做客新華網與廣大網友談保障房問題
新華網北京9月20日電今天下午14:00，中國社會科學院教授曹建海做客新華網，與廣大網友談“各地給力保障房建設”。
嘉賓與主持人合影。新華網 陳競超 攝
保障房竣工率、竣工套數比開工率更關鍵
[主持人]那我們直切主題，我們看一組大家很關心的數據：今年全國保障房任務共計1000萬套，5月底三成開工，6月底開工過半，7月底開工率超七成，8月底開工率達86%，部分省市開工率甚至超過百分之百。網友就問，提速之快令人生疑，其中會不會有水分？有媒體報道稱廣州把企業職工宿舍計入保障房，這是否有“湊數”之嫌？據您了解，這種現象多嗎，是否普遍？
[曹建海]開工率跟實際竣工和投入都是兩個概念。開工但是進展很慢，今年我可能只投很少，比如計劃三年投完每年應該投30%，或者兩年建完每年投50%，今年開工只投50%，很少的投入把工期延長，隨著資金逐步解決再慢慢把投入投進去，所以開工率有時候并不能說明我們的進度。只是開工了，有可能只是簡單地做一個剪彩沒有后續投入，這和后面的房屋建成和竣工差別太大。
訪談正在進行網絡直播。新華網 陳競超 攝[主持人]關注保障房建設進程的網友應該關注什么數據更有代表性呢？
[曹建海]因為今年剛剛開工，所以很多房屋還不能竣工，房屋一個是開工率，同時還有竣工率、竣工套數，這應該更為關鍵。當然，不僅僅有數量還有質量標準，質量標準不僅僅是建房品質，還有配套狀況，這都應該是大家所關注的。
目前保障房完成得較好的是棚戶區改造占比較大地區
[主持人]那大家更關心的是這一千萬保障房，以及五年內3600萬保障房到底能解決多少人的住房困難問題？
[曹建海]如果說住房困難有幾個層面：一是無房戶、收入低需要解決住房，這是最迫切的。
[主持人]這也包括棚戶區的人？
[曹建海]棚戶區是有住房但是住房條件比較糟，這些人只是改善，沒有無房戶迫切。再就是收入低、現在已經有住房但是住房面積比較小，需要通過購買保障房或者租賃保障房解決住房問題。現在看起來保障房多數是用于解決棚戶區改造當中的集中安置和回遷，這占了大部分。其余部分就是真正對于無房戶的解決，現在看來還是不夠的，特別是像城市的農民工有的在城市已經工作很多年了，按照現有條件可以放開解決了，但是目前解決這一類長期在一個城市工作的農民工住房的比例還是很低的。
[主持人]大家現在在看保障房含金量，按照保障房分類包括限價房、公租房、廉租房、經適房還有棚戶區改造等，那么它的比例應該在什么范圍內才是正常的呢？
[曹建海]按照早期保障房主要以經適房為主，廉租房為輔，現在更多的是以公租房代替經適房，但是它還是大量存在的，特別是棚戶區改造、集中安置還是要以經濟適用房來安置。現在大部分的人還是很難買到經濟適用房的，多數的經濟適用房是集中安置、回遷等人才能購買。社會上人群基本上買不到了，他可以買到的是限價房，而且它的福利性現在也很明顯了，五年后可以轉成商品房，補交一部分差價，實際上這里面有很大的利益在里面。目前各地推廣經驗以重慶為例應該形式以公共租賃為主體的，剩下的就是回遷和集中安置，廉租房占有比較低的比例。限價房目前來看在各地提供的比例也不是很大。
[主持人]網友問這1000萬套保障房全部開工是否大部分在棚戶區或者安置房，是否會擠掉一些廉租房的比例呢？
[曹建海]的確是這樣，棚戶區改造的特點是政府可以獲得一部分土地，其中一部分用于回遷和集中安置，剩下的可以賣給開發商，在房屋上漲比較好的情況下，政府出售土地可以獲得比較大的利益。但是如果政府把已有的土地拿出來建保障房，這對政府來講減少了土地出讓收入，而且政府也要向其中投入，如果建成廉租房政府未來還要不斷投入，所以對政府來講經濟上是不合算的。所以目前看保障房完成得比較好的是棚戶區改造占比比較大的地區，改造比例不大的城市完成可能就有困難。
棚戶區住房問題以回遷的方式解決可能更好
[主持人]那大家更關心的是這一千萬保障房，以及五年內3600萬保障房到底能解決多少人的住房困難問題？
[曹建海]如果說住房困難有幾個層面：一是無房戶、收入低需要解決住房，這是最迫切的。
[主持人]這也包括棚戶區的人？
[曹建海]棚戶區是有住房但是住房條件比較糟，這些人只是改善，沒有無房戶迫切。再就是收入低、現在已經有住房但是住房面積比較小，需要通過購買保障房或者租賃保障房解決住房問題。現在看起來保障房多數是用于解決棚戶區改造當中的集中安置和回遷，這占了大部分。其余部分就是真正對于無房戶的解決，現在看來還是不夠的，特別是像城市的農民工有的在城市已經工作很多年了，按照現有條件可以放開解決了，但是目前解決這一類長期在一個城市工作的農民工住房的比例還是很低的。
[主持人]大家質疑大部分比例傾向于棚戶區經適房的時候是不是也有一種觀點就是如果解決棚戶區住房的問題也是改善了呢？
[曹建海]對于棚戶區來講，有的問題的解決也未必是他們愿意的，棚戶區往往在城市中心，他們購物、生活、子女讀書都是很方便的，而集中安置往往就搬到很遠的地方了，原有的生活配套也失去了，所以對他們來講更不方便了。對他們來講睡覺的地方更漂亮了，但是生活更不方便了，住房不僅僅是睡覺的地方，還是生活、工作的中心，所以對他們來講未必是愿意的，這種時候以回遷的方式解決可能更好。
[主持人]您剛才提到了保障房選址的問題，大家特別擔心保障房被邊緣化。
[曹建海]保障房現在數量上看是不錯的，但是它的質量問題越來越受到大家關注。剛才也談到分配問題，分配中如果多數是回遷和集中安置，那么真正用于無房戶或者住房面積小、收入低需要改善的人解決得如果不夠的話，那保障房的規模到底夠不夠也是大家需要關注的問題。另外品質更重要，如果數量夠了，但是房屋是脆脆樓也是不行的。有的地方甚至缺乏基本配套條件，包括生活設施和學校等等，在這里建保障房也是不行的。
保障房終身質量責任牌模式的關鍵是問責到位
[主持人]大家都覺得應該關注保障房質量的問題，您也經常說保障房要建成商品房一樣的質量。
[曹建海]至少要建得像商品房一樣的好，只要建得一樣的好的話保障房保障了低收入群體的住房，避免低收入人群向高價商品房索求，商品房市場供不應求的局面某些程度上就會得到改變。商品房價格一旦回落與限價房價格一旦接近就減少了提供虛假信息逃離保障房的情況，分配上也更加容易。
[主持人]那從國外經驗來講，包括從房地產行業發展來講，那保障房品質等各方面和商品房是應該一樣的好嗎？比如戶型、大小的設計，它針對的人群和小區整體是否豪華，是否顯檔次、上身份這方面。
[曹建海]在豪華、上檔次、顯身份這方面不是保障房應該追求的，不管是法國、美國、新加坡，包括香港保障房提供的面積是很小的。保障房在品質上、建筑規范方面，上下水等基本方面應該是同等的建筑規范，不能說商品房建得抗八級地震，保障房五級地震都抗不了，這方面都應該是一樣的。但是在面積方面、在奢華方面我認為它不應該像商品房去追求，同等建筑質量是指同等建筑規范、同等配套條件、同等建筑品質，我想這應該是向它看齊的，某些方面甚至應該更好，這是我主張的一個觀點。
[主持人]現在大家更看重的應該就是質量的問題，北京市實行保障房終身質量責任牌的模式，大家都非常歡迎，發現了質量的問題就可以按照公示牌的責任單位進行追究和索賠，您認為這種模式是否可以在全國推廣？
[曹建海]關鍵看北京市有沒有效果，如果北京市找到單位了這個單位是否承擔了責任了，單位的負責人是不是終身追責了，調走了、提拔了因為保障房質量出現問題是不是要撤職，如果單位本身工作不利，對保障房負有責任經濟上是不是承擔責任？在行政上是不是也承擔一定的責任。特別是一些負責人個人承擔責任都是非常重要的，就是你的問責是不是能夠到位，如果問責到位的話，那么北京市的制度就可以很好地對保障房的質量起到保障的作用，這在全國推廣應該是順理成章的。
保障房的數量還應該增加 3600萬應是基本數據
[主持人]大家還特別關心配套設施完善的問題，網友很想知道保障房是不是能夠真正惠民，剛才您也講到數量它可能夠了、質量可以，但是如果配套不夠給力、生活不方便對大家來說也是很重要的。
[曹建海]國外保障房一般都是以公寓的方式租賃給窮人，一般都是在城市中心，離他們的工作場所都很近，因為窮人本身沒有交通工具，沒有自己的汽車，所以保障房一般更靠近工作場所，這樣走路或者坐公車很快到工作場所去了，這對他的工作和生活都是非常有利的。
[主持人]那您剛才講在一些其他的發達國家把保障房建在城市中心，那它就不可能把它建成貧民窟了？
[曹建海]方式不一樣，更多的是以公寓的方式，國外的私人住宅一般的都像中國的別墅等方式。私人一般為了獲得一個房屋的完全產權都要有一塊土地，蓋上兩三層這么高，一般都是以別墅的方式購買私宅。當然，也有公寓租賃，針對高收入的，為了工作便利租賃公寓的，保障房多數也是以公寓的方式出租的。
[網友]商品房空了這么多還建保障房，這會不會有點多余？
[曹建海]商品房實際上每年還在建，我們現在也沒有一個確切的數據。但是我們也要看到中國城市化進展速度很快，“十二五”期間每年可能都要超過一個點，我們這個城市化從現在接近50%可能很快要到60%，很多人都要到城市來，現在看來商品房不是一時半刻可以買得起的，這些人到城市工作一定年份后以保障房的方式提供給他們更加合適。并且如果商品房價格能夠逐步回落，其中一部分人也開始購買商品房。但是中國商品房的回落不是一下子可以確定下來的，需要一定的時間，城市化的人群都是低收入人群，要步入到商品房購房領域需要一定的時間，所以對他們來講更加現實的是通過提供保障房解決住房問題，這樣解決在城市安家、上學的問題。所以剛才也講到真正保障房解決新進入城市的比例并不大，所以我覺得今后保障房應該再增加，3600萬應該是一個基本數據。
提高地方政府的保障房建設積極性需加強問責
[主持人]我們看到有報道說在保障房建設過程中貧困地方缺錢，富裕地區也不樂觀。保障房的資金需求有約90%需要地方政府解決。那根據您在業界的調查，地方政府在這方面的積極性到底夠不夠呢？
[曹建海]保障房就是品質問題包括工期、數量、分配問題等一系列問題和土地財政都是有密切關系的。如果按照2010年地方政府土地收入2.9萬億來看，這個數據是相當可觀的，扣除地方征地拆遷補償的費用大概1.3萬億，地方政府凈收入1.6萬億，這個數字是一個很大的數字，這個數字如果拿出一部分比如拿出10%或者更多用于保障房建設，再加上社會融資，在一定程度上是可以解決保障房資金的。但實際上地方政府把土地收入主要用于地方的各種公共設施建設和基礎設施建設里面了，這就導致公共投入明顯不夠。目前中國我們土地收入沒有很好地用于保障房建設，如果把土地出讓的凈收入大部分用于保障房建設資金是夠用的。
[主持人]如何能夠提高地方政府拿出錢來建保障房的積極性呢？
[曹建海]中央應該對地方保障房的建設采取強力問責才是有效果的，地方財政是受益于房價上漲的，與開發商的利益是保持一致的。三個利益主體地方政府作為利益主體之一困在當中不能自拔，只有讓他們不再與開發商和炒樓主體形成利益聯盟才能解脫出來，沒有中央的強力問責是不能解脫出來的，只有通過強力問責才能使它從中解脫，使它提供更大的土地出讓金用于保障房建設。
保障房建設 政府的思路可以更加開放
[主持人]我們也在想保障房建設作為一個房地產項目，它的開發模式探索問題，它有沒有向商品房開發模式借鑒的問題呢？
[曹建海]現在保障房建設地方政府稅收基本上是依賴企業來做，而企業基本上就是開發商這么一類。而在很多歐美國家地方政府都是建設主體，甚至地方政府可以委托社會公益組織和非營利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國地方政府主要委托開發商，沒有其他機構可委托，所以地方政府基本上把保障房建設按照商品房的模式來建。
[主持人]那您認為的開發模式應該是什么樣的呢？
[曹建海]一個房屋的可居住取決于規劃合理不合理，這是政府來做的規劃，另外開發單位、制造單位具不具備資格，監理單位具不具備資格，施工單位具不具備資格，如果有了政府的市場化了，任何單位、組織和企業都可以做這種基層單位的。開發商并不是關鍵環節，如果房子就是自己用的，沒必要通過開發商模式，對那種很多需要住房的人來講，如果他們通過集合形成這么一個組織或者企業，如果住房自用的話沒有必要通過開發商的模式，在國外政府就可以為這些人建房，政府如果建不了就可以委托非營利組織，有些組織成立的目的就是為了解決社會問題的，可以委托這些組織來建房。中國的政府實際上目前就要擺脫開發商成為唯一的建房伙伴，把自己從這種困局中解脫出來，尋找更多的合作伙伴。
[主持人]您指的這些非營利的組織都有哪些呢？咱們國家的國情和國外是不是有不一樣呢？
[曹建海]中國目前不允許這種非營利組織介入，如果允許的話可以成立住房協會，由他們成立一個非營利組織代替無房戶和政府建房，建房后把房子賣給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場上轉讓，要把房子重新賣給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣給其他人，這就把社會保障問題解決了。這個在美國是非常普遍的，政府還可以鼓勵私人建房、私人翻新住房。所以政府的思路應該更加開放。
不把自建房作為主要模式但不應該排除自建
網友]缺乏贏利模式是企業參建保障性住房的最大困惑，您認為政府應該采取什么措施提高開發商參建保障房的積極性。
[曹建海]開發商無利可圖就可以不用開發商，有的大開發商可能不屑于做保障房，而一些小開發商可以介入，在其他領域拿不到土地的。甚至其他單位可以介入，我認為目前在過渡階段是否可以鼓勵一些非政府組織、非營利機構或者是一些有限合伙企業或者是投資管理公司與開發商結盟，以開發商來走手續，以投資管理公司、合作社提供資金結盟的方式進行房屋自助開發、自建家園的模式來逐步推廣。另外我覺得政府也應該鼓勵一些大的工程、無房戶比較多的，允許他們通過單位自建的方式，通過政府合格的人員審查確定建設套數，也要鼓勵這種方式。如果原有單位人數不夠，也要鼓勵單位之外的人群納入計劃當中可以建設更大的規模。鼓勵單位建保障房，允許給予稅收、土地等各方面的優惠，允許它在保障房建設當中獲取一定的利益來調動他們的積極性。
[主持人]像中國城市化進程這么快的前提下，如果想做到您說的通過自建渠道解決住房問題是不是不夠現實？
[曹建海]實際上像農村目前住房解決得就很好，很多房屋是自建的，農村住房就是規劃不行，自建的品質缺乏規范和監管，如果在農村實施很好的規劃和建筑規范的話農村都可以建成城市別墅的。
[曹建海]我們不是把自建作為一個主體，但是不應該排除自建，甚至對自建采取更嚴厲的規劃管制，使它的住房符合規劃，使住房的建筑規劃和品質不比商品房差。其實如果允許中國老百姓自建房的話，我甚至相信如果允許城市自建房的話政府監管又很嚴的話，很多人傾向把自己的住房建得更加堅實而不是偷工減料。
[主持人]您說的自建房大概都是指的像別墅這樣的房子，那公寓這樣的房子？
[曹建海]可以通過大家集資建房，集資形成一個住房基金，比如一個有限合伙公司，這就是一個住房基金，我可以尋找一個開發商，或者尋找一個代理機構，它懂得房屋開發建設的機構，由他們來代我跑手續、招投標，包括監理公司、設計公司的招投標，把房屋建成后再賣給大家，這也是一個很好的模式，這就是建高樓的方式。這種質量大家又是住戶又是投資者，我相信對他們來講絕對不可能出現“脆脆樓”等情況。
[主持人]那作為集資成本是不是更高？
[曹建海]沒有什么成本，集資蓋房減少了大量的廣告投入、人員投入等不必要的損耗，而且減少了各項稅費。實際上減少了很多的人力、物力、財力，它是一種更節約的模式。剛才講市場化除非它更有效率，如果我們自建比開發商提供的樓盤質量還好、便宜好幾倍這種情況下應該允許自建來代替它，甚至并存，這樣開發商就必然降價，甚至比自建還要低，這樣大家才會放棄自建，這就需要開發商提供品質更好的商品房。
實行保障房輪候制具有積極意義
[主持人]有媒體報道稱國務院擬全國推廣保障房輪候制，您怎么看待這一問題，如果推行這一制度，有什么積極意義？為了推廣這一制度，中國還需要在哪些方面做什么準備？
[曹建海]輪候制就是把希望獲得保障房的人員名單進行登記，對其財產情況進行調查，在房屋建設之前由這些人申請，根據申請情況由政府確定住房建設計劃。也就是說申請在前、建設在后，這就使得保障房建設有據可查，同時根據多少需求建設多少房子，這肯定是一個非常好的方式，就像現在工廠都是以銷定產，先確定銷售人群有多大銷量然后確定有大家產量，這就使工作更加主動，就像我們坐飛機先作安檢等前期工作，早早趕到機場把工作做好使后續工作變得更加有序。我覺得這種方式是一個科學化的方式。
[主持人]但是這個單子我覺得應該是動態的，因為他的家庭收入狀況、住房困難情況也在不斷變化。
[曹建海]輪候制需要大家申報自己進行公開，公開一段時間之后把你列為一個合格的候選名單。這個候選名單根據國家的保障房計劃你就可以知道你什么時候可以獲得住房了，在輪候期間大家也可以進行舉報。
[主持人]如果在這個過程中生活條件有改善呢？
[曹建海]如果有改善就應該自動退出，如果沒有自動退出通過別人舉報就應該采取懲罰措施。輪候不僅僅是沒有得到住房的，已經得到住房的人也應該在公示名單里面進行動態管理，實際上就是把信息透明化，并且把申請提前化，同時根據申請的合格人群決定住房建設計劃，使得供求基本平衡，避免保障房投入過大以及一些浪費，也便于政府逐步調整保障房人群的收入標準，我認為現在保障房提供的人群可能還不夠大，所以很多人在房價過高的時候買不起房，可以根據人們收入變化情況逐步調整標準，使更多的人可以受益。
保障房的累積效應巨大將逐步顯現
[主持人]“十二五”期間要建設3600萬套保障房，這個目標實現之后，中國商品房的價格您認為會怎么樣？上漲、下跌，還是小幅度波動？您認為那時國家的房產調控會否發生什么變化？
[曹建海]我想如果這五年的3600萬套保障房能夠實現的話，按照溫總理的說法總的存量房會占到總的住房面積的20%，如果達到這樣的比例的話對商品房是有很大的沖擊的。所以可能也許根本用不了5年商品房的價格就會出現明顯的回落。從眼前來看，僅有數量、沒有質量，保障房和商品房的質量差距過大，暫時沖擊不了。隨著中央對地方強有力的問責逐步到位的話，保障房的質量將逐步得到保證，這時候對商品房的沖擊就會越來越明顯。如果我們能夠繼續堅持這個數量，在“十二五”后仍然能堅持這個數量的話，讓保障房數量繼續提高的話，“十二五”之后我們應該繼續提出一個不少于“十二五”的數量目標，這對商品房的住房體系會產生明顯的沖擊。加上已有的調整和已有的保障房，這是一個逐步的量化、累積的過程。房價目前已經看到了向下探頭的方向，如果中央繼續堅持調控不動搖的態度的話，房價就會回落。當然，這個回落里面也有保障房的一份功。
[主持人]那回落到什么程度呢？
[曹建海]我覺得像美國這樣的標準，普通家庭買一個房子月供不超過家庭收入的30%，這是一個合理的水平。一般來講應該不超過家庭收入的6倍，如果超過6倍的話，實際上每月的支付就超過了30%。
[主持人]那到那個時候國家的房地產調控政策會有什么樣的變化？
[曹建海]調控本身就是短期的，調控一般來講就是一兩年，我們從2009年再加上今年的不斷調控實際上年年加碼，都是各個年度的調控。今后我們不應該靠調控，應該靠制度解決房地產市場，讓更多的人、更多的單位參與到保障房建設當中，甚至可以參與到商品房建設當中。甚至未來我們要推動地方政府退出土地交易、土地買賣，地方政府只是做規劃和辦理相關手續，讓直接的集體經濟單位、農民集體與土地使用者直接進行土地交易，政府只是辦理相應手續，也可以收取適度的土地增值稅的方式推進土地的市場化，也可以推動集體房屋的逐步合理化、合法化，這就會使得可入市的房屋越來越多。這對于形成商品房市場的供求平衡的局面也是非常重要的。
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