作客“中國訪談·世界對話”解讀 奧運后房地產走勢

http://webcast.china.com.cn/webcast/created/2193/44_1_0101_desc.htm

[中國網]:
各位網友大家好，這里是正在為您直播的“中國訪談·世界對話”。近幾年，北京的房價可以用火爆來形容，房地產業未來如何發展等問題是老百姓和業內人士共同關心的話題。北京房價的未來走勢究竟是升還是降？奧運會以后房地產市場究竟是回落還是繼續攀升呢？今天我們特別邀請到了中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海先生為大家解讀奧運后房地產走勢。
(2008-07-08 14:08:11)
 
[曹建海]:
各位網友大家下午好。
(2008-07-08 14:09:09)

[中國網]:
非常歡迎曹主任的到來。曹主任，我們看到中國的樓市一直充滿爭議，現在說北京、深圳、上海等房價下跌的消息使老百姓買房猶豫不決，而且在市場上出現了很多種版本的拐點論。我們看到，在眾多的聲音當中，您一直是主跌派的，奧運會以后以及政府出臺一些關系宏觀調控和人民生活的政策，您認為房價是會逐步回落的。我們想問一下，今天距離奧運會開幕還有30天了，到現在為止，您是不是還堅持這個觀點呢？
(2008-07-08 14:10:11)
 
[曹建海]:
對。目前包括北京、上海的情況看，比我們原來預計的拐點來的早一些，我原來預計在奧運會結束，就是08年底開始，因為有一個理性回歸的周期。但是近年來看，由于深圳、廣州房價跌幅比較大，今年以來，特別是4月份以來，北京的房價已經發生了明顯的變化。最近的二手房，包括開發商的銷售來說，盡管有一些價格沒有變，但是普遍打了折扣，包括送汽車和終身的物業費。這種實際上是降價，但是名義上沒有變。
另外，即使價格下降了，但是銷售量并沒有上升，統計1到4月份，銷售量只有去年的40%，說明它出現了60%的跌幅，這對開發商來講是致命的打擊。不管前期怎么拿到土地，不管你的成本多低，利潤多豐厚，一旦房子賣不出去，意味著資金不能收回。應當說98年以來像北京的房價一直在上漲，從來沒有回落過，所以這種上漲使得開發商基本上有資金的都把它放在土地上了。因為以前是有土地就有錢，有地上市公司的股票就有上升空間，所以大量的囤積結果就是遇到了市場的寒流和貨幣緊縮政策，每一條都足以致他們于死地。
(2008-07-08 14:10:51)
 
[曹建海]:
所以最近有開發商把自己比喻成震后的“豬堅強”。但是我覺得他們不能和它比，因為豬是人民的財富，人類的好朋友，家里養一頭豬，大家都能致富。但是開發商也是全體人民共養的一個商業形態，養開發商的結果是什么？和養一個害蟲沒有什么區別。養豬可以讓大家有錢，豬肉對人類的食用。但是開發商是干什么的？開發商在生產過程當中，我們沒有看到他的價值鏈，沒有看到它的價值增值，我們唯一看到的是他壟斷了土地使用和房屋開發，他把土地買了以后再蓋房子，以賣房子的名義實際上是在賣土地。只有土地在節節上升，所以這就注定房價是以開發商為主體的炒樓集團推高的結果，并沒有真實的反映價格。
現在開發商以及跟他志同道合的經濟學家普遍不承認房價和家庭收入比。我前一陣看了哈佛大學歸納的從1980年到2006年這期間的房價和家庭收入的比值。他們歸納的是，美國的房價中位數和美國家庭收入的中位數的比值，列舉了100多個城市。通過這個數據可以看出來，美國在80年到1999年這20年間房價和家庭收入是平均為3。
(2008-07-08 14:15:53)
 
[曹建海]:
2000年以后，由于美國的“9·11”，包括美國人的高技術泡沫破裂，加上后來的“9·11”，為了拯救美國，他們把基準利率降到1%的水平，這就意味著資本、資金太容易獲得了，這樣就助長了房地產的上漲狂潮。但是這個上漲遠遠沒有中國上漲的幅度大。所以美國從2000年到2006年，這六年間房價和家庭收入比發生了變化，由原來的3基本上升到4倍左右。所以美國房價整體已經出現了大幅度變化，但是這個4倍是美國的個人保障體系，社會保障體系都是特別完善的前提下，大家都有閑錢可以用來買房子和股票，這種的情況下房價和家庭收入比才是4倍。
(2008-07-08 14:22:08)
 
[曹建海]:
但是我們的情況是怎么樣？北京的情況是，如果在4環以內的房子根本沒有1萬5千元以下的。假定是1萬5千，按照國家規定的小戶型，這就是135萬。按照07年底北京的家庭收入，一個家庭是2.8口人，一個家庭的收入是6.2萬，這樣計算的結果是，房價和家庭收入比是21倍。這還是按照四環外比較低的價格來算。
整個北京07年的房價，包括所謂的郊區縣，北京去年的銷售價格是11500元，2006年的時候是8200元，這個上漲幅度是38%，這個幅度是非常大的，跟我們統計局的數字完全不一樣。所以這樣的情況完全超過了老百姓家庭收入的承受能力，這種情況注定了它的上漲是不能持續的。所以房價走勢，應當說北京的拐點已經到來，正在下降。但是在奧運會之后，可能下降的幅度有可能更快一些。
(2008-07-08 14:23:49)

[中國網]:
您預測下降的持續性會持續多久？
(2008-07-08 14:24:40)
 
[曹建海]:
一旦房價下落，過去買房是以投資和投機的人群，不僅僅是不再推高房價了，而且會形成一個打壓房價的因素。投機者買了房子不是為了住的，是要賣掉的。如果房子不能賣掉，對于他的投資和投機就完全失敗了。他最終要賣給最終接盤者，如果他賣給下一個投機者，這個投資者買的目的也不是住，也要賣掉。所以必須要找到最后接單的人，如果這個接單的人沒有能力，那么預期的房價可能是下降的走勢。如果你手里的資產天天在縮水，那你最好是拋的越早越好。所以這個時候投機者不再從開發商手里進貨，而是急于把手里的存貨拋掉。所以對于開發商來講，需求沒有了，反而多了對手。投機人都變成了拋貨的人，是一個競爭對手，這個時候看到投機者的房子不是自己住的，最終回形成競爭對手。所以這個時候不再買他們的房子，而且變成賣自己的房子，變成競爭了，這樣會形成一個打壓房價、向下走的因素。

(2008-07-08 14:25:05)
[中國網]:
除了您剛才提到的兩類人群，一個是開發商，一個是投機商人，除了這些人，我們看到還有很多老百姓買房子是用來自己居住的。這種房價的下跌對于他們來說會產生什么影響呢？
(2008-07-08 14:26:23)
 
[曹建海]:
如果買房子是用來居住的，我希望是終身，至少我在北京工作期間，我在這里居住。我認為房價回落對他們不是沒有影響的。如果原來的房子是200萬可以出手，但是房價一下跌到150萬了，這在名義上造成了損失，但是這個損失不是真實的，一般要從購價開始計算。比如你買房子花了一百萬，如果房子漲到兩百萬，又回落到150萬，你并沒有虧損。關鍵是兩百萬的時候你沒有拋掉，說明你是喜歡這個房子，這是使用價值，而不是房子虛擬的泡沫價值。所以對你來講，你確實買這個房子用來居住，這個房屋的價值不管是長還是跌，對于居住者來講，它的使用價值永遠存在。它和地震不一樣，地震時使用價值丟掉了。那么你買房子的目的就是居住，這個居住價值永遠存在。所以不管房價漲還是跌，使用價值的真實效用沒有減少。
對于一般老百姓來講，老百姓對于降價是沒有意見的。因為一般的老百姓占用的房屋面積是比較有限的，一般一家是一套房子，對于有兩套房子以后的家庭，他購買的房子的目的是用來發財的，但是財不是他勞動創造的。現在有一個觀點是說老百姓辛辛苦苦炒房也是一種勞動，這個錢不是你創造的，這個錢終究由社會來買單。
(2008-07-08 14:26:42)
 
[中國網]:
謝謝您，你說購買土地的價格是促使房價上漲和下跌的因素，很多老百姓就不明白這個房價有的時候會上漲，有的時候會下跌，究竟是什么因素給房價造成了影響？
(2008-07-08 14:29:35)
 
[曹建海]:
最基本的因素就是居住需求，因為大家生活水平提高了，都希望把房子買的再大一些，居住條件再好一些，這是基本的。但是這個需求是跟房價有密切的關系的，這個需求是和房價成相反的關系，就是房價越高，需求最小。為什么房價越高，好象老百姓的自主需求越大呢？這個時候老百姓需求已經發生了變化。老百姓已經不在是買房用來居住了，買房的目的是用來保值增值的，這個老百姓就不是房屋使用者，而是房屋的投資者，購買房屋的目的是用來理財的。就像黃金一樣，黃金最近兩年來漲幅特別大，老百姓有了購買黃金熱，過去買一個戒指和項鏈不舍得，現在是愿意把所有的儲蓄都用來買黃金。這是消費嗎？這不是消費，好象是老百姓比原來大方了，其實不是，他買黃金的目的其實是想將來把它拋出來，用來投資。很多老百姓因為房價不斷上漲就提前買房，而且過去準備買一個70、80米的，但是我現在買最大的，除了首付以外其他由銀行來付，這樣一個需求不是居住需求，而是投資需要，買的是自己住，又能投資保值。這是一種自助的理財需求。
(2008-07-08 14:30:01)
 
[曹建海]:
第三種是買房子通過租金來維護房屋的使用，這種需求現在是非常少的。因為現在的房價跟租金的差距很大，因為30年收不回房屋的投資，這種需求很少。同時要租出來，這樣可以獲得一個現金，這樣可以把物業費和房屋維護和家具的維修收回來。但是這個錢只能維護利息，不能維護本金。所以這個投資的需求基本沒有。
但是租房本身帶有投資的性質，但是真正的目的是買把它拋掉，所以這種買房的目的為了買賣所有權，高價拋出，這是投機需求。投機需求是通過所有權買賣來實現增值獲得回報的。投資需求是持有這個投資，然后吃股息和租金，這是投資需求。把它作為一個生產資料和經營手段來從中獲利。
(2008-07-08 14:37:33)
 
[曹建海]:
現在看來這么多需求都存在，除了投資需求基本不存在，像自主需求、自己居住并且理財的需求，買房通過升值拋出的這樣的需求，這樣的需求是一個主體，更重要的是有銀行的支持。現在銀行把個人信貸當成是最優質的資產，房地產導致的地價在上升，使得制造業已經沒有發展的空間了。所以中國的制造業基本上不做房地產都沒有辦法生存了，現在我們已經犯了香港病了。香港現在沒有制造業，為什么？是因為香港李嘉誠這樣的房地產商把地價炒高以后，制造業已經不能生存了。所以中國現在已經完全犯香港病，我們的制造業基本上不能生存了，所有的制造業幾乎都要做房地產生意，不做生意就維持不下去。像雅戈爾等這些企業都是通過房地產來繁殖，對外它還是一個制造業，以這個名義來做全國兩國的代表，實際上他是真正的房地產商。
現在的制造業不行了，房地產業是蒸蒸日上，銀行愿意把錢貸給房地產，不愿意給制造業。你拿20、30%就可以拿到100%的產權，這個產權的增值部分全部獲得了。這就導致了房價上漲的杠桿效益，所以現在房子更多是用來理財的，還有一些投機的。
(2008-07-08 14:39:18)
 
[曹建海]:
所以大部分住房目前是用來理財的，更多的是一些投機的。所以對于投機來說，籌碼是越多越好，如果籌碼有一千套，每一個房子賺1萬，就賺了1千萬了。現在每個房子在北京賺100萬的，太多了。
(2008-07-08 14:45:24)
 
[中國網]:
但是您剛才提到了，您說最根本的需求還是老百姓居住性的需求。
(2008-07-08 14:47:20)
 
[曹建海]:
所謂的居住性需求才是真正的需求，但是是跟房價呈反比的。如果說還是這么多老百姓，原來房價是8千，現在漲到1萬2，這樣的居住需求應當是減少的。所以居住性需求不會存在房價越漲，居住性需求越大。反過來，房價越漲，大家越買，這就不是居住性需求，如果你買了一套房，你原來沒買，現在買了，你買了是為了理財，同時自己住著，自住理財型的需求。你買了更多的房子就是為了賺錢，這就是投機性需求，投機性需求占主導地位。其次是理財需求。
(2008-07-08 14:47:36)
 
[中國網]:
您是怎樣看待這樣模式的？
(2008-07-08 14:48:15)
 
[曹建海]:
這個模式顯然是不正常的。如果大家把住房當成投機發財的機會，這會導致房價處于完全處在失控的狀態。比如只要我有錢，只要付過首付就可以買很多房子，那么這個房價在短期內會導致急劇上漲。如果這個房子本來是磚土做得，如果它賣到黃金價格的時候，這個顯然是不能支撐的，到一定程度顯然要破裂。因為投機者的需求還要賣給真正自己住的人。我們講房價上漲過程中自住的需求越來越少，而房價越來越高。所以它一邊在萎縮，一邊房屋開發數量越大，最后不管多少層環節都有賣給他們。如果這邊沒有接盤，這個房價就會崩盤了。
(2008-07-08 14:48:31)
 
[中國網]:
謝謝曹主任。剛才曹主任給大家介紹了影響我國房地產業的因素，大部分還是國內的因素。我還想問曹主任，海外或者國際的宏觀環境會不會對國內的房產價格造成一些影響？
(2008-07-08 14:50:21)
 
[曹建海]:
現在對熱錢應當說不光是房地產商、房屋投資者，我們的投資者實際是投機者，是通過房屋所有權買賣獲利的。對于他們，以及股市上股民對熱錢充滿了希望，希望熱錢救我們一把。像股市，希望熱錢能夠把股市推高，把手里的股票高價賣給熱錢。那么房地產投資者、開發商希望熱錢進到房地產里面，把房價在推高一些，然后把房子拋掉，回收資金。
在我看來，除非這個熱錢是非常愚蠢的，除非熱錢的持有人是非常愚蠢的，他才會隨你的愿，買你的意。你可以看到我們的房屋是高度泡沫化，包括股市，雖然這兩天股市出現了上漲，但是股票市場的股票價值實際上是以企業的凈資產為基準。但是我們可以看到，每個企業股票價值都超過凈資產的幾倍以上，目前已經是升幅回落之后的。所以注定價格只有炒作價值，根本沒有投資價值，一般來講市盈率超過10倍是沒有投資價值的。房屋也是，如果房屋的房價超過年租金的十倍，也是沒有投資價值的。但是北京、上海的房屋價格普遍超過租金的30倍，所以這根本沒有任何投資價值的。
(2008-07-08 14:50:48)
 
[曹建海]:
所以熱錢不會那么傻，買你的意。如果它進入中國存到銀行，中美之間本身有一個利差，現在差不多是兩個點。如果它存在銀行一段時間以后，把錢取出來換成美元他還獲得10%的升值收入，所以這兩個無風險收益率可以達到12%。我們知道現在國內銀根緊縮，工商業企業，包括房地產普遍缺乏資金，要高利貸都要支付很高的利息，熱錢完全可以從事高利貸的生意。
(2008-07-08 14:53:15)
 
[曹建海]:
我知道現在民間的高利貸在溫州一帶，開發商的月息達到1毛，一年意味著120%，所以熱錢完全可以拿出一部分放給國內的企業。就是一半收不回來，恐怕還是有利可圖，因為它是120%，就是我本息收不回來，我只收回利息還有20%的收入。所以熱錢不會進入我國的房地產。
房地產、股市有沒有熱錢？是有的。那是早些進入的被套牢，準備出手的。像摩根斯坦利就準備把上海的大樓出手，所以現在熱錢準備出手的時候，而不是買進的時間。徐滇慶最近提出來熱錢導致金融危機，這是他一廂情愿的一種想法。他認為房地產現在資金非常緊張，房價會回落，回落會導致金融危機，會讓熱錢占便宜。所以為了不讓熱錢占便宜，為了避免金融危機，還是應該讓房價漲起來，這樣就可以打贏深圳的賭。這樣他就可以打贏了，沒準到11號他會讓對手來道歉的。徐滇慶過去的研究充分證明他的研究完全是站在開發商立場上的，完全是不符合中國國情的“忽悠”，一個“忽悠專家”。所以他的道歉如果是真實的，我們還能夠接受，如果純粹是狡辯，反過來忽悠我們的中央放松銀根扶持房價，實際上這在害老百姓，害中國。所以實際上這比道歉要可惡的多。
(2008-07-08 14:54:14)
 
[中國網]:
除了剛才說的熱錢問題，我們老百姓投資有兩大途徑，比較熱門的一個是股市，一個是樓市。想請您為大家分析一下，這兩者之間有什么關系？
(2008-07-08 14:55:59)
 
[曹建海]:
我想說明的是，對老百姓來講，如果是所謂的財產性收入、投資性收入都是通過投資股票做股東來獲得股息和紅利，如果上市公司不分紅利，也不發股息，這個上市公司不管做得多好，是沒有任何投資價值的。所以我們的上市公司基本上是不分紅的，我們倒是看到原始股東通過上市獲得上百億的財富，這就注定我們的散戶要損失幾百萬，因為他賺了，他賺的就是你賠的。
另外老百姓好多買基金，基金本身會虧損。但是基金里面，每個基金經理都有很多的親戚朋友由于消息泄露做老鼠倉，所以在基金進貨之前先進入，在基金拋出之前先拋出。所以目前股市只有投機價值，沒有任何投資價值。什么時候有投資價值？股票跌到每股凈資產的時候，或者是股票在凈資產附近波動的時候，這才具有投資價值。
(2008-07-08 14:57:03)
 
[曹建海]:
奧運會給房地產帶來的商機，應當從2001年開始已經出現了。因為在01年之前，北京市的房地產投資總額占到全市的固定資產投資總額一般占到30%，但是01年奧運會申辦成功之后，北京市的房地產投資就突然占到了當年全市投資的50%。一直到03年、04年、05年的時候，房地產投資占到了北京市投資的60%。最近兩年來，06年、07年這個比例有所下降，但仍然在50%以上，這個比例是全國最高的。全國平均不到15%，在上海也不到30%，但是在北京最近幾年基本上占到了55%左右。僅僅是房地產投資，就占到了55%，其他的還包括基礎設施投資，如果加起來，北京市可能就占到了85%以上。再剩余的是工業設備引進、設備技術投資，意味著北京的城市基本是靠房地產推動的。
當然，我們知道奧運會之后房價回落，房地產的機會都用完了。所以我覺得奧運會之后，任何的房地產炒作借口都不存在了。因為北京是全國的房地產的標桿，北京的房價就被全國形成一個基準房價，所以很多城市就可以向北京看齊。北京房價也可能是全國最后一個堡壘，也可能是跌的最晚的城市。但是北京房價一跌，它會對全國房價走勢的影響非常大。
(2008-07-08 15:00:12)
 
[中國網]:
我們也看到很多網友提出了自己的問題，都和奧運期間奧運會對房價影響的相關問題。有網友問：奧運期間一定是比賽場館附近的房子搶手，那么奧運會后您預計哪個區域的二手房市場會比較熱門？
(2008-07-08 15:01:35)
 
[曹建海]:
奧運期間搶手的，我不認為奧運會之后還是搶手的，因為體育場館并不是你生活最重要的，因為最重要的是生活設施，如果奧運場館旁邊的生活設備由于奧運會的因素配套齊全，這個地方仍然有它的奧運概念。但是奧運會之后，應當說在奧運會期間或者奧運會之前最熱的部分，反過來可能是最冷的部分。因為它的租金、房價已經炒到最高了，所以對投資者來講不是商機，對消費者來講如果價格過高也不是你消費的場所。
(2008-07-08 15:02:04)
 
[中國網]:
這里還有網友問：請問專家，您對目前關于奧運期間短租房的市場如何看？有的人甚至放棄了長租的客戶，將自己的房子用來做短租使用，這樣合算嗎？
(2008-07-08 15:02:47)
 
[曹建海]:
我不知道你前期空置多久，如果你前期空置3個月，在奧運期間租1個月，那樣這個短租的房價一定要達到日常水平的4倍才合適，如果你租完之后再空置一個月，因為房子不是一下子租出去的，現在北京空置房非常多，所以如果后面再有一個月租不出去，實際上你的房子必須達到日常租金的五倍，才是核算的。我們知道今年以來北京房租明顯上升，上升20%—30%，這是跟奧運會有關。但是北京的房源是非常充分的，包括北京賓館希望奧運會期間發一筆大財。事實證明，這個發財夢都要破滅了，都是不可能實現的。
(2008-07-08 15:03:11)
 
[中國網]:
所以大家如果做這樣的選擇時還是要謹慎。
(2008-07-08 15:04:15)
 
[曹建海]:
對，這筆帳有可能算錯了。
(2008-07-08 15:04:36)
 
[中國網]:
謝謝曹主任對網友問題的回答。曹主任我還想問您，我們看到在房地產市場是自二套房新政之后出現了持續的市場觀望，但是居民住房的愿望或者鋼性需求還是存在的。那么隨著房價的回落，會不會刺激二手房市場的重新繁榮？
(2008-07-08 15:04:52)
 
[曹建海]:
對購買二套房的需求，即使說它是改善需求的，實際上它是投資和投機需求為主體的。房價回落大家對二手房，是不是很多人容易買房，這取決于他對未來房價走勢的進一步判斷。如果你買了一個房子，這個房子每個月縮水兩萬，那么你買的房子不僅不能盈利，是一個給你增加虧損的投資品。我相信真正理性的人是不會買房的，一定要等房價回落比較合理了再買。如果你確實是為了居住，買房的目的是為了居住，你看好這個位置又喜歡，這個房價又是在你可接受的心里價位，我想房屋的回落應當可以增加居住性的需求。因為居住性需求和房價是呈反比關系的，所以房價回落會使得居住性需求擴大。你買房的目的可能并不是為了投資，即使買的貴了一些，因為他不計算縮水不縮水，他只計算他的使用價值，對這些人來講，早一點買或者買自己滿意的房子，我覺得這也是可以理解的。
(2008-07-08 15:05:32)
 
[曹建海]:
如果你非斤斤計較投資理財，買了房子是否能夠賺錢，會不會縮水，我覺得這樣房子對你來講并不是必須的產品，你就要預期未來的走勢。如果走勢下落，我認為走勢從長期來看是下落的。比如到09年沒有出現明顯的回落，我相信到2010年，像北京這樣的地方，很可能在全國最早實施物業稅。因為物業稅以后可能是地方政府的主要收入來源，因為地方政府以后不能賣地了，要增加稅收的話就只能征收物業稅。對二套以上的物業稅在老百姓手里是很容易通過的，因為這些人多數都是投機者，這是對房價的推手。如果通過對他們的征稅用來對公共設施建設，很多老百姓一個房子占多數，在他們手上很容易通過，這樣的結果是物業稅的實施對房價會形成非常強大的打壓力量，會促使房價構成長期下降的趨勢。
(2008-07-08 15:07:56)
 
[中國網]:
您認為房價會形成長期下降的趨勢。我們還有網友說：我認為北京的房子不可能降價，即使降價也是暫時的，以后還會漲起來。
(2008-07-08 15:36:25)
 
[曹建海]:
也許那個時候我們的錢出現大幅度貶值。根據最近的股市反應來看，他們認為下一步會對房地產放松銀根。這樣放松銀根的結果就是貨幣貶值，放松銀根之后，房價會進一步上漲。像過去北京一套房子有四、五十萬就很了不起了，現在隨便一套房子都在百萬以上。如果北京的家庭資產不到百萬的，都是極窮的了。家庭有百萬資產是富人嗎？看來是，但是實際他還是窮人。可見這個房屋的資產價值對他并沒有形成真正的財富，這是什么原因呢？這說明我們的貨幣已經貶值了。
(2008-07-08 15:36:52)
 
[曹建海]:
房子原來四五十萬，現在標價二百萬，這究竟是財富創造、增加還是貨幣貶值？從個人來看也許是增值了，但是全社會的總財富是不變的，全社會還是這么多的房子，只是價值發生了變化，這意味著錢不值錢，大幅度貶值。將來我們的物價，比如一年漲到20%，那么房價就是上升也沒有意義了。物價漲20%，房屋實際價格仍然在下落。即使將來有反彈，可能是人民幣貶值，人民幣對物資、商品、房屋貶值引起的，而不是真正的價格上升。
(2008-07-08 15:37:41)
 
[中國網]:
謝謝曹主任。這里還有網友說：我認為暴力開發商黑箱操作，房價不透明，現在信息公開化以后才使房價下降了。如果大家都不買房，廠商就該降價了。
(2008-07-08 15:40:17)
 
[曹建海]:
那是肯定的，不僅降價，甚至會大量破產，整個房市就會崩盤。所謂的崩盤可能會從一萬多回落到三四千，都有可能。如果大家不買房，等于開發商的現金一分錢都不能回收。開發商的錢基本都是銀行貸的，開發商可能連利息都還不起，開發商就會破產，房屋、土地就會拍賣。可能我在市場上通過拍賣行就能買到房屋，這個房屋價格是原來的三、四折都不到，這會導致房價的崩盤。這個會引起全社會房價的大幅度回落。
(2008-07-08 15:40:30)
 
[中國網]:
這里還有網友說：國家出臺了很多政策，只有二套房新政提高限制了部分買二手房的人，其他效果都不大。還是應該大量發展經濟使用房，而且要嚴格審查。
(2008-07-08 15:41:13)
 
[曹建海]:
這也是我的觀點。我主張應當為絕大部分居民提供經濟適用房。這里的理論依據是土地是老百姓的，老百姓的土地老百姓來使用應該采取劃撥的方式。因為土地本來就是他的，反過來再賣給他，這實際跟掠奪沒有區別，社會主義的政府怎么能掠奪老百姓的財富。實際上開發商的上游還有土地儲備中心，他實際上就是老百姓的土地然后高價賣出，他自己不使用土地，只是打著國有化的名義爭過來，然后高價賣給開發商。所以政府賺的這筆錢實際構成了房價的組成部分。
現在來看，政府再也不能走這條路了。不能把土地賣給開發商，應該直接建經濟適用房。考慮到商品房已經蓋了很多，我覺得可以考慮讓無房的人、結婚的人，起碼是本地的人，優先幫助他們解決經濟適用房，這叫滿足供給，有多少滿足多少。應供全供，來把房屋給他們，這樣他們就不再買商品房了，這樣商品房的價格也會相應的回落下來。我覺得至少應當為80%的無房居民提供經濟使用房。這不需要基金，因為土地征多少都要打入房價的，你的建設成本都列入房價，所以實際上政府不需要花一分錢，只不過少賺錢。社會主義的政府不應該把土地高價賣給老百姓，來掠奪老百姓的財富獲得財富收入，不應該是這樣。所以目前賣地的政府從未來來看，將來總結歷史經驗，這應當是政府最恥辱、最丑陋的一個歷史階段。
(2008-07-08 15:41:43)
 
[中國網]:
所以您強烈的呼吁和要求政府應該把土地賣給老百姓。
(2008-07-08 15:43:43)
 
[曹建海]:
不是賣給老百姓，是劃撥給老百姓。如果不是當地人，也許在當地沒有產權，可以買商品房，因為當地人都不再買商品房了，也許比經濟適用房貴20%—30%。
(2008-07-08 15:44:03)
 
[中國網]:
這些年我們看到隨著房價的上漲，政府出臺了很多宏觀調控的政策。您認為政府今后進行宏觀調控時，政府應該做什么？
(2008-07-08 15:44:36)
 
[曹建海]:
中國現在的宏觀調控以信貸緊縮，提高準備金為主要政策工具，是信貸緊縮工具。這個緊縮目前來看，全社會都感受到了資金的緊張。在黑市、民間信貸里竟然達到了連續超過百分之百的高利貸，仍然有很多企業趨之若鶩。這就注定了現在整個中國都處在像癌癥病人的化療階段，中國經濟現在處在化療當中，我們不僅是開發商難受，而且正常的工商企業也感到非常難受。所以這樣的局面是好細胞和癌細胞一起做治療，最終的結果會使整個中國經濟導致非常虛弱的狀態。
因為在化療的過程中，熱錢仍然大幅度進入，熱錢可以說是肆無忌憚的進入，而且很輕易的匯出去。它們的一進一出，就從中國掠奪了大量的財富。所以這樣的體制，實際對外商來講在資金上有優勢，對國內資本來講沒有優勢。所以當前我認為中國應當確定是哪種經濟形態是對經濟有害的，我們的貨幣緊縮要針對這樣的形態。比如我們的房地產開發商，實際上現在看來，作為中間環節它是對國民經濟有害的環節。正因為它把房價推高了，使得我們整體化療，使得受房價之害的工商企業也受到化療的傷害，所以我們要分清哪些是癌細胞，得的是什么樣的癌癥，針對性的進行治療。
(2008-07-08 15:45:02)
 
[中國網]:
我們這里還有一位網友提出了自己的疑問，他說：請問專家，房價和通貨膨脹有沒有聯系？奧運會以后，通貨膨脹會更嚴重，什么都會漲，房價當然也會漲，是不是這個道理？為什么深圳、廣州的房子下降的很厲害？
(2008-07-08 15:46:46)
 
[曹建海]:
通貨膨脹老百姓知道是消費物價指數，我們吃、穿、用的產品價格上漲。但是實際上這只是物價的一部分，不是全部。老百姓都覺得手里的錢不值錢了，但是國家統計的數字沒有變多少，但老百姓都覺得變了很多。所以這說明CPI并不反映通貨膨脹，只是反映物價的一部分。國際上大米的價格是國內價格的3倍左右，但是我們國家把糧食壓住，我們的糧食漲不起來，這樣中國的CPI是比較低的，物價上漲指數比較低，但是它不反映我們真實的物價上漲。除了CPI之外，還有生產資料價格指數。
除了這兩個之外，這兩個可能構成商品和服務的價格指數，還有資產價格。資產價格可以反映為地價、房價、股價，這些年上漲幅度非常大。把資產價格指數、消費者價格指數和生產資料價格指數，這個需要加權平均才能反映物價上漲。物價上漲反映貨幣貶值程度。
(2008-07-08 15:47:36)
 
[中國網]:
雖然各地情況有所不同，但是您認為深圳和廣州的房價下跌對北京房價會不會帶來一些影響？
(2008-07-08 15:49:02)
 
[曹建海]:
對投資者來說至少知道在中國投資不是永賺不賠的，是有風險的，至少看到了這種風險。北京的房價比起深圳、廣州來講泡沫更大，雖然有奧運會，有很多外地人的支持，所以它的回落會晚于深圳和廣州，有可能是全中國最后一個房價回落的城市。但是我想經過奧運會后，對于投機者、開發商來講，已經失去了繼續推高房價的所有炒作依據。所以走向回落是必然的趨勢。
(2008-07-08 15:49:22)
 
[中國網]:
謝謝曹主任今天給我們帶來了這么多的建議，說了這么多專業的話。最后我們想請問您，剛才提到您認為中國的房地產市場有很多規范的地方，能不能提出幾點建議？
(2008-07-08 15:50:02)
 
[曹建海]:
我覺得不僅僅是規范開發商，也要規范炒樓的人，更要規范政府。因為從全世界的情況來看，即使是土地私有的情況，全世界都是允許老百姓自己蓋房的，即使政府土地有限，政府也要收購土地也要給更貧困的人建廉租房。中國的情況和全世界不一樣，中國的土地是老百姓委托政府安排使用，這就注定中國的土地不應該由政府賣給老百姓，來通過這個推進市場化，這是不符合產權最基本的規定。誰的東西就是誰的，老百姓的東西憑什么賣給老百姓。
我認為未來應該嚴格按照《憲法》，如果不是公益性使用的土地政府絕對不能征用，如果你征的目的是給了開發商的話，那你里面是做皮條客的，我認為應當理直氣壯反對政府征用，不惜采取任何手段。同理，取消土地拍賣。政府大樓不用了，想賣好價錢，可以拍賣。反過來，從老百姓手里低價征的土地，再高價賣出，從中牟利，這樣是構成購房價最基礎的東西，這個要堅決取消，同時要取消土地儲備中心。如果政府想獲得土地上的收入，可以通過征收物業稅的方式，既可以打壓房地產投機，又是可持續的，這個可以做。
(2008-07-08 15:50:22)
 
[中國網]:
今天非常感謝曹主任做客中國網，給了這么多中肯的建議，給了鮮明的觀點。不管是什么觀點，我想有的建議實施起來比較難。但是不管怎么樣，要規范房地產市場是所有人的心愿。
(2008-07-08 15:52:48)

[曹建海]:
所以中國房地產要做成不是開發商為主體，而是老百姓自己建房、單位自己建房、合資建房、合作社建房為主體，這樣房地產業的發展才是健康的。
(2008-07-08 15:53:10)
 
[中國網]:
謝謝曹主任的建議，謝謝網友收看。
 

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號