?“去庫存”意味著由高層宣布房地產過剩時代來臨。房屋過剩狀態下，房價憑什么上漲呢?即使在一二線城市，房價上漲也不過是貨幣政策過度刺激的結果，不過是權力經濟下的資源畸形配置而已。但貨幣政策刺激如同持續注射激素，美元加息之后，中國可能迎來泡沫破裂導致的長痛時期?！　?/p>

　　11月18日滬深兩市日地產股上漲，是基于對政策刺激的預期。市場短期看好中央救地產商，如同短期看好新股發行一樣。大致來看，刺激方向有兩個：一是放松住房信貸，二是命令地方政府購買過剩住房用作保障房。地方政府該苦命了!去庫存必然要觸及爛尾樓，所涉地產商將爆破產潮，民眾集資可能有希望了，但是也是只能拿回20-30%的本金。關鍵是要有人接盤!

　　一個基本的利好在于，房地產的過剩供給，要比工業過剩產能有利用價值，降價是會促進需求的，這也是房地產不良資產的商業價值所在。

　　住房現在實在不稀缺了。目前住房市場上買房易，賣房很難，住房的流動性已經大大下降。現在的全國城鎮住房面積無論怎么算，常住人口人均也達到40平方米了。房價之所以在過剩下上漲，還是因為地方政府對土地市場的直接壟斷經營。

　　地產泡沫不破，中國制造業成本直沖世界第一。在高地價下，低端工業將逐步死去，以后中國制造只能向高端發展了。可是中國工業企業沒有技術，沒有專利，只有山寨品、低劣品，拿什么全盤發展高端制造業呢?然而，沒有了地產泡沫，地方政府將率先破產，由此引發的債務海嘯足以摧毀中國經濟多次。

　　該怎么辦呢?走一步看一步吧!挺不住的那天，可能會聽到巨響。 

　　新聞鏈接：決策層喊話去庫存暗含地產政策調整信號(圖)

　　2015-11-18 07:18:01　來源: 大河網-大河報　　

　　記者李飛實習生周成龍

　　核心提示樓市“去庫存”任務，正被提升至前所未有的高度。

　　據國家統計局11月11日公布的數據顯示，10月末，商品房待售面積68632萬㎡，比9月末增加2122萬㎡。其中，住宅待售面積增加1180萬㎡，為歷年最高。樓市正面臨痛苦的去庫存階段，中央決策層近日兩次提到房地產去庫存。有專家認為，如此高密度的談及去庫存，或繼續出臺具體救市措施。

　　去庫存是年末全國樓市的主題

　　據國家統計局公布信息顯示，2015年1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。10月末，商品房待售面積68632萬㎡，比9月末增加2122萬㎡。其中，住宅待售面積增加1180萬㎡，為歷年最高。房地產投資增速連續下滑，截至今年10月份房地產投資暴跌至2%的增速。今年前十個月，房屋新開工面積下降13.9%，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%。土地成交總額為5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

　　從供給看，無論房地產投資、新開工還是購置土地等都顯示房地產市場仍處于疲態。投資增速持續下滑，投資增長率從2013年的19.8%下降到2014年的10.5%,2015年上半年進一步下滑至4.6%。

　　11月10日，中共中央總書記習近平在主持召開的中央財經領導小組第十一次工作會議上明確提出：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”這是十八大以來習近平總書記首次明確提及房地產。習總書記此次關于房地產行業的言論，迅速被各大媒體轉載，成為人們熱議的話題。值得注意的是國務院總理李克強在黨校講話時也談到房地產庫存問題。李克強總理當時的表述是，“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。”庫存問題已經引起國家最高決策層的高度重視，去庫存的任務被提升至前所未有的高度。

　　有專家認為，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

　　鄭州去化周期為7個月

　　上個月易居研究院智庫中心發布了《中國50城住宅庫存報告》。報告顯示，在第三季度50城存銷比排序中，北海排名最靠前，為30個月，說明庫存去化周期最長，市場壓力最大。合肥排名最靠后，為6個月，庫存去化周期最短，市場壓力最小。其中，鄭州市去化周期在50城排名中相對靠后，為7個月，去化周期在被調查的50城中相對較短，市場壓力相對較小。

　　“雖然政策一直在扶持，就前十個月完成的銷售任務來看還是與預期存在很大差距。”一位房企老總告訴記者，他希望房價不要有太大波動，在年底前，去庫存仍是首要任務。

　　受多方面利好政策的影響，鄭州市很多處于停工半停工狀態的工地都相繼復工，與上半年相比，鄭州市目前情況明顯好轉。但庫存壓力仍然不小，土地市場持續低迷。為了達到回籠資金的目的，很多房企表示，在將來很長一段時間里仍把去庫存作為首要任務。

　　“待售面積、銷售面積、新開工面積，城鎮化率、人口結構等多個影響房地產供需關系和結構的指標測算，房地產市場已由過去高速增長時期進入平穩增長階段，且在中短期來看，開發商將要做好打一場”去庫存持久戰“的準備，地方政府也將迎來土地財政持續萎縮的新常態。”業內人士分析表示，房屋售價回暖的同時，房地產投資卻在減少，其中很重要的一個原因就是受高庫存量的影響。而房地產行業投資的疲軟，將會在很長一段時間內給其他行業的投資和生產等方面帶來一定的不利影響。

　　風向“去庫存”將成樓市政策主要目標

　　有專家表示，高層釋放出“化解庫存”的信號預示著，新一輪更強的救市政策將可能出臺。并認為在政策的刺激下，一線重點城市房價上漲將是大概率事件;而三四線城市房價大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買房。至于投資者，在三四線城市的風險仍很大。

　　繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經歷了5次降息、數次降準，調整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續穩步回升。而對于“有保有壓”的樓市調控方向，不少業內人士認為，接下來樓市政策或出現分化。

　　“從去年以來，降息通道已經全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。將來的金融政策方面將相對寬松。”有專家認為，2016年會繼續實施穩健的貨幣政策，優化流動性的投向和結構，落實“定向降準”的相關措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續2014年末開始的相對寬松的態勢，有利于房地產企業和購房者。此外，從現在開始，政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策。無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，主要房地產政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進行。

　　開發商各種促銷手段去庫存

　　實際上，面對巨大庫存，自2014年開始，眾多開發商已選擇降價走量消耗庫存。開發商頻繁采取以價換量的舉措，“打折優惠”、“墊首付”、“送精裝”等促銷戲法頻頻上演。

　　去年以來，隨著市場供應不斷放量，買房者心態愈發理性，迫使諸多開發商不得不在營銷上求新求變，不斷改變銷售策略，挖掘潛在客源。尤其是體驗式營銷手法日漸凸顯，讓不少購房者感到新奇并稱贊有加。像通過網上三維動畫展示、線下看房直通車拉購房者參觀工地、上門接送客戶看房、免費讓購房者體驗樣板間,還有讓購房者感受后期物業服務等形式，吸引潛在購房者。除此之外，“全民營銷”，尤其是“老帶新”的熟人經濟已經被眾多開發商運用得爐火純青。

　　“去庫存是一個永恒的使命。高庫存下唯一不同的是，去化周期長導致現有去化速度顯得緩慢，加快去化速度的方式關鍵在刺激量價關系上，營銷要做好氛圍。根據開發商資金情況和項目布局不同，方式也有可能不一樣，主流以價換量搞促銷，還有其他諸如優化貸款政策、降低購房門檻、擴大宣傳覆蓋面、加強老帶新等方式。”某房企策劃總監表示。

　　對開發商普遍面臨高庫存的今天，多元化營銷成為關鍵。鄭東新區某項目總經理表示，對于性價比稍差的滯銷產品，走量有三條路，第一，直接降價促銷;第二，做出產品的附加值，配套完善，提高產品品質等;第三，走出去，尋找精準的目標客戶群?，F在，市場已經轉變，對開發商的前期產品定位能力、人才儲備、營銷創新、資源整合能力都提出了新的要求。“實際上2015年的市場是特別強勢的，從各種救市政策和調控政策來看，2015年也是非常好的去庫存的時間。”

     本文原載：http://www.szhgh.com/Article/opinion/xuezhe/2015-11-29/101940.html

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