張鳴教授，請收回您的“帽子”

    元月16日，看到網友wyyghez給我留言：“建海同志，最近有傳聞，說你與其他5人，在什么‘國家教育區’房地產圓桌會議上為北京某區的兩個樓盤張目（請看張鳴的博客）。我覺得這與你的一貫主張不一致。也許你被人利用，但確實你的頭像在那里。當然，我沒有看到你的言論，這也是我給你留言的原因。請你將此次會議上你的觀點亮出來，以正視聽。”我從網上搜索張鳴的博客，沒有看到相關的文章，我回復了wyyghez：“網上可以搜到發言全文，核心的觀點是：教育需求缺乏彈性，但教育住房的需求具較大的替代性”。

    昨天在網上，終于看到了張鳴教授的文章。全文摘錄如下：

 教授奈何做房托？

2009年1月13日 南方都市報

■知道分子之張鳴專欄

　　每日花上幾分鐘看看報紙,絕對是個好習慣,這不,眼下就發現有雷人的事了。一般來講,報紙的經濟版,尤其是樓市部分,我從來都是不看的,今天不知怎么鬼使神差,看了一眼,這一眼,居然讓我看見好玩的了,橫貫的大標題:“國家教育區里房產價值更穩定”,下面排列著六個大人頭,依次為清華、北大、人大以及中國社科院的教授,其中有一個居然是跟經濟乃至房地產毫無關系的北大中文系教授,幾位異口同聲地說,國家教育區的房地產好,就是好哇,就是好。人文氣息,學區氣氛(1月9日《新京報》)。社科院那位,看著有點臉熟,仔細一想,原來在一次討論會上見過,當時他在會上大罵茅于軾老先生的“為富人說話,為窮人辦事”來著。

　　但凡雷人的新聞,都有一個特點,就是題目很耀人,但卻充滿了問號,讓人不仔細看下去不行,有時候仔細看了,依舊不明就里,只好自嘆水平低。什么叫“國家教育區”?哪個國家建過這種“區”?誰命名的?看了半晌,才發現人家所謂的國家教育區,就是中關村周邊一帶的幾個樓盤,能勉強沾上三所大學的邊,北大、清華和人大,于是,不知怎么一來,就變成了“國家教育區”。相信這樣絕妙而且唬人的概念,絕對應該出自不知哪個房地產公司帳下的秀才之手,或者是哪個廣告公司策劃的大手筆。

　　房地產公司扯旗蒙人,逮著什么炒什么,把個大學當成了自家的紅牌花魁,而大學自己又不肯出面維權,那也沒辦法,誰叫咱們的大學法律意識都不強呢?可是,一個個名牌大學的大牌教授,居然把自家的大頭照放在報紙的軟廣告下面,明目張膽地給人當托,不僅給富人說話,還給富人做事,更要命的是,說話做事好像并不那么規矩,實事求是。這樣的教授、專家,想要人看得起,還真有點難度。

　　一直有人在罵我們的教授專家替利益集團說話,不講學術操守,沒有公共道德,但被列出來的事例,或者不準確,比如茅于軾先生,他其實一直在為弱勢群體做具體的事,搭錢費力還不討好；或者事出有因,別有隱情；或者是媒體對他們的話有所曲解,至少,很多人的話,是在一個正經的討論會上說的,勉強可以算是一種學術觀點。像這樣單純的一個為某些樓盤開的所謂論壇,參加者都是名校的大牌教授,說的都是標準的廣告用語,然后在報紙上赤裸裸現身,我還是第一次見到。

　　百聞不如一見,見了之后,你才會知道當今的大學,某些大學教授已經到了什么地步。我也才發現,原來我一直在抨擊大學體制,諷刺大學教授,其實骨子里幻想著大學還能保留那么一點像樣的東西,大學教授還不至于這樣沒有底線,直接為人做廣告,但現實的確很無情,結結實實地給了我的幻想一記響亮的耳光。(作者系中國人民大學教授)

    明眼人一看張教授文中“社科院那位”，就是指的我本人了。看了張鳴教授的文章，真的非常佩服張教授的正直和敏銳。只利用幾分鐘的時間，就看了許多張報紙；只用幾秒鐘的時間，就可以給我扣上一頂“沒有底線”的“房托”帽子。

    很多人并不了解，張鳴教授是和我有過節的。唯一的爭吵，就在博客中國舉辦的茅于軾“為富人說話,為窮人辦事”研討會上。在張鳴教授表達了對茅于軾的敬仰之情之后，我的發言直言茅的觀點“缺乏常識，脫離實際，膚淺荒謬”，并進一步闡述了我的中國社會各階層分析的觀點，搞得茅于軾老先生臉上紅一塊、白一塊。張鳴教授拍案而起，斥責我的觀點屬于新的階級斗爭論，并當場退席。我在隨后的博客里描述了這個過程，我認為張鳴教授的觀點脫離實際，不具備承載中國知識分子使命的資格，只是網絡的炒作，才讓他成了名人。

    這樣的過節，張鳴教授顯然一直記在心上，苦于找不到機會“報仇”。看到1月9日《新京報》上有我的頭像，相信張鳴教授一定欣喜若狂，認定終于抓住了我的“小辯子”，可以借機“一箭之仇”了。

    在崇尚自由經濟的《南方都市報》開辟的“知道分子張鳴專欄”，張鳴教授儼然成了道德教主，“帽子”也一頂一頂地發出去，其針貶時弊、懲惡揚善之舉確實令人拍手稱快。只是有一點，張鳴教授的批評，多是根據“每日花上幾分鐘看看報紙”，憑借浮光掠影的印象得來的，這實在不像一名知識分子應有的嚴謹學風。

    我看過李敖先生在電視上的講座，每一句話，每一個觀點，幾乎都是引經據典，直接拿出證據。觀點犀利但言出有據，所以他老先生一再張狂，世人對他也只有敬畏這樣一個統一的態度。由于《新京報》沒有刊登我的發言，而日理萬機的張教授也顯然沒有“考據”的習慣，直接在發行量很大的《南方都市報》上給我下了結論，實在是快意恩仇啊！

    鑒于張鳴教授過于求快，“帽子工廠”出現不少質量隱患，我建議其“召回”所發的“帽子”，經鑒定無誤或維修之后再依次派發。

    以下把我去年12月26日在《新京報》上主持的“國家教育區房產論壇”上的發言全文摘抄如下（口語或速記員錄錯的部分做了修改，并非文過飾非篡改原意，讀者可以對照網上來源）：

 學區與房價

2008年12月26日

來源：http://house.sohu.com/news/2008-12-26/596376.html  

    各位大家下午好！今天我講三個問題：第一、學區體制和住房，主要講不同學區體制對住房價值的影響；第二、教育區居住市場的供給和置業；第三、中國經濟前景和教育區置業。

　　第一、不同學區體制對住房價值的影響。首先講中國的學區體制。中國真正的學區就是教育單位，但是教育單位的房產我們可以看出來，其實是公產而不是私產。房地產本質上指的是私有不動產，是可以私人擁有并且交易的，不是大家公共使用的財產。現在我們注意到大學里面原來賣給教師的房子，現在開始被置換到外面去。大學的住房逐步改造成教師用公寓，提供給訪問學者、博士后、客座教授等使用，是純粹為教學提供服務的。這些房產本身屬于公產。當然我們也不排除有些學校還有不少教師和家屬居住在里面，但是它的發展方向就是由教師們到校園之外自己去購房。現在校區特別是大學校區有大量房改后的私人房屋，由于可以享用各種教育經費投入的公用設施，校園里面的私宅是非常有價值的。例如，北師大里面有很多的私宅，租金非常昂貴，這些屬于真正的教育房產。因為這些房產的居住著可以免費享用學校的一切公共設施，并且校園的氛圍也是非常好的。所以說中國的教育體制決定了我們對教育房產理解，就是在校區之內的房屋。但是，針對中小學、幼兒園內部缺乏住房的情況，人們把教育區房產的概念給拓展了，一些圍繞在幼兒園、中小學、大學周邊的房產，也被稱為教育房產。像報紙上對北師大房子周邊的租賃信息，都號稱北師大房產，但其實是不準確的。

    那么，這樣的房產跟教育有什么關系？這是非常重要的問題。在我看來，房產和教育在理論上是有三種關系：人們最關注的問題是，住在教育區內能不能在某學校上學？這就可以分為兩種關系：（1）房產跟上學直接掛鉤；（2）住房與上學沒有任何關系。因為像北師大實驗小學這樣的小學，只有本校教師的孩子才能在里面上學，租賃甚至購買房屋，都不能獲得上學的機會。我們知道，世紀城的項目據說是很成功的？一個重要的原因，是購買世紀城的住房與子女在人大附小上學直接掛鉤。你買了這里房子，子女就可以在人大附小上學。這就是通過與學校共建的方式開發房產，開發商給學校投資，購房者高價購買開發商的房產，就把普通人家子女希望進人大附小的額外費用，通過房價價差固定化了。值得注意的是，北京市現在的重點小學規模普遍很大，所以周邊的普通小學由于生源不足不少已經關門了，重點小學則可以借此收取很高的費用。所以說在北京，重點小學、重點中學是教育產業化最大的受益者。（3）毗鄰大學、中小學、幼兒園的概念。如果你沒有子女在這里上學，居住在這里能給你帶來什么好處呢？我看很少有什么好處。舉例說你住在北大旁邊，你的孩子就一定能上北大呢？這種可能性是微乎其微的。惟一的好處，就是處在這個大學外溢的氛圍里，你可能可以到大學里面去散步、去跑步，或者是去自習室看書什么的，或者你出來散步可以碰見像季羨林這樣的大師。但是，在目前這個大變動的時代，不少大師現在已經名聲掃地了。現在的大師也需要重新學習，讓自己走向面對現實的道路上來。所以說鄰近學校只是一個概念，這個跟遠處相比只是省了交通費和時間，但是就因為你鄰近大學，而比其他地方的房價高的太多，這個房價肯定是物有不值的。

    中國學區的概念來自于美國，但美國的學區體制和我國是截然不同的。在美國，學區是一個準行政單位，美國的學區相當于我們開發區、風景旅游區等準行政單位，他們屬于公共社團的法人單位，也是一個重要的納稅單位。2002年全美國的學區有13506個。在財政制度上，美國的學區與城鎮、縣等都屬于地方政府，系美國教育投入和教育單位最集中的區域。

    我們再看一下美國財政收入的狀況。在全部財政預算中，美國的聯邦教育開支占財政預算的3%；州及州以下的地方政府，它的教育開支大約占財政預算的39%。這些政府預算教育支出，主要集中在各個學區投入。從財政收入上來看，在美國的州政府預算收入中，房產稅只占1%；但是州以下的地方政府，就是以不動產稅為收入主體的，大約占到地方財政預算收入的24%。其中到學區這一級別的，比例就更高了。在美國的學區，財政收入主要來自于房產稅。你買了我這個學區的房子，你就我這個地方繳稅，你的孩子就可以義務享受這里的教育。

    學區的房屋消費相對昂貴，主要體現在兩個方面：一是云集好學校的學區房價較之周邊地區高出一部分，這是你為了獲得教育服務需要額外付出的一部分；二是學區對不動產稅的依賴非常高，而且房價越高，每年需要繳納的不動產稅越高，這是你需要付出的第二部分。

    以上是美國學區體制與住房的關系。從這個角度看，中國的很多所謂教育住房應該說是泛學區的。就是把學區的概念擴大了，更多的住房是在學區周邊的，或者是臨近的，居住與享受教育服務沒有任何關系。只能享有其中的人跡、氣象、氛圍。像中關村這個地區的氣象，究竟是北大、清華造成的，還是中國科學院成就了今天。如果考慮到學院路高校更加集中，但是它沒有成就中關村的景象，說明中關村的成功，實際上與中國科學院的科技產業化之路有很大的關系。在我看來，中關村地區最成功之處在于其商業，當然先有產業才會有商業。因為有了繁榮的商業，有很多人需要培訓，所以就集中在擁有地利之便的大學里了。所以從一定意義上說，是中關村的成功，才成就了北大、清華的教育培訓和科技產業化。當然如果說雙方是互利的可能更加可觀，但是清華、北大究竟對中關村的繁榮起多大的作用，已經根本說不清楚了。

    第二、教育居住的市場供給和置業特征。既然在我國，教育房產是一個泛教育住房的概念，就是指的那些分布在學校周邊的住房，那么這些住房的供給就可以分為兩個部分：一部分是舊房，一個是新房。舊房包括兩個部分，一部分是環繞在校區周圍的房屋，另一部分是指校區內部的房子，一般是大學。這些房產盡管屬于公產但是一樣可以解決很多人的居住問題，這里的住房是其他的位置不能替代的，所以租金普遍非常高；相對而言，學校外圍的租金較之學校內部要相對低一些，就是因為學校內部的位置是最好的。新建住房由于歷史原因，其所處的位置較之舊房普遍要偏遠，教育房產的概念就更為泛化一些，除非你在這個新區里面建一個好的學校，那么你就是最接近的。

    從教育房產的需求來看，主要有三種需求：（1）居住需求；（2）投資需后；（3）投機需求。居住需求是教育房產市場的基礎，居住需求也取決于三個方面，就是居住在這里究竟是為了得到什么？是為了上學？還是為了接近它？還是為了享受這里的氛圍？這些屬于完全不同的需要，這也是因人而異的。比如說有的人愿意住在北大、清華附近，因為這里的學子是最聰明的，這里的教師多是全國知名的學者，他們愿意靠近跟他們，跟他們打交道，這是強調居住的氛圍；有的是為了靠近它，雖然子女不能直接在這里讀書，但是可以靠近它，通過支付贊助費的方式進入學校。這就需要在房產價值之外，再額外支付一筆費用，才能進入到學校里面。還有一部分人買了房子以后，子女先在這里上學，這是居住需要，但這個居住需求也帶有一定的投資性。因為你孩子讀完書了，以后你繼續居者在這里的價值不大了。這個時候你的居住需要，可能幾年之后希望把房屋租出去或者是賣掉，這個一種居住和投資相結合的方式，或者是居住和投機相結合的方式。所謂投機就是通過轉賣房屋產權獲得升值收益。如果出于投資的需求，你認為房屋出租的投資回報很高，購買房屋將來主要是用于出租，這個時候你要考慮你的租金有多少年能夠收回這個房產，這個一定要計算好。在國外，一年的租金大約可以達到房產價值的10%左右，這樣的投資可以保證收回；如果做不到，你這個投資就失敗了。如果你寄希望于房屋升值，你所謂的投資需求，本質上就屬于投機需求。因為這是一個教育區，我看好這里的房產會升值，因為很多人都希望在這里買房子，再貴的房子也不怕，因為后邊可以賣得更高。既然是投資，也是有賺有賠，因為房價是不穩定的。一般而言，如果你的上家賺了很多，你再想賺將非常困難；一般的情況你會賠出上家賺的部分。這就是投機的零和博弈。

　　前段時間我所在的中國社會科學院工業經濟研究所下屬的《精品購物指南》報紙，搞了一個白領置業需求的論壇，邀請我在這個論壇上發布了一個主題調查分析報告。通過調查我們發現，北京白領群體購房最關注三個要素：即房價、地理位置和交通。如果是圍繞學校，他們也要看學校周邊的交通，還有和他們工作地的距離。我覺得環繞在學校周邊的房產，如果價格合理，并且有不少家長希望孩子在這里讀書，這樣的房子應該是容易銷售的。一般的房屋戶型應該是兩居或者是三居，過大或過小都不利于銷售。相對而言，資歷較淺的新白領群體側重關注兩居，資深白領群體也就是月收入在7000元到10000元之間的，側重于關注三居室。

    而且通過調查發現，有30%的白領對一手房感興趣，70%的人對二手房感興趣。如果考慮到這個數據是在2008年10月份之前獲得的，2009年初，國務院將對二手房交易減免一年期的房地產營業稅，相信關注二手房的白領群體的比例還要更高，很可能達到75%，甚至80%，這對房地產開發商顯然是一個巨大的挑戰。

    我這里還有一個數據，是教育房產在美國的一個狀況。我用房價收入比衡量房價相對價格水平的主要指標。美國城市的房價收入比，就是房價中位數除以家庭收入中位數的比值。從圖中我們看到，從1980年到2000年，美國全國的房價收入比穩定在3倍左右，到2006年達到了峰值4.6倍。美國這樣重要的學區和教育集中的一些城市，包括波士頓、洛杉磯等城市。1985年以后波士頓的房價收入比開始上升，但是和全國相比高出的幅度不是很大；倒是洛杉磯這個城市房價收入比上升最快，到2006年時達了10倍。洛杉磯的情況比較復雜，這里既有加州大學洛杉磯分校等世界知名的大學，也有好萊塢這個明星集中的區域。要了解美國住房和教育的關系，必須注意到美國的大學普遍是建在很偏遠的地方，而偏遠的地方因為有了大學，房價也可能很高。由于大學是一個獨立的社區，學生需要公寓，老師也要購房，當然美國的許多教師有聘任期，如果拿不到終身教職（tenure）的話，他們到期就會走人。所以說美國學區的二手房交易非常活躍，這種即使在很偏的地區房價也處于較高水平，主要在于教育的貢獻。

    相對而言，中國的大學都建設在大城市中心區，所以這里面教育社區里面，既包含了教育成分，還包含很多商業的、產業的概念，這些因素可能有利于其價格在城市中處于較高水平，而教育房產有許多借助其商業區概念宣傳教育的價值。

    第三、關于前景和教育置業的問題。剛才我談到，中關村獲得成功的因素是多種多樣的，我們在中關村的房產或多或少都要享受到其價值。如果全國的房價都下落，而中關村由于高技術、教育的因素繼續繁榮，則位于中關村的房價雖然也要回落，但下落的速度可能比其他地方慢一點，也就是說抗沖擊性的能力會比其他地區強一些。

　　另外關于教育的需求，我認為是有剛性的。在現代社會的世界各國，教育需求都應當是有剛性的。在歐美國家，藍領工人和白領階層收入差距不大，但是父母親都希望自己的孩子將來能成為白領，而不愿意他們成為藍領，主要是考慮到社會地位的差距。在中國，教育需求更是有剛性的，這不僅關系到子女未來的社會地位，更關系到他們的收入水平。在我國，接受過教育的人不僅社會地位高，收入也高，所以抗經濟危機的能力也相對較高，這屬于教育需求的好處。當然要想抗擊經濟危機，需要他們的知識是真才實學的，而不是似是而非、只懂得忽悠別人的知識。根據我上面的分析，教育需求缺乏彈性，并不意味著教育房產需求也缺乏彈性；即使位置很遠，一樣可以達到求學的目的。

    關于置業前景，目前在北京，白領群體是購房主力軍。但是經濟危機下，也開始出現了白領裁員潮。過去的企業習慣于裁減藍領，但是現在企業普遍發現裁減藍領不合算，因為藍領是勞動者，而且拿的工資不高。現在開始出現了裁白領風潮，因為他們的收入相對藍領太高；就算不被裁減的白領，他們的薪水特別是獎金也大大下降了。這些問題也是中國的房地產業必須直接面對的問題。這就是說經濟形勢和房地產走勢存在密切關系，房地產的價格是經濟形勢派生的，經濟高漲時房價可能大幅度上升，而經濟衰退時，房價只能大幅度下降。經常有人說房價會永遠上漲，這確實不是真實的說法。因為房價上漲還要看貨幣是否發生了貶值。在通貨膨脹時期，房屋和土地相對來講保值性好一些，但是如果高價拿了房，能夠從中賺取多少錢就是不確定的了；在經濟危機的情況下，保值增值就變成了空頭支票，賺的可能沒有賠的多。

    我的發言完了，謝謝大家！

    上面的發言，其實是我自己在最短的時間所做的科研成果，不知道能不能歸結到張鳴教授的“國家教育區的房地產好，就是好哇，就是好”的舞蹈節奏當中呢？請讀者自行判斷。

    需要說明的，雖然位居“地產三劍客”之首，在日常生活中，我并不是時刻以“斗士”的面目出現的。我也有家人，有親戚，有同事，有朋友，他們當中有身在農村的窮人，也有政府官員、私人企業老板等既得利益者，我和他們相處融洽，日常生活中不存在什么路線斗爭。我自己對自己的歸類，就屬于當今社會的既得利益者，但是我甘心為民呼吁，為民做事。為什么我要這樣做？有出身農民的良心因素，更因為我在一定程度上握有話語權。生活中，我也有機會接觸房地產開發商，有機會和他們一起聊天。我會和他們講解我的房地產制度和價格走勢的看法，對他們提出一些經營出路上的建議。根據我的觀察，幾乎沒有不對我心悅誠服的。我對開發商最常見的說法是，開發商也需要聽到真知灼見，如果他們聽信了“房價永遠上漲”的忽悠，最終只能走向破產一條路。我建議他們降價銷售房屋，逐步轉行，以自己的資金作對社會有意義的事，這比“死于暴富”的丑行，對自己和家人要有利得多。不少開發商愿意聽我說話，號稱被我洗了腦子。但是我也知道，要走到他們轉行致力于“推動社會進步”的一天，肯定還有一個很長的過程。

    我并不忌諱參加房地產的論壇，研究房地產問題，我也需要通過房地產論壇了解房地產商的想法和動態。在論壇上，只要演講人沒有明顯的信口雌黃，我也不會輕易“駁斥”其觀點。有的時候，展示自己的理論和觀點，可能比辯論更有利于令人心服。參加《新京報》的這個房地產論壇，我就是本著展示自己理論觀點和專業知識而來的，我的一切言行都置于網絡監督之下，沒有什么遮遮掩掩的。不過，如果《新京報》像張鳴教授說的那樣刊登了我的頭像，然后刊登“國家教育區的房地產好，就是好哇，就是好”的觀點，本身屬于歪曲事實的做法，我將保持對其侵權訴訟的權利（我本人擁有全國律師資格）。

    補充給大家是，在記者問答階段，我出去回了幾個電話，沒有來得及對張頤武、陳國強的觀點進行批評。不過在論壇結束之后合影時，我還是批評了張頤武。我說：“你不了解經濟，也不懂民生，怎么就敢斷言中國不應發展保障房？”張頤武說：“保障房絕對不能發展，要是中國人都依靠保障房，我看就沒有希望了。”我說：“新加坡是以組屋（經濟適用房）為供給主體的，怎么沒有出現你說的精神淪喪情況？”張說：“新加坡的那一套做法根本不適合中國國情。”我說：“你這樣的觀點要挨老百姓罵的，希望你多研究一下經濟，聽聽老百姓是怎么想的，再來發話！”我看張頤武的臉色很難看，肯定對我的冒犯不高興。我對陳國強說，你的單位TITIE北京大學房地產研究所表達不準確，你是屬于北京大學民營經濟研究院的，應該打上“北京大學民營經濟研究院房地產研究所”；否則容易誤導別人。我接觸過幾次陳國強，中央電視臺的節目上還有幾次和他同屏亮相，但陳國強只知道吹捧房價上漲，學術水平實在太低。陳究竟是不是北京大學的正式在編人員？有沒有教授職稱？我是表示懷疑的。

    對于知識分子而言，沒有什么比聲譽更重要的東西了。寫這篇文章，就是希望把事實告訴大家，以正視聽，避免人云亦云，也希望得到張鳴教授的回應。

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