曹建海：中國決策者如何看待房價(jià)泡沫？

　　鳳凰博報(bào)：網(wǎng)上很多人都高呼，說2016年是最佳的買房時(shí)期，大家千萬不要錯(cuò)過。

　　曹建海：關(guān)鍵看今后幾年的情況，過去一直是按照市場經(jīng)濟(jì)預(yù)測的，很多的房屋在買主手上，賣方形成自由的市場價(jià)格調(diào)解。但現(xiàn)實(shí)是，土地都在國家手上，是地方政府在調(diào)控房價(jià)，中國房價(jià)的走勢某些程度和中國的決策者有關(guān)，如果決策者希望房價(jià)泡沫破裂，那肯定破裂。如果決策者覺得泡沫絕對不能破滅，那可能就會走上另外一條路。不管貨幣怎么增發(fā)、怎么貶值，房價(jià)一直上漲的局面不是不能出現(xiàn)。俄羅斯就出現(xiàn)了，本幣貶來近一百倍，但房價(jià)按照美元計(jì)算一直是在上升。國家經(jīng)濟(jì)非常崩潰，只有房價(jià)一枝獨(dú)秀，這是一個(gè)很極端的現(xiàn)象。

　　鳳凰博報(bào)： 根據(jù)您的判斷，今年是不是購房的好時(shí)候?

　　曹建海：我不建議大家加入現(xiàn)在的搶房潮中，現(xiàn)在不是你選住房，而是住房選你，住房是日常生活中最重要的東西，還是要等到可挑選的時(shí)候再去買，而不是在完全被挑選的時(shí)候夠買，因?yàn)樗煌耆莻€(gè)投資品。

　　2016年是入市買房的最好時(shí)機(jī)？

　　鳳凰博報(bào)：這就像股票一樣，大家都去談股票的時(shí)候其實(shí)這個(gè)時(shí)候股票已經(jīng)很危險(xiǎn)了，那房子也是這樣，大家都去搶的時(shí)候，其實(shí)大家也要慎重一些。

　　童大煥：房子除了經(jīng)濟(jì)邏輯之外，還有一個(gè)很重要的城市化的邏輯。特別是在服務(wù)業(yè)指導(dǎo)下的城市化，服務(wù)業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)越來越集中，全世界甚至全國的人口集中在少數(shù)地塊上，而這少數(shù)地塊空間是有價(jià)值的，房子本身可以忽略不計(jì)，而買房的最高境界就是看城市空間，哪怕土地不控制在政府手里，有效空間一定是越來越收縮，誰先占有這個(gè)空間，誰就占優(yōu)勢。今年政府放貨幣、降利率、降首付，買房人的門檻相對降低了，在這樣情況下，一定要抓住機(jī)會，特別是第一次入市。我是建立大家盡可能的抓住2016年入市，前提是要買對房子。

　　曹建海：首付降了房價(jià)漲了，杠桿比首付沒降房價(jià)沒漲的要大了許多，首付降了10個(gè)百分點(diǎn)，但房價(jià)比原來高了20%，事實(shí)上意味著杠桿由原來3倍變成5倍了。

　　買房不要盲目加入搶房熱潮中，關(guān)鍵是看個(gè)人今后收入是否逐漸上漲。杠桿很大，每月月供很高，必須保證收入逐漸上漲才足以支撐。而收入上漲不僅看所在單位，還要看大的環(huán)境。中國過去是出口拉動、國內(nèi)投資驅(qū)動型的，而現(xiàn)在這兩臺發(fā)動機(jī)都出了問題。現(xiàn)在中國逐步摘掉世界工廠的帽子，消費(fèi)又很難啟動，過去證明政府拉動的投資都是不可持續(xù)的，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)增長沒有太多熱點(diǎn)。

　　去年中國經(jīng)濟(jì)增長最快的是金融業(yè)，金融業(yè)主要是靠股市的拉動，今年看起來又要靠房地產(chǎn)拉動來，而這兩個(gè)都是虛擬經(jīng)濟(jì)拉動，不是真實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長，所以這種增長越拉動越危險(xiǎn)。最近國外的兩個(gè)評級公司都對中國評級給予負(fù)面的評價(jià)，本來應(yīng)該是去杠桿，但事實(shí)上是加來杠桿，不僅僅是房地產(chǎn)里面的杠桿在加大，家庭的杠桿在加大，政府投資領(lǐng)域也在加大，也是通過加大信貸的投放在放大杠桿。事實(shí)上這樣就時(shí)我們的經(jīng)濟(jì)增長，我們原來計(jì)劃的叫內(nèi)升增長，就是靠科技帶動財(cái)富的增長，又變成了一個(gè)外在的靠資產(chǎn)炒作，走上這樣一條道路了，這是一條非常危險(xiǎn)的道路了。

　　 童大煥：如何把資產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化成自己的財(cái)富？

　　鳳凰博報(bào)：政府在房地產(chǎn)方面投入的心思很大，出臺很多政策穩(wěn)定房價(jià)、去庫存，但市場上的情況卻是恰恰相反的。難道想法與政策本身就是相互背離的嗎?

　　曹建海：出臺政策是想去庫存，在稅費(fèi)、信貸等方面給予優(yōu)惠政策，但信貸投放大了之后，富裕的資金就會投向投資市場，中國主要就兩個(gè)資產(chǎn)市場，一個(gè)股市一個(gè)房市，股市去年增長也是不錯(cuò)的，但今年1月份的股災(zāi)使很多人遭受重大損失，從而使前期在房屋投資領(lǐng)域的顯得收益就非常大，比較起來就會使資金從股市流向房地產(chǎn)市場。

　　今年1到2月份貨幣增發(fā)力度非常大，但貨幣現(xiàn)在無法進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是進(jìn)入到資產(chǎn)市場，資產(chǎn)市場大部分又流向房地產(chǎn)市場，這是最近2、3月份房價(jià)迅速上漲的主要原因。中國嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形式剛剛開始，看不到真正的增長點(diǎn)哪，去年的增長點(diǎn)在金融業(yè)在股市，今年股市不好，難道增長點(diǎn)就在房地產(chǎn)嗎?房地產(chǎn)仍然是個(gè)虛擬經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)是不可能創(chuàng)造財(cái)富的，不能創(chuàng)造財(cái)富你又如何預(yù)期未來的收入一直是增長的呢?僅僅讓開發(fā)商解套使沒用的，這樣房屋跑到一些投資家的手上，一旦房價(jià)有所回落，對于他、對銀行就是非常大的危險(xiǎn)。

　　童大煥：我們在由工業(yè)化向城市化轉(zhuǎn)變的過程中，應(yīng)該有一個(gè)概念：現(xiàn)在就是資產(chǎn)泡沫的時(shí)代，而我們應(yīng)該積極主動去擁抱泡沫，要有方向正確的去擁抱泡沫，要把泡沫的增值當(dāng)成你收入的一部分。

　　2014年有一本書叫做《21世紀(jì)的資本》，他研究得出一個(gè)結(jié)論：資產(chǎn)性的收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于勞務(wù)性的收入，成為收入的主要部分。

　　我們的產(chǎn)業(yè)是不景氣，這是因?yàn)檫^剩，我們不需要這么多傳統(tǒng)工業(yè)。縱觀人類歷史會，一開始農(nóng)業(yè)的GDP占比近百分之九十幾，慢慢的美國、日本現(xiàn)在農(nóng)業(yè)GDP只占1%，工業(yè)GDP占比也將下滑。2002年之前，我曾認(rèn)為大城市房價(jià)高會阻礙城市的競爭力，但這么多年觀察會發(fā)現(xiàn)，越有競爭力的城市房價(jià)越高，因?yàn)槿丝诘募小Ｈ丝诘木奂瘞淼膭?chuàng)新，服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價(jià)的上漲。

　　咱們是在望京地區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)將來房價(jià)最高的地方是樓最密的地方，而不是樓越稀的地方。今天我們可以把這個(gè)話放在這，過若干年后再來檢驗(yàn)一下。因?yàn)槿丝诰奂瘞砹朔浅４蟮哪芰勘l(fā)，這個(gè)地方因?yàn)橹蔚闷鸷芏喔呤杖氲娜巳海愿浇姆績r(jià)一定高。

　　 中國限制公務(wù)員出境竟然不是怕叛國

　　曹建海：中國的房價(jià)走勢取決于決策者的認(rèn)知。股災(zāi)的時(shí)候很多人就說：不要高估決策者但能力，市場是起決定性作用但。經(jīng)過這兩個(gè)月后，大家發(fā)現(xiàn)中國的決策者還是可以為所欲為的，我們采取了一切措施避免了人民幣的貶值，甚至還出現(xiàn)了上漲。

　　最近對行政公務(wù)人員限制出國次數(shù)，原來以為限制出國次數(shù)是擔(dān)心出去后叛國，現(xiàn)在我覺得就是擔(dān)心到國外去采購，這種采購會導(dǎo)致美元的外流，使我們的外匯儲備減少，所以他可能更多的是保衛(wèi)人民幣。

　　您剛才講，房價(jià)越高人口聚集越大，城市里面有這樣的因素，最集中、最密的地方往往寸土寸金，這對商業(yè)地產(chǎn)非常有價(jià)值，但對住宅也許沒那么大價(jià)值，非要擠在最緊密的地方，最吵鬧的地方居住嗎?我覺得對住宅和商業(yè)地產(chǎn)不能同等看待。

　　 曹建海：中國房子太多 整個(gè)非洲搬來都住得下

　　鳳凰博報(bào)：全國新城新區(qū)規(guī)劃的人口達(dá)到了34億，由此可見，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重過剩了，別說讓農(nóng)民工去庫存了，全國14億人一起來買房子，都很難去消化。

　　曹建海：中國應(yīng)該邀請非洲大陸的人都來中國定居，房子太多了。按照現(xiàn)在的建設(shè)速度，到2020年城鎮(zhèn)最少有400億平方米的住房，所以整個(gè)非洲搬加上中國農(nóng)民都搬進(jìn)來，房子還是很富裕。所以在這種大局面下，房價(jià)上漲肯定是非理性的上漲。大家都說中國的市場就是與眾不同，因?yàn)槲覀冎醒氚逊康禺a(chǎn)看成使不可破的泡沫，使穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重中之重，房地產(chǎn)綁架來中國經(jīng)濟(jì)，一旦破了，一切問題都會爆發(fā)。

　　童大煥：房地產(chǎn)泡沫之所以我能破，其實(shí)是過去招商引資，房地產(chǎn)補(bǔ)貼了工業(yè)，導(dǎo)致工業(yè)迅速過剩，而房地產(chǎn)又和銀行貸款，地方貸都是以土地為支撐，所以房地產(chǎn)泡沫一破就是金融破，這是很簡單的邏輯。另外還有城市化的邏輯，我們現(xiàn)在的房子可以容納34億人，這個(gè)不具有全國性的意義，房地產(chǎn)從來都是區(qū)域性的市場，從來都是分化。有一些地方是過剩的，有一些地方是短缺的，過剩和短缺將是在中國房地產(chǎn)長期并存的現(xiàn)象。

　　曹建海：我覺得還沒有哪個(gè)城市存在短缺的現(xiàn)象。

　　童大煥：大城市的核心區(qū)一定是短缺的。

　　曹建海：要是白送白住肯定是短缺的，但在現(xiàn)在的價(jià)格下沒有短缺的。中國的住房可以完全無成本持有，沒有任何代價(jià)的持有，況且只能漲不能跌，在中央這樣一個(gè)不能破的底線下，持有它就可以賺很多錢，所以大量持有住房的投資者的比重非常高，我們一直沒有一個(gè)數(shù)據(jù)表明到底有多少人投資住房。如果房產(chǎn)稅推出，北京的住房我相信是極度過剩的。在中國，政府和開發(fā)商分享土地增值部分，這是巨大的利益，推動了全國所有地區(qū)房地產(chǎn)投資的熱潮，北京的房地產(chǎn)投資歷來在固定資產(chǎn)投資中占50%到70%之間的，北京房地產(chǎn)投資額度是全國最大但，房屋開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人口流入速度，所以北京住房過剩絕不比任何地區(qū)低，你說的短缺與過剩并存，我認(rèn)為現(xiàn)在是全面過剩，極度過剩。

　　 再過三年會有大量的個(gè)人房地產(chǎn)投資者破產(chǎn)

　　童大煥：如果未來城鎮(zhèn)化仍然是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的大城市化方向，那么大城市核心地區(qū)一定是短缺的，您說只要是持有房子都是賺錢的，這是不對的。

　　2014年以后，大量的郊區(qū)別墅和三四線城市房地產(chǎn)的持有者都是虧損的，即使沒有房產(chǎn)稅也是虧損的，限購限貸把他大量的資金移過去，導(dǎo)致他高位接盤，而過剩情況下他一定會虧損。緊接著大家發(fā)現(xiàn)三四線城市太多了，不能投了，一線城市又限購，這樣會使得大量資金流向環(huán)大都市圈，比如北京周邊但固安、大廠、襄河、燕郊、永清，深圳附近的東莞地區(qū)，惠州地區(qū)，廣州周邊，上海周邊的蘇州、南京、杭州等等地區(qū)，其中有一些地方是安全的，但環(huán)大都市圈的大部分地方是充滿危險(xiǎn)的，再過三年，保證有大量的個(gè)人投資者破產(chǎn)。

　　曹建海：北京必須有很多產(chǎn)業(yè)，可以掙錢才會有很多人涌入，但目前在北京他不需要產(chǎn)業(yè)，有套房等著升值、出租就可以獲得巨大收益。

　　童大煥：您一直是產(chǎn)業(yè)思維，也就是工業(yè)思維，而不是服務(wù)業(yè)思維。

　　曹建海：服務(wù)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)。

　　童大煥：服務(wù)業(yè)人口只要集中就會產(chǎn)生。

　　曹建海：但關(guān)鍵得看創(chuàng)造多大價(jià)值，能不能支撐起這么龐大的人口。

　　童大煥：人口越密集的地方，他能夠支撐起的價(jià)值也越大。上世紀(jì)90年代開始，就出現(xiàn)了一個(gè)思潮，互聯(lián)網(wǎng)來了，城市變得完全沒有意義，全部鄉(xiāng)村化。2015年底，阿里巴巴宣布天貓雙總部，一個(gè)在望京，一個(gè)在杭州，為什么?因?yàn)樗诤贾莞菊也坏较虮本┮粯拥瞬拧?/p>

　　曹建海：你有沒有看到店面破產(chǎn)倒閉這些。

　　童大煥：店面破產(chǎn)倒閉是正常的。2001年在北京，在小區(qū)走了半小時(shí)找不到一家小賣部，而今天到處都是，本身就是過剩了。另外，加上互聯(lián)網(wǎng)但沖擊，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)但沖擊只占5%，再大一點(diǎn)，坐在家里根部不需要出去買東西，那時(shí)店面倒閉但更多。

　　曹建海：租金上漲才是沖擊店面最核心但因素。全北京去年的GDP是2.3萬億，這個(gè)價(jià)值是很有限的，但北京房價(jià)的價(jià)值是很大的。根據(jù)國際上的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場價(jià)值和GDP的產(chǎn)值應(yīng)該是1:1，但中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了這個(gè)數(shù)值。

　　童大煥：但中國有一個(gè)不同，我們的城市化率還沒有完成，人家已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)靜態(tài)社會，我們還處于動態(tài)的社會。

　　曹建海：無論怎么動，也不能三個(gè)直轄市房屋價(jià)值超過美國全國的房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值取決于他創(chuàng)造的生產(chǎn)力，如果這個(gè)城市不創(chuàng)造生產(chǎn)力，房價(jià)推的很高，就會像當(dāng)年的荷蘭，一株郁金香就可以買一棟別墅，荷蘭種了多少郁金香，就表明整個(gè)財(cái)富非常大嗎?這個(gè)財(cái)富是沒有價(jià)值的。

　　我們深圳、上海、北京三個(gè)城市加起來的市場價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全美國的房地產(chǎn)價(jià)值，真的有那么大價(jià)值嗎?中國本土創(chuàng)造的生產(chǎn)力比美國本土高，還是這三個(gè)城市創(chuàng)造的生產(chǎn)力比美國本土更高?

　　童大煥：房地產(chǎn)一定是區(qū)域市場，他取決于預(yù)期和信用。

　　曹建海：不是預(yù)期也不是信用，中國土地是控制在政府手上的，高層認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫不可破，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫一破那就危機(jī)一切方面了。

　　童大煥：這不是高層認(rèn)為，這是高層被迫在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)邏輯下，如果是你去當(dāng)總理、去當(dāng)總書記你也不能讓他破。

　　曹建海：我肯定讓他破，這種局勢走下去未來就是俄羅斯的局面。

　　童大煥：如果你敢讓他破，是你先下去，不是房地產(chǎn)先破。誰也不能承受這種財(cái)政和金融破裂的代價(jià)。

　　曹建海：怎么就不能承受，必須承受短期的痛苦。俄羅斯的今天就是中國的未來。我覺得那個(gè)痛苦才是更大的痛苦。

　　 曹建海：丈母娘們決定房價(jià)反映了住房市場極度的非理性

　　鳳凰博報(bào)：其實(shí)談來談去，無論是全面還是局部，都存在過剩的問題，那去庫存的根本方法究竟是什么呢?因?yàn)槲覀兛吹骄W(wǎng)上有一些老師說，其實(shí)最根本的方法就是降房價(jià)。

　　童大煥：不可能的。2014年時(shí)全國各大城市，甚至一線城市的核心區(qū)域房價(jià)都降了很多，但是沒有人入市，房價(jià)降下來的時(shí)候是沒有人入市的。

　　曹建海：這就充分說明了我們的房地產(chǎn)是一個(gè)投機(jī)主導(dǎo)的市場。

　　鳳凰博報(bào)：這個(gè)說法指的是剛需的而非投資的。

　　童大煥：越是剛需的購房者，越是患得患失。給你舉一個(gè)例子，2014年底，通州萬達(dá)廣場開盤的時(shí)候，29000多一平米，有個(gè)人問我能不能買，我說買。然后他就下定了，隔了一個(gè)晚上不到，半夜三更給我發(fā)私信說：他媽媽聽人家說房價(jià)還會跌，讓我無論無何要把這個(gè)房子推掉。這就是剛需的購房者。

　　曹建海：剛需是根本不存在的偽概念，經(jīng)過溫總理的嘴說出來，好象就變成一個(gè)實(shí)實(shí)在在的概念了。頂多是自住房，還是投資房，我覺得剛需這個(gè)概念應(yīng)該取消。個(gè)人住房不像商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可以精確的計(jì)量租金、價(jià)值和收回資金的多少。房屋寄托了很多人類的情感，比如：沒房就不能結(jié)婚，就會失去心愛的人。所以無論多少錢都要買房，這是所謂的丈母娘經(jīng)濟(jì)，丈母娘決定房價(jià)，這便使中國的房屋完全失去了理性。當(dāng)然，歸根到底丈母娘的這種堅(jiān)持能夠使小夫妻獲得利益，這是我們的領(lǐng)導(dǎo)人在做配合啊!

　　鳳凰博報(bào)：上海、深圳陸續(xù)出臺了很多政策，但房價(jià)越來越高，這是否也是單純的迎合了開發(fā)商的意思，并沒有考慮到市場老百姓的一些需求。

　　曹建海：應(yīng)該是政治敏感性，過去調(diào)控沒這么快，深圳漲了很久了。為什么現(xiàn)在才政策調(diào)控，那是因?yàn)樯虾３隽怂懦龅摹Ｋ强瓷虾３隽耍俨怀鏊呀?jīng)不好意思了。另外，這次房價(jià)暴漲跟股債有關(guān)系，供給的結(jié)構(gòu)體調(diào)整我們想發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，現(xiàn)在又出現(xiàn)了暴漲，上海的執(zhí)政者也很擔(dān)心，擔(dān)心中央領(lǐng)導(dǎo)對他有看法。作為中國最大的經(jīng)濟(jì)中心肯定是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，絕對不能靠泡沫來推動的。深圳事實(shí)上已經(jīng)享受了房價(jià)上漲很久了，深圳在中國財(cái)政收入已經(jīng)六七位的樣子，那么15年底就變成了第三名了，主要來自于房價(jià)上漲，還有股價(jià)上漲的因素。

　　童大煥：現(xiàn)在大城市的決策者怕房價(jià)不漲又怕房價(jià)漲太快，這是所有決策者共同的心病。怕不漲又怕上漲沒市場，但又不愿看到漲太快。在一艘大船上，所有人都往一頭跑，這樣船遲早會翻。

　　曹建海：去年年底出臺了很多文件，要進(jìn)行供給性條件改革，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在出現(xiàn)了這個(gè)苗頭，實(shí)際上是打了他們的臉。但對地方政府來講，可以說是盼望已久的、夢寐以求的局面。

　　鳳凰博報(bào)：除了政策對于市場的刺激以外，開發(fā)商、房屋中介是否也起到了推波助瀾的作用?

　　童大煥：基本上沒有作用。央企到曹妃甸去投資，100億扔進(jìn)去，一個(gè)水漂都不上來。只有開發(fā)商被區(qū)域拖死，沒有開發(fā)商帶動一個(gè)區(qū)域發(fā)展的。從來都是這樣子，所以不要高估了開發(fā)商的價(jià)值。

　　曹建海：鋼鐵是污染最大的企業(yè)，北京的霧霾很大程度來自于周邊的鋼鐵行業(yè)，所以把住宅建到曹妃甸里邊，本身是開發(fā)商腦子出了問題。如果作為產(chǎn)業(yè)配套的住房還有一定市場，建了那么多房子實(shí)際上是希望大家可以到海邊度假，不是去呼吸鋼鐵廠直接制造的霧霾，這是在找死。

　　 房價(jià)上漲最受益的是中央

　　鳳凰博報(bào)：房價(jià)上漲最終的受益人會是誰呢?

　　曹建海：直接的受益人肯定是地方政府，尤其國家讓調(diào)控的地方，上海、深圳、地方政府受益更大。調(diào)控的手段就是擴(kuò)大土地供給，但是他可以直接拍出一個(gè)個(gè)新的地王，實(shí)際上把房價(jià)推的更高，推的高了我們進(jìn)一步調(diào)控，又會放出土地指標(biāo)，所以地方政府是最大收益者。

　　對開發(fā)商來講，囤有土地的開發(fā)商是最好的。對持有住房的，特別是擁有投資、投機(jī)性住房的這些人，也是受益的，囤的房趁機(jī)出手還可以賺錢。

　　最終中央是受益的，原來為保增長速度費(fèi)盡心機(jī)，用了很多手段都不見效。現(xiàn)在房價(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很容易完成。

　　童大煥：歸根結(jié)底，房價(jià)上漲對每個(gè)買房人都是有利的。現(xiàn)在已是金融時(shí)代，我建議大家把房地產(chǎn)當(dāng)成金融來看，不光當(dāng)成房子。

　　曹建海：金融是不創(chuàng)造財(cái)富的，金融的財(cái)富都來自于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。通過為實(shí)體的服務(wù)來分享一部分財(cái)富。房價(jià)上漲讓每個(gè)人都充滿了陽光，好像存款就可以全部花掉，房子升值就是最好的存折。但大家都看好的時(shí)候，就真正創(chuàng)造財(cái)富的領(lǐng)域就會垮掉，現(xiàn)在中國制造業(yè)正在垮掉。

　　童大煥：中國制造業(yè)垮掉是因?yàn)閲?yán)重過剩，地方政府招商引資，降低了土地成本，降低了環(huán)境成本，降低了勞動力成本，使他很快過剩的結(jié)果，我們不需要這么多的制造業(yè)。環(huán)北京地區(qū)為什么霧霾這么大，因?yàn)殇撹F企業(yè)太多，也許只要留下1/3就夠了，我們不需要這么多工業(yè)生產(chǎn)。

　　曹建海：我們需要制造業(yè)，需要很好的制造業(yè)。

　　童大煥：大家要改變一個(gè)觀念，不是勞動產(chǎn)生財(cái)富，是交易創(chuàng)造財(cái)富。生產(chǎn)的東西有人要，有交易有人愿意出價(jià)，說明你生產(chǎn)的東西對別人有價(jià)值，否則生產(chǎn)的東西對別人沒有價(jià)值，甚至制造了污染，這是沒有意義的。

　　曹建海：微觀的角度看，交易可以創(chuàng)造財(cái)富。但真正創(chuàng)造財(cái)富的還是勞動和科學(xué)技術(shù)，沒有科技，財(cái)富不會從外圍來。我們不從微觀的角度看一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)，從國家外圍來看，從地球上來看，一個(gè)國家財(cái)富是否增長，是要靠科學(xué)技術(shù)和勞動，否則財(cái)富無法創(chuàng)造。

　　童大煥：我覺得我們要多一點(diǎn)虛擬財(cái)富，少一點(diǎn)實(shí)體財(cái)富。我們離開糧食是會餓死的，但今天大國的糧食產(chǎn)量就只占GDP的1%。如果中國哪天也降到美國日本一樣的1%，中國就很發(fā)達(dá)了。

　　曹建海：那是不是就不用吃飯了。

　　童大煥：要吃飯。美國一個(gè)農(nóng)民養(yǎng)了99個(gè)美國人，同時(shí)還養(yǎng)了30個(gè)外國人，美國是糧食出口第一大國。

　　曹建海：虛擬價(jià)值，美國股市今天在很高的位置，但我覺得虛擬價(jià)值始終是不能保持的。雖然美國經(jīng)濟(jì)在增長，但股市可能不可能維持這么高的水準(zhǔn)，再過兩三年再看。

　　 曹建海：李嘉誠做了個(gè)唱空中國的示范

　　鳳凰博報(bào)：連續(xù)做了15年華人首富交易的李嘉誠先生，已經(jīng)開始在賣北京上海的物業(yè)了，番見好就收的投資選擇，釋放出什么樣的信號呢?

　　曹建海：李嘉誠把香港和大陸的投資都出手了，應(yīng)該是看到了大陸房地產(chǎn)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，或者他認(rèn)為中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生了根本性的變化。事實(shí)上我們經(jīng)濟(jì)增長速度，確實(shí)出現(xiàn)了很大的回落，他應(yīng)該不看好中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的未來，所以說他走掉了。最近他又發(fā)聲稱：中國一線城市沒有泡沫。我覺得這不是他真實(shí)的聲音。

　　童大煥：古人有一句話：“花無百日紅，人無千日好”。我們不需要過度看中首富或非首富的舉動，因?yàn)橛幸痪湓捠牵?ldquo;你的毒藥可能是我的美味”。同樣一套房子對你來說賣掉最合適，對我來說買進(jìn)最合適。所以只要有自由的市場交易，一切由他去，不用太看中別人的動向，沒那么多風(fēng)向。比如，你賣出是合適我買進(jìn)是合適的，你賣出你可以買一個(gè)更大的房子，我剛剛進(jìn)入我買不起更大的房子，我買你這個(gè)房子恰恰好。所以李嘉誠，置換掉的資產(chǎn)是別人口中的美味。

　　鳳凰博報(bào)：但是為什么現(xiàn)在風(fēng)向逆轉(zhuǎn)又說一線城市沒有泡沫?您剛剛說可能不是他的本意?

　　曹建海：他很多資產(chǎn)還在中國，李嘉誠做了一個(gè)唱空中國的示范。他用實(shí)際行動做空中國經(jīng)濟(jì)，中國領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)該對他很不滿。中國完全是政府控制下的威權(quán)經(jīng)濟(jì)，他也不希望完全跟這兒鬧翻，如果繼續(xù)講有泡沫的話，那就不僅是做空，可能后果比做空更加的嚴(yán)重，很有可能受到刁難或懲罰。

　　童大煥：一千人的眼里有一千個(gè)哈姆雷特。2011年我寫過一篇文章稱：很多人認(rèn)為一線城市泡沫已經(jīng)很大了，我的觀點(diǎn)是相反的，一線城市的泡沫恰恰更小，反而是三四線城市泡沫更大。一旦限購限貸就會很快把資金擠到三、四線城市，反而制造更大的泡沫，而且還制造空城和鬼城。幾年過去，一線城市又迎來了新的瘋漲，而且大家都還認(rèn)為沒有泡沫。時(shí)代在發(fā)展，大家發(fā)現(xiàn)大城市化的趨勢越來越明顯，大家就會看到一線城市的泡沫其實(shí)是越來越小的，真的是鋼鐵做的泡沫。

　　曹建海：您這個(gè)說法現(xiàn)在看起來很對，但過幾年肯定是個(gè)笑話。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值如果這么大，創(chuàng)造GDP又很小，真值這么多嗎?北京、上海、深圳更像是一個(gè)權(quán)力城市，商業(yè)價(jià)值很小，創(chuàng)造不了多少GDP，但是房屋的財(cái)富特別大，就相對于房屋價(jià)值太小了，更多的是權(quán)力集中的地方。

　　鳳凰博報(bào)：今天看了一個(gè)新聞，據(jù)調(diào)查有50%的人認(rèn)為房價(jià)過高。其實(shí)不是說所有人都覺得一線城市沒有泡沫，還是很多人覺得這房價(jià)太高了。我覺得這個(gè)50%一半的人也存在水分的。

　　童大煥：一定要記住一點(diǎn)，庸眾是絕大多數(shù)，看清楚這個(gè)形式一定只是極少數(shù)，任何時(shí)候都是這樣子的。

　　曹建海：有一種觀念認(rèn)為市場總是對的，但現(xiàn)在市場是極度扭曲的、極度畸形的一個(gè)錯(cuò)誤的市場。

　　童大煥：高估沒關(guān)系，社會流通的是信用，是預(yù)期，不是貨幣本身。紙幣時(shí)代已經(jīng)過去，未來紙幣可以不要，只是預(yù)期。今天貸款一百萬，實(shí)際上你就對未來預(yù)期的是一百萬，如果發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超標(biāo)一百萬，那就貸款五百萬。這跟我們單期創(chuàng)的GDP是不同的，沒關(guān)系，過幾年會跌下來，但泡沫漲了好幾倍以后，再下來那還是不是今天的價(jià)格。

　　曹建海：價(jià)格預(yù)期主要是從供求進(jìn)行預(yù)測的，但在中國預(yù)期是根據(jù)供求嗎?根本不是。他預(yù)期的是領(lǐng)導(dǎo)人的決策心里，領(lǐng)導(dǎo)人就是不可能讓他破。上海、深圳都說要穩(wěn)定房價(jià)，每一個(gè)說讓房價(jià)降回來。

　　童大煥：但鄂爾多斯的房價(jià)，不想破也得破，最高的時(shí)候一萬多，現(xiàn)在可能就是三千，這背后還是有市場的力量。還有三、四線城市的過剩的地方，總有一天會破。

　　曹建海：原有的房屋價(jià)值比他的財(cái)政收入大太多，甚至幾百倍。我們還有660個(gè)城市，鄂爾多斯只是660個(gè)城市之一，我們還有將近2000個(gè)縣城，這么多城鎮(zhèn)里面破的還是少數(shù)。

　　童大煥：開發(fā)商已經(jīng)在大量破產(chǎn)了，目真正值得投資的沒幾個(gè)城市。

　　曹建海：小城市回落也是非常小。

　　鳳凰博報(bào)：1989年，日本房地產(chǎn)總市值約6萬億，GDP總值3萬多億美金，比值大概是2。07年美國次貸危機(jī)發(fā)生，美國房地產(chǎn)總市值與GDP總市值的比值大約是1.7左右。日本、美國比值都是達(dá)到2就崩盤了，而我國現(xiàn)在，根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，得出全國房地產(chǎn)市場總市值在135億左右，GDP約67萬億，比值為2。是否也面臨著崩盤的風(fēng)險(xiǎn)?

　　曹建海：如果按照市場經(jīng)濟(jì)，土地房屋都在個(gè)人手里可以隨時(shí)交易，那早就崩盤了。但我們是控制在政府手里。中國這個(gè)局面也可以繼續(xù)走下去，就是走向俄羅斯，走向香港。但如果決策者想改變現(xiàn)狀也不是不可能的，是完全可以讓泡沫破的。任何國家除了中國都會破的，香港現(xiàn)在也在破，香港的政府對經(jīng)濟(jì)的控制力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上中國大陸。大陸不僅控制土體，還控制政策，控制銀行，控制國有企業(yè)，控制我們的財(cái)政收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港的控制力。

　　香港曾經(jīng)是我們未來發(fā)展的目標(biāo)，而我們現(xiàn)在的發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到香港，但現(xiàn)在香港泡沫開始破裂。在中國較為落后的地區(qū)，比如東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)在破產(chǎn)。而中國大陸經(jīng)濟(jì)如何，關(guān)鍵取決于決策者的決策，現(xiàn)在這個(gè)巨大的泡沫超級過剩，房價(jià)還在漲又不能落，出臺的調(diào)控也是穩(wěn)定房價(jià)，好像一切因素都有利于房價(jià)的上漲。現(xiàn)在不僅一線城市，二線城市也出現(xiàn)土地的拍賣熱潮，不排除將來有更多的城市也在上漲。而我們?yōu)楸＝?jīng)濟(jì)增長和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的錢，最后又都流向了房地產(chǎn)市場，制造了新一輪更大的泡沫。

　　鳳凰博報(bào)：但有一些專家就預(yù)測， 2016年第二季度后，會出現(xiàn)一波斷崖式的下跌，有可能嗎?

　　童大煥：一線城市絕對不可能，三、四線城市甚至更小的城市，有可能有一部分供應(yīng)嚴(yán)重過剩的會支撐不住。但東南部城市，比如江浙、福建的房價(jià)都有可能會略微的上漲，但大部分西部城市，東北部分城市房價(jià)要跌上帝也救不了。

　　曹建海：房屋市場價(jià)值跟當(dāng)?shù)谿DP的比值還是要看的，這個(gè)比值充分說明泡沫的大小。日本的泡沫最高的時(shí)候是房地產(chǎn)價(jià)值的兩倍，美國最高的時(shí)候1.7倍左右，最后泡沫都破滅了，中國這個(gè)比值全國至少3到4倍左右。

　　童大煥：如果用商品房貸來比較，那還要考慮我們的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。中國的房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)非常復(fù)雜，跟別的國家不一樣，有央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房，還有農(nóng)民自建房，這些合起來，房價(jià)沒那么高。

　　曹建海：有些經(jīng)適房、自己放獲得的收益很低，但之后很多都轉(zhuǎn)成可交易的房屋了。估值也是按照可交易來估值，如果按北京4萬去估，實(shí)際上低估了，這個(gè)價(jià)格并不高。

　　童大煥：但是實(shí)際上還有很多小產(chǎn)權(quán)房，一半的價(jià)格都不到，這些也都是可交易的。

　　曹建海：但是小產(chǎn)權(quán)房未必就沒有在我們統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，假設(shè)現(xiàn)在不存在，那北京的房地產(chǎn)價(jià)值也有個(gè)估價(jià)。

　　童大煥：但深圳小產(chǎn)權(quán)房可能占總部市場的1/3以上，北京也不下于1/4。

　　曹建海：有個(gè)最新的數(shù)據(jù)，北京的人均住房是31.7左右，不包括小產(chǎn)權(quán)房。北京的常住人口將近2200萬人口，每平方米就按4萬算，北京2015年底住宅的市值是28萬億。北京除了住宅還有更大面積的商業(yè)用房，根據(jù)最近幾年竣工的數(shù)量計(jì)算是住宅的1.1倍，可見商業(yè)性的非住宅房屋肯定是大于住宅房屋面積的。按說寫字樓應(yīng)該比住宅貴，但我們卻只有住宅的一半左右，按住宅價(jià)格60%去算，我推算了一下，北京的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值大概有18萬億左右，這兩個(gè)加起來是46萬億。北京的去年的GDP是2.3萬億，北京的房地產(chǎn)市值是GDP的百分之兩千，怎么可能說是沒有泡沫。但短期來看還在漲，畢竟黨中央在這里，能靠近黨中央機(jī)會就大了。

　　童大煥：世界上沒有兩片樹葉是完全一樣的，沒有兩條河流是完全一樣的，河流一定是曲線。過去50年中國全部是阻止城市化的，中外歷史上都沒有過組織城市化的現(xiàn)象，1998年城市住房私有化之前，農(nóng)民是進(jìn)不了城的，進(jìn)了城也租不到房子，買不到房子。我們形成一個(gè)非常大的悖論，一方面土地控制在政府手里，導(dǎo)致房價(jià)很高;另外一個(gè)悖論恰恰因?yàn)槭琴u地財(cái)政，導(dǎo)致我們的土地和房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)可以容納34億人了，這本身就是個(gè)悖論，是互相矛盾的。

　　曹建海：這么過剩了還在漲，顯然不具有可持續(xù)性。明年后年很快就想賣，那肯定是個(gè)好的選擇，如果你想長期持有，交給你孫子的，那還是放棄這個(gè)打算，這肯定是一個(gè)很糟糕的選擇了。

　　鳳凰博報(bào)：現(xiàn)在買房就如同炒股一樣，越是貴越是買越是跟風(fēng)搶，但是我們也希望大家不要盲目的去跟風(fēng)炒房，畢竟現(xiàn)在賺點(diǎn)錢不容易，好了，今天的節(jié)目就到這里，我們下期見。

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