視頻：曹建海談房產(chǎn)新政對房價影響

http://news.sohu.com/20100422/n271682856.shtml

　　主持人：網(wǎng)絡(luò)在線的觀眾朋友，大家好！您現(xiàn)在正在收看的是由宣講家網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、世界社會主義研究中心共同主辦的《第一時評》節(jié)目，我是主持人王伯正。

　　繼4月14號國務(wù)院出臺“新國4條”之后，本月17號國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲過快的通知》，《通知》提出的十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。

　　相比前6年，2010年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯然力度更大，那么剛出臺的新國十條是否能夠重點打擊住宅市場的高房價？持久性有多長？未來樓市會否迎來真正的拐點？本期我們請到的嘉賓是：中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員、經(jīng)濟學(xué)教授曹建海。曹教授您好！

　　曹建海：你好！

　　主持人：現(xiàn)在房價這么高，您能否給我們分析一下原因在哪里？

　　曹建海：因為中國的房價2008年3月開始回落，一直到去年3月是一個回落周期。回落之后的價位實際上對普通人來講仍然是比較高的。但它在歷史上相對比較低，所以就有很多人介入。在那個基礎(chǔ)上，一般的城市都出現(xiàn)了50%左右的上漲。而在一些二線城市因為今年惡炒，有的地方房價相當(dāng)于比去年上漲了1倍。所以這次房地產(chǎn)調(diào)控政策為什么力度大，也是因為去年以來房價漲幅太猛的結(jié)果。

　　主持人：那么房價上漲是有根據(jù)地上漲，還是像泡沫經(jīng)濟一樣呢？

　　曹建海：這種上漲應(yīng)該是在原來已經(jīng)有泡沫的價格基礎(chǔ)上又進一步膨脹了。其實去年的時候房價并不低，對于一般的家庭來講買下一套房還是非常困難的。因為現(xiàn)在資金寬松，投機者大規(guī)模地介入，所以房價就在去年基礎(chǔ)上出現(xiàn)了大幅度的上漲，像北京、上海這樣的地方普漲50%，其它的二三線地方漲幅更大。原來我們認(rèn)為二三線城市漲幅小，但從去年底以來，也就是今年一季度，由于投機者的價值發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為二三線城市的房價價格被低估了，以為人民的收入比以前低不了多少，但是房價比可能就是今天的1/3和1/4，他覺得這里面有投資的機會，所以，由于他們大量地介入，房價就進一步高漲。這一次長勢太猛，是因為信貸資金支持下的房屋炒作過于嚴(yán)重，這是這次調(diào)控的原因。

　　從長期來看，特別是從2003年以來，我們的房價一直是上漲的。回到1998—2003年，房價也是上漲的，但是上漲的幅度非常小。而2003年以來漲幅逐年提高，特別是2007年達到高峰，2008年有所回落。2008年底我們開始救市，2009年3月份一直到今年，經(jīng)歷了一個最瘋狂的時代，這個時代可能是我們房改以來最瘋狂的時代。

　　中國房價為什么這么高？為什么還在高處又高上加高，主要就是這兩個原因：一個是需求原因；一個是供給原因。需求——在我們住房需求里面不合理需求占的比重太大了。以前政府文件、發(fā)改委和國家統(tǒng)計的報告里面經(jīng)常說是供不應(yīng)求導(dǎo)致房價上漲。但是，在某個需求里面，存在大量的不合理需求，這種就是投機需求。為了獲取利益而買房的需求占的比重太大了，而且過去我們一直把這當(dāng)做一個正常的現(xiàn)象，缺乏遏制。我認(rèn)為惡意的炒房需求，加劇了炒房的行為。另外在我國為了促進房地產(chǎn)市場的繁榮，特別是在去年的時候，我們還對炒房、買房給了稅收的減免。

　　主持人：這一次新國十條出臺以后傳遞出來的是一個怎樣的信息呢？

　　曹建海：信息實際上就是要改變長期以來我們所說的把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱，把住房作為投資品，放任他的交易、炒作的這個局面，我想這是這次調(diào)控的主要目的。我想補充一點，我國房價高漲，除了不合理需求占的比重太大之外，還有一個就是我們的供給體制是有問題的。我們的供給體制，就是公有制下的土地，在農(nóng)村是通過劃撥的手段提供給使用者的；城市里面的土地供給基本上是通過拍賣方式賣給開發(fā)商，然后由開發(fā)商壟斷經(jīng)營，加價賣給老百姓。我們的土地制度是有問題的。公有制土地最后變成了老百姓高價買單的制度，地方政府在這里實際上起到了倒賣土地、通過一級的開發(fā)來進行加價獲取利益的作用。所以地方政府在這里面先搞土地開發(fā)，這跟身為開發(fā)商的工作沒有區(qū)別，他們既是政策的制定者，又是土地的經(jīng)營者。所以首先是他做土地經(jīng)營，把一個地價抬高再賣給開發(fā)商，開發(fā)商又成為唯一的土地供給者，所以房子只能夠從開發(fā)商手里買。而且，我們現(xiàn)在的保障房供給比例太低了。

　　所以高房價一個原因是供給壟斷，地方政府層層加價，弄的需求相對不合理，需求比例太大。這樣的局面是2003年以來房改方案、房改制度形成的一個后果，這樣就導(dǎo)致了房價的高漲。

　　主持人：現(xiàn)在我國炒房的都是什么樣的人，或者什么樣的集團在進行炒房呢？

　　曹建海：最重要的就是溫州炒房團，后來又有山西的煤老板炒房團。其實在各地還有內(nèi)溫州炒房團，內(nèi)山西煤老板炒房團，這樣的情況是非常多的。一些大城市的無業(yè)人員，比如說沒有工作的人，包括家庭主婦，后來他發(fā)現(xiàn)炒房能夠獲取利益，這些人便也加入了炒房大軍。當(dāng)然，除了這些沒有工作、時間相對充裕的人炒房之外，還有大量的白領(lǐng)參與炒房。其利用自己的投資知識，把住房當(dāng)做一個投資品。到今年以來，炒房的隊伍可能還在進一步加大，甚至連一些大學(xué)生都會炒房。

　　主持人：這一次新國十條推出以后，針對的是哪一個環(huán)節(jié)和哪一部分人群呢？

　　曹建海：新國十條嚴(yán)格說來關(guān)于需求和供給都提到了。比如說需求方面對炒房的需求，比如說通過稅收制度抑制不合理需求。

　　主持人：是否會影響到我們老百姓的生活和他們改善性需求？

　　曹建海：現(xiàn)在房市火爆本身是投機集團之間的對倒，我想目前的房價，對普通老百姓來講早就出局了。按目前的房價水平，你想要去買房實際上肯定不如去租房。買房的目的如果不能抑制（尤其是對投機的打壓對普通老百姓基本上不會出現(xiàn)誤殺的問題），我覺得普通老百姓還可以再等待。

　　主持人：我看網(wǎng)上有這樣一個說法，說這一次新國十條中最大的亮點莫過于二套房貸首付不得少于50%，第三套房可停止貸款，民眾普遍認(rèn)為這是一項遏制炒房者的“利器”。但也有人認(rèn)為，全國幾個著名的炒房團沒一個缺錢的，炒房根本不用貸款，一樣照買不誤，您怎么看待這項政策對炒房者的影響？

　　曹建海：炒房團肯定要用信貸資金的，炒房團如果有1個億的話，通過信貸資金他可以炒作5個億的樓盤。自有資金因為他本身也是通過高利借到手的，自有資金主要是用于首付部分的。所以說炒房團一旦離了信貸資金，立馬就會灰飛煙滅了。這個政策對打壓炒房應(yīng)該是起到了一定的作用。

　　主持人：我看到有新聞報道，一些地方的炒房團已經(jīng)開始大規(guī)模拋售了，從而造成了房價的區(qū)域性回落，是否說明了新國十條的頒布已經(jīng)起到了作用？

　　曹建海：應(yīng)當(dāng)起了比較大的作用，比如說在北京的一些開發(fā)商新開的樓盤里面，價格都出現(xiàn)了打折的現(xiàn)象。過去這是根本不存在的，而且二手房的交易量也在迅速地減少。

　　主持人：新國十條的“藥效”會在什么時候達到高潮？

　　曹建海：房價的回落現(xiàn)在來看需要一段時間，需要到成交量急劇減少之后，我想房價可能就會恢復(fù)。在現(xiàn)在這種情況下，炒房的人不僅不進貨了，而且要出貨。我看到中介滿街走，是因為炒房者都在大規(guī)模出貨，而接盤者現(xiàn)在是寥寥無幾。

　　主持人：從年底到現(xiàn)在，我剛聽您說房價上漲了50%？

　　曹建海：是去年到現(xiàn)在，大概去年三月到今年三月的漲幅。

　　主持人：出臺這個政策后房價回落百分比會有多少呢？

　　曹建海：我估計未來一個月大概有20%到30%的回落。比如說回落30%，那去年的漲幅50%基本上就回去了。如果回落20%的話，相對于去年同期可能還是有所上漲。

　　主持人：有的人說這僅僅是在抑制炒房者。新國十條的出臺，似乎沒有針對購買者提出一些更實惠的政策。我看網(wǎng)上有人說，能否降低第一次購房貸款利率，來真正對購房者提供更多的實惠，您覺得這個觀點怎么樣？

　　曹建海：我覺得目前的價格對購房者來講肯定是過高的，可能高收入階層不在意。現(xiàn)在很多房子租售比，北京達到了50到80倍。我覺得對于這些人來講，現(xiàn)在的價格即使回落30%仍然沒有購買的價值。對于普通購買者來講，即使降一些首付和利率，也不能根本改變這樣的局面。我主要想說的是，還是要理性購房。

　　主持人：新國十條的發(fā)布，有的專家認(rèn)為它的力度很重，甚至影響到了中國的經(jīng)濟，但是有的專家也說它的力度很輕，不能從根本上解決問題，要想從根本上解決高房價還需要更硬的政策，您覺得怎么樣呢？

　　曹建海：我覺得新國十條相對于過去我們所有的政策而言，應(yīng)該是一個根本的改變。我們過去一直把房地產(chǎn)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)，甚至強調(diào)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的拉動，卻忽略了房價高漲對民生的影響。也就是說，我們在民生和經(jīng)濟增長之間，強調(diào)了經(jīng)濟增長，忽略了民生，甚至有人覺得應(yīng)該有一代人為我們的改革付出代價，所以房地產(chǎn)價格怎么漲，政府是仍然不動，但這是當(dāng)時的想法。這一次應(yīng)該說我們對房地產(chǎn)的定位是發(fā)生了根本的變化，這里面特別強調(diào)在認(rèn)識上要發(fā)生根本的變化。我想認(rèn)識主要是體現(xiàn)在三個方面：第一，強調(diào)住房是一個民生問題。

　　主持人：以前我們對住房的認(rèn)識是什么？

　　曹建海：以前我們認(rèn)為住房就是帶動經(jīng)濟增長，也影響人民生活，但是主要是一個經(jīng)濟問題。這次講到的，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。就是把住房由投資品定位為民生產(chǎn)品或者消費品，這是這次認(rèn)識與過去根本不同的。

　　第二，開始強調(diào)它既是經(jīng)濟問題，更是關(guān)系社會穩(wěn)定的問題。在住房方面，我們更強調(diào)社會穩(wěn)定，因為高房價問題、拆遷問題引起了社會的不穩(wěn)定。所以說，社會穩(wěn)定大于經(jīng)濟增長，這是第一次認(rèn)識到這個問題。

　　第三，建立考核問責(zé)機制。強調(diào)的就是在高房價下抑制高房價，政府的職責(zé)是不能推卸的，中央和地方政府都責(zé)無旁貸。比如說像“3•15”出現(xiàn)了三個地王的現(xiàn)象，現(xiàn)在要求地方政府跟中央政府都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起穩(wěn)定房價或者是防止房價上漲這樣一個職責(zé)。

　　主持人：您剛才說的“3•15”出現(xiàn)了很多著名的地王，這次政策出臺對他們的打擊有多大？

　　曹建海：我想對地王的打擊，那就是經(jīng)濟上的懲罰。比如說你拍的樓面價格3萬，如果企業(yè)想擴大盈利的話，可以賣到4到5萬。我想房價一旦回落，像望京的地方樓價很難超過3萬，回到2萬甚至更低這是很正常的，這就意味著地王將承受巨額的虧損。我想對他來講，這是應(yīng)得的，因為他們?yōu)榱速€地皮想獲取暴力，這是企業(yè)應(yīng)得的代價。我想對企業(yè)來講，這應(yīng)該是一個深刻的教訓(xùn)。

　　主持人：這次政策出臺以后，對地產(chǎn)股和房地產(chǎn)市場有什么樣的影響？

　　曹建海：影響還是很大的。地產(chǎn)股應(yīng)該是前天出現(xiàn)了平均7%的跌幅。昨天繼續(xù)延續(xù)回落，今天有所反彈，我想這只是技術(shù)反彈。應(yīng)該說房價應(yīng)當(dāng)回落，開發(fā)商的暴力機制不復(fù)存在了。我們中國的股票市場可以看到，房地產(chǎn)股在里面占了很大的比重，而且都是績優(yōu)股，這是一個不正常的現(xiàn)象造成的。特別是2009年8月底，救市給開發(fā)商帶來了巨大的利益，所以2009年的業(yè)績不是正常的業(yè)績，根本不能由這個來推算他未來的股價。實際上，未來可能會推出保障房（包括中低價的商品房占的比重會越來越高）以及對不合理需求進行打壓，那么開發(fā)商的暴力模式有可能就不復(fù)存在了。這樣就意味著地產(chǎn)股在未來時期還有一個大幅、升幅的調(diào)整，深受房地產(chǎn)擋駕的銀行股也會受到更大影響。地產(chǎn)跟銀行是不分的，這意味著銀行股也會出現(xiàn)調(diào)整，因為銀行一般估值比較低，所以他要調(diào)整幅度可能沒有地產(chǎn)股大，而地產(chǎn)股可能未來會有一個大幅調(diào)整。我想就現(xiàn)在的價格平均調(diào)整一半毫不為過，這是很正常的現(xiàn)象。

　　主持人：格局會發(fā)生變化嗎？

　　曹建海：如果我們股市里面大部分都是地產(chǎn)股，好好的一個生產(chǎn)日用消費品和制造業(yè)的企業(yè)都轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)，就是參與到投機當(dāng)中以此來牟利，這說明我們上市公司都談不上真正的實體經(jīng)濟，所以這不是一個好的現(xiàn)象。如果這些企業(yè)價格回調(diào)，而逼迫這些企業(yè)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，比如說轉(zhuǎn)到其它的領(lǐng)域，這個局面對我們股票市場、對中國經(jīng)濟都是一個重大的利好。

　　我想的是，泡沫破滅對中國經(jīng)濟是一個重大的利好，對中國股市來講也是一個利好。但是現(xiàn)在短期要面臨一個挫折，至少因為地產(chǎn)跟銀行股在股市里面占了1/3，這個比重還是很大的。所以，在未來中長期來看，股指還是會有所回落的。當(dāng)然里面不排除一些新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)、消費型產(chǎn)業(yè)，包括有一些新的產(chǎn)業(yè)股指會相應(yīng)的調(diào)整，會向上估，而地產(chǎn)向下估。所以，總的指數(shù)當(dāng)然就受地產(chǎn)拉動可能會向下走，但是地產(chǎn)的跌幅可能要遠遠超過股指的跌幅。

　　主持人：您預(yù)計地方政府會不會支持這個政策？就是從執(zhí)行上來看他的操作性強不強。因為從2008年的地方政府反應(yīng)來看，一旦房市遇冷，地方政府都會采取相應(yīng)政策扶持。

　　曹建海：我想在新國十條第一個大問題里面，要求各地區(qū)、各部門確實要履行穩(wěn)定房價和住房保障的職責(zé)，實際上已經(jīng)封死了地方政府再次救市的各種可能。首先強調(diào)住房是一個民生問題，經(jīng)濟問題是次要的。另外強調(diào)問責(zé)制，以省為總負(fù)責(zé)，要考核各個地方政府能否把房價穩(wěn)住，能否提供住房保障。我想再次救市從中央政策里面已經(jīng)失去了政策性的支持，因為我們已經(jīng)充分認(rèn)識到住房是一個民生問題，而不是一個抱著GDP增長的經(jīng)濟問題，經(jīng)濟問題是次要的，如果社會不穩(wěn)定了，老百姓失去幸福了，單純就是房價上漲、經(jīng)濟增長，這對我國是毫無意義的。

　　主持人：新政出臺，政策用詞是“抑制部分房價過高城市的房價”，但實際上房地產(chǎn)熱度已經(jīng)開始了向二線城市轉(zhuǎn)移，那么會不會造成二線城市的價格不降反漲呢？因為炒房客都去二線城市炒房了。

　　曹建海：其實二三線城市應(yīng)該是去年底、今年初這一段時間出現(xiàn)了爆炒，二三線城市猛漲是比較明顯的，跟去年同期相比的話，甚至有的漲幅超過了一線城市。所以二三線城市的泡沫已經(jīng)向一線城市看齊了。這就意味著我們70個大中城市房價現(xiàn)在基本上已經(jīng)沒有什么上升空間了。有人說擔(dān)心在寬松貨幣政策下，是否資金會仍然回流在二三線或者其它小城市把房價托起來？我們不排除在寬松信貸政策下房價出現(xiàn)一定跌幅之后，給了投機者抄底的信心，用信貸資金抄底。如果寬松政策不變的話，房價回落很難形成一個大的趨勢。我們說短期回落肯定是會實現(xiàn)的，但是長期回落我們不敢保證。因為這里面寬松信貸政策畢竟提供了過于充裕的資金。

　　主持人：這能否說新國十條政策并不完善呢？

　　曹建海：因為新國十條主要是就房地產(chǎn)而在調(diào)整的，貨幣政策是另外一個方面。我覺得隨著我們經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)的調(diào)整，隨著調(diào)整市場逐步走向正軌，我想中國的寬松貨幣政策也應(yīng)該適度的退出。我們一直強調(diào)根據(jù)新情況、新問題進行靈活的調(diào)整，這就意味著寬松信貸政策可以隨時退出了。從現(xiàn)在來看，寬松信貸政策只是有利于房地產(chǎn)業(yè)，對于我們整個實體經(jīng)濟發(fā)展實際上是不利的。因為房價的暴漲，大量的實體資金就從實體產(chǎn)業(yè)流入了房地產(chǎn)業(yè)，大家都不做實體了，所以這種情況必須把房價泡沫擠掉。

　　主持人：我們現(xiàn)在看來，這個政策是一個非常好、非常惠民的政策，它在實施的時候是否會遇到一些阻礙呢？

　　曹建海：阻礙肯定是有的。比如說就有“三條后腿”會拖延房價回落的時期。比如說住建部雖然這次提出嚴(yán)格預(yù)售制，但是實際上是在保預(yù)售制的，預(yù)售制沒有相應(yīng)的被取締。而預(yù)售制是開發(fā)商空手套白狼不負(fù)責(zé)任的壞制度。

　　主持人：您能否給我們細細講一下預(yù)售制？

　　曹建海：其實預(yù)售制就是賣土制，就是說這個房子沒有建成之前就提早出售。我們過去預(yù)售的目的是為開發(fā)商融通資金用的，比如說開發(fā)商過去普遍缺乏自有資金，通過預(yù)售制就可以幫助他融通資金。開發(fā)商已經(jīng)普遍地通過預(yù)售制的漏洞采取杠桿的作用，就是說我有1塊錢，我要投資5塊錢甚至更多。因為預(yù)售制就是他跟銀行貸款來實施空手套白狼獲取暴力的機制，而且這對消費者是不負(fù)責(zé)任的。就是你簽了合同錢一交，我原來的承諾可能就沒有必要去執(zhí)行了。所以，這導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)的消費投訴問題，因為房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，所以說后來有一些消息沒有很好地處理，這樣就給消費者利益帶來巨大的損害。

　　主持人：這個困難有沒有方法克服呢？

　　曹建海：克服的手段就是取締預(yù)售制，直接給消費者提供現(xiàn)房，但是住建部沒有取締。所以開發(fā)商利用極少的自有資金，利用預(yù)售制和銀行貸款采取以小博大，空手套白狼的開發(fā)模式仍然沒有得到根本的改善，這樣對消費者未來的利益還是不利的。

　　住建部一直抵制、反對自主建房。自建房應(yīng)該是全球老百姓都擁有的權(quán)利，唯獨在中國是不允許的。不允許自建房，這就意味著我們只能夠從開發(fā)商手里高價買房，而開發(fā)商是壟斷經(jīng)營的，所以這是不利于房價回落的因素。國土部的一些政策也是有問題的。我們這次新國十條里面沒有繞過地方政府土地經(jīng)營這道檻，而土地經(jīng)營現(xiàn)在看來是推高房價的一個重要的推手。所以，在目前主要通過拍賣來賣地的情況下，地方政府已經(jīng)成為高房價的“元兇”之一了。另外，國土部對小產(chǎn)權(quán)房一直是充滿敵意的。其實小產(chǎn)權(quán)解決住房從民生方面來講，比我們保障房要好的多了。但是，國土部認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過土地經(jīng)營，沒有經(jīng)過開發(fā)商，所以國土部認(rèn)為這些房屋應(yīng)該摧毀和消滅，這是非常不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。

　　國土部對于政策性住房當(dāng)中提出大部分由中小戶型商品房構(gòu)成，這樣就使地方政府在執(zhí)行過程當(dāng)中，可以以中小戶型的商品房來冒充保障房，而真正的保障房可能提供的極少，但是他可能做出一兩個樣板在新聞媒體上大肆宣傳。實際情況就是，大量的房屋由中小戶型商品房構(gòu)成，而中小戶型商品房有可能是高價房，所以這可能是一個很大的漏洞。所以國土部的這些政策有可能導(dǎo)致地方政府通過獲取土地財政，把土地價格推高，甚至有可能在政策性住房當(dāng)中把房價推高。

　　另外，我們看央行寬松貨幣政策如果不回籠的話，房價的回落就可能就會出現(xiàn)反彈。所以這都是我們未來時期房價回落面臨的一些不利的因素，甚至有可能把房價繼續(xù)托起來的一些因素，這我們必須充分認(rèn)識到。

　　房價上漲是一種高房價通過暴力來拉動房地產(chǎn)開發(fā)，通過房地產(chǎn)開發(fā)拉動建筑和建材工程機械、甚至能源一系列的所謂60多個行業(yè)。在高房價下農(nóng)民進城，但是根本買不起房。所以我們現(xiàn)在的城市化是一種偽城市化，不是真正的城市化。如果這些人進來以后，房價越高越買不起房；如果維持高房價，這些人永遠不可能住進城市，那他們永遠只能夠住在工棚、地下室和農(nóng)民的房子里，仍然是春節(jié)還要回去。如果不把房價降下來，不讓農(nóng)民買得起房、住的起房，我想中國的城市化就永遠不可能得到根本的解決。

　　而且，在高房價下大量的產(chǎn)業(yè)都把資金投入到房地產(chǎn)業(yè)去，我們實體經(jīng)濟會受到巨大的沖擊，大量的房屋通過銀行來購買了，表面是投機者買，實際上是銀行買了，這樣給銀行埋下了“定時炸彈”，甚至我們存在銀行的錢都有可能會血本無歸。我們的產(chǎn)業(yè)體系被扭曲，銀行給裝了“定時炸彈”，老百姓買不起房，老百姓充滿了不幸福感。使老百姓失去了幸福感，我想這樣的一個高房價對國民經(jīng)濟來講純粹是一顆“毒瘤”。因為60多各行業(yè)生產(chǎn)的房屋不是用來住的，反而是通過投機者用來當(dāng)做投機籌碼了，房屋就被囤積起來了，這是一個最大的浪費。我們必須打擊這種囤積行為，只有把房價降下來人們住進去，這樣不僅拉動前期投資，而且拉動后期消費，這樣的經(jīng)濟才有可能由此“整形”。

　　主持人：想要根本的遏制房價上漲，您覺得后期是否還要出臺一些調(diào)控政策？

　　曹建海：新國十條也提出來了，如何抑制不合理的住房需求，除了差別化的住房新政策之外，特別提到了發(fā)揮稅收政策對住房消費和住房房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。住房消費有可能對高檔房征稅，住房收益有可能對房屋增值部分進行增稅，我想這個政策還不完善。我們后面要征收物業(yè)稅，即對多套住房的持有者征收累積的物業(yè)稅。另外，我認(rèn)為應(yīng)該開征住房的空置稅，就是說空置不用的住房要進行懲罰性的征稅，另外還要有增收房地產(chǎn)收益稅，房地產(chǎn)收益稅就是對房屋增值部分，原則是增值出租，增值部分就是由國家稅收的方式把它征走。

　　主持人：您剛才說對閑置不用的一些房屋進行一些懲罰稅，可能在調(diào)查統(tǒng)計上有一定的難度，怎么能夠證明這個房子是空置不用的呢？

　　曹建海：我們一旦政策能夠出臺，我想稅務(wù)局他們?yōu)榱藢ふ叶愒吹脑捑秃苋菀装堰@個空置房找出來。另外，供電系統(tǒng)也很容易查電表有沒有走字，他的用水有沒有人在。另外群眾可以舉報，舉報可以獲獎。我覺得這是一個非常簡單的問題。

　　所以說空置房屋對我們社會資源也是一個巨大的浪費，必須進行最嚴(yán)厲的懲罰。現(xiàn)在新國十條提供的稅收調(diào)節(jié)方法我覺得還不夠完善，還要今后進一步補充。另外調(diào)節(jié)房價還需要增加有效供給，我認(rèn)為主要要增加保障房，保障房要重新定位，我們過去保障房五年之后可以當(dāng)做商品房可以出售，這樣對于機關(guān)而言就可以把它當(dāng)做經(jīng)濟適用房，很多官員就可以從中獲取巨大的利益，這是一個典型的腐敗問題。所以說，我覺得應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房交易的功能，如果房子不用了，你就把它交回給我們的相應(yīng)部門，由相應(yīng)部門再賣給需要住房、符合條件的人。我想這是非常重要的，否則這些房子蓋多少都是不夠的。

　　主持人：我看到網(wǎng)上很多新聞?wù)f像深圳那邊出現(xiàn)了住著經(jīng)濟適用房開著豪車的，對此有進行比較大的整治，但是似乎也沒有效果？

　　曹建海：這說明我們經(jīng)濟適用房建的太少了。經(jīng)濟適用房簡直成了物以稀為貴，所以經(jīng)濟適用房成了一個“香餑餑”。因為我們現(xiàn)在再分配問題上腐敗問題太突出了，所以政府官員他希望把這些房子給自己的親戚朋友，如果不給親戚朋友他也希望通過以權(quán)謀私的方式，反正房子分給你，你要給我好處，所以這是一個腐敗問題。一個是說明分配上的腐敗，另外說明經(jīng)濟適用房提供的太少了，還有就是我們給經(jīng)濟適用房的定性是有問題的。經(jīng)濟適用房五年以后就可以上市轉(zhuǎn)讓和上市獲取利益，我想這個定性是有問題的。如果我們?nèi)【喠怂慕灰坠δ芎蜕唐饭δ埽軌虼罅康墓步ń?jīng)濟適用房，并且在再分配上嚴(yán)厲地打擊腐敗，那么經(jīng)濟適用房本身是一個好東西，不能因為它分配不合理就把它打掉。經(jīng)濟適用房不能只是給政府官員和有關(guān)系的、或者是行賄的人獲得，這肯定是不合理的現(xiàn)象。應(yīng)該讓普通的老百姓都能夠獲得經(jīng)濟適用房，我覺得這是我們未來房地產(chǎn)供給的一個理想模式。

　　主持人：感謝曹教授的精彩點評。房價高似乎成為了壓在百姓身上的一座大山，希望這次新國十條發(fā)布以后，能夠真正給房價帶來一個拐點。愿安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。感謝您的收看，我們下期再見！

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