就房價問題答某機構分析師

問：曹老師您好，我是中國****投資公司的****博士，上次很高興跟您交流了很久。您對我寫的能源報告能否給予指導，讓我進一步改進。我在網上看了您的博客，覺得非常好。我現在對房地產行業比較感興趣，很多問題想向您請教一下。

高房價是老百姓心中永遠的痛，但是從券商的行業研究員以及房地產從業者的分析來看，城市化和經濟增長會支撐房價的上漲，從政府角度看，土地財政和房地產的GDP拉動效應都令政府不舍得打壓房地產。在這些因素影響下，房價如何才能減慢漲幅或者下跌。

另外，還有一個很重要的問題也想請教您，房價到底多少合適？如果直接比較中國和發達國家的房價收入比，是否合適？發展中國家的房價收入比是否是一個更合適的替代指標？另外，還有一些制度因素影響，比如發達國家有物業稅，他們養房子更貴，這是否是導致國外房子便宜的重要原因。

我考慮了一個指標來衡量房價高低。我們北京的租售比在600左右（我現在租的房子就是這樣），那么換算成居民住房的PE應該在50倍左右，房地產上市公司的市盈率也差不多，中國股市的PE大概在20多倍，兩者是2：1的關系。而美國等發達國家的房產租售比100，換算成PE是8倍左右，房地產上市公司的PE約11倍，其股票市場的PE差不多15倍，兩者比率1：1.5。如果這么看的話，在中國，同樣是金融資產的房子比股票貴一倍，而在美國房子比股票反而要便宜些。您覺得我這樣考慮是否合適？

答：你的能源報告注重市場需求、技術和關鍵成功要素，很有深度，比如風能的向岸風、離岸風分類，給我留下了很深的印象。

發達國家房價低本質上在于城鄉土地在老百姓個人手上，且居民都有自建房的權利。這樣作為中間機構的房地產投資商，或者預先建造然后銷售的建筑商，所提供的住房應當在性價比方面優于自建房，才有可能獲得市場，同時企業有能力以更低的成本提供消費者滿意的房屋品質。請注意，這里的能力來自專業化、技術創新和企業家才能等方面，這些因素是企業存在的基礎。

房價本質上受家庭可支配收入的約束，所以用房價收入比很科學，房價租金比600：1，折算成年租金為50：1，這里的租金是毛收入，沒有去除各種折舊、低值易耗品消耗、維修、空檔期、稅收等部分，如果扣除，則可以借鑒PE至少為100，比股票要貴一些。

問：房價上面我是忘了考慮折舊等因素，這樣看起來房子更貴。但是現在投行人士都認為長期漲，中短期可能有周期性波動但不會大跌。不知道百姓的實際購買力能否支撐他們的判斷？雖然現在年輕人的收入提供不了住房，但是可以啃老。不知道這種行為有何更深遠的后果？

答：投機最重要在一口氣，如同股市的“人氣”。正如某領導人所說的“信心比黃金重要”，所以造就了中國由股市、房市構成的大賭場。

目前的住房購買主要靠信貸支撐，但購房者本息的歸還，根本上受實際收入約束；即使能夠啃老，又必然限制了三代人的正常消費，而居民消費是任何經濟體增長的根本動力。這樣看來，中國經濟在不遠的將來，經濟的大幅的回落甚至發生如同美國一樣的金融危機，估計此劫難逃。由此，作為先行指數的房價，回落應當更早。

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