謹(jǐn)防鼓勵購買高價房透支未來

    名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質(zhì)上還是鼓勵炒房，希望能夠通過包括投機在內(nèi)的住房需求把房地產(chǎn)市場拉動起來，促進資金進入房地產(chǎn)市場。

    曹建海發(fā)表于《南風(fēng)窗》2009年第2期

    2008年11月10日，國務(wù)院總理溫家寶重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用，要求出臺政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，二是對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。

    那么，這些政策對于拉動內(nèi)需刺激消費，從短期和長期究竟能起到多大作用呢？

    房價與拉動內(nèi)需

    國家頻頻出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策，為什么刺激經(jīng)濟一定要刺激樓市？從中國的情況看，住房和汽車這應(yīng)是消費中的兩大熱點，一旦消費這的這兩個部分熄火，我國的消費增長將出現(xiàn)巨大的滑坡。2007年，我國商品房的銷售總額是2.96萬億元，其中絕大部分是住房銷售。2007年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（按支出法計算）為26.2萬億元，其中消費占49%，大約是12.8萬億元，購房款占到消費的20%左右，應(yīng)該是一個很大的比重；另外一個部分是汽車消費，2008年以來在我國批發(fā)零售業(yè)的銷售總額中，汽車銷售占了28%，成品油消費占了12%，這兩個部分加起來占到了批發(fā)零售業(yè)銷售額的40%。在中國的出口成為經(jīng)濟增長拖累，住房和汽車這兩大熱點一旦熄火，那對中國的經(jīng)濟增長的打擊，將是非常明顯的。

    然而，在房地產(chǎn)價格虛高、嚴(yán)重脫離城鄉(xiāng)居民家庭收入水平的條件下，要想保證住房消費增長的可持續(xù)性，從理論上看幾乎是不可能的。如果剔除住房消費中的投資和投機需求，真實的住房消費遠(yuǎn)沒有近3萬億之高。住房需求的不真實表現(xiàn)在兩個方面：一方面是商品房價格虛高，2007年全國商品房平均銷售單價為每平方米3885元。這個價格相對于2006年的3367元，上漲了15.4%，且是包含了全國縣鎮(zhèn)、經(jīng)濟適用房和限價房之后的價格水平。另一方面，在房價大幅度上漲的2003-2007年，我國商品房的交易量是虛高的。原因在于商品房需求中包括較多的投機需求，不屬于真實需求。對于這些炒家而言，買房的目的是為了賣房，房屋從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到炒家手里，并沒有實現(xiàn)真實的消費，所以這種占全國消費20%的購房支出是不可持續(xù)的。從這個意義山說，拉動經(jīng)濟擴大內(nèi)需，不能依靠刺激國內(nèi)居民購房。在現(xiàn)有房價虛高的情況下，鼓勵老百姓買得太多，必然會擠壓了其他的消費，并且透支了未來的消費；所以，我認(rèn)為不應(yīng)該鼓勵現(xiàn)在購房，除非房價是合理的。

    房價回落到一個什么樣的水平，才有可能是真實的？我認(rèn)為真實的價格水平，是要剔除掉房地產(chǎn)價格中的各種暴利，包括政府土地出讓中的暴利、開發(fā)商的暴利以及炒房暴利。我認(rèn)為經(jīng)濟適用房的價格屬于真實的商品房價格。按此計算，全國城鎮(zhèn)平均房價應(yīng)是2000元左右。如果全國房價能降到這個水平，肯定會促進住房需求量的大幅度提高。

    房價下跌到合理水平將刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求。因為價格比較合理，原來不準(zhǔn)備買房的現(xiàn)在也準(zhǔn)備買了；另外一個可能就是刺激那些中低收入的群體加入到購房隊伍中來。不管采取怎樣的刺激消費方式，一個根本的原則是，必須在公平交易中實現(xiàn)公眾的消費；反過來，簡單地把公眾的錢從銀行驅(qū)趕出來，盡管短期擴大了需求，但是這個消費需求是不可持續(xù)。因此，一定要在公平交易的基礎(chǔ)上擴大內(nèi)需，絕對不能欺騙消費者，這是一個原則；否則必然會加劇政府和公眾之間的矛盾。

    二套房政策可能埋下按揭隱患

    國家出臺針對房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，尤其是二套房信貸政策和免征營業(yè)稅等政策，固然可以減輕購房者的負(fù)擔(dān)，但這些政策對于房價回落的推動作用有限，而且可能由此引起按揭問題。

    從政府對于房價調(diào)控的各種手段效果來看，對房價壓力最大的是擴大經(jīng)濟適用房的供給，并且越是在在好的地段建設(shè)經(jīng)濟適用房，房價下降的效果越明顯。這也是一直以來政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈所在。但是目前地方政府為了防止地價和房價下跌，有的干脆停建了經(jīng)濟適用房，保留經(jīng)濟適用房的，則將其建在了偏遠(yuǎn)地段，嚴(yán)重削弱了經(jīng)濟適用房的應(yīng)有作用。

    現(xiàn)在的問題在于，國家放松了對房地產(chǎn)開發(fā)商的銀根，包括開發(fā)貸款和消費按揭貸款兩個部分都出現(xiàn)了明顯松動，對開發(fā)商降房價的壓力就明顯不夠了。消費按揭貸款的放松就表現(xiàn)在二套房政策等出臺政策上。在房地產(chǎn)信貸環(huán)境已發(fā)生根本變化的情況下，鑒于降價會給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)營風(fēng)險，國家的倡議對房地產(chǎn)開發(fā)商是否有效，并沒有一個必然的結(jié)果。相反，如果國家強硬出臺打壓房價的措施，則開發(fā)商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資，將經(jīng)營負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。

    但是當(dāng)救市政策變成了開發(fā)商綁架銀行體系的籌碼時，政府要實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，就困難重重了。現(xiàn)在，擺在房地產(chǎn)商面前有兩個選擇：一是獲得信貸喘息機會并將包袱轉(zhuǎn)給商業(yè)體系的開發(fā)商集體不降價，房屋銷售不暢，未來發(fā)生金融危機的可能性大大增加；二是房地產(chǎn)商集體競相降價，推動一些比較樂觀的白領(lǐng)群體踴躍購房。但當(dāng)這些樂觀的白領(lǐng)群體都已成為有房族和多房族之后，房地產(chǎn)開發(fā)商所面對的，就是那些即使降價一半也買不起房、數(shù)量龐大的低收入群體，房屋嚴(yán)重過剩、賣不出去的風(fēng)險仍存，等待絕大多數(shù)開發(fā)商的，仍然只有一條絕路，銀行體系自然也不能幸免。

    筆者認(rèn)為二套房政策出臺和二手房減免稅政策的出臺，開發(fā)商集體應(yīng)當(dāng)是滿意。但是，這種信貸松動的最大風(fēng)險在于，2009年將成為房地產(chǎn)開發(fā)商集中做假按揭的一年，2010年由于假按揭案件爆發(fā)，房價將出現(xiàn)真正大幅度的回落。房價崩盤反而不能刺激消費，老百姓會認(rèn)為房價還會回落，繼續(xù)持觀望態(tài)度，真正刺激消費要到2011年、2012年之后。

    名義上為了滿足人民改善居住需求的二套房政策，本質(zhì)上還是鼓勵炒房，希望能夠通過包括投機在內(nèi)的住房需求把房地產(chǎn)市場拉動起來，促進資金進入房地產(chǎn)市場，在房價走勢已呈“勢如破竹”的條件下，自然難以達(dá)成預(yù)期政策效果。

    應(yīng)依靠發(fā)展經(jīng)濟適用房拉動內(nèi)需

    在國家出臺的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的意見中，也有一些政策是針對保障性住房的。這些政策對于拉動內(nèi)需總體是有什么好處的，但在具體執(zhí)行措施上仍然存在著各種問題。

    根據(jù)國務(wù)院的部署，保障性住房的發(fā)展主要有兩個方法：一是投資收購房地產(chǎn)商的存量住房；二是新建。目前很多地方政府都在實施收購方式，但是這種方式成敗的關(guān)鍵是到底用多少錢收購。如果收購的目的是做經(jīng)濟適用房的，我認(rèn)為收購價格一定不能超過經(jīng)濟適用房的定價；超過這個價格，等于貼補開發(fā)商了，新建顯然優(yōu)于投資收購。

    此次出臺的政策中也有發(fā)展廉租房的建議，但應(yīng)切忌把廉租房搞成面積狹小的窮人失業(yè)人員社區(qū)。如果廉租房比例過太，糟糕的社區(qū)文化可能無助于居民生活水平的改善。我認(rèn)為，中國應(yīng)當(dāng)參照新加坡模式大力推動經(jīng)濟適用房建設(shè)，依靠經(jīng)濟適用房的生產(chǎn)和消費拉動中國住房需求的真實增長。

    只要保障房在正常地段正常建設(shè)，那么對擴大內(nèi)需的拉動作用將是非常明顯的。從房屋形態(tài)的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經(jīng)濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美粌H對城鄉(xiāng)居民消費，而且對農(nóng)工商等經(jīng)濟實體發(fā)展，都形成了嚴(yán)重的透支。

    經(jīng)驗證明，以盈利性房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)的做法，雖然在拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揮著重要作用。但是，以下兩個方面的負(fù)面影響，可能抵消上述積極作用：一是住房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民家庭收入水平及其增長，導(dǎo)致房屋大量積壓過剩；二是房地產(chǎn)的過度開發(fā)及其過度拉動的鋼鐵、建材等產(chǎn)業(yè)，對土地等自然資源和環(huán)境形成了嚴(yán)重的危害。

    相對而言，非盈利性或微利性住房開發(fā)按照相當(dāng)于或略高于房屋建設(shè)開發(fā)成本核定房地產(chǎn)銷售價格，可以大大降低局面購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，同時合理安排吃、穿、用、行、教育、醫(yī)療等消費支出，實現(xiàn)生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發(fā)由于具有明確的使用指向性，不僅節(jié)約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發(fā)同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，因此大力發(fā)展非盈利性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于當(dāng)前我國具有重要的現(xiàn)實意義。具體而言，目前應(yīng)著力發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房等住房形態(tài)，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。

    借鑒國外經(jīng)驗

    奧巴馬新政出臺之后，并沒有特別明顯要拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的舉措。美國新政府的政策說明，房地產(chǎn)不能成為拯救經(jīng)濟的工具。美國的房價本來就是很低的，目前美國中位數(shù)的房價-家庭收入比只有3倍。美國的房地產(chǎn)泡沫為何易破？也是因為他有一個參照價格——自建房的成本。在我國農(nóng)村，自建一套住房只要幾萬人民幣，但農(nóng)村房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證，不可抵押；而位置相鄰的開發(fā)商開發(fā)的商品房動輒百萬元以上，要回落到接近農(nóng)村自建房成本的價格，還遙遙無期。美國無論城鄉(xiāng)，不管是建筑商、居民自建的房屋，都擁有統(tǒng)一的、合法的產(chǎn)權(quán)。在允許自建的體制下，如果自建成本為每平方米為800元，商品房價賣到1000元，就可以判定出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了。

    進入本世紀(jì)以來，房地產(chǎn)和金融作為美國經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，支持了美國眾多消費者的收入。現(xiàn)在這些人的收入突然沒了，美國家庭擺脫債務(wù)的欲望又非常強烈，勢必導(dǎo)致美國消費銳減。在我看來，美國要挽救經(jīng)濟必須振興制造業(yè)，依靠房地產(chǎn)價格上漲拉動經(jīng)濟成長的時代，將一去不復(fù)返了。

對于中國而言，依靠住房和汽車消費，其增長的潛力是有限度的。因為消費者只有在住房方面減少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、擴大消費，才能為其他行業(yè)提供一個發(fā)展的空間；否則，包括服裝工業(yè)、食品工業(yè)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，都很難發(fā)展起來，占中國人口絕大部分的中國農(nóng)民很難富裕起來，依靠消費拉動中國經(jīng)濟增長，仍然只能是一句空話。

    最終，要實現(xiàn)中國經(jīng)濟的健康發(fā)展，一定要有好的政治環(huán)境，根據(jù)德才兼?zhèn)湓瓌t任用干部，杜絕官商勾結(jié)和經(jīng)濟建設(shè)中的豆腐渣工程；要擠干存在于經(jīng)濟中的各種泡沫，包括股市泡沫和房地產(chǎn)泡沫，大力發(fā)展農(nóng)工商業(yè)，通過提高產(chǎn)業(yè)的競爭力擴大就業(yè)，提高國家的競爭力；擴大內(nèi)需的重點就是要轉(zhuǎn)向民生，轉(zhuǎn)向三農(nóng)，轉(zhuǎn)向社會保障，轉(zhuǎn)向醫(yī)療。只有很好地解決了這三個問題，中國經(jīng)濟的全面振興才有希望。

    （作者為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任、研究員，經(jīng)濟學(xué)博士）

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