曹建海：開發商的主業是剪徑
2008年11月28日  《環球財經》雜志

　　國家糧食主管部門開始限制外資進入糧食流通領域，黑龍江省也緊急叫停了外資曲線進入本省糧食購銷領域，這是我作為學者積極預警、在較短的時期內形成對中央政策影響的一個重要的例子
　　我把工業經濟研究中的價值鏈概念，移植到房地產開發建設活動中，發現開發商的勞動幾乎沒有多少部分能夠創造價值，中國的房地產開發商已經變為以“剪徑”為主業的高危行業

　　任文：作為中國最高的政府智囊機構的研究人員，你們的工作一直是國人關注的焦點，像您這個群體的學者，你們的工作狀態是怎樣的？
　　曹建海：社科院研究人員的工作狀態是非常有彈性的，基本上由自己掌握工作時間。除了外出調研、出席論壇、研討會或學術講座，其他絕大部分時間是在家工作。這跟我們不坐班形成的習慣有關系。我們一般一周返所一次或兩次。
　　一般而言，返所是一個必要的工作程序。比如我們需要全所中層以上工作人員經常性的集中開會，課題組成員需要進行小范圍的討論，接見國內外媒體、學術訪問人員，這些都需要到所里來，此外我們還需要定期到所里報銷課題經費等。除此之外，我們的時間完全是自由的，除了一些重大課題集中討論、外出調研、評審活動外，我們的時間都是自主安排的。一些不了解社科院工作性質的人，看到我在別人上班時間清閑自在，以為我是做生意的老板，甚至有的認為我沒有工作、失業在家，想起來挺好玩的。

　　進諫是學者的本分
　　任文：你們的研究成果，對政府政策的制定會起到怎樣的作用？能否給我們講講您的一些親身的感受？
　　曹建海：在我國，一項公認的研究結論要變成政府政策，一般存在2?3年的時滯。當然，近年來隨著國內外經濟環境的急劇變化，學者對政府政策影響的周期被大大縮短了。
　　我本人對于經濟政策的影響，主要是通過公開發表政策評論文章實現的。由于在文風上不愿意受到過多約束，我本人很少寫作內參，我的觀點對政策形成影響，多為國家安全部、新華社、《人民日報》等部門根據公開發表的文章整理而成內參，報送中央和國務院后獲得批示。新華社內參室就摘錄過我的觀點不下20余次。
　　例如，今年6月以來媒體集中關注的“熱錢進入糧食領域”話題，就是由于中央高層批示了摘有我觀點的內參。國家糧食局、新華社都組織了由我參加的座談會，請我發表主題談話。會議紀錄經整理后再次上遞中央高層，引起了國家相關部門、新聞媒體對熱錢和外資進入我國糧食領域的高度關注。此后，國家糧食主管部門開始限制外資進入糧食流通領域，黑龍江省也緊急叫停了外資曲線進入本省糧食購銷領域，這是我作為學者積極預警、在較短的時期內形成對中央政策影響的一個重要的例子。

　　研究房地產的樂趣
　　任文：翻看您這些年的著述，多是集中在房地產領域，您還能記得最初讓您對房地產領域產生濃厚興趣的起因是什么？您為何會耗費如此之多的精力在房地產的研究？
　　曹建海：這主要與我的學習背景有關系。我大學時期學的是商業經濟專業，大學畢業后留校任教工業經濟學(1986?1988年)，兩年后(1988年)考入中國人民大學工業經濟系。不過我被調整到該系的基本建設經濟專業，不久該專業從工業經濟系獨立出來，成立了投資經濟系，一時成為大學生、研究生入學的熱門專業。基本建設經濟學主要研究固定資產擴大再生產領域的經濟問題，研究新增固定資產建設的內在規律。它是與建筑經濟學有密切關系的一門學科，它的研究涉及基本建設的整個過程，除了有關投資的各種問題之外，也從建設的角度討論工程設計與施工的經濟問題。
　　從通俗的意義上說，基本建設經濟學就是研究建設單位(也稱甲方)運用建設資金，通過對建筑設計、施工、安裝的財務、技術、質量控制，有效地形成固定資產和生產能力的學問。
　　在我讀書期間，房地產開發公司開始在國內主要城市設立，主要從事城市的成片開發，收取少量的代建費，然后將房屋移交給使用單位。從這個意義上說，基本建設項目管理特別是住宅項目的基本建設管理，與后來出現的房地產開發經營業，從性質上說從事的是相同的工作。
　　研究生畢業以后我重新從事工業經濟學的教學研究工作，直到1998年我從中國社會科學院研究生院工業經濟系工業經濟專業博士研究生畢業，獲得經濟學博士學位。1998?2000年，我在北京師范大學資源科學研究所做博士后，研究方向是中國城市土地高效利用。這段經歷使我掌握了土地空間價格、土地產權、土地資源利用等土地經濟理論，為房地產經濟理論研究奠定了基礎。

　　開發商幾乎不創造價值
　　任文：我們知道，您是國內首個提出，并一直堅持“取消房地產開發商”的學者，而且在社會各個領域引起了強烈的爭論，那究竟是什么原因讓您 對開發商如此“恨之入骨”？
　　曹建海：我把工業經濟研究中的價值鏈概念，移植到房地產開發建設活動，發現開發商的勞動幾乎沒有多少部分能夠創造價值，大部分業務通過外包的方式分給專業公司了。不過，房地產開發公司為顯示自己的實力和必要勞動，通常雇用大量的員工，冒充房屋建設者，而媒體和公眾竟然不知情，甚至將房地產企業的社會貢獻與他們從工農群眾手中掠奪的巨額財富掛起鉤來。
　　我認為這種認識上的錯位需要得到糾正?？紤]到房價上漲對公眾的普遍影響，以及2002年下半年以來國內高耗能、高排放的重化工業增長，主要是為房地產業服務的；而房地產企業開發出來的房子老百姓又住不起，多數處于空置狀態，供投機集團套取巨額銀行貸款投機獲利。作為一名具有特殊學術背景和視角的學者，我認為我有必要站出來，澄清環繞在房地產領域的一些錯誤理論和認識，推動社會實現政通人和、市場繁榮、人民安居樂業的目標。這是歷史賦予學者的社會責任。

　　開發商僅僅是“中間商”？
　　任文：取消開發商真的能夠解決房價的困局嗎？取消開發商后怎么辦？
　　曹建海：自古以來，由于社會分工、新的行業出現并發展壯大的，一定是能給公眾帶來利益、并能推動社會進步的。中國的房地產開發業從職能上看，是介于建筑生產企業與公眾之間的一個中間環節。作為中間環節行業能夠迅速壯大的，主要是各類服務業。例如律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、第三方物流公司、旅行社等。其中，旅行社作為生產者與公眾之間的資源整合商，與當前的房地產開發經營企業在功能上具有相當的相似性。不同的是，前者通過資源整合為公眾提供了比自助旅游便宜得多的旅游產品；而后者通過資源整合為公眾提供比自己建房高得多的房屋產品，從而順理成章成為誕生超級富豪的搖籃。
　　房地產業的真正拐點出現在2003年8月31日。這天國務院出臺的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，首次提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并將“經濟適用房”界定為“保障房”，從住房供給主體中剝離出來。
　　由此，政府開始限制單位自主建房，房地產開發商成了住房市場的最主要提供者。面臨被釋放的住房需求，自主定價、追求利潤最大化的房地產開發業開始成為我國有史以來最賺錢的行當。于是，各行各業、有一定背景的人紛紛投入這個領域，由于征用土地、拆遷安置涉及大量城鄉群體，房屋建設也需要大量銀行貸款，為了獲得最大的利潤，房地產開發商整合了各種腐敗關系，成為損害社會公眾利益最深、官商勾結最嚴重的領域，對社會的作用基本上被各種負面影響所覆蓋。
　　一個基本上不具備生產和服務功能的行業，憑借政府賦予的對城市房屋開發的壟斷地位，居然獲得了比包括建筑業在內的整個產業鏈高得多的利潤，實在是令人吃驚。
　　事實證明，中國的房地產開發商已經變為以“剪徑”(在偏僻小道上打劫過往行人財物)為主業的高危行業。雖然我們經常聽到，一些開發商標榜自己的房子比過去好得多了，但這完全是居民收入提高、建筑技術發展的結果，與所謂的“出資者”沒有多大關系；而以上繳稅收多而自我炫耀的商人實際上非常不厚道，不僅房地產開發商偷稅漏稅的事例十分普遍，而且像這種以掠奪財富為主要“功績”的行業上繳的稅越多，說明他們對社會的掠奪就越深重。
　　任文：那國外的情況是怎樣的呢？
　　曹建海：在發達國家，房地產開發方式是多元化的。根據我的研究，美國的房地產開發有三種模式：
　　一是消費者在自己的土地上建設房屋，可以是自己早就擁有的土地，可以到市場上購買土地，然后委托設計商、建筑商開發建設，這是一種最自然意義上的自助經濟，是絕大多數國家從來沒有限制過的居民基本權利。
　　二是由建筑商構成的開發商，后來又從中分化出土地開發商，在土地開發和房屋建設之間進行社會分工，土地開發商的土地可以賣給個人，也可以賣給用作固定資產的各類企業，也可以賣給建筑開發公司，由建筑開發建成房屋后銷售。
　　三是由不動產信托投資公司通過運用不動產基金投資房地產。注意這里不動產基金從事的是不動產投資，包括委托房地產開發和購買房地產資產兩種方式。委托房地產開發是通過基金出資購買土地、委托建筑開發、銷售房屋或租賃經營房屋獲取回報；購買房地產資產既包括購買可以直接用于租賃經營的房地產，也包括購買銀行不動產信貸資產的經營管理。
　　在上面三種意義的房地產形成模式并存的條件下，一個資金靠貸款、建設靠委托的不勞動的“開發商”，或者頂多提供了較低水平的咨詢勞動(與麥肯錫相比)的企業，如何能通過大幅度加價把產品順利地賣出去呢？顯然除了用武力或欺騙，別無他途。
　　中國的房地產開發商顯然只是一種“房地產投資商”，而且是一個沒有自有資金的房地產投資商，要命的是這個“什么也沒有”、“什么也不會做”的“皮包公司”，其利潤回報之豐厚，在世界歷史上也是絕無僅有的。 事實證明，中國的房地產開發商是一個基本上不具價值增值功能的多余群體，是錯誤政策設計的產物，完全可以取消，沒有什么副作用。

　　學者需珍愛自己名譽
　　任文：在眾多的房地產研究學者當中，您的朋友易憲容早在2003年就開始唱衰樓市，易老師這些年也一直奮戰在房地產研究的一線，但是由于其當年的房價論點，很多購房人因此將錯失低價購房的時機歸咎于易憲容老師，您怎么看待這些人的苛責？作為公開場合發言的學者，如何注意其言論的社會影響力，以避免成為民眾炮轟的靶子？
　　曹建海：很顯然，易憲容先生是敏銳的，他看到了房地產泡沫對國民經濟和人民生活的危害，是國內最早提出“房地產綁架中國經濟”的學者。但是，由于過低地估計了房地產投機力量對房價上漲的支撐作用，易憲容過早地預測房價大幅度回落的趨勢，并稱房價將在2005年大幅度回落。真實的情況是，房地產價格在2007年底才開始出現了松動的跡象，而在2005年持幣待購的消費者和投資者，無不遭受了房價難以追漲的痛苦。于是，他們將經濟損失歸結到聽了易憲容的預言上，對易憲容先生竭盡攻擊和咒罵之辭。這也從另外一個方面教育我們，作為一名學者，提出的問題和做出的選擇一定要經過深思熟慮、認真調研，使結論建立在扎實的基礎之上。
　　幾年來的親身經歷和他人的教訓教育了我，讓我深知名譽是一把雙刃劍，可以令你成名，也可以令你名聲不佳。作為學者，一定要珍惜自己的榮譽，沒有把握的東西，一定要理性研究各種結果發生的概率，據此推測未來時期的發展趨勢，則可以盡可能地減少錯誤。

　　民眾支持是我前進的動力
　　任文：您的觀點大多符合廣大民眾的利益，有人將您稱之為當代魯迅，并將您的言論在網上整理成“曹建海文集”，對于廣大粉絲的追捧，您是怎么看待的？
　　曹建海：老百姓的支持是我前進的一個重要動力，督促我要更加嚴謹、不謀私利，為老百姓發出更強的聲音。魯迅先生是我的楷模，現在和魯迅先生相比我的差距仍然太大。
　　我最近做了幾次講座，其中有大學生、領導干部、駐華使館外國人，另外還利用參加社會活動的機會與國內一些知名教授面對面交流我的觀點，絕大多數人的是支持的，還有不少人是感動的。由此我也認識到，主流經濟學理論之所以在中國破產，主要是其將人的自私本性上升到了宗教信仰的高度。而自私是不需要提倡的，因為人是很容易自私的。如果要比賽自私，并以此推動經濟社會發展，那么這個社會發展的前景就會非常危險；只有提倡無私奉獻、友愛互助，人類才會相互包容，面臨困難才能共渡難關。所以我認為，目前我的經濟觀點已經不再是“非主流”的，而是反映絕大多數人民群眾呼聲的主流觀點。
　　今后我會做更深入地進行經濟學思考，努力完善、創新中國經濟學理論，使其跟得上時代前進的步伐，并對未來進行深刻的預見。這需要我們一大批人的共同努力。所以，如果將來有機會，我愿意到大學工作，通過建立一個理論學派，引導更多的人投身符合中國國情的經濟理論研究當中。

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