易憲容：房地產是民生最重大的問題
2007年03月05日11:18
民生，可以說是這次兩會的熱點，也可能是這次兩會討論最多的問題。那么民生是什么？就是廣大民眾的衣食住行。在衣食能夠滿足民眾需求的今天，住行也就是民生最為重要的方面。特別是住房應該是民生最為關注、最大問題。因為，住為民生的重要性，不僅在于住房是民眾基本的生存條件，是現代文明社會民生的基本的權利，而且在于住房在市場經濟中是耐用昂貴商品。如果房價昂貴，不少民眾一生的收入也不足購買一套自己安生的住房。因此，住房的必需性與昂貴性也使民生成為重要的問題。它比醫藥、教育、養老保險等更為重要。
可以說，中央政府早就注意到了這個問題，也針對國內房地產市場的問題出臺了一系列的政策來調控房地產市場，來保證民眾的基本生活需求。比如，2007年春節上班后的第一天，最為關注的財經信息就是政府對房地產市場宏觀調整的建議。可以說，這些以國務院名義表示的意見，既是2007年房地產宏觀調控的基調，也表示中央把住房的民生問題提高到十分高度。
從這次會議所強調的內容來看，如“中國當前要針對房地產重點地區，加強指導監督，著力增加有效供給，抑制過旺需求，調整供應結構，規范市場秩序，穩定住房價格，解決低收入家庭住房問題，促進房地產市場健康發展”，其針對性是十分明顯的。這里既指出了化解國內房地產市場的辦法，也表明了政府的住房政策就得關注低收入民眾的住房保障問題。可以說，2007年政府對房地產市場宏觀調控就會圍繞著該基調出臺相應的政策。但是，這些政策效果如何，則是相當不確定了。
我們可以看到，從2004年開始，政府就出臺不少政策來對房地產市場進行宏觀調控，無論是2004年的管住土地與信貸，還是2005年的“國八條”及2006年“國六條”，對房地產市場宏觀調控的政策之多、之細、之全面，是前所未有的。但是我們也應該看到，雖然近幾年來關于房地產宏觀調控的政策是很多，甚至于有人稱是房地產政策的“井噴”，但是實際效果卻不是那樣理想，反之，對房地產市場越是宏觀調控，出臺的房地產宏觀調控政策越是多，其產生的效果越是不佳，正如民間戲言，目前國內的房地產宏觀調控成了“空調”。即越是對房地產市場出臺宏觀調整的政策，房地產市場的開發投資增長越快，銀行信貸進入房地產的資金越多，房價增長速度就越快，以及房地產投資過熱的地方越來越在全國蔓延。
從這幾年國內房價上漲幅度來看（國家統計局的數據），多數地方每年房價上漲都不會超過10%，如從1999-2004年5年全國平均房價累計上漲僅19.3%，每年不會超過4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。如果國內的房價真是這樣一個漲幅，那么國內居民可支配收入的上漲幅度遠遠超過這樣一個上漲的幅度。在這種情況下，政府對國內房地產市場的宏觀調控不是多此一舉嗎？
但是，為什么會出現房地產價格上漲不高而宏觀調控不斷呢？這里可能會有房價指數原始數據收集的真實性問題，也可能會有房價指數統計的科學性與規范性。對于前者，如果房價的原始數據是來自于房地產開發商自報，是來自于地方政府房地產管理部門歸納，那么面對中央政府的宏觀調控，這些企業及地方政府自報的房價數據能夠高嗎？否則就會成為國內房地產宏觀調整的對象了。目前國內房地產數據真實性是相當令人質疑的。
對于房價指數的科學性與規范性問題，目前這樣的一種房價統計指標體系是以各地方一手房的平均房價來計算的。這種平均房價不僅不科學不規范，因為用一手房不同的產品進行價格比較是無法來確定這些產品漲跌的，而且也容易為地方政府用來操縱當地房價變化。從市場的意義上說，用一個地方不同時期的一手房平均房價作比較，其實是在用不同的東西在比較，不一樣的東西不一樣的價格如何來確定其是漲是跌呢？只有二手房市場價格的變化，同一東西在不同時期表現為不同的價格，這才能顯示房價的漲跌。比如，從北京二手房的價格來說，三年來已經上漲40%以上。這才是北京房價上漲幅度。
還有，這個價格是一個地方一手房的平均價格，而一手房的開盤多少、什么時候開盤又基本上掌握在地方房管部門手上，因此，如果中央對房地產宏觀調控加緊，那么當地的房價高低完全出自中央政府宏觀調控要求或目標，如果中央政府要穩定房價，那么地方就可以根據中央的要求讓當地房價穩定，當地政府能夠根據中央政府宏觀調控目標來出臺什么價格。比如，當當地房價高了可以多開盤一些遠郊的房子把整個房價拉底；如果當地房價要高一些，就多開盤一些城市中心的樓盤來抬高當地平均房價。這樣，當地房價在當地政府手中就操縱自如了。
再就是，為什么幾年來中央政府要對國內房地產市場進行宏觀調控，問題在于實際的房價上漲得離譜了。比如，今年房地產宏觀調控后，國內房價不僅沒有得到一定程度遏制，反之，全國房價全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房價同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個區域的住房價格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區漲幅高達156%。在2005年9月底，福田區房價為7941元/平方米，到2006年9月底已經漲到了13184元/平方米，1年時間暴漲了5243元/平方米，南山區及寶安區情況也是如此。深圳是這樣，北京及其他城市，也是如此。而且這種房價飚升已經開始蔓延到全國，即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。這幾年國內房價快速的飚升，才是國內絕大多數民眾對住房無法承受之重，是國內絕大多數民眾對房地產意見沖天的根本所在。
現在需要思考的是，房地產市場宏觀調控已多年，但效果不佳。這樣的一種房地產市場宏觀調控不僅效果不佳，還會出現“政策疲勞”。所謂政策疲勞就是無論是政策制定者與執行者還是政策接受者，都處于面對政策的疲勞狀態了。在這樣一種政策疲勞面前，即使是再出臺關于房地產宏觀調控的政策，要想產生好的效果是不容易了。
因此，面對目前國內的房地產市場，政府并不是僅僅出臺政策來應對的問題了，最為重要的是對這幾年國內房地產宏觀調控進入深入反思。思考一下，為什么中央出臺了這樣的房地產宏觀調控政策效果不佳？為什么只要中央一出臺政策，無論是地方政府還是房地產企業及銀行都能夠找到抵消這些政策的辦法？是中央關于房地產宏觀調控政策的設計不周全，還是房地產宏觀政策設計者沒有考慮市場對這些政策反映的預期，或其他種種原因？事實上，從這幾年來房地產出現的情況來看，種種房地產政策的出臺會成為房地產開發投資一個又一個的熱點，不同的房地產政策出臺都會成為房價上漲理由等等。我們只要對這些現象做一些深入的思考，就會發現政府政策或政策意圖當然是好的，但是往往會沒有考慮到市場會如何反映，沒有考慮到市場反映與政策預期不合后原因是什么，有什么應對政策等。可以說，這種房地產政策的非預期性最根本的一點在于政策的制定者對房地產市場理解的模糊性、非科學性、非市場性。
可以說，目前房地產市場最為根本的問題就在于一些中央職能部門國際慣例的選擇性（即根據其部門職能需要選擇一些為我所用的國際慣例），把一個基本上是消費品的市場理解為是一個投資品。國外發達的房地產市場發展了幾百年，它可以作為投資品市場來發展，但是中國房地產市場僅僅是發展了幾年，還不到十年。如果中國也選擇性地以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是中國的房地產市場發展模式還是房地產市場政策自然完全不一樣。如果中國的房地產市場是投資品市場，但政府又希望以房地產為消費品的政策來調整，那么這些政策肯定是緣木求魚，是根本無法達到政策效果的。具體來說，如果房地產市場是一個投資品市場，在政府穩定房價的政策下，政府就已經對這個市場投資行為作了一個絕對隱性擔保。即投資者進入這個市場是零風險的，投資者只要進入這個市場就有利可圖。在這種情況下，一種有利可圖的投資品而且是零風險，那么投資者豈能不蜂擁而入？在這樣的情況下，市場的需求是無限的，最大的供給也無法滿足這種市場的投資需求。由于投資者大量的涌入，房價的推高也就是自然的了。
從根本上說，目前國內房地產市場的許多問題就在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。是投資品市場，或是消費品市場？政府應根據清楚的定位對房地產市場出臺相關的政策。如果國內房地產市場的定位為消費品市場，那么無論是房地產市場發展模式還是房地產市場發展之宗旨就得是生產絕大多數居民有支付能力購買的住房，就得通過政策的稅收、信貸等政策來保證居民的基本居住權利。任何房地產市場的投機炒作，任何房地產市場的暴利行為就得通過各種政策嚴厲制止。如果房地產市場是投資品市場，那么政府的房地產政策又是另外情況了。
在沒有清楚定位的情況下，無論是地方政府、房地產開發企業，還是銀行及投資者都在利用這種房地產模糊性、非規范性、非市場性讓自己利益最大化。如果是這樣，那么我們房地產市場宏觀調控政策能夠起到效果是不容易了。在此，政府該是對房地產宏觀調控認真反思的時候了！
總之，房地產是民生最為重要的問題，它也是近幾年民眾意見比較大的方面。房地產作為民生最為重要的問題，政府近幾年在不斷關注，也在出臺政策希望進行調整，但是由于對房地產市場定位沒有定在民生上，沒有把房地產定位為完全的民生產品，這就使得國內房地產市場的宏觀調控無達到其效果，出臺的政策效果減弱。因此，政府在再出臺房地產政策時，該是對近幾年來關于房地產市場的宏觀調整進行認真反思的時候了！只有通過反思才能找到解決問題的辦法，讓房地產成了解決民生問題的核心。
（作者系中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度研究室主任，研究員）
（文章僅供學術交流，文中包含的立場、觀點純屬作者個人所持，不代表人民網立場）
來源：人民網理論頻道 （責任編輯：李靜）
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