房價的博弈

易憲容

近來，從財經問題角度來說，房地產應該是國內各層次的人最為關注的焦點。房地產開發商的資金鏈如何、住房生產后為什么賣不動、為什么房地產暴利這只煮熟了的鴨子飛了、他們應該通過何種娛樂化的方式把購買吸引過來、如何通過強大的力量讓政府來重新調整政策等；最絕大多數居民看到如此之高的房價，什么時候才讓自己有能力進入房地產市場、房價如何跌下來、跌下來的程度有多少深、房價如何不跌下來他們住房之夢如何能夠現實；地方政府則要想到房地產市場發展如何來拉動當地經濟、如何通過賣地獲得更多的財政收入、政府官員如何在巨大的土地交易中及房地產繁榮設租與尋租、當房價下跌時上述這些都有可能成為泡影時如何來要求中央政府來改變現行的房地產市場政策等；中央政府則房地產要從根本上成為民生問題、要如何來保護絕大多數居民的住房利益、如何在保證住房的民生性同時又促進房地產健康持續發展而不允許房地產泡沫吹大引發中國金融危機與經濟危機等。當然，還有銀行、房地產投資者等各方神仙都在以不同的方式關注房地產。

無論不同的人對房地產市場的關注有無數個理由，但是，這些關注最為核心的問題則是房價的高低。因為，在市場經濟中，價格是整個市場核心。市場各利益當事人就是通過價格的變化來調整各自的利益問題。房地產市場也是如此。因此，房價博弈則是整個房地產市場核心。

房地產開發希望把價格賣得越高越好，房地產業在中國這種特有制度下已經暴利了十年，但是沒有一個房地產商會認為這種暴利不應該，應該趕快調整，反之，不僅房地產開發商認為房地產之所以獲得暴利是理所當然，而且另外有人也認為房地產商利潤最大是他們的天性，這是天經地義的事情。因此，中國的房地產市場，價格在暴漲時，房地產開發商總是會漲高了再漲高。房價漲到了天上還是不夠。因為，他們認為這是市場使然，是由于所謂的市場“剛性需求”決定的。但是，當房價出現調整，甚至于剛剛出現房地產市場價格出現調整時，他們就不干了，我房地產暴利這只煮熟了的鴨子為什么飛掉了。因此，房地產開發商就會出來說，房價是不能夠下跌，如果下跌會對中國經濟有多少負面影響，會對中國銀行的金融有多少不安全、會對地方政府財政收入有多少不利、會讓國外的熱錢如何來炒底把國內改革開放的經濟成果如何葬送掉、會讓中國的住房保障體系如何沒有資金來保證等，一句話，中國的房價就是不能夠下跌！

房子在房地產開發商手上，他們認為房價不能夠下跌，即使是沒有人購買，他們也不下跌，房地產開發商認為我就是這樣，市場又奈我幾何？如果這樣，倒沒有什么？當房價高得離譜，高得讓80%以上的居民都沒有能力進入房地產市場時，房地產市場的住房沒有人購買自然正常。但是，在房地產開發商看來，不是這樣，為什么早幾年他們的生產住房能夠賣得那火熱？房地產市場為什么那樣繁榮？為什么能夠在極短的時間內聚集整個社會的財富到房地產開發商手上？其實，現在這種情況可以是中央政府房地產政策導致的結果，因此，政府的房地產市場政策就得恢復到2007年那種狀態。讓更多的人通過銀行的金融杠桿，把銀行的錢掏出來重新把國內房地產市場價格炒高。這樣，房地產市場的暴利又能夠實現了，否則房地產開發不答應！

現在房地產開發生產大量的住房賣不出去了，早些時候房地產開發商鼓吹的房地產市場的“剛性需求”為什么一夜之間消失了？其實，就目前的房地產市場情況來看，房地產開發商所指的住房“剛性需求”，并非在一夜之間消失，而是在高房價下根本就沒有存在。舉一個最簡單的例子，房地產開發商一直在說，隨著中國城市化，每年有一千萬農民要變為城市居民。他們進入城市，就需求房子住但是，在高房價下，居民在城里幾十年的城市居民都沒有能力進入高房價的市場，那么剛剛進入城市的農民有能力進入高價格的房地產市場嗎？

而房地產開發商所指的“剛性需求”多以是房地產投資與炒作?？纯丛鐜啄辏恍┤丝梢詮你y行借錢購買128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通過這種購買把國內房地產市場價格炒上天?？纯丛鐜啄甑姆康禺a信貸市場，只要個人購買住房沒有貸款不到的，看看不少人通過銀行貸款購買上百套、幾十套住房，就知道中國個人住房按揭貸款是如何荒唐，這是任何國家都不可能發生的事情。在發達的市場經濟國家，個人有錢購買多少住房都不會有人干預，但是個人想通過銀行按揭貸款購買幾十套住房、上百套住房則絕對是不可能的事情。但是，這種事情在國外市場沒有發生，中國則出現了，而且這種情況十分普遍。還有，看看目前全國各地許多小區，住房是賣出去了，但許多住房從來就沒有人住過。整個社會大家都在利用銀行信貸炒作房地產。所以中央政府對房地產市場投資與炒作一限制，房地產市場所有的問題都暴露了出來。

還有，即使是2007年的359號文件對房地產信貸管理政策的調整，但目前中國個人住房按揭貸款政策仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現為個人按揭貸款政府有優惠的政策之外，而且也表現為市場準入標準低外（比如許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入28-35%，而中國則在50%），表現為對這些市場準入審察不嚴。特別是國有為主導、治理結構不健全的國內商業銀行在利益短期化的驅使下為了競爭相應業務更是會放松相關標準。

盡管目前國內個人住房按揭貸款市場準入標準不嚴及商業銀行利益短期化嚴重，但是，國內房地產開發商一看到目前住房銷售不如從前，住房銷售不如2007年房地產火爆炒作，就要求政府來降低個人住房按揭標準，就要求政府來放松銀行信貸管理政策，而不找其內在原因。房地產開發商希望如何來獲得暴利，如何讓讓自己生產房子銷售出去而把錢落為安，未來市場洪水滔天與他們無關。這樣，整個房地產市場的風險就得由銀行、購買住房個人及國家來承擔了。

說到底，目前國內房地產市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策，也不是要放開對個人住房按揭貸款的標準，而是要根據變化的市場環境對產品重新定價。這就是當前房地產市場的價格博弈。一方是寧可住房賣不出去也要維持房地產暴利，而且正在利用政府行政的方式來現實其暴利的利益，另一方面是廣大中低收入民眾，由于高房價早就把他們推到房地產之外，無能力進入購買住房，但是他們的住房條件遲遲得不到改善。何去何從？就看中央政府的態度了！

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號