易憲容：嚴(yán)厲遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場

2006-2007年，盡管外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)資金所占的比重仍然十分小（1.6%），但是在近兩年的時(shí)間里外資加快了進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的步伐。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金達(dá)到394億元，同比增長53%；2007年1-6月份，外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金為282億，同比增長68.7%。如果加上外國企業(yè)及個(gè)人商品房的投資，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的資金的比重應(yīng)該比這要高得多。比如說，2007年深圳的住房有10%為香港居民購買。

不過，這僅是政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，大量外資正在以各種各樣的方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。特別是正如央行《2007年中國區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告》所指出的那樣，在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始大量地流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地房地產(chǎn)市場。有媒體推測，目前有千億外資下注到了中國的二線三線城市的樓市。如果正如媒體所推測的那樣，有這樣多的資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那么中國經(jīng)濟(jì)面臨的沖擊也會(huì)不小了。

對(duì)于大量的外匯資金涌入中國的房地產(chǎn)市場，它將對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？國內(nèi)居民、企業(yè)、及監(jiān)管部門對(duì)此準(zhǔn)備好了嗎？如果正如媒體所報(bào)道的那樣，大量外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場給國人帶來的是什么？等等。

首先，外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，盡管從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看所占的比重不高，盡管加上非法進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)資金所占的比重也不會(huì)是太高，但是就目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場的界定而言，國內(nèi)房地產(chǎn)作為一個(gè)投資品市場，進(jìn)入高檔產(chǎn)品開發(fā)與房地產(chǎn)投資的外資如果要推高房價(jià)并非難事。已有的事實(shí)表明，國內(nèi)不少地方的房價(jià)，先是外資進(jìn)入，然后是外地資金進(jìn)入，最后本地資金一起對(duì)土地價(jià)格、房價(jià)炒作。比如上海，最高的房價(jià)就是外資炒作而短期內(nèi)快速飚升的。作為一個(gè)發(fā)展中國家、一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的國家，房價(jià)快速飚升，不僅會(huì)把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害國內(nèi)居民的住房福利水平，而且也容易吹大房地產(chǎn)市場的泡沫。而房地產(chǎn)市場泡沫的吹大，房地產(chǎn)泡沫總有一天要破滅。那時(shí)候，外資在中國房地產(chǎn)市場賺取暴利后撤出中國市場，房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難則要中國廣大民眾來承擔(dān)了。1997年的泰國金融危機(jī)就是最好的教訓(xùn)。

其次，外資大量地涌入中國的房地產(chǎn)市場，一定會(huì)阻礙中國現(xiàn)代化的進(jìn)程。因?yàn)椋?dāng)大量外資進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場把中國房價(jià)炒高時(shí)，一方面會(huì)激勵(lì)政府在極短的時(shí)間內(nèi)揮霍既既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會(huì)誘導(dǎo)國內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場，從而使不僅阻礙了中國經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，也阻礙了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我們可以看到，當(dāng)國內(nèi)許多高科技企業(yè)都進(jìn)入房地產(chǎn)，當(dāng)國內(nèi)各方面的資金都涌入房地產(chǎn)市場時(shí)，那么這些高科技產(chǎn)業(yè)要得到很好的發(fā)展是不可能的，中國經(jīng)濟(jì)增長的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也都不可能。

第三，外資大量地涌入中國的房地產(chǎn)市場也干擾了中國貨幣政策的有效性。就目前中國金融市場形勢來看，流動(dòng)性過剩、銀行信貸增長過快及人民幣升值壓力過大，是目前國內(nèi)金融市場所面臨大問題。而外資大量地流入中國房地產(chǎn)市場，從而使得央行不得不用更多的基礎(chǔ)貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使過多的流動(dòng)性進(jìn)一步泛濫。同時(shí)，大量的外資流入也使得中國的外匯儲(chǔ)備增長速度加快，人民幣升值壓力加大。可以說，在中國資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，在國內(nèi)資金過多都在尋找高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)暴利的情況下，讓外資大量進(jìn)入不僅加大人民幣升值的壓力，也可能讓中國巨大的財(cái)富流向國外。因?yàn)椋M(jìn)入中國房地產(chǎn)的外資不僅獲得人民幣升值的益處，也能夠獲得房地產(chǎn)的暴利。

可以說，無論是從國際慣例、國家利益及絕大多數(shù)民眾利益來看，還是這種現(xiàn)象導(dǎo)致的負(fù)面影響來看，全面遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是政府政策的題中之義。所以，在2006年政府出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》的171號(hào)文件，對(duì)境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年3月，商務(wù)部出臺(tái)25號(hào)文件，重申了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了130號(hào)文件，對(duì)外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。可以說，130號(hào)文件下發(fā)，它不僅表明中國政府對(duì)外商投資房地產(chǎn)的政策性降溫，表明了中國政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響的嚴(yán)重負(fù)面性，而且也表明了中國政府吹響全面遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)新號(hào)令。

總之，境外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重的負(fù)面，對(duì)此中央政府有所認(rèn)識(shí)，也出臺(tái)一系列相應(yīng)政策，但是這還不能夠，還應(yīng)該出臺(tái)更為全面嚴(yán)厲遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的政策。這些政策不僅要針對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)還得針對(duì)商品房的投資。在這點(diǎn)上中央政府要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)已出臺(tái)政府落實(shí)，對(duì)于一些不執(zhí)行這些政策的地方政府，要采取嚴(yán)格處罰措施。

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