房地產(chǎn)救市難以化解金融風(fēng)險(xiǎn)

曹建海

2008-08-19來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

近期，來自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不絕于耳，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、全國人大財(cái)經(jīng)委均對(duì)“房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)”表示極度憂慮，擔(dān)心出現(xiàn)房價(jià)的“大起大落”。那么，房地產(chǎn)市場真的到了該政府出手救市的地步嗎？

房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，歸根到底決定于市場價(jià)格水平及其變動(dòng)對(duì)消費(fèi)者支付能力構(gòu)成的影響。住房的本質(zhì)是耐用生活消費(fèi)品，這決定了房價(jià)從根本上是由居民愿意支付在住房上的支出決定的。從這個(gè)意義上說，房價(jià)-收入比率是判定房價(jià)是否合理的主要依據(jù)。

哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心統(tǒng)計(jì)了美國100多個(gè)城市的中位數(shù)房價(jià)-家庭收入比率，其中1980年—2000年一直穩(wěn)定在3倍左右；2001年后由于美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)低基準(zhǔn)利率降到1%，助長房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房價(jià)-家庭收入比到2006年上升到4.6倍，引發(fā)了2007年3月以后的次貸危機(jī)。可見房價(jià)過高市場調(diào)整是必然的。

我國大中城市房價(jià)2003年以來出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情，2007年全國商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)3885元。按照90平方米的小戶型計(jì)算，一套住房的價(jià)格高達(dá)34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價(jià)—家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價(jià)與家庭收入比率，甚至達(dá)到了26倍。按照國際3-5倍的房價(jià)-家庭收入比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32萬—54萬，才能適應(yīng)這個(gè)房價(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時(shí)間。

可見，目前房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔(dān)心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款，房價(jià)調(diào)整已成為大勢所趨。房價(jià)調(diào)整，也是長期流行的那些理論的破產(chǎn)：例如城市化是推動(dòng)房價(jià)上漲的持久動(dòng)力、“剛性需求”導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房價(jià)將永久性上漲。由于房價(jià)上漲高于不能承受的水平，完全出于自住的需求已經(jīng)基本消失，而理性、投機(jī)性“需求”的增長又來自房價(jià)上漲，房價(jià)下跌導(dǎo)致這些“需求”迅速向市場供給轉(zhuǎn)化，不僅減少了對(duì)新開盤房屋的需求，而且與房地產(chǎn)開發(fā)商形成競爭態(tài)勢，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商方面的成交量下降、房價(jià)大幅度折價(jià)就不可避免了。

我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大、價(jià)格過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，是目前房地產(chǎn)市場困局的主要原因。決定房地產(chǎn)市場的根本因素，是中國最廣大的消費(fèi)者。在消費(fèi)者普遍抵制高房價(jià)并且看低未來房價(jià)的情況下，房地產(chǎn)市場的蕭條不可避免。所謂維穩(wěn)、救市，實(shí)際上很難起到什么作用。例如，放松對(duì)開發(fā)企業(yè)貸款，只能延緩眼前緊張的資金鏈于一時(shí)，房屋同樣銷售不出去，但卻有可能造成更大的銀行呆壞賬；放松對(duì)消費(fèi)信貸，以及二手房的交易和所得的稅收，在房價(jià)過高且處于買方市場情況下，不能改變消費(fèi)者購房即成房奴的局面。

依據(jù)已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，可以衡量房地產(chǎn)商所開發(fā)項(xiàng)目的市場價(jià)值與重置成本之比。目前我國商品房的市場價(jià)值與房地產(chǎn)商的重置成本的比率，大約在3—5倍之間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的托賓Q比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1時(shí)，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%—400%的暴利，房屋售價(jià)當(dāng)中約有67%—80%的泡沫。

目前政府應(yīng)該順勢擠壓房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)給銀行體系提供一個(gè)降低金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和空間，迫使社會(huì)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，加入到現(xiàn)代制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等有利于提高國家競爭力的產(chǎn)業(yè)體系之中；反之，政府救市不僅不得民心，而且不可能有效果，推遲泡沫釋放，將使銀行體系處于更加麻木的狀態(tài)，會(huì)加大后續(xù)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

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