不可持續(xù)的房價(jià)收入關(guān)系

左大培（2008年9月24日）

城市住宅售價(jià)與居民平均收入之間的比率經(jīng)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)，而房地產(chǎn)政策關(guān)心的重點(diǎn)則應(yīng)當(dāng)是長期可持續(xù)的房價(jià)－收入比。

長期可持續(xù)的房價(jià)收入比首先取決于長期中用于居住的開支占居民收入的比例。經(jīng)驗(yàn)表明，在長期中，市場經(jīng)濟(jì)下的居民用于居住的開支占居民全部收入的比例是相當(dāng)穩(wěn)定的。

用于居住的開支對于滿足居民居住需要的作用，集中表現(xiàn)在現(xiàn)行的房租下這種開支使居民能夠有什么樣的居住條件（包括居住面積）。而租房住的一戶居民的全部房租與其收入的比例，其實(shí)也就是用于居住的開支占居民收入的比例。

用于居住的開支和房租所決定的居民消費(fèi)的居住條件，成了為滿足居住需要而購買住宅者決策的依據(jù)：在給定的存款和貸款利率下，可以計(jì)算出一個(gè)“買房剛好合算的房價(jià)房租比”，如果同樣居住條件住宅的售價(jià)低于這種房價(jià)房租比規(guī)定的限度，人們會(huì)為滿足居住需要購買住宅而不是租房，如果同樣居住條件住宅的售價(jià)高于這種房價(jià)房租比規(guī)定的限度，人們?yōu)闈M足居住需要會(huì)租房而不是購買住宅。這樣一來，這種“買房剛好合算的房價(jià)房租比”所決定的住宅售價(jià)就成了五至十年這樣較長的時(shí)期中住宅售價(jià)圍繞其波動(dòng)的“長期可持續(xù)房價(jià)”。這種長期可持續(xù)的房價(jià)房租比與長期可持續(xù)的全部房租與收入的比率結(jié)合在一起，就決定了那個(gè)長期可持續(xù)的房價(jià)－收入比。

根據(jù)這種對長期可持續(xù)的房價(jià)－收入比的分析可以判定，最近幾年中國城市住宅售價(jià)上漲的速度是不可持續(xù)的。證據(jù)之一是，城市單位住宅售價(jià)（每平方米住宅的售價(jià)）上漲的速度已經(jīng)超過了居民收入增加所能夠容許的限度。

在以房價(jià)—收入比衡量今日中國住宅的價(jià)格時(shí)，我們將今日中國城鎮(zhèn)居民的“正常家庭”定義為3口之家，城鎮(zhèn)居民認(rèn)為的“正常的居住條件”定義為建筑面積60平方米的二居室住宅。

按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)推算，2006年全國商品房住宅的平均銷售價(jià)格為每平方米3119元，60平方米住宅的總銷售價(jià)格則為187140元，而當(dāng)年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11759元，三口之家平均的總可支配收入則為35277元，全國平均的房價(jià)收入比為5.3。根據(jù)我們所得出的“買房剛好合算的房價(jià)房租比”公式計(jì)算的數(shù)據(jù)，在這樣的房價(jià)收入比和目前的利息率下，自有資金只足以支付“首付”的家庭借入抵押貸款購買住宅已經(jīng)不合算，而完全以自有資金來購買住宅還是合算的。

2006年北京市商品房住宅的平均銷售價(jià)格為每平方米7375元，60平方米住宅的總銷售價(jià)格則為442500元，而當(dāng)年北京市城鎮(zhèn)居民平均每人的可支配收入為19978元，三口之家平均的總可支配收入則為59934元，由此可知北京市平均的房價(jià)收入比約為7.4。根據(jù)我們所得出的“買房剛好合算的房價(jià)房租比”公式計(jì)算的數(shù)據(jù)，在這樣的房價(jià)收入比和目前的利息率下，只有幾乎完全以自有資金來購買住宅還可以勉強(qiáng)說是合算的，而購買住宅的自有資金比較少的家庭借入抵押貸款購買住宅肯定是不合算的。

北京、上海和天津這三個(gè)直轄市根據(jù)三口之家居住90平方米住宅而計(jì)算出來的房價(jià)收入比，早已經(jīng)超過了8倍這樣一個(gè)最高的“警戒線”。這準(zhǔn)確地反映出最近幾年北京、上海等大城市居民的感受：北京本市的居民買不起北京的住宅，而上海本市的居民則買不起上海的住宅。

更嚴(yán)重的是，最近幾年收入和房價(jià)的相對增長速度，使得中國目前的城市住宅的銷售量和建筑規(guī)模都不可能長期持續(xù)。

在房價(jià)收入比的計(jì)算中，“房價(jià)”為單位住宅（如每平方米）的銷售價(jià)格與住宅數(shù)量（如平方米數(shù)）之積。房價(jià)收入比為這個(gè)積除以家庭總收入之商。這里所說的“住宅數(shù)量”是家庭打算購買的住宅數(shù)量，實(shí)際上就是家庭的住宅購買需求數(shù)量。

中國城鎮(zhèn)居民的家庭總收入在以很高的速度上升，此時(shí)如果房價(jià)收入比不變且單位住宅的價(jià)格也不變，則家庭總收入與其住宅購買需求數(shù)量（如住宅的面積）以同樣比率增加；而如果房價(jià)收入比不變且單位住宅的售價(jià)與家庭總收入以同樣比率增加，則其住宅購買需求數(shù)量（如住宅的面積）不變。單位住宅的售價(jià)與家庭總收入以同樣比率增加時(shí)，增加家庭購買的住宅的數(shù)量只能靠提高房價(jià)收入比，而我們以數(shù)學(xué)推導(dǎo)所作的全部分析都說明，在這種情況下，增加家庭購買的住宅的數(shù)量只能靠下述三個(gè)因素之一：降低存貸款的利息率，增加居住消費(fèi)開支占總消費(fèi)開支的比例，降低單位住宅的房租。而這樣三個(gè)因素都不是長期可持續(xù)的。

中國最近這些年發(fā)生的，恰恰是單位住宅的售價(jià)與家庭總收入以同樣比率增加。中國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入2002年約為7703元，2006年約為11760元，2006年比2002年增加了約53％；而中國商品房住宅每平方米的平均銷售價(jià)格2002年為2092元，2006年為3119元，2006年比2002年上漲了約49％，每平方米住宅的銷售價(jià)格幾乎與收入以相同的比率上漲。北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入2002年約為12464元，2006年約為19978元，2006年比2002年增加了約60％；而北京市商品房住宅每平方米的平均銷售價(jià)格2002年為4467元，2006年為7375元，2006年比2002年上漲了約65％，每平方米住宅銷售價(jià)格上漲的速度還略高于收入上漲的速度。

前邊已經(jīng)指出，如果單位住宅的售價(jià)與家庭總收入以同樣比率增加，則每個(gè)家庭的住宅購買需求數(shù)量（如住宅的面積）不可能有長期持續(xù)的增加。而前邊分析國內(nèi)商品住宅供給的部分已經(jīng)說明，我國目前城鎮(zhèn)住宅每年竣工的總面積（約6億平方米）如果能永遠(yuǎn)維持下去，就一定會(huì)使我國城鎮(zhèn)居民的平均居住面積（現(xiàn)在為人均20到26平方米）顯著提高。但是如果城鎮(zhèn)居民的人均住宅購買需求數(shù)量（如住宅的面積）不提高，這樣每年竣工的大量住宅就會(huì)無法銷售出去，市場化的住宅建筑業(yè)的每年竣工住宅數(shù)量勢必要下降。

以上對房價(jià)收入比的分析是依據(jù)中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民作出的。人們可能會(huì)想到，今后的城市化進(jìn)程會(huì)使大批農(nóng)村地區(qū)的居民流入城市，從而為城市每年新竣工的商品住宅創(chuàng)造出購買的需求。我們確實(shí)可以觀察到，最近幾年購買國內(nèi)城市住宅的需求，有極大的一部分并不來自于國內(nèi)的城鎮(zhèn)居民。但是，中國目前每年竣工的商品住宅數(shù)量，幾乎等于每年給每個(gè)中國的農(nóng)村居民增加1平方米面積的城市住宅。按照這樣的建筑速度持續(xù)下去，如果現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民不增加其購買住宅需求，建成的新住宅都賣給中國的農(nóng)村居民，則二十幾年后中國的農(nóng)村居民平均每人擁有的住宅數(shù)量會(huì)與城市居民相同。到那時(shí)，同一個(gè)竣工住宅銷售不出去的問題還會(huì)出現(xiàn)。

這樣，無論如何都不能回避的一個(gè)結(jié)論是，只要2002年到2006年的房價(jià)上漲與城鎮(zhèn)居民人均收入增長的相對關(guān)系一直維持下去，中國目前的市場化住宅銷售數(shù)量和建筑規(guī)模就是不可持續(xù)的。從單純由居住需要決定的住宅購買需求來看，中國的城市特別是東部的中心大城市的住宅出售價(jià)格也已經(jīng)過高。沒有任何理由說，目前中國東部的中心大城市住宅售價(jià)的高度和最近幾年的上漲幅度，是僅僅由居民居住的需要決定的。

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