中國(guó)房貸危機(jī)已經(jīng)難以避免

作者：王煉利

讀了蔡慎坤先生《中國(guó)房貸危機(jī)何時(shí)會(huì)集中爆發(fā)》，我深有感觸。現(xiàn)將我以往分析上海房地產(chǎn)積累的一些數(shù)據(jù)呈大家——上海是全國(guó)最早發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的城市，大家來分析，房貸危機(jī)離我們有多遠(yuǎn)。

1995年，上海商品房銷售收入相當(dāng)于本地GDP的6%，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的53%，住房商品化后，2000商品房銷售收入相當(dāng)于本地GDP的12%，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的112%，比1995年翻了一番， 2003年到2006年，商品房銷售收入相當(dāng)于本地GDP的18%、28%、24%、21%；相當(dāng)于地方財(cái)政收入的145%、202%、151%、136%。

在1995年、1996年金融危機(jī)爆發(fā)前夜的香港，香港物業(yè)買賣合約涉及價(jià)值相當(dāng)于本地GDP的24%，相當(dāng)于本地財(cái)政收入的147%。

由此可見，2004年、2005年上海房地產(chǎn)業(yè)商品房銷售收入占本地GDP和本地財(cái)政收入比重已經(jīng)超過了1995年、1996年金融危機(jī)爆發(fā)前夜的香港，雖然2006年上海商品房銷售額與本地GDP、本地財(cái)政收入相比已經(jīng)有所下降，但對(duì)于房貸危機(jī)而言，這點(diǎn)下降已經(jīng)與事無補(bǔ)。

1997年，香港房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)買賣達(dá)到了瘋狂——物業(yè)交易額比1996年猛增2.3倍，達(dá)到9378億港元，接踵而來的是眾所周知的金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫破滅——1998年的物業(yè)交易額比1997年跌61%，1999年比1998年跌21%，2000年又比1999年跌24%，2001年再比2000年跌13%！

我們?nèi)绻幌氲父厕H，本不能這樣“發(fā)展”房地產(chǎn)的。

但如今我們已經(jīng)“發(fā)展”到離重蹈香港覆轍不遠(yuǎn)了！

根據(jù)2005年中國(guó)人民銀行公布的2000年到2004年“部分城市個(gè)人住房抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)率情況”，2000年時(shí)，上海居民的個(gè)人住房抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)率還只有29.8%， 2001年是49.6%，2002年是80.8%，到2003年達(dá)114%，2004年躍到141.6%（《中國(guó)金融年鑒（2005）》P605）。這樣高的債務(wù)負(fù)擔(dān)率，人民已經(jīng)經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)了——2000年以來，上海人均可支配收入增長(zhǎng)幅度最高值不過是12.2%！居民“入不敷出”已是嚴(yán)重的事實(shí)。

我完全同意蔡慎坤先生的說法：“按收入比計(jì)算，當(dāng)今中國(guó)的房?jī)r(jià)己達(dá)世界最高水平，沒有任何理由持續(xù)瘋漲。這種下跌既可能是絕對(duì)值的減少，也可能是相對(duì)價(jià)值的貶值，也許現(xiàn)在需要耗盡畢生積蓄的房產(chǎn)，不多久只需十年就能買到。”

我從1998年以來一直堅(jiān)持用數(shù)字說話，就是為了用數(shù)字告訴大家這些事實(shí)。因?yàn)檫@樣“發(fā)展”房地產(chǎn)，倒霉的是人民——我在2004年寫的曾經(jīng)轟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)界的文章《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)》的副標(biāo)題是“為千千萬萬個(gè)普通上海市民而寫”——我也是普通市民！

在2006年《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》上分兩期登載的《影響房?jī)r(jià)的真正原因》上，我也這樣告訴過大家。

真言逆耳。但僅僅是逆耳嗎？

他們是為了他們的利益。

為了他們的利益，老百姓利益算什么？

老百姓又算什么！

中國(guó)房貸危機(jī)何時(shí)會(huì)集中爆發(fā)？
作者：蔡慎坤

當(dāng)美國(guó)的次貨危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)似乎很幸運(yùn)，幾大銀行損失都不大，而且一致認(rèn)為中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)所謂的次貸危機(jī)。從銀行貸款來看，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量很好，不良貸款率低于5%，而個(gè)人住房貸款不良貸款率更低，只有1.5%。對(duì)于這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各家銀行自然是爭(zhēng)得頭破血流。

據(jù)報(bào)道，深圳四大國(guó)有商業(yè)銀行近期紛紛對(duì)第二套房放松貸款政策。銀行對(duì)第二套房貸打擦邊球，不僅能賺到更多利息，還能降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。從表面上來看，銀行違規(guī)給購(gòu)房者帶來一些好處，實(shí)際上卻將更大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。

如果一個(gè)投資者，連首付都需要通過銀行打擦邊球，降低比例來完成，那么，貸款人顯然并不具備買房的實(shí)力，而以這種沒有經(jīng)濟(jì)收入作為支撐的脆弱的消費(fèi)者，在貸款利息居高不下，就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的情況下，發(fā)生資金斷裂的可能性非常大。一旦購(gòu)房人不能按時(shí)繳納按揭，就可能被處罰金，甚至面臨房子被收繳的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行違規(guī)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并不全在消費(fèi)者身上，更大的風(fēng)險(xiǎn)在銀行自己身上。銀行通過違規(guī)增加的這種客戶群，很大程度上是次級(jí)而非優(yōu)質(zhì)客戶群，存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)必然傷及銀行自身。

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)近10年的周期，銀行一直在享受利潤(rùn)的增長(zhǎng)而沒有承受過風(fēng)險(xiǎn)之痛，也因此缺少足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。今年深圳房?jī)r(jià)的快速下跌，為銀行上了生動(dòng)的一課。遺憾的是，不少銀行不僅不從中汲取教訓(xùn)，反而在房?jī)r(jià)剛一下跌，就進(jìn)一步地松動(dòng)房貸標(biāo)準(zhǔn)，更瘋狂地爭(zhēng)搶客戶。這無疑會(huì)加快金融危機(jī)的爆發(fā)過程。

國(guó)際上，銀行在審查貸款條件和資格時(shí)，最重視的，是貸款人的第一還款來源，即收入、現(xiàn)金流、還款能力和信用度等條件。我國(guó)眾多銀行雖然也將這些列為銀行審查時(shí)的首要條件，但是，由于我國(guó)各家銀行對(duì)于住房按揭貸款這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，爭(zhēng)奪得非常激烈，許多銀行一直相信房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，在實(shí)際操作中并不重視貸款人的“第一還款來源”，各銀行更注重的是抵押品與貸款額度是否相稱。換言之，許多銀行的通病，是將風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后。而貸后風(fēng)險(xiǎn)能否把握得住，很大程度上就得看現(xiàn)金回收率高不高。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)牛氣沖天之時(shí)，這自然沒有問題；一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)步入熊市，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，情況就不同了。這主要是因?yàn)椋?dāng)前的銀行個(gè)人房貸，在很大程度上是依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格（嚴(yán)格說是市場(chǎng)的成交價(jià)格），再打上一定的首付成數(shù)來確定的。而問題的關(guān)鍵在于，市場(chǎng)的成交價(jià)格往往是不可靠的，極易引發(fā)銀行個(gè)人房貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為5年到8年。我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近幾年才紅火起來的，也就是說，我國(guó)銀行業(yè)已開始進(jìn)入房貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)期。

其實(shí)，我國(guó)銀行內(nèi)控機(jī)制很不嚴(yán)密，所謂的收入證明等完全是一張廢紙。最重要的是，土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道，房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能縮水至原來評(píng)估價(jià)的一半甚至更少，這種極端情況在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的日本以及東南亞金融危機(jī)后的香港地區(qū)都多次發(fā)生過。

以目前房地產(chǎn)旺市時(shí)的估價(jià)，來抵御房地產(chǎn)一旦衰退之后的風(fēng)險(xiǎn)，無異于空中樓閣式的想像。去年深圳不少人以一平米四萬人民幣購(gòu)得的房產(chǎn)，今年已下跌超過30%，如果繼續(xù)下跌利息再升，許多僅付一成首付的投資客會(huì)放棄還款，這將會(huì)導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大批壞賬。據(jù)悉，深圳房?jī)r(jià)僅僅下跌半年，房貸不良貸款就超過1000多億，而真實(shí)的數(shù)據(jù)往往滯后顯現(xiàn)，房貸很快將成為銀行不良資產(chǎn)的“重災(zāi)區(qū)”，大量銀行不良資產(chǎn)的爆發(fā)，正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快和房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、不理性所要付出的高昂代價(jià)。

盡管房地產(chǎn)商獲得的暴利比以往更驚人，但問題浮出水面總有一個(gè)過程，最終房地產(chǎn)不良貸款將會(huì)令所有人大吃一驚！

近幾年火爆的房地產(chǎn)使中國(guó)的城市披上了華麗的外衣，直觀又直接地刺激了許多人對(duì)未來近乎膨脹的信心，但歲月不饒人，十至十五年后，現(xiàn)在大批年近六旬擁有住房的老人過世，所遺留的住宅將大量空置，這一代人很多受惠于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利分房政策，基本上是人手一套，遺留的房屋數(shù)量十分龐大，如他們的孫子輩不嫌棄住舊房子，將會(huì)很幸福地不用象現(xiàn)在的年輕人辛苦供房。

九十年代大量涌入城市的“房奴”，面對(duì)生活的重負(fù)或生活的艱辛，可能被迫拋售住房回流原藉，這和現(xiàn)在的民工回流截然不同，背負(fù)幾十萬上百萬按揭貸款的“房奴”滿大街都是，許多大城市居民的負(fù)債率已超過歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。如果因各種原因?qū)е麓笠?guī)模欠貸，銀行可能出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，國(guó)家將被迫發(fā)行大量紙幣來填補(bǔ)銀行的壞帳，由此會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹乃至金融危機(jī)。

在追求政績(jī)的政府和追逐暴利的房產(chǎn)商聯(lián)手操縱下，房地產(chǎn)市場(chǎng)失去了理性和誠(chéng)信，建立在幾億超廉價(jià)勞動(dòng)力基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，顯然無法長(zhǎng)久維持房地產(chǎn)不敗的神話。隨著青壯年就業(yè)人口的減少，各種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊條件和因素正逐漸消失，經(jīng)濟(jì)由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為平穩(wěn)增長(zhǎng)，供給過剩導(dǎo)致需求萎縮，房地產(chǎn)價(jià)格最終將出現(xiàn)直線或持續(xù)下跌。

按收入比計(jì)算，當(dāng)今中國(guó)的房?jī)r(jià)己達(dá)世界最高水平，沒有任何理由持續(xù)瘋漲。這種下跌既可能是絕對(duì)值的減少，也可能是相對(duì)價(jià)值的貶值，也許現(xiàn)在需要耗盡畢生積蓄的房產(chǎn)，不多久只需十年就能買到。一旦如此，城市下金蛋的房地產(chǎn)業(yè)將把銀行拖進(jìn)深淵，很多傾三代人積蓄買房并負(fù)債累累的“房奴”，肩負(fù)著上要贍養(yǎng)四個(gè)老人，下要撫養(yǎng)小孩，中間還要養(yǎng)活自己的重?fù)?dān)，一旦房產(chǎn)縮水或遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至天災(zāi)人禍，在一個(gè)醫(yī)療養(yǎng)老保障普遍缺失的社會(huì)，人們的生存狀態(tài)其實(shí)非常脆弱。那個(gè)時(shí)候，由“房奴”帶動(dòng)的房貸危機(jī)，很可能釀成全社會(huì)的危機(jī)！

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