中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的起起落落讓很多人看不懂，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)暴漲是人為爆炒的結(jié)果，調(diào)控樓市也都從抑制房地產(chǎn)投機(jī)開(kāi)始，甚至逐步發(fā)展到抑制房地產(chǎn)投資，然而房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲，這股“死了都要漲”的勁頭是其內(nèi)在規(guī)律支配的，這規(guī)律看不見(jiàn)摸不著，但卻無(wú)法否認(rèn)其存在。

　　所謂投機(jī)是在價(jià)格偏離價(jià)值的時(shí)候賺取差價(jià)，而這種價(jià)格偏離的情況往往短期且多變，不可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的得利空間，因?yàn)榘凑諆r(jià)值規(guī)律，價(jià)格只會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)格走向不可能長(zhǎng)期偏離價(jià)值，因此房地產(chǎn)價(jià)格在這么多年里形成了長(zhǎng)期的漲價(jià)趨勢(shì)，這就不是投機(jī)所能夠解釋的了。而投資一般是一個(gè)經(jīng)營(yíng)行為，也就是要通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)取得收益，其主要獲得收益手段就是房租，但中國(guó)的房地產(chǎn)租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了資金成本的合理收益區(qū)間，基本不存在通過(guò)房租換取收益的投資價(jià)值，因此所謂房產(chǎn)投資其實(shí)也是不存在的。

　　由此我們可以看出炒房能夠成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，其內(nèi)在機(jī)理既不是投機(jī)也不是投資，而是一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利，就是食利。食利是對(duì)產(chǎn)業(yè)的侵占和剝削，是不創(chuàng)造價(jià)值、不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種占有價(jià)值的巧取豪奪，投資創(chuàng)造價(jià)值、投機(jī)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適度的投機(jī)搞活了市場(chǎng)，但是食利則是一種對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的寄生和剝削，有百害而無(wú)一利，正常社會(huì)都是要盡力避免食利的。

　　當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展中只要存在不均衡的利益空間，就會(huì)出現(xiàn)食利。趨利避害的普遍人性驅(qū)動(dòng)人們首先追求的是少投入無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的獲利，如果投入和風(fēng)險(xiǎn)少于市場(chǎng)的要求就可以獲利，那么就會(huì)有食利行為出現(xiàn)。當(dāng)然我們歷史上把所有的食利行為都以投機(jī)倒把的罪名進(jìn)行刑法制裁也是有問(wèn)題的，因?yàn)榻故忱某杀揪薮螅瑫?huì)誤傷經(jīng)濟(jì)的活力;但是如果放任食利行為的發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)同樣危害極大。中國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)把目標(biāo)指向投機(jī)或者投資都是不準(zhǔn)確的，最直擊要害的辦法應(yīng)當(dāng)是瞄準(zhǔn)食利行為，把食利控制在合理范圍之內(nèi)。

　　認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，要先從產(chǎn)業(yè)的各種現(xiàn)象和潛規(guī)則開(kāi)始，認(rèn)識(shí)食利，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各種食利潛規(guī)則，看清楚這一層，也就是認(rèn)清了這個(gè)行業(yè)。本書(shū)旨在通過(guò)揭秘房地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則，幫助讀者真正在第一線(xiàn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)真實(shí)的內(nèi)幕，從這些第一手的內(nèi)容中找到房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。事實(shí)上中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問(wèn)題，而是在微觀(guān)上與金融、通脹、社會(huì)結(jié)構(gòu)和分配等廣泛作用的一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，而食利過(guò)度則是其中的關(guān)鍵，比如炒房團(tuán)炒房實(shí)際上就是一種典型的食利行為，但其總是可以成功賺取差價(jià)難道都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的賤賣(mài)嗎?炒房團(tuán)的利益來(lái)源是銀行貸款與民間借貸的息差，或者是一種變相的高利貸，對(duì)于這樣的問(wèn)題本書(shū)會(huì)詳細(xì)分析。

　　中國(guó)的拆遷是各種食利行為的集大成者，既有政府通過(guò)拆遷壓低房?jī)r(jià)取得城市發(fā)展的原始積累，也有城市土地資源先占者的食利，在拆遷公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和政府等多個(gè)層面都是有食利的機(jī)會(huì)和動(dòng)機(jī)的。起初是政府壓低土地價(jià)格成本取得最初的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，此時(shí)對(duì)于農(nóng)民等原來(lái)土地占有者來(lái)說(shuō)是不公平的，我們的招商引資以低價(jià)甚至零地價(jià)供應(yīng)土地來(lái)吸引投資人，但是等到發(fā)達(dá)了以后，沒(méi)有拆遷的人反而成為了占有高價(jià)土地的資源先占食利者。拆遷背后的問(wèn)題非常復(fù)雜。

　　所謂的投資房地產(chǎn)，實(shí)際上也是食利，開(kāi)發(fā)商囤地的背后還是食利，原因就是此時(shí)的房?jī)r(jià)上漲的價(jià)值來(lái)源并不是購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商的投入，而是政府的基礎(chǔ)設(shè)施投入。比如說(shuō)因?yàn)樾藿ǖ罔F而導(dǎo)致地產(chǎn)漲價(jià)，地鐵票能夠收回地鐵的運(yùn)營(yíng)成本就很不錯(cuò)了，政府修建地鐵的投資是難以通過(guò)賣(mài)票運(yùn)營(yíng)收回的，地鐵建設(shè)投資的收益轉(zhuǎn)化到了地鐵周邊的土地之上，在地鐵周邊買(mǎi)房子囤地，實(shí)際上就是占有了政府地鐵投資的使用權(quán)，你的房子或地價(jià)的上漲是政府投資地鐵造成的，你投資取得的利益實(shí)際上是把政府投資地鐵的這部分錢(qián)套取出來(lái)而已。我們圍繞城市發(fā)展進(jìn)行的投資，就是一個(gè)不斷套取政府投資補(bǔ)貼利益的過(guò)程，而不是經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)收取經(jīng)營(yíng)性回報(bào)的過(guò)程。

　　中國(guó)中心城市房?jī)r(jià)暴漲，其實(shí)是將城鄉(xiāng)差別固化在房?jī)r(jià)上，進(jìn)入城市的門(mén)檻不再是戶(hù)籍而是房子，因此房?jī)r(jià)的背后也是固化在房?jī)r(jià)后面城市補(bǔ)貼所帶來(lái)的利益，有中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段核心城市的優(yōu)越地位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，尤其是很多城市是買(mǎi)房落戶(hù)或者以買(mǎi)房作為落戶(hù)條件之一的，因此城鄉(xiāng)差別也造就了房地產(chǎn)的另外一個(gè)食利空間。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的博弈，要認(rèn)識(shí)到這也是一個(gè)對(duì)于業(yè)主的食利過(guò)程，怎么樣把小區(qū)的各種整體利益榨取干凈、以及這些利益該如何分配，也是有很多不為人知的潛規(guī)則的。

　　回朔既往，當(dāng)初房改把福利房出售給個(gè)人就是一次巨大的食利，因?yàn)楫?dāng)初福利房并不是按照個(gè)人的貢獻(xiàn)按勞分配的，而是一種按需分配的福利，最后房改對(duì)于沒(méi)有分到房子的人給予的所謂貨幣補(bǔ)差實(shí)際上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于福利房的價(jià)值的，這樣的房改實(shí)際上是讓福利分房的既得利益食利化。原來(lái)福利分房的性質(zhì)實(shí)際上就是現(xiàn)在的廉租房和保障房，一個(gè)人收入高、另外有房子的話(huà)福利房是要退還的，但是房改以后就不用了。

　　在中國(guó)人均收入遠(yuǎn)低于世界平均水平只有1000美元的時(shí)候，把中國(guó)所有的保障房都賣(mài)光，世界發(fā)達(dá)國(guó)家還有足夠比例的保障房呢，如此這般之下中國(guó)的房?jī)r(jià)怎能不因剛需兇猛而暴漲?怎能不讓沒(méi)有房的老百姓民怨沸騰?而我們現(xiàn)在建設(shè)保障房實(shí)際上就是對(duì)于激進(jìn)房改的修正，但是這里也有權(quán)貴階層食利其中的欲望，所以保障房必須是位于郊區(qū)的“蝸居”、讓權(quán)貴不感興趣才行得通，否則其中的食利沖動(dòng)是難以扼殺的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)越調(diào)控價(jià)格越高的背后就是房地產(chǎn)的調(diào)控沒(méi)有對(duì)準(zhǔn)食利行為而是對(duì)準(zhǔn)正常的投資和投機(jī)，沒(méi)有投資和投機(jī)的市場(chǎng)是不正常的市場(chǎng)，這樣的調(diào)控偏差才是調(diào)控措施難于奏效的根本原因。因此認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)就是要認(rèn)識(shí)食利，本書(shū)主要也是討論房地產(chǎn)的食利和社會(huì)財(cái)富分配的問(wèn)題，認(rèn)識(shí)中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題要從食利開(kāi)始，“食”者“噬”，故本書(shū)名為《房噬》。

　　食利，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)