中國需要什么樣房地產金融安全

易憲容

9月7日美國財政部決定接管美國的兩家住房貸款機構：房利美和房地美。因為，這兩家住房按揭貸款機構不僅其股價下跌九成，而且由于這兩大機構的股市下跌、財務困難，從而使美國的房貸市場雪上加霜，加大次級按揭貸款風險及危機?？梢哉f，盡管這次美國次貸危機與美國按揭貸款的證券化及衍生品化等金融產品創新發展過快有關，但根源還是與一些美國貸款銀行為了短期利潤而過快的信貸擴張有關，與把銀行信貸貸款給次級信用的人有關?？梢哉f，美國按揭貸款次級信用的貸款人僅占比重為9%，則引起如此大的金融風險的問題，這對中國來說不能不是重大的教訓。

一年來，美國次貸危機事件引起了中國監管部門足夠的重視，從而針對中國個人按揭貸款風險問題也出臺了一些政策，以此保證中國不出現美國類似的次貸危機，以保證中國房地產金融的安全。就目前的情況來說，監管部門無論是對住房投資與消費的區分，還是節約集約型用地的金融支持，基本上是對以往不規范、不科學、不安全的房地產金融市場進行調整與改善，但實際上這些規則與國際慣例特別是與美國的房地產金融監管體系仍然相差很遠。比如說，個人住房按揭市場準入，有哪一個國家會讓所有的房地產企業都可做住房預售的？有哪一個國家的個人住房按揭貸款僅是用一張單位證明來確定個人工資收入真實性的？在市場經濟成熟的國家，沒有資質的房地產企業是不可進入住房預售的，而個人工資收入真實性證明要有銀行對賬單、個人所得稅稅單、個人銀行信用記錄及公司工資收入證明等。

但是，就目前中國的情況來看，這些房地產金融體系中最為核心的內容則沒有寫進去。也就是這樣一套十分寬松的房地產金融制度，國家監管部門作出一點修改，就有人出來說，國家在打壓房地產；就有人出來說，中國什么價格都可以降，就是房價不能降；甚至于，有人說，如果房地產死，國內銀行先死等。

看看早幾年的房地產市場發展，盡管居民的住房條件有所改善（相對而言），盡管房地產市場快速發展拉動了中國GDP快速增長，但是，這種房地產市場發展是建立在把80%以上居民排除在房地產市場外的發展（因為過高的房價絕大多數居民沒有支付能力購買、房地產僅是投機者盛行的市場）、是讓整個社會財富在短期內向少數人聚集的發展、是把我們祖先幾千年留下來的土地財富短期內在少數人手上賣出并讓少數人來掠奪的發展、是嚴重透支未來幾代人財富的發展（掠奪式使用資源、污染環境、浪費土地、制造建筑垃圾等）等?？梢哉f，在這樣的基礎上，中國房地產市場不僅不可持續，金融危機隨時都可能發生。

同時，我們也可以看到，政府監管部門只是對房地產市場投機炒作及消費作一個簡單的區分，國內房地產市場就出現兩重天。2007年，政府一個359號文件把房地產投機炒作與消費作出區分，房地產銷售就開始下降，甚至于出現許多地方住房銷售急劇下降。這說明了什么，說明了早些時候，國內房地產是投機炒作市場。只要對這些房地產市場投機炒作一限制，房地產市場就發生根本性變化。而大家可知道，盡管美國的一些貸款機構讓一些次級信用的人進入房地產市場，但是在美國，哪里看到有一個人買幾十套住房來炒作。美國只是讓一些信用級別較差的人進入市場，并購買自己住，都會出現這樣大的問題。如果我們的房地產市場這種用銀行的金融杠桿瘋狂投機炒作的行為不遏制，那么房地產金融風險有多高，就會炒得多高。因此，政府嚴厲地遏制國內房地產市場的投機炒作就是防止房地產金融風險、保證金融安全最基本一步。

有人說，政府不要打壓房地產市場，也就是說政府不可改變房地產以投機炒為主導的市場，讓房地產市場泡沫炒得天上去然后讓房地產泡沫破滅，把中國經濟推全面衰退的深淵。但是，政府連這樣簡單的常識都不會知道嗎？當然，有一些地方正在采取不同的方式救房地產市場。不過，這里，有幾個方面的問題，一是也許這些地方房價本身就不高，二是地方政府希望短期內（或在這些地方領導人手上）推高房價，以便讓當地土地以更高的價格在他們手上賣出等。房價不高，房價上漲是市場事情。但對于后者，這些表面上對當地經濟會有利的事，但更大的利益還是在于地方官的烏紗帽及在于他們手中的利益。他們這樣做與最近胡錦濤書記所指出的“發展經濟最重要的是讓廣大民眾獲得實惠”相去十萬八千里。因為，如果房價推得很高，80%以上民眾沒有能力購買，或絕大多數人人生中最大消費購買負擔過重，那么不僅會嚴重擠壓他們其他消費，而且也是絕大多數人最大不實惠?？梢哉f，目前中國房地產市場大問題就是沒有讓中國絕大多數人享受到實惠，而且讓極少數人獲利。最近的住房了市場銷售萎縮只是房地產開發商把房價頂得天花板上而不愿降價，不愿讓絕大多數人有支付能力進入這個市場，不愿讓絕大多數人享受到實惠。如果房地產市場是少數人炒作市場，那么這個房地產風險豈能不高？

因此，住房作為消費品，無論是先購買為投資還是消費，最后都得為居民消費，就得以絕大多數人有支付能力購買為基點，特別是在土地公有的情況下，更是如此。如果國內房地產市場產品能夠在這個基點上定價，不僅能夠保證中國房地產市場持續繁榮與發展，也是降低房地產市場風險的基礎。因此，為了防止美國次貸危機在中國發生，政府監管部門不僅嚴厲打擊房地產市場投機炒作，而且要進一步完善現有的住房金融制度，比如讓一些沒有資質的房地產開發商不可進入住房預售，讓房地產市場的價格調整讓絕大多數居民有支付能力進入房地產。

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