房地產(chǎn)暴利終結(jié)的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)志是什么？

2008年08月08日　曹建海

當(dāng)政府放棄“賣地生財(cái)”，并且商品房的價格與居民、單位自己建房的成本相當(dāng)時，房地產(chǎn)暴利的時代，才真的終結(jié)了

　　近日，國家統(tǒng)計(jì)局主管的《中國信息報》發(fā)表了題為“2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評：市場不支持高房價”的文章。文章稱，“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)”。文章指出：“目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續(xù)高漲……當(dāng)一種商品的價格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價值，或是遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”

　　聯(lián)系到近期來自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險預(yù)警不絕于耳，甚至全國人大財(cái)經(jīng)委報告也對“房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)”表示極度憂慮，擔(dān)心出現(xiàn)“大起大落”，“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)”的表述引起市場極大的關(guān)注。這份經(jīng)濟(jì)述評指出了不少問題，一些判斷和依據(jù)也比較符合實(shí)際。但是，我們在報告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫，或者松動房地產(chǎn)政策的建議，也就無法看清楚這份報告的初衷。這里的關(guān)鍵是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)的暴利時代，真的已經(jīng)終結(jié)了嗎？

　　什么是暴利？經(jīng)濟(jì)學(xué)上沒有暴利這個詞，因?yàn)樗鞔_的價值嫌惡判斷。最接近的名詞是“超額利潤”，或曰“經(jīng)濟(jì)利潤”。什么是超額利潤？就是企業(yè)或個人取得了超過正常利潤的會計(jì)利潤。用公式表示：超額利潤=會計(jì)利潤-正常利潤。

　　房地產(chǎn)商到底有沒有獲得暴利，或者實(shí)證描述中的超額利潤？這個問題已經(jīng)十分清晰，放眼當(dāng)前我國各個行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可謂是最沒有爭議的暴利行業(yè)，完全無需論證。惟一需要說明的是，目前的房地產(chǎn)業(yè)暴利究竟到了什么程度？判斷房地產(chǎn)暴利的標(biāo)準(zhǔn)是什么？這也同樣可以成為判別當(dāng)前我國房市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)。

　　為了客觀分析這個問題，我們引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的、已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，來解釋我國的房價泡沫和房地產(chǎn)暴利。

　　托賓把公司的價值分為市場價值和重置價值即重置成本。金融市場價值包括公司股票的市值和債務(wù)資本的市場價值；重置成本是指今天要用多少錢才能買下所有上市公司的資產(chǎn)。托賓Q比率就是企業(yè)的市場價值與企業(yè)總資產(chǎn)的比率。用公式表示：Q比率=企業(yè)的市場總價值/總資產(chǎn)價值。

　　例如，一個較低的Q比率（介于0-1之間）意味著重置一家公司的成本大于該企業(yè)在資本市場上的價值，即企業(yè)股票的價格或市場價值是被低估的；反之，一個較高的Q比率(大于1)意味著公司的市場價值較之資產(chǎn)的重置成本昂貴得多，表明公司的股票價格或市場價值被高估了。

　　用托賓Q比率，可以衡量房地產(chǎn)商所開發(fā)項(xiàng)目的市場價值與重置成本之比。根據(jù)判斷，目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%~400%的暴利，房屋售價當(dāng)中約有67%~80%的泡沫。這個比率可以解釋為什么房地產(chǎn)開發(fā)投資容易失控，即開發(fā)商愿意把房屋銷售出去而不是用于經(jīng)營，而用回籠的資金繼續(xù)從事開發(fā)建設(shè)新樓盤的活動；這個比率也可以解釋，房地產(chǎn)商在銷售不暢時，為什么可以折價50%以上。

　　依據(jù)同樣的道理，地方政府儲備土地項(xiàng)目的Q比率，為土地拍賣的市場價值與征用農(nóng)民土地的成本之比。大致算來，這個比值大約在10倍以上。由此我們可以分析，為什么地方政府如此熱衷于征用土地、儲備土地和拍賣土地，甚至冒著政治風(fēng)險進(jìn)行房地產(chǎn)“救市”，關(guān)鍵也是暴利在起作用。

　　因此，真正的房屋價值，就是在房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋重置成本的基礎(chǔ)上，再擠掉地方政府出讓土地所獲得的暴利，這大約需要在現(xiàn)有房價的基礎(chǔ)上，降價60%以上。具體來說，剔除地理位置、房屋結(jié)構(gòu)因素，當(dāng)政府放棄“賣地生財(cái)”，并且商品房的價格與居民、單位自己建房的成本相當(dāng)時，房地產(chǎn)暴利的時代，才真的被終結(jié)了。

　　（作者為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任、研究員）

【來源：東方早報】

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