城市房?jī)r(jià)仍有４０－５０％的下降空間

2009年05月08日 《中國(guó)商界》雜志

　　文 / 曹建海  王詩(shī)瑤

　　當(dāng)全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在低迷之中，中國(guó)的樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。隨著房?jī)r(jià)的逐步回落，特別是中央政府和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開(kāi)始出現(xiàn)了一定程度的放大，房?jī)r(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢(shì)，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市出現(xiàn)回暖，還是下跌過(guò)程中的短暫反復(fù)？是一個(gè)非常值得判斷的問(wèn)題。

　　一、令人迷惑的樓市成交量和房?jī)r(jià)

　　陽(yáng)春三月，各地樓市出現(xiàn)成交量明顯放大的行情。根據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，2009年3月份的前兩周，深圳市共成交新房3483套，環(huán)比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更達(dá)到623套。

　　進(jìn)入三月份已來(lái)，北京、上海等一些大中城市住宅成交量都出現(xiàn)了明顯的回升，部分樓盤(pán)也出現(xiàn)了久違的漲價(jià)現(xiàn)象，樓市“小陽(yáng)春”的說(shuō)法頻傳。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日-19日的簽約量高達(dá)11673套，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2月的簽約量9373套，日均簽約創(chuàng)下了614套的新高。 易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月1日至20日，上海剔除動(dòng)遷房及配套商品房外的商品住宅成交面積已達(dá)到86.9萬(wàn)平方米，超過(guò)了2月份81萬(wàn)平方米的成交總量，是1月份全月成交量的1.71倍。而3月份上海二手房成交量超前2個(gè)月也已確定。

　　房?jī)r(jià)下跌也呈明顯減緩的趨勢(shì)。2009年3月10日“春暖樓市”北京春季房展網(wǎng)上聯(lián)展正式啟動(dòng)，萬(wàn)科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等21家房產(chǎn)企業(yè)共推出26個(gè)項(xiàng)目、2300余套優(yōu)惠房源銷(xiāo)售，降幅2%至16%，優(yōu)惠和打折幅度較之前期大幅度減少。

　　不僅如此，一些項(xiàng)目不僅不降價(jià)，甚至還借成交量上升之勢(shì)大幅度漲價(jià)。中原地產(chǎn)研究院調(diào)查萬(wàn)科、金地等十家房地產(chǎn)公司2009年2月全國(guó)各地項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格發(fā)現(xiàn)，保利、復(fù)地、雅居樂(lè)、招商等房地產(chǎn)公司在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，較2009年1月有一定幅度的上漲，最高的達(dá)到30.6%。

　　深圳的房?jī)r(jià)格外引人注目。從2007年底到2009年2月份，深圳樓市的價(jià)格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%。基于以上數(shù)據(jù)，萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石放言，珠三角樓市調(diào)整已基本觸底，進(jìn)一步下調(diào)的空間幾乎沒(méi)有。實(shí)際的情況與2008年蕭條的時(shí)期相比，深圳的樓市今年的確表現(xiàn)活躍，但是價(jià)格卻沒(méi)有隨著成交量的急劇盤(pán)升而上漲，根據(jù)深圳售房透明網(wǎng)的信息，2009年2月份新房的成交均價(jià)為10987元/平方米，環(huán)比下降0.42%，同比下降24.48%。

　　二、房地產(chǎn)救市和信貸政策推動(dòng)樓市成交量回升

　　促進(jìn)房地產(chǎn)成交量回暖的因素很多，并且由于稅務(wù)窗口技術(shù)因素，導(dǎo)致樓市在3月份出現(xiàn)了一個(gè)噴薄的行情。在這些因素中，給市場(chǎng)信心和實(shí)惠的，首先是政府救市政策。中國(guó)的房地產(chǎn)救市政策起自2008年11月，在此之前對(duì)房地產(chǎn)的基調(diào)是緊縮銀根、提高稅收征管力度。美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)以后，中國(guó)也一改2007年10月以來(lái)的信貸緊縮政策，開(kāi)始全力介入房地產(chǎn)救實(shí)行動(dòng)，包括財(cái)政部降低住房交易稅費(fèi)、央行2008年10月以來(lái)5次降息、四萬(wàn)億救市計(jì)劃中的住房計(jì)劃和9千億保障房計(jì)劃、各地方政府的房地產(chǎn)救市政策；其次，房?jī)r(jià)一年來(lái)的持續(xù)回落吸引買(mǎi)家進(jìn)入。再次，擴(kuò)張性貨幣政策大大緩解了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，這成為開(kāi)發(fā)商一改2008年下半年的銷(xiāo)售策略，重拾2007年及以前控盤(pán)造假等手段的重要原因。四是開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛假手段制造的成交量，包括一線銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的造假、網(wǎng)絡(luò)簽約的造假行為和假按揭行為。五是保障房上市以及大型國(guó)企、高等院校等受中央對(duì)房地產(chǎn)救市的影響，誤以為房?jī)r(jià)已到谷底從而引發(fā)的一定規(guī)模的團(tuán)購(gòu)因素。

　　在所有的救市政策中，信貸政策無(wú)疑是最重要的。2007年10月銀監(jiān)會(huì)收緊二套放貸政策，以及作為宏觀調(diào)控政策的提高利率和存款準(zhǔn)備金率，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的打擊非常明顯。本次救市的政策有稅收政策、信貸政策，也有地方政府實(shí)施的“購(gòu)房退個(gè)稅”、“住房入戶”等公共政策。但是，真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，今年1季度人民幣貸款增加4.58萬(wàn)億元，逼近全年信貸額度5萬(wàn)億元的下限(見(jiàn)圖1)。由于實(shí)物產(chǎn)品受到世界金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，在較長(zhǎng)時(shí)期難以改變產(chǎn)能過(guò)剩、產(chǎn)品供過(guò)于求的格局，貨幣投放很難流向這個(gè)領(lǐng)域。貨幣大規(guī)模投放引起的流動(dòng)性增加，并沒(méi)有在消費(fèi)品和大宗商品領(lǐng)域引起過(guò)度需求。(表1)

　　與實(shí)物產(chǎn)品市場(chǎng)的情況截然相反的，中國(guó)的股市特別是房地產(chǎn)股市出現(xiàn)了較大的上漲行情，這與信貸的大規(guī)模投放特別是短期信貸和票據(jù)貼現(xiàn)資金進(jìn)入股市、并短期看好房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。2009年以來(lái)，上證指數(shù)上漲超過(guò)40%。股價(jià)上漲大大緩和了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力，但也出現(xiàn)了不少房地產(chǎn)公司高管大肆套現(xiàn)問(wèn)題，顯示市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)股價(jià)的嚴(yán)重高估，以及包括上市公司高管在內(nèi)的人士對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重看空。

　　房地產(chǎn)業(yè)明顯受益于擴(kuò)張性貨幣政策，統(tǒng)計(jì)顯示，209年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源10070億元，同比增長(zhǎng)9.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2545億元，增長(zhǎng)8.0%；利用外資150億元，增長(zhǎng)41.9%；企業(yè)自籌資金3791億元，增長(zhǎng)13.1%；其他資金3585億元，增長(zhǎng)5.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款2029億元，增長(zhǎng)1.6%；個(gè)人按揭貸款984億元，增長(zhǎng)13.2%。可見(jiàn)，資金面的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一改降價(jià)策略并借機(jī)漲價(jià)的重要原因。

　　2009年3月18日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸，做大做好汽車(chē)、住房、家電、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)信貸市場(chǎng)。4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求穩(wěn)定住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)，不排除為新的以“保增長(zhǎng)”為借口的房地產(chǎn)救市政策。

　　但是，在房?jī)r(jià)明顯超出普通城鎮(zhèn)居民收入水平的情況下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資，能不能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)規(guī)避如美國(guó)次債危機(jī)引發(fā)的嚴(yán)重金融風(fēng)險(xiǎn)，的確是一個(gè)兩難的選擇，也是對(duì)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　三、房?jī)r(jià)仍有40~50%的下降空間

　　盡管房?jī)r(jià)在資金注入之后，可能出現(xiàn)反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過(guò)剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)等因素，均不支持房?jī)r(jià)上漲。我們認(rèn)為，只要不出現(xiàn)特別意外的因素，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將在2-3年內(nèi)回落40~50%，將是一個(gè)不可避免的事實(shí)。

　　(一)房屋供求格局不支持房?jī)r(jià)上漲

　　一直以來(lái)，人們認(rèn)為剛性需求是導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)房屋供不應(yīng)求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價(jià)格彈性。實(shí)際的情況否定了這個(gè)命題。進(jìn)入2008年以來(lái)，我國(guó)商品房竣工面積累計(jì)增速明顯超過(guò)同期竣工面積累計(jì)增速(見(jiàn)圖1)，2008年12月商品房竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)月銷(xiāo)售數(shù)量，商品房積壓形勢(shì)日益嚴(yán)峻。(圖2)

　　根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，2008年全國(guó)空置房面積達(dá)到1.64億平方米。空置的概念按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋，是竣工以后沒(méi)有售出或出租的。如果按照國(guó)際上的空置率概念，還應(yīng)該加上存量房當(dāng)中未被使用的部分。假定2003年及以后銷(xiāo)售的商品房有20%屬于投機(jī)性空置的部分，則在1.64億平方米之外，還有5.89億平方米的存量空置房，兩項(xiàng)相加為7.53億平方米。這個(gè)數(shù)字大約相當(dāng)于2008年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目，以及2009年的新開(kāi)工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。我們認(rèn)為這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。

　　(二)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲

　　2009年1月28日，IMF在新的《世界經(jīng)濟(jì)展望》預(yù)計(jì)2009年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將下降至0.5%，這將是第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)的最低增長(zhǎng)率。目前全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，我國(guó)工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢(shì)；國(guó)內(nèi)收入嚴(yán)重分化，絕大部分人缺乏消費(fèi)擴(kuò)大能力。這種情況注定我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去了最根本的動(dòng)力。在出口和消費(fèi)不振的條件下，試圖依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后果難料。因?yàn)橄M(fèi)才是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(包括投資增長(zhǎng))的最終動(dòng)力，脫離消費(fèi)能力的過(guò)度投資，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成更大破壞。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是土地的價(jià)格，而土地價(jià)格完全依賴于地租。地租則反映了使用土地所獲得的邊際產(chǎn)品價(jià)值， 也就是新創(chuàng)造的社會(huì)產(chǎn)品分配給土地所有者的部分。這個(gè)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)告訴增長(zhǎng)時(shí)，可能價(jià)格上漲明顯；但經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，則先于其他行業(yè)而發(fā)生價(jià)格暴跌。

　　(三)居民收入水平和收入增長(zhǎng)不支持房?jī)r(jià)上漲

　　盡管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動(dòng)而成交回暖，但是房?jī)r(jià)下降仍然是大勢(shì)所趨，這是由居民收入水平和收入增長(zhǎng)決定的。

　　在國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美國(guó)在1980-2000年時(shí)全國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)-家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左走，只是在2001年以后才有所上漲，但最高也只有4.6倍(見(jiàn)圖3)；而中國(guó)目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說(shuō)一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公認(rèn)的合理比例，住房的消費(fèi)、住房的購(gòu)買(mǎi)也透支了很多購(gòu)房者的其它的消費(fèi)。所以，即使通過(guò)信貸投放炒高了房?jī)r(jià)，但由于最終的消費(fèi)者沒(méi)有能力支付，房?jī)r(jià)回落將勢(shì)成必然。

　　基于以上分析，我們認(rèn)為我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　曹建海：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員;

　　王詩(shī)瑤：中國(guó)路域生態(tài)工程有限公司經(jīng)濟(jì)分析師。

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