未來房價深幅回落不可避免

曹建海

2009年04月08日 經濟視點報

　 中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為：未來我國房價深幅回落不可避免

　　□經濟視點報記者  李  婷

　　“兩年之后，城市房價將回落40%~50%。”日前，被網絡稱為“地產三劍客”之一的曹建海的猛料放話，無疑給目前正處于“小陽春”的中國房地產市場放了一發冷箭。

　　2009年，中國房地產市場存在哪些易變因素？房價走勢如何？《經濟視點報》專訪了中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。

　　三因素影響房價走低

　　經濟視點報：目前，很多地區房地產市場成交量呈上揚走勢，業內人士普遍認為，樓市正處于“小陽春”。你為何認為目前樓市只是短暫回暖，提出“城市房價將在兩年后縮水一半”的觀點？

　　曹建海：近期一些地區樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。雖然，房價在貨幣大規模投放之后，可能出現短暫的反彈甚至上漲的行情，但從房地產過剩狀況、居民收入水平和經濟增長形勢等因素來看，均不足以支持房價上漲。我認為，有以下三種因素影響：

　　第一，經濟增長形勢不支持房價上漲。從中國現行經濟和金融危機兩個大環境因素來分析，目前全球經濟嚴重衰退，國內收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力，政府投資也無法抵消社會投資的減少。

　　從一季度數據來看，出口逐月下滑、消費也面臨著不振的局面。我認為，現在經濟增長失去了動力。因為消費才是拉動經濟增長也包括投資增長的最終動力，脫離消費能力的過度投資，必然會對經濟發展造成更大破壞。

　　而房地產價格的實質是土地的價格，土地價格則依賴于地租。地租則反映了新創造的社會產品分配給土地所有者的部分。這個價格在經濟高速增長時，價格上漲比較明顯；但經濟不景氣時，則先于其他行業而發生價格暴跌。

　　第二，房屋供求格局的改變。目前，大中型城市在不斷擴張，現在和1978年相比，絕大多數的城市擴張在20倍以上，而人口增加遠遠達不到這個倍數，住房面積大幅度增加，此外，進入2008年以來，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過同期竣工面積累計增速，如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定商品房積壓形勢日益嚴峻，我認為這需要很長的時間去消化，再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。

　　第三，現有的消費增長有限，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，而中國目前這個比例大約在12倍左右，這遠遠超過了公認的合理比例，住房的消費、住房的購買也透支了很多購房者的其他消費。所以，即使通過信貸投放炒高了房價，但最終由于消費者沒有能力支付，房價回落將勢成必然。

　　所以， 基于以上因素決定了城鎮房地產價格只能是下降，在未來的兩年之后，將有40%到50%的降價空間。

　　經濟視點報：目前，中央24個檢查組正在多個省份調研新增投資，其中，建設部、國土資源部則考察房地產市場。有人士認為，此輪大規模密集調研活動將為下段中央提出新刺激計劃提供重要依據。對此，你預計將對房地產市場產生什么影響？

　　曹建海：在兩會期間，各方人士也對現行的制度提出異議，特別是對土地招拍掛制度、保障性住房制度、二手房制度、商品房銷售制度，我認為，這四大制度將成為政策上對房地產產業主要的發力方向。

　　原先，房產業相關數據多數由開發商單方提供或間接性獲得。此次，大規模的調研如果能主動獲得相應的客觀性信息、數據，將可為今后中央提出的刺激經濟計劃提供參考依據，也將對會未來的房地產政策有所松動。

　　房地產市場將走“香港”模式

　　經濟視點報：如今，有一種觀點認為，“房地產市場基礎將由市場主導轉變為保障與商品房雙重主導”，你如何看待這種說法？

　　曹建海：實際上保障房的比例是在下降，在兩會期間，一些專家學者建議取消經濟適用房和限價房的開發，將資金轉向廉租房的建設，甚至可以考慮將廉租房向完全不收取房租的“零租房”轉變。

　　從未來的政策趨勢看，供給結構就是要取消這種經濟適用房、限價房這種產權式的供給，因為這種供給對房價的沖擊比較大。我認為，房地產將逐漸轉變為保障房與商品房為主，這就是現有的香港模式，而這是最有利于抬高房價的模式，這也是政府竭盡所能去做。

　　經濟視點報：正如你所說，目前，政府也在想辦法幫扶房地產市場。現在，一些地方政府醞釀由本地國企拿出土地參與經濟適用房建設，提出在滿足經濟適用房比例不低于50%的情況下，其余土地可由企業開發普通商品房。你如何看待這一現象？

　　曹建海：這其實是當地政府動員、鼓勵國企用自己現有的土地做房地產開發，其實還是變相刺激房地產的一種手段。因為國企現有的土地不用花費購置成本，而且開發后的房產一部分可以解決現有職工住房，剩余部分可以由國企自主賣出，相當于把土地變相地賣掉。

　　經濟視點報：最后，請你談談今年房價走勢，對其進行預測。

　　曹建海：這個不好確定。因為2009年，國家一系列的救市方案和大規模的信貸投放，特別是對消費信貸徹底放開，為房屋租借、假按揭創造了得天獨厚的條件，我認為，至少上半年是不會跌的，甚至有小范圍的反彈，下半年要看信貸政策和中國整體的經濟形勢。

　　不可否認，保8是需要地方政府完成的，而土地出讓金和房地產稅收則是地方財政收入主要來源 ，從這些因素來看，地方政府也在想方設法保房地產市場，今年房價不一定會下降，但未來城市房價回落將是一個不可避免的事實。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號