房市違反三大原則 四招教開發商如何過冬

——出席2008年8月29日搜房網《反思與突圍——后奧運時代樓市走向》高峰論壇發言

曹建海

    中國工業化、城市化是同“中國特色”的市場化是同步的，屬于“中國特色”市場化條件下的工業化和城市化，被認為是中國經濟長期持續增長的最根本動力。然而，目前中國的工業化、城市化，卻面臨國內自然資源枯竭、環境污染嚴重和絕大多數人民群眾財力枯竭問題；同時，城市化對農民的侵蝕、掠奪，以及中央長期對農業“口惠而實不至”的政策，使中國農業在糧食豐收的同時，面臨著嚴重的經營性虧損，必然導致農業衰退，極有可能在不遠時期形成糧食危機。雖然目前看國內的糧食供給還沒有問題，但是決不能排除不久的將來，中國可能發生嚴重的糧食危機。具體到房地產領域，我們把房地產業當成支柱產業的政策，同樣面臨著耕地枯竭、人民財力的枯竭，中等收入的城鎮居民，包括已經購房的中產階層財力枯竭。中等以下很多家庭也許沒有購買商品房，但在教育、醫療等公共事業市場化的過程中，高收費的教育、醫療已經將他們的財力長期透支，失去了擴大消費甚至基本消費的能力。所以，中國所謂工業化、城市化的道路和傳統經濟增長模式，注定不可持續的，出現經濟危機也是必然的。
    一個非常明顯的證據。今年以來中國股市已經出現了大幅度的下降，這個跌幅也超過了被我們認為發生了金融危機的越南，現在看來還遠遠沒有達到底部。這是經濟危機的兆頭，已經顯現出來了。為什么我國的房地產現象不能持續下去，不能維持暴利了？在我看來這主要是違反了三個人類最基本原則：
    第一，違反了老百姓自主選擇的原則。現在我們號稱社會主義社會、市場經濟社會，不管是哪種社會，保護人民的自主選擇權利是非常重要的。但在中國的房地產領域，房屋開發只能由房地產開發商開發，城鎮居民不能自己建房，不能組建住房合作社，他們只能買開發商的房子。這很明顯違反了市場經濟條件下自主選擇這一最基本的自由原則。實際情況也是如此，當前中國房地產制度的令類，可以說震爍古今中外，是唯一不給老百姓建房自由的現代國家。
    第二，違反了公平交易原則。公平交易原則，可以說是人類自有商品經濟以來，最最根本的原則。然而，在中國的房地產領域，公平交易成了奢望。在政府和農民之間，政府低價征購、高價賣出，本質上是地產商和掠奪者，并借此獲取暴利，這是極其不合理的地方；政府與開發商之間，名義上是官商之間，本質上是商人之間的交易，是對土地暴利的重新分配。在土地出讓中，政府處于賣方壟斷的地位，政府土地作價則根據參與官員收受好處的多少、因人而異，這使我們在同一城市看到了形形色色的土地定價，這種交易哪里有什么公平可談呢？在開發商和城鎮居民之間，由于開發商對于建房的壟斷性，他們可以數倍于老百姓自建房成本的價格銷售給老百姓，并從交易中獲取暴利。這樣開發商每銷售一處房屋，就迅速消滅一個中產家庭；在炒樓者和消費者之間，投機者通過囤積房屋加價出售房屋，這也是不公平交易。這里面很多的投機者賺了大錢，更多人會遭受損失，這些損失不是源源不斷的。在交易中你獲得了越來越多的財富，他們財富越來越少，最終變成無源之水。當大部分家庭處于負債狀態下，所謂擴大內需、推動中國經濟增長，只能變成一句空話。
    第三，違反了社會勞動原則。就是通過自己的勞動，提供社會所需要的物質財富。任何企業都應該符合這個原則，否則必然為社會所淘汰。但是中國的開發商顯然違反了這個原則。也許開發商會說，他也付出了辛勤的勞動。但是他們的私人勞動并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有權利建房子，不希望被你替代，更不希望以遠高過自建成本的價格購買房屋。所以是強制性的制度讓開發商做了甲方，其結果很難被群眾接受。這就如同黑社會強制維護社會治安一樣，還要求公眾交高額保護費，且保護費超出了治安費用和為公眾提供的服務。
    眼下開發商集體遭遇了經營上前所未有的困難，有不少開發商還對未來抱有信心。在這里，我認為以下幾點是大家必須要明白的：一是要明白所謂工業化、城市化推動中國房地產向上發展的說法，實際上是一個謬論。事實證明，中國的工業化是不能持續的，中國的所謂的城市化是偽城市化。我建議，以后誰再提城市化推動房地產業長期發展、價格向上，大家可以給他起哄；二是城市基礎設施建設推高房價，這種說話是荒謬的。在房價已經透支未來20多年居民家庭收入的情況下，相對于房屋的總升值額，基礎設施投入在所有的城市不過1/8~1/10。三是關于房地產救市，我認為中央不敢、不可能、也沒有能力救市。最近關于土地信貸緊縮的政策，實際是要保銀行、拋棄開發商，說明中央的思路開始清醒了。因為最終決定房價走勢的，是廣大的社會公眾。四是近期樓市不僅不會反彈、而且下降會更猛烈。劇烈的下降周期過后，開發商面臨的將是漫長的冬季，這個周期大約在3年以上的時間。
    面臨房地產的漫長冬天，我認為開發商有四個出路：一是大幅度降價出售、拋售資產，最大限度地減少損失；第二是冬眠，停止投資，期待春天；第三是拼死掙扎，最后資金鏈斷裂，企業破產倒閉；第四是撤退和轉型。下一步是不做開發商，自己去養豬，這就成為社會勞動者了。一些開發商如果手里有一些錢，可以轉為信貸公司，現在政策鼓勵發展小額信貸公司；資金特別充裕的，可以做經營性房地產，如房屋租賃、商業租賃，持續獲得資本回報；沒有錢的可以轉做設計公司、代理銷售公司，善于動腦子的可以做咨詢策劃公司；有雄心壯志的，可以去做實實在在的建筑公司（不是現在流行的建筑皮包公司）。
    以上這些，可能是中國房地產企業未來的發展方向。通過勞動獲得應有的報酬，是開發商主要的、必然的選擇。

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