房地產救市只會帶來延滯的金融風暴

來源:和訊網□馬上訪談第346期
2008年07月18日

　　編者按：7月17日，國家統計局發布的6月份經濟運行數據顯示：70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點。而深圳樓市近幾個月持續下跌，房價已跌落到一年前的水平，交易量則萎縮至10年前的水平。與此同時，北京、上海樓市也步入觀望，成交量大幅減少。因此，有研究報告呼吁，為了“降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍”，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的“救市建議”。房地產市場是否需要救市？如何繼續擠出房價泡沫？和訊網對有關專家進行了訪談。

　　嘉賓：
　　曹建海 中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任

　　房價走勢要看環比數據
　　和訊網：從國家統計局公布的數據來看，房價總體好像還在上漲？為什么
　　曹建海：房價漲了還是低了，一種方法是同比，同比是跟上一個年度同期相比，比如說這個月數據跟上年同期數據相比，上漲10.2%這個幅度肯定是低估了。北京現在的房價大約跟去年年底差不多，房屋價格變動非常頻繁的商品，用去年時期的同比不能說明什么。
　　和訊網：從環比的價格相比來看6月份跟五月份是持平的。
　　曹建海：因為以北京6月份的房價為例，4、5月份明升暗降的情況是很多的，到6月份明升暗降更多，或者說更多的是出現了明降，也許是5月份價格漲上來了，6月份降下來了，可能以這樣的方式實現持平。另外開發商現在普遍的不愿意降價，因為降價會形成下降預期，他就盡量的給予折扣優惠。6月份跟5月份持平，實際上是降的，跟統計數據和取得樣本有關系。
　　比如說6月份深圳成交量，包括7月份成交就是以別墅為主的，如果前期成交可能里面還有經濟適用房，這個價格已經是不可比了，要真正的可比必須是一些固定的樣本，他在不同時期的價格變化。可惜我們統計局沒有做這樣的工作，他只是固定城市那有什么有，城市里都是根據新成交的房屋，每一次成交的地方都不一樣，位置不同，時間不同，怎么可能做出一個正確的比較。如果做同比的話，比如說現在股市已經很糟糕了，但可能和去年同期相比甚至還漲了，但是實際上從6000點下來股市已經很糟糕了。
　　和訊網：可能是環比更能看出整個的數據變化。
　　曹建海：環比相對于同比來講比較能夠看出房價的一個走勢。
　　和訊網：時間性更強一些。

　　深圳斷供的以炒房客為主
　　和訊網：具體到個別城市，最近討論的比較多是深圳房市的問題，現在深圳主要有兩個現象，第一個是房價出現大幅的下跌，第二個是一些樓盤已經出現個人房貸斷供的現象，您覺得深圳的現象是否屬于極個別的現象？
　　曹建海：肯定不是個別現象，深圳的現象就是一個全國的一個代表，但是相對來講可能是炒作比較厲害的城市之一了。因為深圳比較特殊，這個地方近鄰香港，對香港畸形房價形成了不良的示范，所以香港很多人跑過來買房，這里是一個因素。另外這個城市總的人數很多，買房很少，現在1200萬人，本地人擁有戶籍的比例是特別少，一部分打工像白領以上的人可以買房，但是更多是最大比例是民工，這樣的人口構成注定了多數人沒有被城市化，所以深圳人均住房數字一直不是很高，加上深圳的房價一直被炒家控制，所以深圳房屋建設速度包括土地空置可能在全國比例都是比較高的。這樣的城市結構還有很多，比如說像東莞也是類似這樣的城市結構，包括長三角很多城市都是屬于這樣的城市結構，就是外來人口占的比重特別大，外來人口農民工為主體，平均住房面積不顯得很高，這樣城市在新建規劃當中可能開工項目開始批的比較多，所以城市建設包括批地這方面可能放的口子比較大，房屋就過剩，包括土地囤積都會特別嚴重，所以為了把房子賣出去，所以開發商就會和炒樓的進行勾結，銀行勾結推高房價，所以深圳就出現了這樣一個暴漲的狂潮，應該說和開發商主導的炒作有密切的關系，應該說這是全國普遍現象，所以說深圳能塌，所有的城市都能塌。
　　一般來講應該是跌幅在30%才會出現斷供，斷供最能反映價格變動了，比如一套房原來15000元一平米，現在跌到10000元，這個跌幅就是33%，就會出現斷供，像深圳這樣的樓盤是非常多的，剩下本金部分比現有新房的樓盤還要貴，這個時候就可能會出現斷供現象。現在只有深圳跌幅最深，其他的城市還沒有出現這么深的跌幅。沒有跌的城市現在房價比去年那個時候都漲了，所以不會出現斷供。
　　和訊網：是否要具體分析一下這種斷供個別人是否屬于炒房的，如果是買房自住一般不會輕易斷供。
　　曹建海：這個跟每個人有關系，如果有的人把信用看的比什么都重要，就是這個房子沒有原來貴又是自己住的，我想不會輕易斷供，一斷供就沒有任何信用，銀行什么信用有沒有，這對一個人這一生會很失敗的，他是沒有信用一個人。
　　和訊網：而且我覺得如果他自己自住這個房價漲跌對他其實影響不是非常大。
　　曹建海：我講跟一個人有關，跟他修養也有關系，如果這個人他不在乎這些，他一看現在房子沒有去年貴了，現在光剩余按揭本金部分就比房價貴，有可能放棄，因為現在怎么說呢？我們人的素質是比較低的，包括在城里很多工作，甚至大學畢業素質有很多是比較低的，把錢看的比信用重，所以有的時候也有可能。一般來講斷供房子不是自己居住的，自己居住的再搬出去又失去信用，這可能是代價就過大了，一般來講可能不是它居住的房子，出現斷供的主要以炒房為主。

　　現在救市只會帶來滯后的金融風暴
　　和訊網：現在房價如果是普遍開始下跌的話，是否會引發觸及到金融安全問題？是否需要救市？
　　曹建海：因為中國的CPI現在完完全全已經不反映通貨膨脹的情況了，通貨膨脹可以是消費品上漲、生產資料上漲、包括資產的上漲，這些綜合作用才能反映出。而通貨膨脹在住房領域是最為突出的，如果一個房子一年漲40%，你可以看出來貨幣在住房里面的貶值狀況，同樣是這個房產，財富不變的情況下，價值提高了這就是貨幣貶值，體現在這里面我們通貨膨脹現象已經非常嚴重了，我們國家公布的數字至少再加上10個點，公布的是7.9%，實際可能18%左右。
　　因為房價沒有計算進去，包括很多產品沒有放進去，包括資產的變動，房價、地價變動，這些東西是屬于商品，商品為什么不統計進去？光拿租金變化來考慮，租金很多是農村的房租，租農村的房子肯定便宜，房租在我們國家不能反映房價的變化，一年房租普遍只有房價2%-3%的比例，這樣低的比例房租根本不能反映物價長的情況了，而且房子蓋的越多房租有的城市還跌，所以物價上漲幅度已經遠遠超過了國家公布的數字，也就是CPI已經不能反映物價上漲了，CPI是一個被控制被操控一個數據了，已經沒有意義。
　　我們的實際通貨膨脹比現在通貨膨脹大，通貨膨脹包括房價上漲、股價上漲，實際上都是社會財富的重新分配，重新轉移，這樣會讓擁有這些財富的人更加富有，而沒有財富的人更加貧困，所以會加劇財富分化進一步的拉大，所以房地產救市的結果就是通貨膨脹加財富分配，進一步分化，加劇社會矛盾。
　　而銀行繼續救市就會有很大泡沫，加大風險，銀行金融風暴會來的更猛烈，那個時候就沒有任何的防御能力，像颶風一樣來臨，玉石俱焚，全部毀掉。現在如果銀行去追查前期貸款，催收甚至把房子收回，現在還是來得及的，所以簡單的救市最后會使得金融風暴來的更猛烈，那才是毀滅性，所以救市是很愚蠢，救市會帶來更大的通貨膨脹，會帶來更大財富轉移，財富掠奪，以及帶來未來可能被滯后但是更猛烈的金融風暴，那個風暴要遠遠強于美國的次貸危機，美國次貸危機它就是慢慢消化的，雖然是不斷的深化，但是美國沒有出現金融風暴，畢竟沒有出現金融風暴，如果出現金融風暴美國社會就全亂了，這個國家就會出大亂，它是逐步的釋放，有這個金融泡沫就要讓它釋放，救市是最愚蠢，如果救市的話最后可能這個風暴來臨沒有人能保得住，財產保不住，銀行保不住，什么都保不住了。
　　和訊網：其實不救的話反而更能讓銀行避免這種危機？
　　曹建海：是的，銀行來得及去處理這個風險，處理資產，回避更大的風險，減少損失是來得及的。如果像那樣的話銀行進一步房貸，進一步提高房價，進一步加大泡沫，因為房價真實水平應該是造價，在任何國家房價應該和造價相關的，古往今來，古今中外房價和造價是相當的。但是我們現在房價普遍都是十幾倍在大中城市都是十幾倍，在中小城市也是五倍以上，所以這個泡沫幅度太深了，這個時候就不擠掉這個泡沫，這個金融風險將來太大了。
　　和訊網：說到房價泡沫這一塊，其實從地價來看，地方政府并沒有對這一塊進行松動。
　　曹建海：現在地方政府因為現在看它本身就是開發商，地方政府它土地儲備土地拍賣本身就是地產開發行為，是一個商業行為，現在地方政府的覺悟已經跟開發商已經是在一個水準上，我們看到成都救市，包括深圳市長救市一個提議，本身可以充分說明了地方政府與開發商它就是共同利益，同一個利益共同體，它是一個“戰略合作者”，所以他們覺悟已經完完全全脫離了為老百姓服務這個境界這個層面。地方政府現在看這種做法確確實實長期體現了我們官員素質低下，官員缺乏基本的黨性和基本覺悟，脫離了地方政府的基本職責，而且不甘心房價回落。
開發商通過高利貸來解決資金問題是飲鴆止渴
　　和訊網：整個房價現在是否處于開發商跟消費者僵持的一個階段？
　　曹建海：現在不僵持，現在開發商在使用它資金鏈里面的每一筆資金，另外開發商想辦法去引入高利貸來充血，還有一個就是開發商想辦法發行公司債，到證券市場融資，所以現在開發商逐步通過高利貸來延緩生命，飲鴆止渴。但是可以看出這樣的結果就是一部分未來的開發商的資產和土地可能會跑到高利貸的手中，確實高利貸有一部分是熱錢。將來的趨勢就是高利貸與開發商要一塊死，因為它畢竟不是一個從事真正勞動的一個行業，這種行業不應該以企業形態出現，所以他們的死亡也是好事，老百姓還是不買房，只有炒家去買，炒家一看老百姓沒有接手了，炒家也不會買，所以你現在怎么給它放貸也沒用，放的話是更多的爛資產不良資產產生，所以關鍵是老百姓不買，關鍵是沒有成交量。包括北京很多預售的房子，最后實際上老百姓很多會退房子，退房率越來越高。
　　和訊網：您覺得目前要把房價泡沫里面擠掉的話最關鍵是要解決什么問題？
　　曹建海：如果政府堅持這種調控政策，從緊的政策，要對房地產甚至更緊，比如說將來對工商業要放松，那就應該把總的緊縮度不變的情況下對房地產業更緊，至少我們不能對房地產放松了，只要堅持這個，我估計房價走勢變局就會很快的來臨，這個時候實際上對銀行來講，就是怎么想辦法減少損失，恐怕不僅僅不能再追加非自住房貸，而且對過去每一段貸出的款都要進行普查，看看這個房子使用狀態，如果房屋純粹是空置的，我建議銀行可以把貸款盡早收回來，把炒家的房貸盡早的收回來，現在賣的話還能賣一個較好的價格，否則將來的損失就大了。現在已經不是未雨綢繆，就是在暴風雨來臨之前要及早做一些準備。
　　作為國家來講，包括中央政府、地方政府一定要把人民生活，老百姓民生分到第一位，凡是有損害民生的，不僅不能扶持，要堅決打擊，不要只從GDP的總量來看，GDP有好的GDP還有罪惡的GDP，這種罪惡的GDP我們是不要也罷，因為罪惡的GDP根本就落不到老百姓手上，最后都是外資、貪官、開發商他們得到了，這個總量很大但是老百姓幾乎分不到，而且是被掠奪的，罪惡的GDP是通過掠奪來實現的，是老百姓買單的。我覺得以后的干部考核要徹底取消GDP的考核，應該盡快改革政府賣地的制度，徹底廢棄這個制度。
　　我建議已有的土地用來建經濟適用房，建廉租房，絕不可以再賣給開發商，反過來應該從開發商手里把好多土地收回來，收回來你只要一個城市安排當地城市居民使用，并且適當為外來工作人員一些年按照本地待遇，可以購買經濟適用房，這樣的話很多地方不用建很多房子就已經夠用了，現在房子是太多了，已經嚴重威脅到耕地的安全。

　　奧運后房價可能會有一次“像樣”的下跌
　　和訊網：關于奧運之后北京房價的預期，您怎么看？
　　曹建海：我預期北京房價奧運會之后可能比現在的跌幅要更快更大，北京房價應該有一個30%的跌幅，在奧運會之后很短的時間內，甚至可能在年底有比較深的跌幅。
　　奧運會前是開發商銷售特別重要的階段，所以都在打折，價格已經在回落了，包括一些房產有很多出現回落，我們要用實際成交價格進行比較。另外我們可以看到，居住在鳥巢附近的一些舊房，現在房價也在回落，二手房也在回落。現在北京拐點已經出現，應當說現在房價三四月份漲到頭之后往下回落，現在房價水平大概跟2007年底水平差不多，今年已經經過一個拋物線。
　　和訊網：已經過了高點了。
　　曹建海：對已經過了，已經在回落了。那么奧運會期間肯定是一個簫條期，包括好多二手房想出售也可能賣不掉，這種大規模拋出可能是在奧運會之后，奧運會之后才能拋出，現在北京二手房就是一個月賣不掉就折價10%。
　　炒家現在已經在集中拋出，在奧運會拋出應該是比較聰明的，但是奧運會前拋都晚了，實際上應該在奧運會之前三四個月拋，可能那個時候就是比較及時的，現在看來拋的話現在大量的拋盤恐怕都賣不動了。當然經過奧運會，奧運會期間雖然外地人會有很多到北京來看房，但是面臨這樣一個向下走的趨勢，估計誰也不會買一個什么天天讓你縮水一個投資品。
　　和訊網：我覺得現在所有人預期都會跌的話，肯定不會去買。
　　曹建海：這樣集中會在奧運會結束可能會出現一個比較猛的一個下降階段。
　　和訊網：比較像樣的下跌。
　　曹建海：對，可能就是后四個月，一直到年底我估計有一個比較深的跌幅。當然這里面因為位置的差距，位置好中心區一些跌幅沒有那么大，但是像新開的樓盤位置普遍都不好，跌幅會更大，如果用新房子來體現，可能今年下半年有30%的跌幅，跟今年三四月份高點去比，我估計30%的跌幅還是有的，但是跟現在相比，有沒有30%，也是有可能的吧。我認為過了2008年底，2009年之后房價就會逐漸緩慢下行，這個下行一般來講有更長的時間，一般有三年以上的周期，為了控制房屋投機物業稅有可能在這個期間出臺，出臺的話會進一步擠掉房價中的泡沫。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號