地方政府拖樓市進入死胡同
易憲容
下半年以來,各地相繼有西安、成都、廈門、長沙、重慶等地方政府推出包括購房入戶、減稅、購房補貼等購房優惠措施,以挽回樓市的頹勢。同時,房地產行業協會也大喊救市。其實,這些救市行為,地方政府越市出手,出臺種種政策越多,房地產市場的風險則越大,要想挽回房地產頹勢的時間則會越長。
本來,如果地方政府不出手,市場調整到一定的價位,總是有不同的購房者進入。而現在這樣一救市,那些不同條件、不同偏好、不同經濟實力、不同預期的購房居民則采取一致行為了。因為,在這些購買住房的居民看來,既然各地方政府要采取不同的救市方式,那么說明房地產市場面臨的問題比他們了解到的信息要嚴重得多,房地產市場的價格重大的調整更是會來得快。在這樣的情況下,購買者會進入市場嗎?肯定不進入。就如央行最近的問卷調查的結果一樣,最近國內居民購買住房的意愿降低到歷史最低點。為什么會如此?
首先,每一個購買住房的民眾都會問,地方政府這種救樓市的目的是什么?是不是真正為購買住房的民眾著想,如果是真正的為購買住房的民眾著想,政府為什么要救市,市場的價格不是會自動調整嗎?還有,地方政府要救市,這救市的資金從何而來?地方政府真的會愿意用財政的錢來補助購買住房的人嗎?如果是真的是為了補助購買住房的民眾,為什么不讓房價降低下降來,這樣不是讓購買住房的民眾分享到更多的實惠嗎?
算一個最為簡單的賬。比如說,有地方給購買住房的民眾給出實質性補貼,比如,西安政府給購買住房的民眾1.5%補助。即如果民眾購買住房房價為100萬,那么就可能從政府那里得1萬5的補助。但是,如果房價能夠下降10%,那么購買此房的民眾只要支付房款90萬,而前者則要支付98.5萬,哪種方式支出少,哪種方式支出大,我們每一個購買民眾(這里的購買住房的居民主要是指消費者而不是投資者)對此是十分清楚的事情。更何況,房價還可以向下降,下降的幅度越大,購買住房的民眾支出就越小。所以,地方政府那些所謂的減稅、購房補貼等政策,對購買居民來說根本就沒有多少吸引力。
比如說,長沙地方政府給符合購買經實房條件的居民補貼5至8萬元,但首批1000套要求限期限區購買每平方米3500元的商品房。但目前該價位的房源大多遠離中心城區并價格虛高,如果回歸理性去除泡沫最少應下調20%至30%,也就是2600元平方左右。也就是說,如果這些住房的價格回歸理性,購買100平方米的住房26萬,在政府補貼下則要支付35萬。看上去,居民購買這些住房可以政府手中獲得一定的補助,但是這種補助不僅讓居民購買的住房支出大于市場出價的支出,而且讓居民選擇住房的余地有限。因此,這樣貼補實際上沒有多少意義。可以說,長沙市對居民購買補貼的力度如此之大,居民都無法獲得購買的實惠,那么對那些補助力度比小得多的地方來說,許多居民更是不會進入房地產市場。在這樣的情況下,各地的居民早就明白了地方政府之用意,因此,地方政府越是推出所謂的補助政府或優惠政策,居民越是不會進入房地產市場。因此,地方政府越出臺救市的政策,給房地產帶來的風險越高。
可以說,近幾年,國內各地房地產市場價格早就被炒到天花板上了,即使在這幾年房價炒作的過程中有不少居民進入房地產市場,但是過高的房價早就把不少居民幾代人的財富消耗得差不多了。在過高的房價下,國內絕大多數居民根本就沒有支付進入房地產市場。有人說居民目前是“持幣觀望”,實際上,絕大多數居民是無幣可持,哪里來的觀望?只有讓房價慢慢地向下調整,這樣才能讓不同支付能力的居民陸續進入,否則,把房價頂在天花板上,絕大多數沒有支付能力的居民想購買住房也是望洋興嘆。僅是靠地方政府的一點補助也是杯水車薪。
還有,近幾年來地方政府的土地財政、不少地方的政府官員利用房地產市場貪污腐化盛行,因此,假定地方政府對購買住房的居民補助是真的有幫助,但是由于上述之原因,國內絕大多數居民對地方政府的不少做法早就有自己的獨立的看法了,要想輕易地讓民眾進入房地產已經不是容易的事情了。因此,地方政府越對房地產市場救市,居民可能越是獨立思考而不任意進入。這樣,給房地產市場帶來的風險越是會高。從已經出臺救市政策的幾個地方的情況來看,地方政府出臺的救市政策越多,房地產市場銷售越是下降。地方政府救市所起到作用是反向的。
可以說,世界上沒有任何一個國家會出臺政策來救房地產的,一些國家救的也是金融機構及購買住房的民眾,比如美國。但是,如果國內政府真的要出臺所謂的救房地產的政策,我想,這種政策所起到作用仍然是十分有限。一是在高房價下居民早就沒有支付能力進入房地產市場,政府無論采取什么政策要想讓居民在高房價下進入房地產市場是不可能;二是政府越是救市,購買住房的民眾越是會認為房地產市場價格下跌的機率越大,他們越是不會進入房地產市場,除非讓房地產市場投機炒作之風又重新泛濫。我想,中央政府愿意看到后一種情況出現嗎?美國房地產泡沫破滅后的危機,中國也想重蹈覆轍嗎?我想根本就不可能!
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