曹建海：擴大內需不應依靠鼓勵購房

2008年10月23日

來源：搜狐證券 作者：謝劍

　　編者按：10月22日晚，財政部公布了一系列的房地產調控政策和措施，這些政策會給房地產市場帶來哪些影響？刺激購房是否能拉動內需？

　　【國家全面救樓市】

　　[首付] 居民首次購房最低首付款比例減至20%(原比例30%)

　　[免稅] 個人買賣住房暫免征收印花稅(原比例0.05%) 免土地增值稅

　　[利率] 個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點

　　[契稅] 首次購買90平米以下住房契稅統一下調到1%(原3%—5%)

　　曹建海：契稅現在下調到1%，過去的契稅都是1.5%-3%的，90平米以下應該是是1.5%，這個是減了，但是它沒有提到營業稅，基本上影響很小，非常小，這個可以忽略不計，關鍵國務院地方政府減免稅收，要地方政府自己制定，我相信國務院其實在暗示地方政府把營業稅降下來，給營業稅一個優惠的政策，比如減半征收這種方式。營業稅是地方政府權力范圍，是地方財政來源，國務院沒有明確強制性的規定，所以說國務院其實希望減免稅來激活二手房市場。

　　二手房市場表面上給了優惠政策，如果考慮房價回落的趨勢，現在買房的人上就可能充當了幫助炒樓的人解套的角色。

　　鼓勵老百姓購房，這是存在很大爭議的建議，現在絕對不能再走通過購房來擴大內需的老路了，現在必須要鼓勵老百姓在住房、醫療、教育之外擴大消費品的需求，這是中國未來擴大內需的一個途徑?，F在應該讓房價回落到合理的位置。按照我的判斷，北京房價可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元-6000元的水平，跌幅是現在房價的一半以上。

　　所以，中國的銀行體系會受到損害，這也是難免的。第一套房降低首付到20%，等于是把過去遏制全國房地產泡沫經濟政策全部否定了，而且把銀行重新搭進來了。前一段時間的土地政策要求購買土地都不能貸款，希望銀行回避房地產風險，現在的政策又把銀行給拉進來了，等于救房地產，把銀行和房地產又綁在一起了，更緊密的綁在一起了，這就意味著現在房屋貸款實際上面臨巨大的風險，容易助長投機。

　　搜狐證券：樓市政策的松動是否意味著銀行一定會大量放貸？

　　曹建海：銀行會參與，因為要服從國家政策，我相信其他非國有銀行可能會明智一些，畢竟房價下跌趨勢已經形成了，房價下跌趨勢一旦形成任何人都不能扭轉。實際上，如果將來房屋跌50%，意味著銀行斷供會大量的出現，特別是這個政策之后貸款，這個斷供會很快會出現，現在買了房甚至用不了幾年就會斷供，這是真正的爛帳次債，會產生大量的次級按揭。

　　根據我的判斷，房價最少還要回落一半，我還是建議3年之內不買房，保護好自己的現金，保護好自己的財產，這是我們大家能夠做的，現在如果買了房子都是非理性消費。

　　搜狐證券：北京統計局數據顯示，北京房價平均水平三年來首次出現的松動下降了，房價的下行趨勢不變。

　　曹建海：我實際上寫過一篇文章，我就說房價大幅回落趨勢已經是不能改變了，人為干擾可能會短期改變趨勢，但長期的趨勢是不變的。

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