房地產(chǎn)藍(lán)皮書站在了開發(fā)商的立場(chǎng)

    這篇文章寫了半月有余，源于兩個(gè)因素：一是外事活動(dòng)較多，包括美韓政府、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、索羅斯等機(jī)構(gòu)對(duì)我的約見和訪問；二是對(duì)于本院機(jī)構(gòu)研究報(bào)告的批評(píng)，的確需要慎重和深思熟慮。最終，我決定將此文發(fā)出，借以表明一名學(xué)者應(yīng)有的立場(chǎng)和觀點(diǎn)。

    站在市場(chǎng)供給者——企業(yè)的立場(chǎng)編寫行業(yè)研究報(bào)告，從常識(shí)看是無可厚非的。但是，由于忽略了產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境的變化，特別是忽略了對(duì)市場(chǎng)需求的深層研究，這樣的研究報(bào)告無論從方法上還是從深度上都會(huì)存在致命硬傷，其判斷自然很難符合實(shí)際。

     這里我們剖析的行業(yè)研究報(bào)告，是我所在的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院下轄的城市研究中心組織編寫的房地產(chǎn)藍(lán)皮書。該書由城市研究中心發(fā)起，聯(lián)合社科院其他研究所、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)等高校及相關(guān)單位的專家學(xué)者形成的關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的一本年度研究報(bào)告，2004-2009年一共出了六本。從2005年起，這本報(bào)告每年召開一次新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)表對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，形成了一定的品牌知名度。

    不過，2009年由北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中主編《北京社會(huì)藍(lán)皮書》中有關(guān)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的分析，吸引了媒體和公眾的眼球，令苦心營(yíng)造“小陽春”假象的房地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)如梗刺在喉、坐立不安，由此獲得了極高的社會(huì)聲望。

    由于出版周期的因素，今年的社科院藍(lán)皮書，自然受到了北京市社科院報(bào)告的較大沖擊，社會(huì)影響與往年相比已不可同日而語；而尤其令其編者心情不佳的，則是網(wǎng)絡(luò)普遍對(duì)其核心觀點(diǎn)的抨擊。

    根據(jù)2009年4月23日社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布的觀點(diǎn)，中國(guó)樓市將在下半年回暖，中國(guó)房?jī)r(jià)深幅大調(diào)可能性較小。截止到5月11日的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，顯示這個(gè)觀點(diǎn)不符合絕大多數(shù)消費(fèi)者的預(yù)期。

    新浪網(wǎng)投票：我國(guó)房地產(chǎn)下半年有可能回暖嗎？

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   你是否贊同社科院房?jī)r(jià)泡沫累積有限的說法？

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   1．反對(duì)                                        68.2%     21,414

   2．贊同                                        25.7%      8,091

   3．不好說                                       6.1%      1,927

  你認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回暖嗎？  

  選項(xiàng)                                            比例      票數(shù)

  1．不會(huì)                                        83.6%     26,278

  2．會(huì)                                          10.4%      3,283

  3．不好說                                      6.0%       1,871

     筆者曾經(jīng)撰寫過不少研究報(bào)告，也作過不少行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)。根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，判斷研究報(bào)告的水平高低，不是看它是由什么部門主編的，主要要看其作者隊(duì)伍的質(zhì)量，特別是他們的預(yù)測(cè)是否被實(shí)際的運(yùn)行所驗(yàn)證。

從房地產(chǎn)藍(lán)皮書的作者構(gòu)成看，不少是全國(guó)各地各部門的專家，一些研究報(bào)告擁有較高的研究水平，這是不容否定的。人們對(duì)藍(lán)皮書有意見的，還是這本書的核心觀點(diǎn)。如果去除對(duì)權(quán)威的迷信，對(duì)照社科院藍(lán)皮書的核心觀點(diǎn)與現(xiàn)實(shí)實(shí)際的發(fā)生，則我們很少發(fā)現(xiàn)符合實(shí)際的情況。

    2004年社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書是這本皮書系列的NO.1，這本研究報(bào)告認(rèn)為，改革開放以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)10106億元，占固定資產(chǎn)投資的18.3%。2020年中國(guó)城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口將凈增加2億人以上。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的不斷提高，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位將更加突出。上述觀點(diǎn)與官方觀點(diǎn)完全一致。我認(rèn)為，這里的關(guān)鍵是如何界定房地產(chǎn)業(yè)。如果將房地產(chǎn)業(yè)界定為排斥政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個(gè)人建房等形式的、主要由嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成的行業(yè)，則上述“支柱產(chǎn)業(yè)”不僅沒有可能，反而可能因其過于貪婪、殘酷掠奪而引爆整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系。從房地產(chǎn)藍(lán)皮書的一貫觀點(diǎn)看，他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護(hù)者。由于上述預(yù)測(cè)嚴(yán)重違背民意，不可能獲得消費(fèi)者的積極支持，因此中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來時(shí)期的實(shí)際運(yùn)行，不可能按照他們的預(yù)測(cè)和諧發(fā)展。

    2005年的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主要觀點(diǎn)是：供不應(yīng)求是未來幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。如果對(duì)照房地產(chǎn)商任志強(qiáng)今年2月的一段話：“截至（2009年）2月底，商品房空置量已經(jīng)從去年的1.36億平方米（注：應(yīng)為1.64億）增長(zhǎng)至2億平方米，今年（2009年）年底有可能將達(dá)到2億-3億平方米，如果沒有切實(shí)利好的刺激政策出臺(tái)，極有可能會(huì)達(dá)到4億平方米。”這個(gè)數(shù)據(jù)印證了房地產(chǎn)藍(lán)皮書對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的錯(cuò)誤判斷。當(dāng)然，在他們眼中，如果這個(gè)需求不受價(jià)格的影響，即所謂“剛性需求”，不管價(jià)格漲到多高，需求依然保持不變甚至上漲，那么他們的長(zhǎng)期判斷依然擁有正確的小概率。

    2006年4月24日，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲，在消費(fèi)者當(dāng)中引起極大恐慌。所謂長(zhǎng)期，一般認(rèn)為5年以上的周期。按照《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的預(yù)測(cè)，至少在2006-2010年期限，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)將是持續(xù)上漲的。然而，房?jī)r(jià)在2008年初出現(xiàn)了拐點(diǎn)并持續(xù)下跌將近1年，只是在今年3-4月出現(xiàn)了摻雜了造假因素的“小陽春”，此后又一蹶不振了，由此導(dǎo)致《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的預(yù)測(cè)落空。

    2007年，房地產(chǎn)藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，當(dāng)年中國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅有望回落到5%以下。但實(shí)際上2007年卻是我國(guó)房?jī)r(jià)有史以來最瘋狂的一年，全年房屋平均銷售價(jià)格每平方米3885元，較2006年的3367元上漲15.4%。其中北京上漲39%，深圳僅在上半年就上漲70%。這樣一個(gè)波瀾壯闊的一年，被藍(lán)皮書作者描述為房?jī)r(jià)漲幅回落的一年，出入實(shí)在太大。

    2008年4月27日，由中國(guó)社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，今年（2008年）中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于去年，但出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的可能性不大。關(guān)于2008年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，主編牛鳳瑞在藍(lán)皮書發(fā)布儀式上的發(fā)言如下：“要出現(xiàn)拐點(diǎn)，首先基本面要發(fā)生改變，比如說供大于求，或者說供求基本平衡了，在這個(gè)時(shí)候，才能談拐點(diǎn)，比如說幾十年以后，中國(guó)基本完成了城市化進(jìn)程，完成了工業(yè)化進(jìn)程，那個(gè)時(shí)候我們可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，所以我想在幾十年內(nèi)，全局性地出現(xiàn)房?jī)r(jià)整體走低的這種概率是非常小的。”

    事實(shí)無情地再一次驗(yàn)證了這本藍(lán)皮書作者的錯(cuò)誤判斷。從2008年3月開始，中國(guó)樓市正式進(jìn)入了降價(jià)通道，到2009年2月份大約一年間，北京樓市的價(jià)格下跌了16.8%，深圳下跌了30%，上海下跌了8.6%。如果不是美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)堵塞了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的通道，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘的中央政府借“保增長(zhǎng)”之名對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施救市，則實(shí)際的跌幅顯然要大得多，房地產(chǎn)商也可能出現(xiàn)大面積的破產(chǎn)。

    這樣的一本報(bào)告，雖然已經(jīng)出到第六期了，但核心觀點(diǎn)依舊充滿爭(zhēng)議。在2009年4月23日中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上，藍(lán)皮書主編牛鳳瑞發(fā)表觀點(diǎn)，他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位，某種程度上中國(guó)的高房?jī)r(jià)是一種“共贏”的局面，高房?jī)r(jià)能進(jìn)行有效的資源配置，政府應(yīng)大膽放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格交給市場(chǎng)。牛鳳瑞同時(shí)與任志強(qiáng)遙相呼應(yīng)，否定房?jī)r(jià)-家庭收入比的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：世界通常的房?jī)r(jià)收入比為4-6的平均值和租售比200的平均值缺少資料支撐，相關(guān)資料中找不到，而且也不明確是否包括發(fā)展中國(guó)家，還是僅指歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。他表示，中國(guó)房?jī)r(jià)為什么高，是引用國(guó)外的一些數(shù)據(jù)，有論者以世界通常的房?jī)r(jià)比和收入比來判斷我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，我認(rèn)為目前尚缺少全面的數(shù)據(jù)支撐。

    在北京社科院的藍(lán)皮書獲得消費(fèi)者稱贊之后，中國(guó)社科院姍姍來遲的藍(lán)皮書，卻得到了廣大網(wǎng)友的無情炮轟。我想，第六期藍(lán)皮書的錯(cuò)誤將會(huì)很快得到驗(yàn)證。

    根據(jù)我的判斷，藍(lán)皮書屢犯錯(cuò)誤，與其主編、前社科院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞研究員的立場(chǎng)和房地產(chǎn)觀點(diǎn)有密切關(guān)系。舉一些近期的例子：2008年6月6日，在由新浪房產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)以及北京國(guó)際城市發(fā)展研究院聯(lián)合發(fā)起的“民生地產(chǎn)樂居中國(guó)城市評(píng)選”啟動(dòng)儀式上，牛鳳瑞提出了“不能以房?jī)r(jià)高低評(píng)判北京是否樂居”觀點(diǎn)；2008年11月接受瞭望東方周刊采訪時(shí)，牛鳳瑞認(rèn)為“所謂（房地產(chǎn)）泡沫，不是隨便說的，我認(rèn)為，市場(chǎng)形成的價(jià)格是真實(shí)的價(jià)格。”根本否認(rèn)中國(guó)房市中存在泡沫現(xiàn)象；2009年3月26日，在成都舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇上，牛鳳瑞再拋驚人觀點(diǎn)：“讓窮人買得起房子其實(shí)是美國(guó)政府在推卸責(zé)任”，贊美高房?jī)r(jià)形成的“共贏”利益鏈。

    牛鳳瑞的觀點(diǎn)在網(wǎng)上遭受了猛烈抨擊，贊美的聲音仍然存在，地產(chǎn)小丑、房地產(chǎn)開發(fā)商陳保存在其博客中稱“社科院終于有了地產(chǎn)領(lǐng)域明白人”，認(rèn)為牛鳳瑞的觀點(diǎn)屬于“ 很有見地的認(rèn)識(shí)”，大贊牛的睿智。

    在中國(guó)社科院內(nèi)部，研究房地產(chǎn)的部門很多，如財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所有房地產(chǎn)研究室，經(jīng)濟(jì)研究所有數(shù)個(gè)房地產(chǎn)知名專家，城市研究中心則是每年一度的房地產(chǎn)藍(lán)皮書作為主要成果的，金融所有易憲容、尹中立等人，我則在工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所。總的立場(chǎng)和觀點(diǎn)是好的，實(shí)事求是的，但也不排除一些學(xué)者惟國(guó)務(wù)院的觀點(diǎn)是瞻，出賣良心，被利益集團(tuán)所收買。所以，不能因?yàn)橐恍W(xué)者的觀點(diǎn)，就否定了中國(guó)社科院的整理立場(chǎng)。

    我想，社科院能發(fā)出截然不同的聲音，一定程度上標(biāo)明了其學(xué)術(shù)獨(dú)立性和自由性，也必然成為中國(guó)甚至世界的重要學(xué)術(shù)殿堂。我一直在思考的一個(gè)問題是：作為中央和國(guó)務(wù)院研究智囊的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院，究竟是應(yīng)該站在黨和政府的立場(chǎng)，還是最廣大人民的立場(chǎng)，我的觀點(diǎn)是，關(guān)鍵要看兩者是否保持一致：如果黨和政府的觀點(diǎn)代表了廣大人民群眾的呼聲，則應(yīng)該堅(jiān)定不移地支持黨的方針政策；反過來，如果黨和政府的政策方針不被廣大人民所擁護(hù)，說明黨犯了歷史階段性錯(cuò)誤，應(yīng)該堅(jiān)決站在人民的一邊，幫助黨和政府糾正政策性錯(cuò)誤。當(dāng)然，冒犯高層是有個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的，但只要堅(jiān)持下來，歷史很快會(huì)證明，不惟上、不惟書的科學(xué)研究，將永葆青春；而堅(jiān)持真理的學(xué)者，自然會(huì)為自己贏得應(yīng)有的尊重。

    我的觀點(diǎn)是，高房?jī)r(jià)不能獲得成交量的支撐；中國(guó)如果希望借助城鄉(xiāng)居民對(duì)住房的消費(fèi)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必須實(shí)施低房?jī)r(jià)的政策。不管中央的政策是不是能夠體現(xiàn)民意，在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大勢(shì)壓迫下，中國(guó)城市房?jī)r(jià)將在兩年后，具體說應(yīng)在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)的一半；而竭力托市的政府官員和學(xué)者，不管其位于什么樣的高位，終將成為歷史的笑料。

4月經(jīng)濟(jì)失衡加劇 房?jī)r(jià)仍會(huì)下跌

 
4月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降1.5%。其中，城市下降1.7%，農(nóng)村下降1.0%；食品價(jià)格下降1.3%，非食品價(jià)格下降1.5%；消費(fèi)品價(jià)格下降1.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降1.4%。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比3月份下降0.2%；食品價(jià)格下降0.8%，其中鮮菜價(jià)格下降4.9%，鮮蛋價(jià)格上漲2.7%。

4月份，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降6.6%；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降9.6%。在工業(yè)品出廠價(jià)格中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比下降8.1%。其中，采掘工業(yè)下降21.5%，原料工業(yè)下降10.3%，加工工業(yè)下降5.4%。生活資料出廠價(jià)格同比下降1.7%。其中，食品類價(jià)格下降2.7%，衣著類價(jià)格下降0.1%，一般日用品類價(jià)格下降0.4%，耐用消費(fèi)品類下降2.7%。

就此，騰訊財(cái)經(jīng)博客電話聯(lián)系了中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士曹建海，對(duì)4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀。他認(rèn)為四月份CPI與PPI的繼續(xù)雙降是由供給過剩，需求不足引起的。目前，大規(guī)模的貨幣投放到股市與房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)并無支撐，而且百姓的收入沒有增加，百姓的消費(fèi)需求沒有提振，所以虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)失衡加劇。

那么，央行會(huì)否采取降息等相應(yīng)貨幣政策嗎？曹建海認(rèn)為，目前還不具備降息條件，降息會(huì)使股市更加火爆。

曹建海認(rèn)為目前的樓市回暖只是暫時(shí)的，購(gòu)房者的心理恐慌導(dǎo)致樓市交易量的短暫回升，下半年樓市還會(huì)下跌。 

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