從今年政府工作報告看未來中國房地產走勢

　　易憲容 | 青島大學財富管理研究院教授

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　　在今年的政府工作報告中，就房地產市場而言，除了提及讓房地產稅進入立法程序及農村宅基地權屬的制度改革之外，基本上是在十九大報告及2017年中央經濟工作會議原則上的具體化，沒有增加多少新內容。

　　比如，政府報告指出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

　　正因為政府工作報告中對房地產政策沒有提出新內容，所以今年“兩會”已經開了幾天了，早幾年那種“兩會”期間房地產問題大熱情況不見了。因為，按照以往的慣例，每年的“兩會”，房地產問題都會成為“兩會”代表及各類媒體最為關注的熱點問題。但是，今年的情況則與往年有很大差別，除了說房地產稅將進入立法程序之外，各類媒體及記者采訪在今年“兩會”房地產問題上基本淡出。

　　現在的問題是，今年“兩會”為何突然不關注國內的房地產市場問題了?是不是國內房地產市場問題已經基本解決了，中國經濟增長焦點轉移了?是不是近年來的房地產市場的發展已經讓國內居民的住房得以解決了，國內居民已經對這個問題不用太關注了?等等。但實際上的情況并非如此，估計是政府在改變策略，以此來轉移國內居民的視線，對于房地產問題，只做不說。

　　因為，從最近公布的胡潤全球房價上漲城市排名榜的情況來看，2017年全球房價上漲最快的城市前10名中，中國的城市占7個，前50名中，中國的城市占24個。也就是說，盡管2016年以來中國政府出臺了一系列的房地產市場調控政策，但是中國仍然是全球房價上漲最快的地區。

　　同樣，從國家統計局所公布的2018年1月全國70個大中城市房價上漲的情況來看，除了少數城市房價同比有些許下降之外，全國絕大多數城市仍然是在上漲。而且這兩年房價上漲50-100%以上的城市在全國到處都是。這種房價快速上漲的局勢也正在不斷地由一線城市，到二線城市，再到三四線城市全國性蔓延。

　　如果政府承認中國房地產市場存在巨大的泡沫及風險，也要求“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，那么面對許多的城市的房地產泡沫，如果房價只是上漲而不下跌，或房價上漲時同比可以50-100%以上，房價下跌只是環比下跌0.1-0.3%，那么讓國內房地產市場回到基本居住功能或“只住不炒”，幾乎是不可能的。

　　所以“中國房地產市場有泡沫，但這個泡沫不能夠擠破，房價只能穩定”與“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，兩者完全相悖的。在一個巨大的房地產泡沫中，房價不下跌或下行，房地產市場如何可回歸到居民功能?

　　因為，只住不炒或后者是讓住房市場回到居住功能，房地產市場是一個以消費為主導的市場，其市場的價格是住房供求關系來決定。前者則是一個以投資為主導的市場，房地產市場的價格是由房價上漲預期來決定。如果前一個市場的樓市價格不出現逐漸向下調整，讓整個市場的房價上漲預期逆轉，那么這個市場要回到居住或消費的功能幾乎不可能。

　　這就是當前不少城市特別一線城市，住房銷售可以急劇下降，但房價卻沒有向下調整的關鍵所在。如果中國的房地產市場不出現價格向下調整，那么中國房地產市場就不可能出現房價上漲預期的逆轉，房地產市場的性質也不可能由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變，從而“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”也只能是形式上的，反之，由于房價還在逐漸上漲，不僅房地產市場投資炒作者會涌入這個市場，而且國內房地產市場的風險也只能是加大而不會減小。

　　還有，當前房地產市場對中國經濟增長的重要性，并沒有因為兩年來的一系列的調控政策出臺而減弱，反之不斷地在強化，地方政府只是只做不說而已。

　　2017年，全國房地產銷售金額達到13.37萬億元，同比增長13.7%，占GDP比例高達16.3%，比2015年提升了3.62個百分點，而且其增長幅度遠高于GDP增長速度一倍以上。從全國住房銷售面積來看，2017年的銷售面積增長主要是三四線城市貢獻的。如果再加上建筑業的增長，及房價上漲所拉動與房地產相關幾十個產業及行業價格上漲所拉動GDP增長，房地產市場這種創記錄的繁榮是當前中國經濟增長最大動力。

　　所以，盡管今年的政府工作報告關于房地產市場沒有多少新內容，基本上是在十九大報告的精神及2017年中央經濟工作會議內容的基礎上的具體化，但應該看到，政府對以前房地產市場政策基本上是肯定的。

　　對于這些房地產政策，政府最好的方式就是只做不說，政府認為這樣的效果會更好。因為，這些房地產政策不僅沒有改變中國的“房地產化經濟”的主要形式，它仍然是當前中國經濟增長或GDP增長主要動力，也讓居民的居住條件在不斷地改善。

　　比如棚戶區改造580萬套計劃，其建筑面積可能達到當年全國住房建筑25%以上份額。而棚戶區改造貨幣化所創造的住房需求同樣將成為2018年國內房地產市場再創繁榮的重要基礎。正是有這樣一個基礎，政府對國內房地產市場也就不用過多的關注了。也就是說，現行的房地產政策所造就的2017年國內房地產市場的繁榮在2018年還會持續下去。

　　對此，我在2017年初曾指出，根據當時的房地產政策，2016年一線二線城市房地產火爆的局面很快就會蔓延到國內三四線城市，而且實際的情況比我預期的還要好(這正是2017年中國GDP增長超預期的重要原因)。2017年不少城市的房地產市場，不僅火熱，而且更是火爆。比如海南、廣西與昆明等地，其住房銷售出現了全面快速增長。

　　三四線城市房地產市場的火熱，不僅讓2017年國內房地產銷售面積及銷售金額都在創歷史記錄，占國內GDP的比重全面上升，也讓政府根本上就不用擔心中國GDP穩定增長。2017年，全國房地產銷售金額達到13.37萬億元，占GDP比例高達16.3%，比2015年提升了3.62個百分點。

　　還有，從全國住房銷售面積來看，2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻的。比如以北上廣深為主的一線城市住房成交面積占比，自2016年以來持續下滑，從2016年的5%降至2017年的2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統計的32個二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%，只有三四線城市的銷售面積占比在持續上升，600個三四線城市的銷售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。這也是碧桂園等房地產大型企業其銷售金額由2016年3000億元上升到2017年5000億元的關鍵所在。

　　那么，2017年三四線城市房地產火熱主要原因是什么?其中包括了以下幾個方面。

　　一是政府過度寬松的貨幣政策刺激2016年一線城市及部分二線城市的房地產市場價格瘋漲的示范效應。因為，2016年一線城市及部分二線城市房地產市場價格瘋狂上漲，完全是政府過度信貸擴張政策的結果。當這種過度擴張的信貸政策讓這些城市房價瘋狂上漲，政府不得不出臺調控政策對一線部分二線城市的房價上漲進行剎車時，這些過度擴張的信貸政策2017年在三四線城市還在實行。

　　有了一線城市及部分二線城市的示范，無論是本地居民，還是本地在外地工作的居民、本地在外打工的農民工及住房投資炒作者，紛紛地進入三四線城市的房地產市場。在這種情況下，三四線城市的房價逐漸推升，這些城市的房地產繁榮也在這個過程中形成。

　　二是棚戶區改造貨幣化政策。這種政策一方面是改善城市困難居民居住條件一種重要的手段，也成了拉動三四線城市住房需求的動力。棚戶區改造是2005年在東北開始，后來推廣到全國。2008年至2012年，棚戶區改造開工達1260萬套。2013-2014年新開工棚戶區改造達820萬套。而2015年6月，國務院提出棚改三年計劃，計劃在2015-2017年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底，我國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套。到了2017年則計劃新開工600萬套，且2017年5月，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計劃新開工棚改580萬套。

　　而棚戶區改造對房地產市場影響的主要政策有兩項政策。即PSL和棚戶區改造貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚戶區改造居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。也就是說，通過PSL，可以盡量保證與棚戶區改造有關的居民獲得購買住房的貸款，居民的信貸擴張可順利進行。

　　而棚戶區改造貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而這次不少城市的棚戶區改造的貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然后去城鎮自己買房。這樣居民的住房被動需求創造了出來。從已有數據可以看到，棚戶區改造改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進一步躍升至48.5%，2017年這一比例達到50%，按照計劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達到60%。

　　也就是說，2018-2020年國內棚戶區改造還會加碼，那么這種棚戶區改造所創造的住房需求仍然是推動地方房地產繁榮的一個重要方面。因為，按照未來三年每年棚戶區改造500萬套，每套80平方米計算，一年建造面積就達到4億平方米，其占2017年全年住房銷售面積的比重近25%。可以說，如此巨大的被動住房需求的創造，不僅能夠帶動當年房地產市場繁榮，也是推升住房價格上漲的重要力量。

　　三是隨著一線城市和部分二線城市的嚴厲調控，這些城市住房銷售全面下降是必然的。在這種形勢下，國內絕大多數大型房地產企業，也開始轉戰到三四線城市。這些企業轉戰三四線城市不僅帶去了房地產市場各種資源，更是讓當地房地產市場品質全面提升的一股重要力量。住房品質全面提升不僅會導致當地房價全面上漲，也是拉動各種住房需求的一股重要力量。

　　也就是說，從目前國內房地產市場的形勢及政府工作報告的政策內容來看，這三個方面因素不僅沒有減弱，而且有些方面還在強化。這就是政府對2018年GDP增長及房地產市場具有充分信心、不需要多說的關鍵所在。因為，2018年中國三四線城市的房地產市場繁榮還會繼續。這也就是為何國內房地產開發商紛紛進入這些城市購買土地關鍵所在。

　　據中國指數研究院數據，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%。從拿地結構來看，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價同比增長53.9%。

　　克而瑞數據顯示，2018年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到55%。也就是說，2018年以來三四線城市土地市場十分火爆。前2個月不少城市土地交易金額出現了成倍的增長。

　　而且從國家統計局的數據來看，2018年1月份，國內70個大中城市絕大多數城市的房價還在上漲。只要房價還在上漲，不僅會吸引住房投資者進入市場，也吸引房地產開發商到這些房價上漲城市購買土地，以此供應更多的住房。而早幾年政府曾提出的三四線城市“房地產去庫存”完全是一個好玩的概念。因為按照一般的市場法則，如果產品庫存多了，那么產品持有者或是降低價格出售，或是減少產品供給。但是中國三四線的房地產市場則不是這樣。政府所說的房地產去庫存，不僅讓當地的房價越在上漲，也讓房地產開發商生產的住房越來越多。可以說，在三四線城市，只要房價在上漲，地方政府就有無限多的土地拍賣出來。我2017年到了許多三四線城市，基本情況就是如此。市場法則在中國失靈。

　　不過，在今年的政府工作報告中，三四線城市“房地產市場去庫存”這個概念不見了。但是，中國這場房地產市場火爆繁榮在三四線城市能夠持續下去嗎?只要看看這些城市每個居民手中持有多少套住房，只要看看這些城市居民收入水平對房價承受能力，只要看看這些城市人口等資源凈流出，那么讓中國房地產市場風險最后落到最為弱勢的三四線居民手中，他們是否能夠走出這些困境，應該是不確定的。

　　也就是說，從今年的政府工作報告來看，推動2017年國內三四線城市房地產市場繁榮的政策基本上沒有多少變化，反之有些方面還在強化，比如信貸過度擴張政策更為深入、棚戶區改造貨幣化比例增加等，這些政策都會繼續維持2018年國內三四線城市房地產市場短期繁榮。這是2018年中國房地產市場的主體部分。

　　一線城市及部分二線城市正在進行建立租售并舉制度，政府是希望通過租賃市場來解決這些城市居民居住困難問題，來化解這些城市的房地產泡沫。但如果住房市場性質不轉變(即由投機炒作為主導的市場轉變為消費居住為主導的市場)，那么這些城市的租賃市場要發展起來并非易事，而保障性住房只能是杯水車薪。一線城市及部分二線城市的房地產市場僵持局面還會繼續。

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