調整周期至少三年 牛刀曹建海有感溫家寶發言

www.soufun.com 房地產門戶-搜房網 2008年11月12日

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根據國家發展改革委、國家統計局最新的調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，創下了今年同比增長幅度的最低點。全國房價普遍回落，南京同深圳、重慶、成都、廈門等十所城市出現了同比下降，其中南京今年首次出現負增長。樓市跑價的同時帶動了一定程度的跑量，在新政效應的積累下，南京近期銷量數據有所回升，上周成交量漲幅高達615套，但與去年同期相比還有較大差距。

與量、價下滑形成鮮明對比的是，中央與地方政府不斷出臺的“救市”措施。近期南京市房產局和財政局發布消息，明確了南京市個人首套住房的界定辦法。由于其中包含了以個人為界定單位以及各區域間不聯網等特性，這次首套房細則的界定要求其實非常寬松。但是各商業銀行的步驟顯得有些遲緩，大多仍以家庭為界定單位，同時貸款利率下調的細則還未出臺，市場的觀望氛圍仍很明顯。

就在整個樓市陷入彷徨、市場信心嚴重缺失的時候，溫總理在國務院的一翻講話無疑為樓市注入了一針“鎮靜劑”。據11月10日中央電視臺新聞聯播報道，國務院在北京召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議，會上國務院總理溫家寶發表重要講話，他指出：“促進房地產市場平穩健康發展。房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展；加快發展二手房市場和住房租賃市場。繼續整頓房地產市場秩序，規范市場交易。”

溫總理對與房產業總領性的發言我們該如何解讀？中央是否表明了扶持房產業的態度？房產業未來走勢如何？搜房網在第一時間采訪了地產評論界的兩位箭頭式人物——牛刀和曹建海。

搜房網：溫總理的話是否表明了中央扶持房地產行業的態度？中央是否會加大對房產業調控的力度？

牛刀：溫總理的講話很藝術化，每個人都可以有不同的理解。但從市場表現來講，有些不妙。從股市上來說，萬科資金量出入非常大，買盤賣盤均很踴躍。昨天跌停，今天又拉高，資金量突然放大，里面似乎是有蹊蹺的。

樓市的反應還看不出來。我個人感覺是，重提支柱產業這個概念，表明中央政府還不敢貿然否認地方政府的救市行為。盡管此前，中央政府作出10條決定，已經明確了中央政府的態度，房地產業首先要解決民生所需，以社會保障性住宅為未來發展的方向。但是，從眼前經濟大局出發，還是必須承認房地產業對GDP的貢獻。

不管怎么理解，中央政府的出發點并不是維護高房價，但客觀上會引起住宅市場的小幅波動。

曹建海：溫總理的講話已經充分說明中央要保房地產業。現在中央加大調控力度的決心可以很大，但由于無法改變房價向下的趨勢，所有可能的政策，都具有非常大的經濟風險。例如廉租房和經濟適用房的投資收購，價格多少？是否低于經濟適用房銷售價格？如果價格過高，相當于拿人民的公共財政為房地產開發商補助，將來的財政赤字如何解決呢？另外，放開房地產開發信貸可以緩解房地產商現金流的困難，但是如果老百姓仍然不買房，這筆貸款將來注定成為呆壞賬。

搜房網：國務院提出的4萬億刺激內需的政策包括溫總理的講話都是主要針對的是社會保障型住宅，這是否會對普通商品房市場造成沖擊？

牛刀：中國目前滯留在住宅用地，空置住房和新房存量上的資金非常大，盤活這批資金對國內消費是有好處的。現在的矛盾是，房價過高，只要開發商挺住不降價，政府是沒有辦法逼開發商降價的，不降價就沒有成交又是一個現實問題。如此看來，開發商把地方政府和銀行套得太緊。如果后續大規模的推廣社會保障型住宅，對普通商品房市場將會造成很大的沖擊。

曹建海：政府回購開發商手中的未售出房屋，實質是在救房地產開發商。鑒于地方政府與開發商的密切關系，地方政府將非常樂于這項工作。這里的關鍵是回購價格問題。如果價格參照開發商的開發成本收購，則政府將承擔房價貶值的損失，而開發商將從困境中解脫出來。至于新建經濟適用房和廉租房，歷來是地方政府不愿意干的工作，特別是新建這類住房會大幅度打壓商品房價，更加不利于溫總理說的“正確引導和調控房地產走勢”，估計以后此類投資可能遭到限制，經濟適用房和廉租房主要將來自投資回購性房屋。

搜房網：二套房的限制還有無松綁可能？地方政府放寬對首套房的界定是否在變向松綁二套房？

牛刀：在物業稅出臺之前，中央政府沒有辦法考慮二套房貸放松。如果現在放松二手房貸，不僅僅又重新衍生泡沫的可能，導致金融風險防不勝防，還會激化社會矛盾，是一件得不償失的事。地方政府偷偷摸摸打點擦邊球，不影響大局。

曹建海：由于可能給銀行帶來過于明顯的風險，二套房政策松動可能性很小。除非中央救市完全不計后果。

搜房網：您預計本輪房地產調整的周期會有多長？什么時候將回暖？

牛刀：從宏觀經濟來說，本輪房地產調整周期會有三年。從國際經濟形勢來看，美國這一輪的調整是大周期性的，可能長達五到八年。中國由于三年的宏觀調控，已經擠出了一些泡沫，通貨膨脹好于預期，因此，調整的周期會短一些，但不會少于三年。

曹建海：由于救市不能改變房價回落的預期，本次調整至少延續3-5年的時間，回暖大約在2012年之后。

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牛刀簡介：

中國房地產最具影響力的獨立評論家，中國地產營銷實戰派，中國博客營銷理論首創者，游歷廣泛，著述頗豐，成功案例比比皆是。任職過大報版面主編，深圳晚報副總經理，深圳特區報地產主編，分眾傳媒副總經理，TIPTOP傳媒CEO，自創牛刀工作室，投身地產策劃，網絡營銷，圖書出版等，業余時間寫小說，現居住深圳。其準確預言了深圳樓市的走向，在與北大教授徐滇慶的世紀賭局中取得完勝。

曹建海簡介：

河北省永年縣人，經濟學博士，現任中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員。2000年以來，主持過國家自然基金、國家軟科學基金和中國社會科學院重大項目等數10個。其與牛刀、時寒冰并稱為地產評論界的“三劍客”。

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