——答第一財經日報采訪
曹建海
曹老師：
您好！
我是第一財經日報的記者劉展超，看到您在博客中發文點評中國社科院的房地產藍皮書，感覺這種討論很重要。近來兩份社科院系統的房地產報告都引起了不少爭論，可能也是反映了當下民眾對于房價問題的敏感和困惑，我本人也有類似感覺。
給您發了一份采訪提綱，希望您能在繁忙之中給于解疑答惑。
1：社會上關于房地產市場的預測報告已經近乎泛濫，觀點也不盡相同，您為什么搬出了自己所在中國社科院的這個報告？
答：該報告的核心觀點出來以后，僅由中國社科院本身，就出現截然不同的兩種判斷，肯定有一種判斷是錯誤的。我對藍皮書的批評，主要是認為其研究方法不當、預測水平較低，導致公眾和媒體對社科院整體產生誤會。我認為，學術研究應打破各種情面。因為觀點可以有千萬種，但真理卻只能有一個。在真理得到驗證之前，爭鳴是非常重要的學術環節。
2：點評這個報告時，為什么選擇用“立場”作為關鍵詞？這可能是一個偏主觀性的字眼。
答：一般的行業研究，立足企業層面基本上能反映行業發展狀況。但房地產業是一個特例，不能因循這種方法。因為政府與開發商共同壟斷經營的房地產開發業，與被禁絕自主開發的公眾之間，存在著不可調和的矛盾，這個矛盾甚至演化成了深層的社會矛盾。由此，在房地產領域，形成了鮮明的兩種觀點，即偏向既得利益集團的觀點和偏向被掠奪的公眾觀點，他們分別代表著完全不同的立場；舍此沒有其他。
3：預測總會有偏差，翻看過去關于樓市預測和分析的報告，能夠最終被事實驗證的并不多，那我們應該怎么看待這些報告的權威性？
答：我在2006年預測了北京房價將在奧運會后回落。事實證明房價在奧運會之前就回落了。我預測房價將在后奧運時期，即2009-2012年形成一個回落周期，現在我的觀點仍然沒有改變，因為幾乎所有因素都不支持房價上漲，除了在公眾眼中名望越來越差的地方政府官員。所以短期的反彈根本不能代表大的趨勢。社科院的房地產藍皮書每年都做預測，可惜事實證明每次預測都是錯誤的。我是第一個驗證他們的報告的學者，希望以后他們在研究上應該更嚴謹，以免貽笑大方。
4：近來圍繞樓市的爭議很大，而且多數聚焦在房價的未來演變上，唱衰和唱多觀點共存，這種輿論氛圍的反差，背后緣由是什么？
答：說明圍繞房地產問題，國內已經形成利益沖突的兩個團體，一個是既得利益集團，一個是其對立面——廣大群眾。上述現象反映了中國當前深刻的社會矛盾。這個矛盾不解決，有可能形成嚴重的社會危機。
5：有學者認為，房地產開發商由于實力強大，其實是在掌握和操控著輿論的導向，試圖改變的民眾的購房預期，您怎么看待這個事情？
答：我不這樣認為。現在媒體的取向已經開始轉向公眾價值，同情開發商的、為開發商吶喊的傳媒人員已越來越被人不恥。現在忽悠房價的，主要來自房地產開發從業人員及其行業協會，例如任志強、聶梅生、顧云昌等，只有極少數來自大學的教師，如北師大的董藩、復旦大學的華偉。所以事實上開發商在輿論上已經被孤立了，他們折騰不了幾天了。
6：您在接受媒體訪談時曾認為中國的房價還有40%到50%的降幅，這個比例是怎么計算出來的？
答：我是以2004-2005年的房價作為標準的。2003年國務院出臺了18號文，這是導致國內房價非理性上漲的體制性原因?？紤]到房地產供給始終大于消費需求的實際情況，所以我認2003年以后的房價上漲，基本上是由投機需求推動的非理性現象，合理的解釋，房價應該回歸到2003年底的水平。但是考慮到通貨膨脹因素，以及2004-2005是房地產市場化之后的初期階段，這個時期的房地產市場需求仍然是以消費需求為主的，我認為在2012年回落到2004-2005年的水平是合適的。這個時候如果綜合居民收入增長、房價下跌的因素，全國大中城市 平均房價/家庭收入 將由現在的15倍回落到6倍左右，是一個由社會矛盾轉向社會和諧的過程。
7：從現實情況來看，房地產市場區域化特色明顯，一線城市可能和三線城市的現狀千差萬別，如果用一個估算的降價比例來描繪未來的樓市前景，會不會有民眾因此受到誤導？
答：去年以來全國城鎮房價回落，但三線城市及縣城以下房價還在上漲，這當然是一個事實。這里有啟動周期的原因，但是如果考慮到縣城以下平價房價都達到了2000元以上，這主要是房地產建設體制向原鄉村區域推進的結果，不是正常現象。這個價格與需要城鎮化的農民居民收入差距過大，注定是不可持續的。但是，考慮到農村征地價格已經達到較高水平，三線及以外城市房價回落較之一、二線城市，幅度應該小一些，可能達到20-30%。當然，如果打破開發商的行業壟斷，放開房地產開發，那么在三線及以外地區，房價肯定能回落一半。
8：目前，房地產業投資占全國固定資產投資超過四分之一，并且已經中央定調為重要的支柱產業，其也被寄望于能夠在這輪經濟復蘇過程中起到拉動作用，如果未來兩年房價大跌樓市不穩，會不會對房地產業的引領作用造成沖擊？
答：這是一個重大的認識誤區。過去，房地產開發投資可以由暴利機制拉動的，但是高房價限制了絕大多數城鄉居民的消費需求，房地產市場被迫進入“滯漲”局面，這已經成為一個死局；一個新的思路就是用居民獲得住房的數量來拉動房地產投資和國民經濟增長，而不是依賴房地產開發商的獲利機制。例如，可以由政府出錢給窮人蓋便宜的經濟適用房和廉租房、由單位和居民集資建設住房、由現有土地擁有者包括農民集體自主開發住房等等，一旦這些政策放開，中國房地產開發投資將重新被啟動，加之由于居民住房而引起的對裝飾裝修、家具家電、水暖電、商業服務業等方面的拉動，將徹底將中國經濟拉出泥潭。所以，眼下中國需貫徹的，是一個低房價拉動居民住房消費的國家戰略；高房價戰略越實施，越有可能積重難返，最后只有以崩盤結束。
9：在國內，住房問題不可能僅僅是個經濟問題，由于中央強調其民生訴求的功用，很多方面似乎被政治化了，房價上漲時政府要調控，房價下跌時政府還是要調控，可能決策層也并不愿看到房價大跌的局面出現？
答：政治化是一個正?，F象，也是一個好現象。中國的房地產市場化，本質上就是一個否認人民公共土地權利、侵犯人民財產的過程，只有表面上是公平交易的。事實證明，經濟不能脫離政治，因為經濟中的產權，均來自政治程序的決定，而在市場化歷史較短的當前中國尤其如此。既然高層追求和諧社會，一定不會允許高房價持續激化社會矛盾；至于房價大跌，如果能合理控制銀行體系風險，反而是拯救中國經濟、提高城鄉居民物質文化水平的必由之路，這是中國未來時期最大的政治之一。
10：問您一個偏個人化的問題，您說對于本院機構研究報告的批評，的確需要慎重和深思熟慮，在半個月的時間里，深思和熟慮的結果是什么？
答：我需要讓我的評論更嚴謹一些，避免有口實落在他們手里。我需要防止有人在院部對我個人的說三道四，畢竟同在中國社科院，相互的關系要熟悉得多。所以，我買了2004年以來的所有房地產藍皮書閱讀，也發現其中不少有價值研究報告；我這一段時間一直在修改我的用詞，避免產生激化的矛盾。在修改成熟以后，我就要把批評發出來，表明我的立場和觀點。
我和牛鳳瑞的房地產觀點截然相反
每日經濟新聞實習記者 張敏
11日，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發表博文《<房地產藍皮書>站在了開發商的立場》，稱2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的，“他們是房地產開發商為主體的房地產業的積極擁護者。”房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現價的一半。
對此，藍皮書主編、社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞回應道，藍皮書的研究站在學者良心和對客觀規律認識的立場上，沒有以偏概全；降價只是某些人的一廂情愿。
曹建海：藍皮書站在開發商的立場 牛鳳瑞：藍皮書不代表任何人利益
曹建海在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，需求方才是真正的市場決定因素。由于沒顧及到對需求方的研究，藍皮書所作的預測大多迎合了開發商的意愿，如市場回暖、政策救市等。
曹建海還引用某網的網絡調查結果予以反駁，在31435人參與的調查中，68.2%的人反對藍皮書中“房價泡沫累積有限”的說法，83.6%的人認為下半年房地產市場不會回暖。曹建海稱，這才是民意的反映。
針對質疑，牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，藍皮書不代表任何人的利益，而是站在學者良心和對客觀規律正確認識的立場上。
牛鳳瑞對記者說，目前的學界與業界普遍存在一種傾向，即過度關注某個群體的利益，否認各個群體之前利益博弈過程中的均衡。這就帶來不少以偏概全的看法。一些輿論對開發商極度痛恨，甚至欲除之而后快，這代表了個人的傾向。作為學者，在研究中不能帶入這種傾向，否則研究成果難免有失偏頗。
牛鳳瑞稱，對于藍皮書中的觀點，希望學界有反駁的聲音，來促進業內的討論和交流。他同時也很自信地表示，在目前社會上的各種批評中，沒有一個能站得住腳。
曹建海：2012年房價將滑入谷底 牛鳳瑞：三年以后房價肯定會漲
藍皮書對房價的判斷為：由于我國房地產市場供求關系的基本面沒有發生根本變化，2009年的房價總體將處于高位。對此論斷，曹建海認為，高房價不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉居民對住房的消費需求拉動經濟增長，必須實施低房價的政策。
曹建海對記者表示，房價繼續上漲的觀點“極度荒謬”?，F在房價已脫離市場狀況和居民購買力，原因在于供給的壟斷，即政府與開發商形成利益共同體，進行自由定價。
曹建海認為，房價高企會造成人們買房意愿降低，從而減少交易量，相關產業也難以獲得發展。因此，高房價并不能拉動經濟增長。“在經濟規律的大勢壓迫下，中國城市房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現價的一半?！?BR>牛鳳瑞則說，盡管中間可能有波動，但從長遠來看，房價上漲是必然趨勢。“由于建設成本在不斷提高，因此至少3年以后，房價肯定會漲?！边@與曹建?！?012年滑入谷底”的判斷剛好相反。
牛鳳瑞對記者說，低房價只是某些人的一廂情愿。房價不是政府、專家說了算，而是市場供求關系說了算。房價下降只能迫使開發商減少供給，從而減少政府在土地出讓中的收入，這是地方政府不愿看到的。
曹建海：房地產行業暴利不容置疑 牛鳳瑞：競爭市場不存在長期暴利
曹建海在文章中談到，房地產業不僅包括房地產開發商，還包括政府福利開發、單位自建房、城鄉個人建房等，而藍皮書對房地產行業的界定并沒有包含后者。
曹建海強調，與工業平均利潤率相比較，房地產業的利潤高10倍都不止，顯然是暴利行業。
藍皮書中則表示，“中國房價泡沫累積有限”。原因是，“國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫在大范圍減跌，而市場需求猶在?！?BR>對此，曹建海表示，一些地方政府與開發商通過“廉價獲得—高價拍賣—任意定價”的鏈條，實現房地產業利潤的暴漲，成本轉嫁到買房者身上，而風險則由銀行承擔。
對于房地產行業的界定，牛鳳瑞稱，20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個人建房為主，顯然不能稱為房地產業。只有經過經濟合作，才有形成產業的可能。
牛鳳瑞表示，哪個行業都有暴利的企業，像電信、石油、運輸等行業都存在一些暴利企業，但不能因此就以偏概全，斷定行業是暴利的。在一個競爭性的市場中，不存在長期暴利?！霸谖覈氖袌龌母镫A段，最稀缺的就是企業家，所以房地產業最寶貴的資源是開發商。雖然開發商中也有些牟取暴利的壞蛋，但并非代表整個行業都是如此?！?WBR>
曹建海：市場供給要以自建房為主 牛鳳瑞：多數人通過市場解決住房
對于調控時期的土地市場，藍皮書建議，各地政府應適度加快批租節奏，適時下調土地出讓價格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產開發用地供給穩定適度增長。
對此，曹建海認為，為了避免房地產行業中出現暴利現象，政府應該退出土地出讓的利益鏈條，即禁止政府在土地出讓中獲利。同時，政府手中現有的土地要用于建設政策性住房。
曹建海認為，未來的市場供應，將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主，與商品房相比，不僅房價低，質量也不差。
牛鳳瑞則認為，在我國地方政府壟斷開發用地一級市場的形勢下，政府不會退出土地市場鏈條，否則將失去大量財政收入。但同時，政府應盡量減少對市場的干預。未來的房地產市場供應，仍將以商品房為主。且按照目前的調控方向，未來大多數人仍將通過市場渠道解決住房問題。
牛鳳瑞稱，未來政府的工作，將主要在于進行保障性住房建設、規范市場交易規則、監管產品質量、信息披露等，承擔監管者和維護者角色。
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