危機預警不能抑制房價下跌趨勢

曹建海

2008年6月13日，中央工作會議強調：要進一步加強金融監管，促進資本市場健康發展，保持房地產市場穩定，切實防范金融風險。

如果這個政策推行出去，股市和房市可能會有短暫的企穩。但是，對于已經形成的泡沫，市場將通過長期的下落回歸本像，這是不以任何人的意志為轉移的客觀規律。在客觀規律面前，任何人的試圖抗爭，終將成為“螳臂擋車”、“蚍蜉撼樹”，粉身碎骨是唯一的下場。

對于即將到來的火山爆發，是用屁股牢牢地堵在上面，還是采取疏導的方式將危機造成的損失盡可能減小，既取決于領導人治理國家的智慧，更決定了中國未來的命運。

根據醫學的觀點，對于頭疼腦熱的病癥，只要躺上兩天，喝上一付湯藥，很快就能恢復健康。即使是帶病堅持工作，甚或諱疾忌醫，都不會造成多大的問題。因為人的身體對于小恙有自己的免疫力。然而，對于身體多處出現的癌腫瘤，一付湯藥顯然不能有什么治療效果，隱瞞真相更不能挽救病人的性命，反而促使病人耽誤救治機會而早早歸天。

在2008年6月24的會議上，國務院一位領導人就信誓旦旦地指出，當前經濟形勢比預料的要好。不過，市場一點也沒有給這位領導人什么面子，截止到6月25日，兩市已披露2008年中期業績預報的上市公司中，超過三成公司2008年上半年業績報憂。

如果考慮到2008年的國際石油漲價，將給中國每年新增加6000億元以上的凈損失，相當于發生一次汶川大地震；而美元貶值給中國造成的損失，2008年將超過11385億元，超過兩次汶川大地震的影響。即使不包含外國熱錢、外商投資、房地產、境外戰略性投資等從中國攫取的利益，僅以前面兩項損失計算，就相當于全國人民每人每年為外國人“賠款”1337元。由此我們可以基本判定：中國長期奉行的經濟增長模式，終將導致經濟的整體性崩潰。

對于癌癥，最有效的的方法是外科手術，切除其腫瘤的部分。如果已到癌癥晚期，放射或化療可能是次優選擇的解決方案。總之，不管采取的是什么樣的治療方案，元氣大傷是不能逃避的命運。誰讓你不能保持進取的心態堅持鍛煉身體呢？誰讓你吃喝玩樂極盡享樂呢？對于動用各種治療手段不能醫治的病人，醫生的工作就是總結病人的人生教訓，警示社會人群要保持健康的心態和良好生活習慣，有病必須及早治療，不能拖延更不能諱疾忌醫。

中國，是要給全世界提供一個亡羊補牢的生命奇跡，還是重演齊桓公諱疾忌醫的丑陋悲劇呢？讓我們潛心觀察，做好避難的準備。

附文：

房地產資金鏈斷裂、存房增加、降價銷售

韓強

仔細觀察就會發現房地產的資金鏈：地方政府——土地——開發商——銀行——買房者
但是中國內地的房地產商，經常是自有資金缺乏，是靠銀行貸款來經營，所以銀行扮演著輸送資金的角色。不僅如此，而且買房貸款也來自銀行，真正用自己的錢一次性買房的人并不多。特別是工薪階層，在“今天花明天的錢”的鼓動性，貸款買房也成為一種時尚。好象銀行的錢不花白不花，先貸了款再說。所以提高貸款利率可能導致的結果是一些人很后悔，早知道早貸款就好了。這可能鼓動更多的人去貸款。但是，房子買到手，才知道銀行的錢不好花，你要按月還款，還要還利息。這樣“房奴”就出現了。也就是說，開發商、銀行套住了買房者。
買房者只是開發商和銀行的中間環節，貸款者付給開發商，開發商再向銀行還建房的預先貸款，這樣開發商就解了套，變成了買房者和銀行的關系。也就是說，開發商是用銀行的貸款建房，再用買房者的按揭款還銀行，做著低成本、高利潤的買賣。
開發商——銀行——買房者——銀行——開發商，這個循環，好象是很全了。其實不然，要蓋房就要有地，地從哪里來？從地方政府的審批那里來。所以，賣地成了地方政府搞活經濟的一大法寶，地賣出去了，有了錢，就可以修馬路，蓋辦公樓、蓋商場，投入開發區，這些都是政績，特別是增加GDP，這可是最快的增長率。
但是，任何事情都有它的反面，如果房子賣不出去，資金鏈就斷了，即使斷了，地方政府還是贏家，因為要有地賣，就得利。所以許多地方政府都熱衷于支持房地產。剩下的就是房地產商、銀行和買房者了。房子賣不出去，開發商就欠債，銀行收回本金就困難，另一方面，買放者看到房價下跌，還按揭借款的積極性就減弱，這樣銀行收回本金也困難，最后形成呆賬甚至壞賬，出現金融風險，金融風險直接影響廣大儲戶的利益。
也許有人說銀行不知道這個風險嗎？當然知道，但是不這樣做，銀行的居民儲蓄款也沒有什么好的出路。這真像是飲鴆止渴，而且明知道，還要干。現在風險出現了，表現為：房地產資金鏈要斷裂、存房增加，降價銷售。請看：

資金鏈要斷裂
專家稱房企上半年資金缺口達4000億元 2008年06月21日 22:22 中國經營報
4000億資金缺口危情 建設部警惕房價大跌
專門針對房地產行業的宏觀調控推行3年之后，“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房價的大幅波動，擺在了中國決策層的面前。
日前，國務院召開會議，在強調金融安全的大命題下，要求穩定房地產市場。
而經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則向記者宣稱，根據他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達4000億元。
新近履新的住房和城鄉建設部部長姜偉新曾明確指出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌。”現在的懸念是，穩定房地產市場的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
5千億資金缺口壓垮開發商 樓市出現另類滯脹 2008年06月17日 05:04 中國證券報-中證網
□本報記者 周明
北京師范大學經濟研究中心主任鐘偉估計，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，今年我國房地產業將出現4000億元-5000億元左右的資金缺口。
分析人士認為，如果不能彌補這些資金缺口，房地產商將不得不“拆房子賣地”。目前的政策并不支持房地產開發貸款，也不支持滿足投機需求的個人住房貸款。同時，股市低迷又使通過上市和再融資獲得資金的愿望難以實現。因此，如果新增資金跟不上，加快售房回收資金將成為一些房地產商的唯一出路。

生產過剩樓市存貨猛于虎
樓市存貨猛于虎 2008年06月24日 15:46 南都周刊
南都周刊編輯：張鵬　文：田申
如果一家企業流動資金嚴重不足，而庫房又塞滿了存貨，且存貨一再降價都乏人問津，按照常識判斷，這樣的企業正深陷泥潭；如果一個行業面臨類似的局面，那么這個行業的命運也不言自明了。
不幸的是，我國的房地產行業正遭受這樣的厄運。
6月12日，深圳市國土房管局公布的全市房產市場分析報告顯示，5月深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米11014元，回落到2007年初的房價水平；住宅空置面積67萬平方米，同比增加82%；商品住宅銷售123萬平方米，同比下降55.6%。總結成一句話：深圳的房價在跌，銷量在減，庫存暴增。
這樣的情況不僅僅出現在深圳。上海、杭州、廣州、武漢、重慶等重點城市，都出現了“存貨”猛增的趨勢，就是一向處于賣方市場的北京商品住宅，也出現了近年罕見的供大于求局面。
近日高盛發表研究報告指出，今年主要發展商至5月中旬，還未實現全年銷售目標的20%。根據高盛對全國12大城市一手市場物業成交量和存貨對比研究發現，如果按照5月的銷售進度，12大城市中至少有6個需要1年左右的時間，才能消化完存貨，這當中還尚未把未來數月的新增供應計算在內。
房地產降價或促銷 早比晚好 2008年06月25日 18:31 經濟觀察網
最為不幸的還是在融資成本高漲的同時銷售萎靡。這意味著，開發商的兩大資金來源均亮紅燈。
5月29日，高華證券發布名為《對開發商現金流、盈利和凈資產價值的壓力測試》報告。報告基于對占全國銷售額一半以上的12個城市和14家核心房地產上市公司的研究得出結論，1至5月份的12個城市商品房銷售情況很不理想，主要房地產上市公司的銷售額和銷售面積不到各公司和高華預測的全年計劃的23%。其中，SOHO中國僅完成該公司年計劃銷售額的8%，招商地產完成10%，萬科完成25%。而根據以往經驗，過去兩年的前五個月全國房地產銷量平均占全年房地產銷售額和銷售面積的28%-29%，與銷售下降對比的是存貨的激增。按照目前的銷售速度，16個城市中有8個城市將需要一年或更長時間才能消化完當前庫存，這其中還遠未包括未來幾個月可能激增的新供應樓盤。

降價促銷進入8折時代
樓市進入8折時代 房價降30%足以引發災難 2008年06月24日09:51  北京商報
在一年前，北京新開盤的部分項目還曾一度出現過徹夜排隊搶購的“壯觀場景”，開發商還在與銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產市場的過熱頭疼。時隔數月，房價即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風險防范、房價回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發商、銀行、購房者，到底誰扛不住了?
業內人士透露，部分銀行針對房地產開發的信貸標準已從一季度的三個“三”標準提升至三個“五”標準。所謂三個“三”，即“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到3000萬、開發面積3萬平方米以上、貸款需求至少3000萬”，至二季度這一標準即提升至“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到5000萬、開發面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬”。此舉是為了限制更多的小型房地產開發公司貸款。

北京樓市再起降價潮

楊少鋒

在年初經歷過一輪由萬科掀起的打折潮之后，北京樓市沉寂了一陣子。理由，當然是開發商預期中的傳統銷售旺季4、5月份的到來。然而，今年5月北京并未引來銷售的熱潮。 根據北京市房地產交易網的數據，北京5月住宅簽約共6698套，，日均216套，相比07年同期住宅簽約為9581套，日均309套的成交量，同比成交量下跌30％。今年5月，成交量突破300套的僅有四天，07年5月，北京樓市則有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。樓市成交的頹勢已經一覽無遺。

更重要的是，截至 5月31日，08年北京樓市成交總量 ，根據北京市房地產交易網公布數據，08年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期的42862套的成交量,成交量少了17501套，同比跌幅超過41％！

筆者曾經預言08年北京樓市需求將至少跌去三成，全年期房住宅成交量將不超過9萬套，現在看來，形勢比筆者估計的更加悲觀。08年全年北京期房住宅成交量將至少比07年12萬套減少4萬套，跌去的銷售量必然要有開發商來承擔，那些看不清楚形勢的開發商最終將發現自己成為樓市的犧牲者。

從目前國內的經濟形勢看，通貨膨脹的壓力短期之內不會減少，油價上漲勢必影響到CPI，在巨大的通漲壓力下，緊縮銀根和提高利率成為央行不得以的選擇。

作為佐證的是， 續央行一次性提高存款準備金率1％之后，日前，中國人民銀行行長周小川在美國紐約表示，為了對付上調燃油價格可能會加劇通貨膨脹的局面，央行可能會制定“更有力”的政策。

何謂反通漲政策？說到底，無非兩個手段，一是繼續緊縮銀根，二是提高利率。不管采取哪一個措施，其結果只有一個，就是社會上錢越來越緊，同樣，房地產需求將進一步萎縮，房價還將繼續下跌。

今年以來，央行連續5次上調存款準備金率，上調后，存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位。

由此，自07年1月以來，不到17個月內，央行連續15次提高存款準備金，從2007年初的9％到即將達到的歷史高位17.5％，相當于從金融機構回籠資金將近1.8萬億。如此頻繁的大幅提高存款準備金，在世界金融史上都極為罕見。

由此可見，今年房地產行業整體形勢將十分悲觀，由于奧運概念在前兩年早已被透支一盡，預計奧運會也不會給北京樓市帶來太大的推動，08年下半年北京樓市還將面臨巨大的降價壓力。

正是在這種背景下，北京樓市再度掀起降價潮：

東三環樂成豪麗公寓均價從26000元下調3000元，現均價23000元/平方米。東亞三環中心則推出買房送車活動。分別為：買零居送5-10萬元車款、買一居送8-11萬元車款、買兩居送8-15萬元車款。和平大道之前對外均價24500元/平方米，目前均價23000元/平方米，精裝修，每平方米降價1500元。公園1872一次性付款9.2折、金地·格林小鎮6推出少量特價房，起價7600元/平米，均價8000元/平米左右，按照在售9500元/平米的均價計算，特價房最多可節省房款27萬。遠洋一方特惠房，優惠幅度達到85折。方恒國際中心酒店式公寓07年11月2日開盤，目前均價14800元/平方米，比之前每平均價低2500元。。。。。。

筆者一直認為，當前中國的樓市最大的問題并不是需求減少，而是真實的需求被虛高的房價拒之門外，指望政府救市，倒不如房地產行業回歸理性，以實實在在的優惠來刺激消費，如此，樓市才有振興的希望。

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