假按揭推動(dòng)郊區(qū)房價(jià)暴漲 中國房地產(chǎn)市場堪憂

2010年4月7日 財(cái)新網(wǎng)

“全民炒房”業(yè)已形成，“假按揭”推動(dòng)了郊區(qū)房價(jià)暴漲，中國房地產(chǎn)市場前景堪憂

    【背景】“地段決定價(jià)格”的樓市規(guī)則在北京被顛覆。今年3月，北京首次出現(xiàn)遠(yuǎn)郊區(qū)新房價(jià)格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象。

    據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)，3月底開盤的項(xiàng)目中，處于北京東郊的通州區(qū)部分商品房單價(jià)已經(jīng)接近3萬元。而同在3月開盤的東四環(huán)外某項(xiàng)目售價(jià)也僅為2.3萬元/平方米。東三環(huán)、南二環(huán)等內(nèi)城區(qū)不少二手房單價(jià)徘徊在兩萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上郊區(qū)新盤價(jià)格。

    北京東、北、南部郊區(qū)的房價(jià)，一直跟著瘋狂上漲中的北京房價(jià)“水漲船高”，新房單價(jià)早已突破萬元。其中，通州區(qū)是房價(jià)上漲最快，也是漲幅最大的。

    2010年初春通州新城規(guī)劃的出臺(tái)，帶來了通州區(qū)房價(jià)的飆漲。有開發(fā)商公開表示，通州未來的目標(biāo)是趕超上海浦東，“這不是沒有可能的事情，只是時(shí)間問題”。每平方米2萬元左右的新盤定價(jià)，也意味著，通州區(qū)的房價(jià)在10年間飆升了近10倍。

    而受遠(yuǎn)郊區(qū)房價(jià)暴漲帶動(dòng)，東三環(huán)、南二環(huán)等房價(jià)緩漲區(qū)域的二手房正在進(jìn)行新一輪的“補(bǔ)漲”。

對(duì)于郊區(qū)、城區(qū)房價(jià)倒掛的反?，F(xiàn)象，購房者也已經(jīng)有所察覺。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月份，崇文、宣武等南二環(huán)房源為主的城區(qū)成交量環(huán)比漲幅達(dá)到206%，明顯高出郊區(qū)177%的平均漲幅。

    自2000年北京正式進(jìn)入商品房時(shí)代之后，從來都是核心地段房價(jià)先漲，然后郊區(qū)跟著漲，并且郊區(qū)的漲幅永遠(yuǎn)會(huì)小于城區(qū)。但是，2010年這種局面被逆轉(zhuǎn)了。

    郊區(qū)、城區(qū)房價(jià)倒掛原因何在？北京房價(jià)繼續(xù)暴漲的癥結(jié)何在？

    中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海認(rèn)為，城郊區(qū)房價(jià)倒掛是不正常的現(xiàn)象。目前北京高房價(jià)是人為“制造”出來的繁榮。

    曹建海指出，城區(qū)次新房由于首付比例高，貸款相對(duì)復(fù)雜，而且有不少交易要求一次性付款，難獲投機(jī)者的青睞。而在目前較寬松的信貸政策下，有大量新房入市的郊區(qū)，自然吸引投機(jī)者蜂擁而至。

    曹建海相信，房價(jià)暴漲與“假按揭”密切關(guān)聯(lián)。也即通過“造假”購房，利用銀行的錢去投資，自己得利，而讓銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。他援引一位金融界人士的觀察指出，“假按揭”在目前普遍存在。

    諸多現(xiàn)象可資佐證：目前有大量房地產(chǎn)商和炒房者到中小城市或是農(nóng)村，用未在城市買過商品房的人的名義購房；同時(shí)，目前90%以上的購房人提供的收入證明可能存在水分；由于很多購房合同面簽改為代簽，相當(dāng)多銀行在放貸前甚至沒有見過購房人。

    中國人民銀行營業(yè)管理部近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，北京有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達(dá)到了23.1%，創(chuàng)近兩年以來的新高。作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)已成為地方政府、開發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”之勢(shì)業(yè)已顯露。

    由于投資獲利的層層加碼，當(dāng)前一些大城市的房價(jià)水平，相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖?，已?jīng)達(dá)到了超乎想象的高度。比如北京，建成區(qū)的房價(jià)與家庭收入比目前已經(jīng)超過了30倍，房價(jià)與年租金之比則超過了50倍。

這必然會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐。從長期來看，越積越大的泡沫破裂也必然嚴(yán)重危及中國銀行體系。

    在曹建?？磥?，城市土地拍賣機(jī)制直接推動(dòng)了整個(gè)城市地價(jià)和房價(jià)體系的重構(gòu)。在商品房市場供不應(yīng)求的條件下，政府壟斷房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，以拍賣土地謀取政府收益的最大化，極易引起整個(gè)城市地價(jià)的連鎖上漲。

      曹建海認(rèn)為，國土資源部所謂土地新政中的“政策性住房”，主要是由高價(jià)房構(gòu)成的，帶有很強(qiáng)的欺騙性；該部門近年來反復(fù)強(qiáng)調(diào)清理“小產(chǎn)權(quán)房”，這似乎也在變相為高房價(jià)托市。政府應(yīng)該看到“小產(chǎn)權(quán)房”作為重要的社會(huì)財(cái)富，對(duì)高房價(jià)下解決一大批城鄉(xiāng)居民住房問題的正面作用。