房地產(chǎn)真的得益于流動性過剩嗎

易憲容

早些時候，股市大漲、樓市大漲，一個基本的理由就是流動性過剩、就是人民幣升值。所以在許多場所，不少人都會說，房價為什么上漲這樣快，股市為什么這樣飚升，就在于這樣的流動性沒有地方流，只好進入樓市與股市了。

但是，實際情況是這樣嗎？真是社會上人們的錢多了沒有地方花才進入股市與樓市嗎？特別是房地產(chǎn)市場，真的是民眾手上的錢太多，只能進入房地產(chǎn)市場嗎？其實，根本的情況并不是如此。

很簡單，如果說真的是民眾的錢太多，而要把這樣太多的錢進入房地產(chǎn)市場，那么，最近央行出臺關(guān)于信貸管理的359號文件的政策對這些太多的錢進入房地產(chǎn)是沒有多少影響。因為，居民錢太多，他們要如何來購買房子，購買多少套房子，只要個人不借銀行的錢，央行的 359號文件的信貸政策對他們是沒有什么用。

但是，359號文件一出來，無論是個人購買者，還是房地產(chǎn)開發(fā)商及商業(yè)銀行都在采取各種各樣的辦法來解釋這樣的政策，來規(guī)避這樣的政策。也就是說，其實這些進入房地產(chǎn)市場的投資民眾，并非真的是自己錢太多，而是他們都得利用銀行信貸進入房地產(chǎn)市場。可以說，一年來為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲？基本上是銀行信貸支持的結(jié)果。所以，當銀行信貸快速增長時，特別是當個人住房消費貸款快速增長時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格也在快速上漲。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲基本上銀行信貸支持的結(jié)果。如果沒有國內(nèi)銀行信貸支持，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格要這樣快上漲是不可能的。這也就是為什么房地產(chǎn)市場對央行的 359號文件密切關(guān)注的原因所在。同時，這也說明了，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲并非是因為個人手上的錢太多沒有投資渠道，而且是投資者在利用國內(nèi)銀行信貸成本低、市場準入便利，否則，就不會出現(xiàn)目前不少地方房地產(chǎn)炒得十分利害的情況。

正因為，國內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮基本是是銀行信貸支持的結(jié)果，因此銀行信貸政策一收緊，房地產(chǎn)市場所面臨的問題都會暴露出來。比如，今年以來央行 8次調(diào)升存款準備金率，使這存款準備率達到13%的歷史高點，凍結(jié)了流動性萬億以上；央行 5次加息，再加上股市火爆導致居民儲蓄“搬家”，一些銀行開始感到捉襟見肘，“貸存比”甚至超過80%。特別是國內(nèi)銀行信貸快速增長過快，引起監(jiān)管部門嚴密關(guān)注之后，央行的 359號文件叫停了加按揭服務，一些商業(yè)銀行資金面的緊張局面馬上表現(xiàn)出來。

由于一些商業(yè)銀行的資金面緊張、貸款額度基本用完，從而使得一些商業(yè)銀行發(fā)放房貸的確已明顯收緊，進入門檻也提高不少。也就是說，上海及深圳部分銀行無錢發(fā)放房貸的原因所在就在于央行信貸政策緊縮。對于這樣情況出現(xiàn)，是不是央行對商業(yè)干預過多，是不是早幾年基本上取消了信貸規(guī)模管理又回歸。

其實，這些理解是不正確的。一就是從目前國內(nèi)商業(yè)信貸增長及利潤增長來看，其信貸規(guī)模增長過快早就是不爭的事實。比如今年前三季度銀行信貸就達到 3.36萬億，超過預定計劃10%以上，還有一個季度，如果監(jiān)管部門不對商業(yè)銀行信貸規(guī)模作一定限制，過快的銀行信貸增長肯定會導致國內(nèi)經(jīng)濟投資過熱，肯定會不利國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，因此，央行對商業(yè)銀行信貸規(guī)模管理是它的基本職責，并不是什么過多干預問題；二是無論商業(yè)銀行的商業(yè)化市場化程度有多高，但央行總是商業(yè)銀行的最后貸款人。如果商業(yè)銀行出現(xiàn)什么問題，最后總是要央行來幫助解救，所以央行對商業(yè)銀行一定程度監(jiān)管也是必然；三是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟下，中國商業(yè)銀行完全市場化還得有一個過程，它們同樣需要依靠政府政策來發(fā)展。如果說國內(nèi)商業(yè)銀行離開政府的政策，它們要得到目前這樣發(fā)展是不可能的，因此，國內(nèi)商業(yè)銀行并非完全商業(yè)化，同樣要承擔社會的公共責任。

因此，最近監(jiān)管部門要求各商業(yè)銀行信貸收緊，一些商業(yè)銀行出現(xiàn)無錢可貸的局面應該是正常的，這是政府宏觀政策所產(chǎn)生的結(jié)果。可以說，目前國內(nèi)不少商業(yè)銀行僅是以利潤最大化作為其行為的準則，而且忘記自己的社會公共責任。這是不應該的。反之，相關(guān)的監(jiān)管部門要制定規(guī)則對這些不良行為進行嚴厲處罰。

比如說，359號文件關(guān)于第二套住房的理解，本來這是一個十分簡單的問題。因為，按照法律，在婚姻存繼期間，其財產(chǎn)是共有，沒有哪一個家庭為了購買住房會把其共有財產(chǎn)分割處理。但是，我們一些商業(yè)銀行見利忘義，而且連基本的法律常識不顧而要規(guī)避來把第二套住房以個人為單位。就是這樣的一種解釋，也就是看出我們國內(nèi)一些商業(yè)銀行見利忘義到了何種程度。不就是希望多爭取一些貸款嗎？不是就是希望多做一些所謂的“優(yōu)質(zhì)貸款”嗎？但是，要知道這樣做的結(jié)果是什么，不就是讓一些人更便利地從銀行獲得一些貸款讓房價炒高嗎？不就是讓其信貸員的業(yè)務規(guī)模更為擴張而業(yè)績更好嗎？但是炒高的房價犧牲的是整個社會的利益，最后房價出現(xiàn)周期性逆轉(zhuǎn)，如果這些商業(yè)銀行風險，其買單的是整個社會。

對于這些問題，央行看到其實質(zhì)所在，也在出臺相關(guān)的政策來調(diào)整，但是決心還是不夠果斷，還是不能夠采取嚴厲的方式來改變目前房地產(chǎn)市場信貸泛濫的局面。如果央行在這方面能夠果斷而為，嚴格執(zhí)行 359號文件，并對359號文件給出一個有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展清晰解釋，那么目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題就能夠慢慢化解。而最近上海深圳出現(xiàn)銀行無錢可貸的現(xiàn)象也就是這些政策體現(xiàn)出效應所在。

所以，上海及深圳一些商業(yè)銀行房貸突然緊張，既說明了一些商業(yè)銀行的流動性不足，也說明了監(jiān)管機構(gòu)看到問題所，希望通過信貸緊縮的方式來調(diào)整目前房地產(chǎn)市場信貸泛濫的問題。這才是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的根本所在。

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