樓市崩盤論是笑話還是警鐘
2010年4月1日 每日經(jīng)濟新聞
　　

     話題緣起
　　在今年的全國“兩會”上，國務(wù)院總理溫家寶提出要“抑制部分城市房價過快上漲”的余音猶在，但是，許多城市的房價卻逆勢上揚，不僅北京、上海等一線城市房價持續(xù)上漲，南京等二線城市的房價也水漲船高。在房價上揚的背后，讓人看到大量溫州投資客的身影，這幾天就有報道說，在經(jīng)歷一輪全線漲價后，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房，南京的普通買房人不得不感嘆：“越貴越有人炒，樓市到底怎么了？”
　　與此同時，一份“中國房地產(chǎn)崩盤時間表”最近開始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產(chǎn)市場走勢，發(fā)現(xiàn)與中國2005年~2008年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似，最后更預(yù)言中國房地產(chǎn)會在明年崩盤。
　　在國家對樓市進行調(diào)控的大背景下，是什么在支撐著炒房團的信念？房價如此瘋狂的上漲會有什么隱患嗎？中國樓市會不會重蹈日本樓市的覆轍？我們請兩位資深專家對這些問題進行解讀。

　　 訪談記者 　
　　每經(jīng)記者：徐奎松

　　訪談嘉賓 　
　　湯  敏 中國發(fā)展研究基金會副秘書長
　　曹建海 中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員

　　樓市調(diào)控缺乏明確目標
　　NBD：日前網(wǎng)上瘋傳中國樓市將重蹈日本樓市覆轍全面崩盤，這種眾人參與的討論說明了什么？
　　曹建海：近些年來，中國房價的漲勢與1985年-1991年間日本的房價漲勢非常相似，所以，大家就套用日本的崩盤模式看待中國。實際上是大家對房地產(chǎn)崩盤的一種愿望。因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)，絕大部分是既得利益在操縱、獲益，所以很多人希望它崩盤。
　　湯敏：這種熱議從另一個方面說明我國對房地產(chǎn)的調(diào)控缺乏一個明確的目標。調(diào)控目標到底是什么？是保證人人有住房，還是人人有房??？是保證結(jié)婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標很不清楚。當前對房地產(chǎn)調(diào)控，沒有把主要的注意力放在宏觀的價格水平上，而是把重點放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，但是效果不佳。總體上來說，近年來對房地產(chǎn)的調(diào)控并不成功。
　　NBD：中國樓市會不會崩盤？
　　湯敏：我認為中國樓市與日本樓市沒有可比性。一是從幣值升值的幅度看，當時的日元升值100%，而目前我國人民幣升值遠遠沒有達到這個幅度；二是從房地產(chǎn)融資的角度看，日本銀行給房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額占銀行總資產(chǎn)的20%多，而中國目前的銀行這個占比較低，另外，日本當時除了銀行給房地產(chǎn)抵押貸款之外，還有一大批沒有受到監(jiān)管的住房貸款公司也給房地產(chǎn)商做抵押貸款，這部分抵押貸款問題最嚴重；三是當時的日本中央銀行貨幣政策十分寬松，時間延長了很多年，而中國目前只是在世界金融危機的一段時間內(nèi)采取了適度寬松的貨幣政策。我們也看到，央行緊接著就收緊貨幣了。所以，我認為，拿中國現(xiàn)在的情況與日本當時的情況簡單地類比會誤導(dǎo)別人。
　　曹建海：什么時間崩盤我認為不好確定。中國已經(jīng)吸取了日本的教訓(xùn)，目前曬出來的崩盤表會讓政府更加警覺，但是，如果泡沫繼續(xù)下去，崩盤是必然的，而且一旦中國樓市崩盤會比日本樓市崩盤毀滅程度更大，也會是一個全新的樓市崩盤案例。

　　沒有什么泡沫是不破的
　　NBD：現(xiàn)在大家都在討論樓市崩盤，什么是樓市崩潰？可能很多人并不清楚。
　　曹建海：所謂的樓市崩盤，根本標志是房價出現(xiàn)突然的整體暴跌，成交量很低。迪拜樓市暴跌50%就是典型的例子。中國一旦發(fā)生房價暴跌，肯定不是一個城市的問題，而是全國，或者是各個城市輪番地傳染的過程。另一個特征是介入房地產(chǎn)的企業(yè)出現(xiàn)巨額財富損失，乃至破產(chǎn)；炒樓客也會出現(xiàn)大規(guī)模虧損的現(xiàn)象；而銀行也會出現(xiàn)巨量的不良資產(chǎn)，而且這個不良資產(chǎn)將遠遠超過銀行的資本金，甚至不排除銀行破產(chǎn)。這些就是樓市崩盤的基本特征。
　　NBD：中國房地產(chǎn)業(yè)離崩潰還有多大距離？理由是什么？
　　曹建海：從目前的情況看，中國房地產(chǎn)離崩盤越來越近了。
　　因為泡沫沒有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤。相對于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比較，說明目前的中國樓市絕對是個100%的投機市場，也可看成是通過銀行信貸瘋狂投機的市場。房價只漲不跌，證明銀行的信貸還在繼續(xù)加大投入，出臺的控制貨幣流量政策作用甚微。近期人民幣幣值預(yù)期上漲，加大了高房價的猛烈上躥。
　　湯敏：長期以來，盡管房價是經(jīng)濟中最重要的價格之一，但由于它并不屬于消費類，所以不在CPI的統(tǒng)計范圍內(nèi)，沒有反映在通貨膨脹之中。在價格指數(shù)中，僅包括了租金的變化。而在房地產(chǎn)泡沫形成的時候，很可能出現(xiàn)房價飆升，租金反而回落的現(xiàn)象。宏觀部門對房價監(jiān)視不夠，研究不夠，只有當房地產(chǎn)出現(xiàn)大問題了才采取措施，這時往往已經(jīng)積重難返，那只有崩盤一條路了。

　　這一輪瘋漲是投機促成
　　NBD：最近有報道稱，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房。本一輪的房價大漲是市場的自主發(fā)展趨勢，還是炒房團等投機行為造成的？
　　曹建海：我看是投機造成的。如此高的房價，市場自住行為已經(jīng)被排擠在外。目前，所謂的自住買房的成本要高出租房成本數(shù)倍，所以，自住買房也帶有很強的投機性。
　　NBD：最近有報道稱，67家上市房企去年舉債5100億，而利潤才區(qū)區(qū)幾百億，促成地價、房價瘋漲的資金主要是哪些？
　　曹建海：首先是信貸資金。信貸資金背后的寬松政策實質(zhì)是對房地產(chǎn)投機的放縱。地方政府、炒樓機構(gòu)、炒樓人和銀行都是投機的受益者。近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。兩項相加達19696億元，約占全年新增貸款9.59萬億元的20%。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風險。如果加上與地價有關(guān)的資產(chǎn)抵押部分，目前全國銀行房地產(chǎn)貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風險同房價上漲成正比例增加。
　　與房地產(chǎn)危機并存的，是各個地方政府的債務(wù)危機。預(yù)計到2010年底，各地方政府將對銀行體系整體負債13萬億。這是一個可怕的債務(wù)，政府債務(wù)處理不當也會引爆金融危機的。
　　NBD：大量非房地產(chǎn)企業(yè)介入房地產(chǎn)，是不是也加劇了樓市的泡沫？
　　曹建海：房地產(chǎn)市場的熱度反映在土地市場上，是房企拿地的熱情不斷高漲，“地王”頻現(xiàn)，泡沫在加大。在各地土地拍賣中的舉牌者，幾乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價拿地，這些企業(yè)大舉進入房地產(chǎn)市場，表明大量實體經(jīng)濟企業(yè)為尋求利潤開始投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)“賭博”市場，這如何能提高我國企業(yè)自主創(chuàng)新能力和國際競爭力呢？
　　NBD：地方政府熱衷房地產(chǎn)拉動GDP，其中有沒有投機成分？
　　曹建海：地方政府熱衷以房地產(chǎn)作為拉動GDP的主要手段，低價拿地，高價賣出，可以動用國家財政資金作為融資平臺，提供資金，向農(nóng)民征地用于一級開發(fā)，也是典型的投機；加上開發(fā)商加價；炒樓人層層加價，這三個環(huán)節(jié)就導(dǎo)致房價猛漲。

　　中央應(yīng)設(shè)房價容忍指標
　　NBD：如何從宏觀上調(diào)控房價與地方政府的關(guān)系？
　　湯敏：今后房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是以宏觀層面為主，微觀調(diào)控為輔的措施，主要是貨幣與財政政策有關(guān)的一些措施。當城市基本房價指數(shù)高于社會容忍度指標時，與對付通脹一樣，可以采取減少貨幣發(fā)行量、提高房貸利率、減少房貸額度、減少財政對購買基本住房的稅收優(yōu)惠與補貼、增加土地供給等措施。
　　由于房地產(chǎn)在地區(qū)之間不可移動的特點，就應(yīng)該采取全國性的財政與貨幣的調(diào)控措施，像對付通脹一樣，各個城市政府要守土有責。某個地區(qū)房價增長超過了社會容忍度指標，就應(yīng)采取措施壓房價。只有建立了各級政府對基本房價有了可測量、可報告、可檢驗的問責制時，地方政府才不會對房價推波助瀾。
　　對房價宏觀層面的調(diào)控不應(yīng)該是單向的，既要反房地產(chǎn)的通脹，也要限制通縮，應(yīng)該同時設(shè)計一個房價容忍指標下限。當年度房價下降過快并低于下限時，宏觀調(diào)控措施就應(yīng)該出臺。鑒于當前房地產(chǎn)價格偏高，開始時，下限指標可以定得低一些，最好不要低于買房首付的比例，即不低于20%。否則，就可能出現(xiàn)房屋價值低于貸款的總額，如果產(chǎn)生了負資產(chǎn)，投資者就會拋房，從而引起房地產(chǎn)崩盤。
　　NBD：有報道說中央可能出臺樓市調(diào)控新政策，新政策應(yīng)該以商品房為主還是以政策性住房為主？
　　曹建海：我認為新政策應(yīng)該以政策性住房為主。應(yīng)該明文規(guī)定，今后的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)濟適用房比例是多少？廉租房比例是多少？限價房比例是多少？只有分清建設(shè)比例，政策性住房才能步入正軌。

　　結(jié)束語：一份“中國房地產(chǎn)崩盤時間表”引起廣泛熱議，這并不表明中國房地產(chǎn)會大崩盤，但是，中國樓市不會整體崩盤，并不等于區(qū)域市場的泡沫不會破裂，更不意味著中國樓市就是絕對安全的。上世紀90年代，北海、海南等地的樓市泡沫就破滅過一回。如果今天我們對那些房價過快上漲的城市不夠重視，不排除會重蹈海南覆轍。即便是區(qū)域市場崩盤，也會給中國樓市帶來創(chuàng)傷。從這個角度而言，我們不可把“房地產(chǎn)崩盤說”當笑談，而是要當成警鐘。在調(diào)控樓市的現(xiàn)有基礎(chǔ)上，強化樓市風險意識，不斷提高調(diào)控效率，并加大調(diào)控力度，早日擠出泡沫，才能避免大崩盤。

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