎想象的低。

    在用人民幣計(jì)取土地出讓金的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，2003年，上海出讓土地面積6102萬(wàn)平方米，政府實(shí)收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過(guò)150.4元，2004年，出讓6573.2萬(wàn)平方米，政府實(shí)收出讓金140億，平均出讓金價(jià)213元，2005年，出讓5941.3萬(wàn)平方米，實(shí)收出讓金100.4億，平均出讓金單價(jià)169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬(wàn)平方米，實(shí)收出讓金50.1億，平均出讓金單價(jià)137.9元。（此處統(tǒng)計(jì)的出讓土地面積數(shù)字比《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的少2％，因?yàn)槲覍⑷狈?duì)應(yīng)的土地出讓金數(shù)額的出讓面積項(xiàng)都剔除了）
    在土地一級(jí)市場(chǎng)上（即政府直接收取土地出讓金的市場(chǎng)上），由于土地出讓的方式分掛牌出讓、協(xié)議出讓、項(xiàng)目招標(biāo)出讓、公開(kāi)招標(biāo)出讓等，每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，公開(kāi)招標(biāo)、項(xiàng)目招標(biāo)和協(xié)議出讓收取的土地出讓金都很低，工業(yè)用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。按“平均價(jià)”計(jì)，2005年“掛牌出讓土地價(jià)”是3644元/m2，“協(xié)議出讓土地價(jià)”是1542元/m2，“公開(kāi)招標(biāo)出讓土地價(jià)”1363元/m2，“項(xiàng)目招標(biāo)出讓土地價(jià)”740元/m2，“邀請(qǐng)招標(biāo)出讓土地價(jià)”647元，沒(méi)有前綴的“招標(biāo)出讓土地價(jià)”是1625元/m2，另外還有“公開(kāi)招標(biāo)”的特例，譬如土地出讓合同 “滬房地普字（2005）040號(hào)”，是普陀區(qū)的金光北塊一期配套房，土地價(jià)每平方米324元，樓面價(jià)218元。再譬如在浦江鎮(zhèn)的六塊世博會(huì)動(dòng)遷基地，土地面積共67.73萬(wàn)平方米，土地等級(jí)為六級(jí)，土地出讓合同是 “滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號(hào)”，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上，政府實(shí)收土地出讓金總價(jià)是568.97萬(wàn)元人民幣，再根據(jù)政府實(shí)收土地出讓金是土地總價(jià)的30%的規(guī)定，計(jì)算出土地總價(jià)（也就是得地者付出的總價(jià)）是1896萬(wàn)，這樣，每平方米的土地單價(jià)是1896/67.7=28元/m2，由于這六個(gè)地塊容積率都為1，土地單價(jià)28元也就等于樓面單價(jià)28元。政府收取的土地出讓金單價(jià)則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價(jià)和土地出讓金價(jià)，能說(shuō)高么？低到不可想象呵！
    2004年，地處黃金地段的老西門(mén)和豫園的“城鎮(zhèn)單一住宅用地”的“協(xié)議出讓”樓面價(jià)只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價(jià)274.5元、161.1元，出讓土地面積分別是9.4萬(wàn)平方米和14.9萬(wàn)平方米（合同號(hào)：黃房地【2004】57號(hào)、64號(hào)，土地單價(jià)根據(jù)政府實(shí)收出讓金單價(jià)是土地單價(jià)的30％計(jì)算，政府實(shí)收出讓金是773.7萬(wàn)和721.8萬(wàn)元），這樣便宜的土地價(jià)，不知道這些位于中心區(qū)中的核心區(qū)的拆遷戶的拆遷補(bǔ)貼是多少？在這23.33萬(wàn)平方米 “城鎮(zhèn)單一住宅用地”上造的房子，又會(huì)以什么價(jià)格賣(mài)出去？
    為了招商引資，上海的工業(yè)地價(jià)是很便宜的——到2006年上半年，上海八級(jí)、九級(jí)地段的工業(yè)用地協(xié)議出讓單價(jià)有的還不到90元（樓面價(jià)），普遍是133元（樓面價(jià)）、175元（樓面價(jià)），最多200元（樓面價(jià)）

   （二）人們所說(shuō)的“地價(jià)高”到底是怎么回事？

    關(guān)于“地價(jià)高”的問(wèn)題，我們必須將最后得地造房子的房地產(chǎn)商和最初從政府手中轉(zhuǎn)讓到土地的房地產(chǎn)商分開(kāi)，能從政府手中用很便宜的價(jià)錢(qián)轉(zhuǎn)讓到土地的，往往不是最終造房子的。我有個(gè)朋友屬于“最后造房子”的房地產(chǎn)商，他告訴我，他造房子用的地，都是轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)三、四次了；有的房地產(chǎn)商造房用地，是經(jīng)轉(zhuǎn)賣(mài)了五、六次，地價(jià)對(duì)于他們，當(dāng)然是太貴了。我這個(gè)朋友還說(shuō)，他不會(huì)做直接從政府手中得地的夢(mèng)。即使土地轉(zhuǎn)賣(mài)了三、四次，他還是有賺的。
    房?jī)r(jià)漲帶動(dòng)了地價(jià)漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來(lái)的數(shù)據(jù)這樣顯示：與飛漲的房?jī)r(jià)相比，地價(jià)上漲是不足道的。2003年5月，與南京路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業(yè)用地出讓?zhuān)科椒矫讟敲鎯r(jià)6252元人民幣；2005年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵?yáng)|路西藏路3998平方米商業(yè)用地出讓?zhuān)科椒矫讟敲鎯r(jià)6631元人民幣，兩年多時(shí)間內(nèi)，上海最繁華商業(yè)地段的商業(yè)地價(jià)就只上漲了6%！而這兩年多的時(shí)間里，住宅房?jī)r(jià)上漲了多少？當(dāng)然地價(jià)的確在漲，那主要是“掛牌出讓”的土地價(jià)在漲。但掛牌出讓的土地僅占2004年、2005年上海市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)面積的5%、11%！因此，起碼2006年的房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有理由從“土地上漲”中找借口的！
    由于地價(jià)對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響是滯后的，2006年前后還在使用前幾年置下的低價(jià)地的房地產(chǎn)商，他們喊“地價(jià)漲”，是為進(jìn)一步漲房?jī)r(jià)找借口。
    不明真相的人說(shuō)“地價(jià)上漲影響房?jī)r(jià)”，其實(shí)把因果關(guān)系搞顛倒了——總是先漲房?jī)r(jià)，再漲地價(jià)的。沒(méi)看到還未等土地“升值”，房?jī)r(jià)就上躥得老高了！
這兩年的土地價(jià)我是沒(méi)有作統(tǒng)計(jì)分析，因?yàn)閺?003年到2006年我做了這么詳細(xì)的計(jì)算，有關(guān)方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計(jì)算足夠能說(shuō)明問(wèn)題了。
    大家今天知道了政府供應(yīng)的土地非但不貴而且還是“超低價(jià)”，然而土地一級(jí)市場(chǎng)的“超低價(jià)”并非是為市民“超低”的，土地一級(jí)市場(chǎng)的“超低價(jià)”的存在只是為了讓房地產(chǎn)商中的“鳳毛麟角”將從一級(jí)市場(chǎng)得來(lái)土地能炒賣(mài)出個(gè)好價(jià)錢(qián)，同時(shí)又能使土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)四茬五茬的接盤(pán)者多少也有點(diǎn)錢(qián)賺。至于買(mǎi)房者，注定是被宰的。
    如果不是這樣，那么，一級(jí)市場(chǎng)上的土地有什么理由這么便宜？

    （三）土地出讓金分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分

    現(xiàn)行的土地出讓制度是照搬香港的。在香港，這個(gè)制度為港英政府的財(cái)政收入服務(wù)，誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)得地，土地出讓金就是一次收取整個(gè)出讓期限內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和。在內(nèi)地，這個(gè)制度主要為相關(guān)利益者服務(wù)，這個(gè)制度的核心不在于收取出讓金本身，而在于要收取“出讓土地使有權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的‘交易費(fèi)用’”，因此，土地出讓金分為“桌面上的”和“桌面下的”兩部分。
    在我們這里，土地出讓如同其他國(guó)有資產(chǎn)出讓一樣，買(mǎi)賣(mài)雙方都在算兩筆賬。一筆賬是土地（國(guó)有資產(chǎn)）本身值多少錢(qián)，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國(guó)有資產(chǎn)）的使用權(quán)需要付多少“交易費(fèi)用”。即賬面價(jià)格（有沒(méi)有低估暫且不管）和交易價(jià)格。這兩部分價(jià)格合計(jì)就構(gòu)成國(guó)有土地或國(guó)有資產(chǎn)出讓的全部?jī)r(jià)格。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)達(dá)地區(qū)，這兩筆賬是一會(huì)事，土地所值（資產(chǎn)所值）就等于為了得這塊土地（這筆資產(chǎn)）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必須算兩筆賬。因?yàn)閮晒P賬的“落入口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在我們這里，是“桌面上的”出讓金歸政府財(cái)政，“桌面下的”歸誰(shuí)則除了“案發(fā)”，只有天曉得。
    在香港，政府掌握出讓土地使用權(quán)的權(quán)利，但誰(shuí)來(lái)承讓土地使用權(quán)，由市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話，由“出價(jià)”來(lái)說(shuō)話，出價(jià)高者得地，天經(jīng)地義。在內(nèi)地，政府不但掌握出讓土地使用權(quán)的權(quán)利，還掌握“由誰(shuí)來(lái)受讓土地使用權(quán)”的決定權(quán)。這兩個(gè)權(quán)利哪個(gè)大？當(dāng)然后一個(gè)大！那怎樣得到后一個(gè)權(quán)利？一靠“關(guān)系”，二才是“金錢(qián)”。因?yàn)橹袊?guó)凡能在生意場(chǎng)上稱(chēng)得上“關(guān)系”的，這“關(guān)系”的價(jià)值往往遠(yuǎn)不夠用金錢(qián)來(lái)衡量！
    話說(shuō)回來(lái)，“關(guān)系”是比金錢(qián)金貴，但金錢(qián)也能換來(lái)“關(guān)系”。所以，才有“桌面下”的交易。
    因?yàn)榇嬖谧烂嫦碌慕灰祝烂嫔系慕灰變r(jià)格才“看起來(lái)很便宜”。“少收土地出讓金”少收的是進(jìn)入財(cái)政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、進(jìn)入“關(guān)系”口袋的部分是不見(jiàn)陽(yáng)光的。那得地者會(huì)“虧”嗎？才不會(huì)。需要得地的商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸：本來(lái)得一塊地應(yīng)該花消1000萬(wàn)元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開(kāi)發(fā)成本；經(jīng)過(guò)“操作”，“桌面上”交200萬(wàn)土地出讓金，“桌面上”交467萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本，“桌面下”的“交易費(fèi)用”233萬(wàn)，房地產(chǎn)商總計(jì)化900萬(wàn)就得到了土地，整整省去10%的得地費(fèi)用，還落得皆大歡喜。而官方宣布的中標(biāo)價(jià)是667萬(wàn)：30%的土地出讓金是200萬(wàn)，70%的開(kāi)發(fā)成本是467萬(wàn)，全都上繳政府有關(guān)部門(mén)，真是天衣無(wú)縫。若問(wèn)為什么是這個(gè)中標(biāo)價(jià)？你管得著嗎！
    那些栽在“土地”上的官員，不就是這么“栽”的嗎？我承認(rèn)我沒(méi)有證據(jù)，官方?jīng)]有具體公布過(guò)“栽倒”的官員“栽”的過(guò)程，然而我是根據(jù)數(shù)據(jù)在懷疑，由懷疑導(dǎo)出我這樣的推理。

    （四）政府官員和房地產(chǎn)商怎樣分好處的？

    政府從“土地使用權(quán)利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個(gè)人來(lái)自得到了得地者——主要是房地產(chǎn)商支付的不進(jìn)入財(cái)政的 “得地權(quán)利交易費(fèi)”，這兩項(xiàng)就是內(nèi)地政府和政府官員在“土地使用權(quán)利出讓”中的全部所得。房地產(chǎn)商也有所得，他實(shí)際交付的土地費(fèi)用比應(yīng)該交付的要少，這也是房地產(chǎn)商的一種所得，但這決不是房地產(chǎn)商從現(xiàn)有土地制度中的主要得益之處，房地產(chǎn)商的主要得益之處是：有轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán)的權(quán)利，即有著炒賣(mài)土地包括炒賣(mài)土地上附著物——房產(chǎn)的權(quán)利。
    雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》給了土地轉(zhuǎn)讓以限制，限制條件是“屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。但是，法律條文是敵不過(guò)房地產(chǎn)商的智慧的，現(xiàn)在有幾個(gè)房地產(chǎn)商是在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)的？他們是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司”！房地產(chǎn)公司大多是項(xiàng)目工程公司，轉(zhuǎn)讓了公司就等于轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目工程；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)等具體工程還要交土地增值稅，轉(zhuǎn)讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸地方政府所得的、房地產(chǎn)業(yè)繳納比例達(dá)70%的土地增值稅，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國(guó)的地方稅務(wù)局總共只收到298.4億土地增值稅，并且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地方稅收40769.4億的0.7%（見(jiàn)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站→政務(wù)公開(kāi)→稅收統(tǒng)計(jì)），298.4億中屬于房地產(chǎn)業(yè)支付的大約還只有200億。
    2006年12月31日，國(guó)務(wù)院頒布第483號(hào)令修改土地使用稅率，這個(gè)修改讓外資企業(yè)用地稅率與內(nèi)資企業(yè)用地稅率得到了統(tǒng)一，但由于房地產(chǎn)業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅不過(guò)占整個(gè)土地使用稅的4%，即使修改后城鎮(zhèn)土地使用稅率比原先提高兩倍，城鎮(zhèn)土地使用稅提高部分的承擔(dān)主體95%以上仍是非房地產(chǎn)企業(yè)。
    政府之所以不忍收房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)、政府之所以給房地產(chǎn)商炒賣(mài)土地炒賣(mài)房產(chǎn)的權(quán)利，在于最初幾代房地產(chǎn)商與政府有著千絲萬(wàn)縷的情意，政府官員利益與房地產(chǎn)商的利益已經(jīng)是“一榮俱榮、一損俱損”了。
    在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產(chǎn)商“靠政策得地”的說(shuō)法。這是怎么操作的呢？出讓土地面積分為“項(xiàng)目建設(shè)用地面積”和“帶征地面積”。所謂帶征地，是不屬于項(xiàng)目建設(shè)用地的附帶征地，是應(yīng)政府需要而“帶征”，其用途多屬于“公共用地”。本來(lái)，土地出讓總價(jià)是按項(xiàng)目建設(shè)用地面積計(jì)算的，開(kāi)發(fā)商需要的只是項(xiàng)目建設(shè)用地；但你要得到建設(shè)用地，就要在帶征地上承擔(dān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)后的土地仍歸政府。所謂“靠政策得地”，就是你得答應(yīng)為政府免費(fèi)開(kāi)發(fā)一塊土地，政府才會(huì)根據(jù)這個(gè)政策給你需要的一塊土地。而房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)“帶征地”則是盼望“行得春風(fēng)有夏雨”，盼望政府的回報(bào)能超過(guò)房地產(chǎn)商在帶征地上付出的“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。
    這也能稱(chēng)為市場(chǎng)？很難。
    但我們因此理解了政府不愿多收房地產(chǎn)商稅費(fèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義——本來(lái)就不是市場(chǎng)交易，怎么能要求這個(gè)交易按市場(chǎng)規(guī)律辦事？
    不是市場(chǎng)交易，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的借口就被釜底抽薪。
   
    （五）是中國(guó)法律在支持中國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲

    國(guó)務(wù)院第55號(hào)令第四條賦予“取得土地使用權(quán)的土地使用者”“其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的權(quán)利，《物權(quán)法》第一百四十三條這樣制訂：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。”這就顛覆了羅馬法系中使用權(quán)者不得有處分權(quán)的規(guī)定。處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權(quán)包括了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承、銷(xiāo)售、封存、丟棄等權(quán)利。國(guó)務(wù)院第55號(hào)令和物權(quán)法第一百四十三條使我國(guó)的土地使用權(quán)受讓者具備了處分權(quán)，使用權(quán)就成了事實(shí)上的“有期限的所有權(quán)”。我國(guó)的土地出讓制度就成了允許和鼓勵(lì)土地炒賣(mài)、允許和鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)炒賣(mài)的制度——“炒賣(mài)”皆因“處分權(quán)”而來(lái)——如果沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等“處分權(quán)”，土地就不可能通過(guò)土地使用權(quán)利的交易而增值，土地使用權(quán)也就不過(guò)是實(shí)物意義上的對(duì)土地的“使用”而已。
    使用權(quán)人兼擁有處分權(quán)，這在西方法律制度中幾乎是沒(méi)有先例的。公元六世紀(jì)制定的《法學(xué)總論》即羅馬私法第五篇中明確規(guī)定：“使用權(quán)人不能把使用權(quán)出賣(mài)、出租或無(wú)償讓與他人”；《法國(guó)民法典》第631條規(guī)定：“使用權(quán)人不得出租或出讓其權(quán)利于他人。”；《德國(guó)民法典》第１０８０條條文是：“用益權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”“用益權(quán)既不得抵押，也不得用作擔(dān)保或者再設(shè)定用益權(quán)。”用益權(quán)是所有權(quán)的組成部分，是比使用權(quán)內(nèi)容更廣的一種權(quán)利，用益權(quán)不得轉(zhuǎn)讓抵押，使用權(quán)更談不上轉(zhuǎn)讓抵押了。
    為什么呢？因?yàn)椤稗D(zhuǎn)讓、出租、抵押”這些“處分權(quán)”才構(gòu)成了所有權(quán)中的核心權(quán)利。當(dāng)所有權(quán)者把使用權(quán)出讓后，使用權(quán)者行使“轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”權(quán)利勢(shì)必會(huì)削弱所有權(quán)者的權(quán)益！試想，如果是你的房子出租給別人后被別人轉(zhuǎn)租出去、你的房子出租給別人后被別人抵押了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對(duì)“使用權(quán)”這個(gè)權(quán)利的出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。普通法法系的英國(guó)法律允許不動(dòng)產(chǎn)承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠖鄶?shù)不動(dòng)產(chǎn)所有者卻通過(guò)立契約的形式禁止承租人轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓?zhuān)床蛔尦鲎鈾?quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)來(lái)削弱自己的所有權(quán)。
    然而，西方法律制度中對(duì)使用權(quán)人的權(quán)限限制，到了我們這里是反其道而行之。使用權(quán)=有期限的所有權(quán)，就是我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的實(shí)質(zhì)。并且這種有期限的所有權(quán)在我國(guó)還被提前兌現(xiàn)——我國(guó)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25%就能動(dòng)用轉(zhuǎn)讓權(quán)，國(guó)外的慣例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)——因?yàn)榉慨a(chǎn)和地產(chǎn)不能分割交易。
    所以，我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度就是由土地使用者動(dòng)用“處分權(quán)”來(lái)“處分”使用權(quán)的制度，是讓“使用權(quán)”為“處分權(quán)”服務(wù)的制度。而我國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲，就是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被土地使用者“處分”而造成的不可避免的、必然的惡果。
    自從二十世紀(jì)最后十年中國(guó)的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出讓土地使用權(quán)、并準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)開(kāi)始，中國(guó)的城市就都步入了高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的陷阱——土地炒賣(mài)就是由于土地的使用權(quán)者具有了對(duì)土地使用權(quán)的出租權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)所致，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鼻祖西方國(guó)家，公有土地國(guó)家不準(zhǔn)這么做，私人土地業(yè)主一般不會(huì)同意這么做。也因此，這些國(guó)家“市場(chǎng)化”了幾百年，老百姓的住宅用地價(jià)并沒(méi)有因?yàn)椤笆袌?chǎng)化”而“化”上去。
    必須指出，當(dāng)十九世紀(jì)精于法律的港英政府制訂了把出租權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)全都出讓的土地使用權(quán)出讓制度，港英政府的殖民心態(tài)就曝露無(wú)遺——正是因?yàn)樗麄兂鲎尩耐恋乇緛?lái)就是中國(guó)“出借”給他們的，他們不會(huì)對(duì)真正的土地主人負(fù)責(zé)，在使用權(quán)與所有權(quán)分離的前提下，讓使用權(quán)人能同時(shí)具有對(duì)使用權(quán)的出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等“處分權(quán)利”，這正是港英當(dāng)局用法律形式對(duì)炒賣(mài)地產(chǎn)者提供的“炒賣(mài)權(quán)”保障——所以香港的房?jī)r(jià)地價(jià)都很高呀！
    這個(gè)制度移植到我們這里，自然也導(dǎo)致了我們這里的房?jī)r(jià)飆升。于是我們不得不問(wèn)：我們移植這個(gè)制度是為了什么？就為了侵害土地所有權(quán)人——全體人民的利益？就是為了方便一部分房地產(chǎn)商炒賣(mài)土地炒賣(mài)房屋？邏輯很難解釋得通。