住房限售調控目標在于穩房價保增長

易憲容 | 青島大學財富管理研究院教授

　　2016年930房地產調控政策出臺以來，全國的房地產市場調控政策出臺基本上沒有停過。目前，這些房地產調控已經擴展到50多個城市了，所謂的史上最嚴厲的房地產調控“五限”政策(限購、限貸、限價、限售、限制商改住等)，也從一個城市另一個城市向蔓延。但是，房地產調控政策出臺了這樣多，甚至于房地產調控的行政性手段無所不用其極，結果是國內的房地產市場仍然火爆，全國各城市的房價仍然在上漲，住房的銷售還在創歷史最高紀錄。

　　從國家統計局公布的數據來看，1-8份，全國商品房銷售面積同比增長12.7%;全國商品房銷售額同比增長17.2%。盡管兩者增長比去年有所放緩，但仍然在2016年的房地產增長創歷史記錄的高點上再創歷史記錄。更為重要的是中部及西部地區商品房銷售額增長仍然保持在26.0%及35.1%的大幅增長，國內三四線城市也走上了快速增長之路。而正因為只有少數一線城市住房銷售增長有所下降，而全國的絕大多數城市的住房銷售仍然處于火爆之中，從而使得國內絕大多數房地產上市公司由于今年上半年業績驚人，其股價也出現爆發性上漲，創一個又一個的歷史新高。股市投資者全面看好國內房地產市場。而國內房地產市場火爆不僅表現為住房銷售快速增長上，更主要是表現為房地產的固定資產投資及房地產企業購買土地的增長上，這些同樣保持在較高的增長水平。也表現為國內房地產市場價格仍然處于全面上升的態勢中。

　　可以看到，在一年來陸續出臺的房地產調控政策作用下，東部及一線城市及部分二線的樓市開始降溫。比如，8月70個大中城市樓價增長按月、按年升勢都在放緩，8月70個大中城市新建住宅價格按月上升0.2%，環比升幅有所回落，但按年則上升8.3%。8月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為46個，持平的6個，下跌的18個。8月70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的68個，同比下跌的1個，全國主要城市的房價都在上漲。其中，長沙、蚌埠、北海同比分別上漲16.9%、15.2%、14.9%。也就是說，房地產調控政策出臺了一年，但全國的房價仍然處于快速上漲的通道上，即使看上去有些城市的房價環比的些許漲幅放緩，但這多是地方政府房管部門操弄的結果，是為了達到中央政府所要求的房地產市場調控目標。環比下降零點一，同比可上漲雙位數以上，國內房價要調整肯定是猴年馬月。

　　而9月22日7個城市同時發布房地產調控政策，估計這是中央政府對這些城市的房地產市場表現不好，要求加大房地產市場調控力度的結果。比如，重慶宣布23日起新購住房兩年內不得交易;南昌規定住宅獲得不動產證后2年才可轉讓;西安宣布商品住房調價前需向物價部門申報;南寧規定二套及以上住房滿兩年方可轉讓;石家莊啟動限售最長5年內不得交易的規定;長沙規定首套房獲得產權證后3年才能買第二套房;貴陽規定購買后的住房限售3年等。

　　這些城市出臺的房地產調控政策，盡管文字的表達方式有些許差別，但方式基本上差不多，即所購買的住房限售，只不過不同城市限購銷售的時間不同而已。可以看到，這些出臺住房限售政策的城市，以同比來看，其房價基本上處于快速上漲態勢下。特別是長沙等城市，房價上漲幅度更是驚人。而房價快速上漲，一定會驅使住房投資者涌入市場。這是推動這些城市房價上漲的動力。

　　而這些一年來房價上漲較快的城市出臺住房的限售政策，不僅意味著這些城市的房地產市場是住房投機炒作為主導的市場，也意味著這些城市政府新一輪的住房饑餓營銷開始。因為，這些地方政府的住房限售政策，表面上是不能讓這些城市的房價再快速上漲，因為這種情況出現與中央的房地產政策精神相悖，是一個政治問題，地方政府官員沒有人愿意為此承擔這種政治責任，所以如何讓快速上漲房價不再上漲，在他們看來限售是最好方式。

　　但這種住房限售政策也向房地產市場發出一個清楚明確的信息，就是這些政策出臺快速上漲的房價會停止下來，尤其是在規定限制的期間更是如此，但是所購買的住房不能夠出售了，那么這些已經購買的住房在所限制出售的期間，其價格既不會上漲也不會下跌。其購買后的住房不能夠銷售，哪來的漲跌的對價，因此這些城市的房價會穩定在地方政府所希望的水平上。同時，住房限售政策也向市場顯示，由于購買后住房不能夠出售，看上去是限制住房投機炒作者的短期炒作，實際上會讓市場銷售的二手住房供給減少。如果新建的住房是既定的情況下，只要有購買住房者進入，這種政策同樣會不斷地推高房價。所以，2年或3年后，這些住房限售政策出臺的城市，其房價水平可能比不出臺限售政策還要高。聰明住房投機炒作者看到政府這些政策意圖之后，可能會更是涌入市場，只不過他們由以往的住房短期炒作加長些炒作時間而已。

　　可見，這些城市都出臺住房限制政策，目標是短期內不讓快速上漲的房價再飚升，是短期內讓其城市的房價穩定。這是一個政治任務。但實際上，這些住房限售政策還在推動房價上漲預期，還在鼓勵住房投機炒作者進入市場，甚至于這可能是這些城市住房饑餓營銷的新方式。早已經出臺住房限售政策城市的房地產市場情況已經表現是這樣，那么這些新出臺限售政策的城市的房地產市場也會如此。可能這正是這些城市地方政府所要達到目標。

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