房地產(chǎn)只能進(jìn)入周期性調(diào)整階段

易憲容

據(jù)報道，國內(nèi)房地產(chǎn)市場“救市論”在喧鬧兩個月后，政府部門調(diào)查報告結(jié)論是，目前房價運行比較穩(wěn)定，商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風(fēng)險。也就是說，鬧哄哄的房地產(chǎn)“救市”政府給出一個清楚明確的結(jié)論：國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就不存在什么“救市”的理由。

其實，只要看看世界上任何一個房地產(chǎn)市場，如果房地產(chǎn)市場的銷售放緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)與倒閉的，沒有看到任何一個國家的政府是會來救房地產(chǎn)企業(yè)的。房地產(chǎn)企業(yè)有生在滅，是市場的常識與永恒主題，有哪個國家的政府會因為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)來救房地產(chǎn)市場的。從市場經(jīng)濟(jì)法則來說，這只能是天方夜譚。

但是，在中國，盡管早些時候，不少房地產(chǎn)的商人一直在大聲叫嚷房地產(chǎn)市場面臨多少危機(jī)，面臨多少風(fēng)險，而這些風(fēng)險又如何會影響國內(nèi)金融體系，會如何導(dǎo)致中國金融體系危機(jī)，但是到目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)市場，根本就沒有看到一家房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產(chǎn)或倒閉的。按照市場基本法則，在激烈競爭的市場中，如果近十年的時間，一個行業(yè)內(nèi)根本就沒有看到這個行業(yè)有任何企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產(chǎn)倒閉的，那么這個行業(yè)會有問題嗎？這個行業(yè)正常嗎？一個在政策蜜月中渡過的房地產(chǎn)業(yè)，大把大把的暴利在短期內(nèi)卷入少數(shù)人手中，這個行業(yè)是永遠(yuǎn)不存在企業(yè)破產(chǎn)的情況。但是，當(dāng)這個行業(yè)的暴利模式新政策所打破時，這些人當(dāng)然是不會心甘情愿把煮熟了鴨子飛了，當(dāng)然希望政府的政策永遠(yuǎn)讓這種暴利模式不改變，這是正常。但是，我們的地方政府停留在這個基點來保護(hù)房地產(chǎn)市場這種暴利模式，那么不僅違背了中央的房地產(chǎn)政策，也侵害了廣大民眾的利益。

其實，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)過早幾年或近十年快速發(fā)展，房價快速飚升的階段之后，已經(jīng)開始進(jìn)入房地產(chǎn)周期性調(diào)整時期。按照一般的市場法則，這種房地產(chǎn)周期性調(diào)整是任何人都無法改變的。有些地方政府希望逆市場法則而出什么政策來救當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，但是，這種“救市”估計只能是“竹藍(lán)子打水一場空”。何也？

因為，早幾年的房地產(chǎn)市場的價格快速上漲，真的是由于住房的“剛性需求”存在嗎？是因為這種住房的“剛性需求”導(dǎo)致了住房的供不應(yīng)求而讓房價快速飚升嗎？并不是，而是許多人借助于銀行的金融杠桿及低利率政策大量的房地產(chǎn)投資與炒作。如果沒有這種房地產(chǎn)市場的炒作，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格要在短期內(nèi)快速。為什么這樣說呢？我們只要看一下 2007年第二套住房的信貸政策一出來，不僅市場上爭論激烈，許多人第二套住房的信貸政策對其住房投資不利，因此堅決反對 359號文件的出臺，而且如此寬松的第二套住房信貸政策一出臺，房地產(chǎn)市場就開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，可見當(dāng)時房地產(chǎn)市場的炒作比重有多高。

可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場以下幾個方面發(fā)生的根本性變化，一是政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場是以消費為主導(dǎo)的市場而不是炒作投資的市場。因此，房地產(chǎn)消費，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對于房地產(chǎn)投資，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調(diào)、首付比重增加，都說明這一點。而且這種政策地方政府是不可改變的。如果中國房地產(chǎn)市場把炒作與投資這部分清除出來，那么這個市場的住房需求就會發(fā)生根本性變化。

二是房地產(chǎn)市場的炒作與投資減少，不僅在于政府的房地產(chǎn)政策，而且在于利率水平上升，房地產(chǎn)投資成本大幅升高，從而增加了房地產(chǎn)炒作的成本。比如，在 2004年10月利率沒有上調(diào)之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到 8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，因此，進(jìn)入房地產(chǎn)炒作風(fēng)險急速上升。而這些因素，任何地方政府要改變是不可能的。

三是2007年房地產(chǎn)價格為什么能夠快速上漲？既與個人住房快速增長有關(guān)（如去年住房按揭貸款增加 8699億元），也與一些銀行推轉(zhuǎn)按揭、加按揭產(chǎn)品大量從銀行獲得信貸資金有關(guān)，與國內(nèi)股市短期內(nèi)繁榮有關(guān)。但是這些條件，除了自住性住房按揭貸款政府仍然鼓勵之外，個人想通過按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場是不可能了，再加上轉(zhuǎn)按揭、加按揭產(chǎn)品嚴(yán)格禁止及股市那種繁榮不可能再現(xiàn)，那么地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商仍然希望重溫 2007年房地產(chǎn)市場價格快速上漲之夢已經(jīng)沒有條件了。因此，無論地方政府出臺什么救市之政策，要想達(dá)到2007年那種房地產(chǎn)市場價格瘋狂是不可能了，因為再也不會出現(xiàn)相應(yīng)的條件。

四是今年汶川地震所發(fā)生的住房資產(chǎn)在瞬間消失，也改變國人對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識。也就是說，即使出現(xiàn)上述同樣的條件，但是在汶川地震后，由于國人對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識變化，他們也不會涌入房地產(chǎn)市場，特別是成都這樣的地方更多是如此。

可以說，2007年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場認(rèn)識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整，或房地產(chǎn)市場將進(jìn)入周期性調(diào)整期。這種先是擠出房地產(chǎn)的泡沫，然后是對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品定位、發(fā)生模式定位。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在變化了房地產(chǎn)政策、市場環(huán)境及發(fā)展模式下仍然采取以往暴利的經(jīng)營模式，希望寧可不賣一套也不降價，那么市場會這樣的經(jīng)營者嚴(yán)厲的懲罰，根本就不需要政府出來做什么。

有人一直在說，房地產(chǎn)市場的價格仍然會漲，而且出現(xiàn)報復(fù)性價格上漲。如果按照這樣的邏輯，是房地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)該把自己生產(chǎn)的房子好好捂盤在手中，因為捂得越久你的利潤越高，一套房子賣幾套的價錢，何樂而不為？對于那些認(rèn)為房價要漲的人，你為什么要告訴他人、要說出來？這樣你自己可以多買一些，買得越多獲利就越大，這樣的好事你怎么啥得分給不別人。說穿了，這些說房價要上漲的人，其實他們心中是沒有一點底，只是以此方式來誘導(dǎo)他人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，讓他人來接他們手上的高價房！

總之，中國房地產(chǎn)市場早就進(jìn)入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期（香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了 1997年-2004年這樣長的時間）。經(jīng)過這種調(diào)整，市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來。這是市場基本法則，誰能夠改變呢？而且當(dāng)前的房地產(chǎn)市場并非一些人想左右就可左右的，一些地方政府想左右就可左右了的，市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，誰也無法阻礙國內(nèi)這一輪房地產(chǎn)市場大調(diào)整！

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號