易憲容：中國房地產市場討論三大基本前提

當前國內房地產市場的繁榮與發展，開始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行的金融創新與金融支持下，由此掀起了一場轟轟烈烈“造城運動”。從北國到南疆，從東海到西域，一個個的現代城市拔地而起，一座鋼筋水泥森林的遍布矗立，不少地方的經濟是發展了，不少民眾的住房條件開始改善了，但由于這場造城運動中本身所具有的制度缺陷，也人為地制造了許多矛盾，如由于利益關系上的嚴重失衡，使得大量的人力、物力、資金等蜂擁而入房地產市場，使得國民的財富在短期內向少數人聚集，使得個人收入分配差異越來越大，使得整個房地產市場的金融風險迅速向國內銀行及消費者集中，使得國內不同階層矛盾對立與沖突白熾化等。

也就是說，房地產市場的問題已經不是一個純粹經濟問題了，而早就轉化為社會問題及政治問題。因為，這場絕無僅有的“造城運動”使得國內房價快速飚升，房地產市場利益越來越不平衡，它正在制造人與自然、人與社會、人與人、人與自身種種矛盾與沖突。可以說，目前國內房地產市場所聚積的矛盾與沖突、風險與危機已經到了無可復加的地步！如果對這些風險與危機不能夠深入地反思，找到問題癥結所在，那么未來中國社會所面臨的最大問題，可能就是房地產市場所引發的風險與危機了！

那么中國房地產市場為什么會出現這樣一些問題，出現這樣一些矛盾與沖突？最為根本的原因就在于我們房地產市場發展與討論忽視了中國已經存在的三個基本前提：即個人居住權的天賦性；中國社會主義國家的人民性；中國土地的國有性。如果能夠在這三個基本的前提下來制訂國內房地產市場發展政策和法律、來發展國內房地產市場，那么房地產市場的問題就會迎刃而解。

首先，我們可以看到，目前房地產市場面對的許多問題，歸納到一點就是，房地產并非僅是一個純粹的市場問題，而且還是一個公共性的問題；房地產并非僅是一個純粹的私人品市場，而且房地產還具有相當程度的公共屬性。在本文看來，房地產的公共性，就是指每一個公民的基本居住權具有根本上的優先性。這是房地產市場存在與發展不證自明的公理。因為，每一個公民的居住權是現代文明社會基本標志，也是每一個公民的基本權利。因此，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。離開這個基礎，離開了房地產市場的公共性，房地產市場所面臨的困難與問題就會風生水起。

其次，中國是中國共產黨領導下的社會主義國家。正如胡錦濤書記指出的那樣，中國共產黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務，黨的一切奮斗和工作都是為了造福人民，要始終把實現好、維護好、發展好最廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工件的出發點和落腳點，做到發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享。

從總書記這一段話的基本精神來看，中國的經濟發展比如房地產的發展，并非是追求GDP高低，追求房地產增加多少產值，而是看是否符合絕大多數人的利益，是否放在廣大人民利益的基點上。如果不是這樣，我們經濟發展及經濟政策就遠遠了黨的基本宗旨。

比如說，目前國內房地產市場的問題，由于市場錢權交易嚴重，由于政府政策不力，從而使房地產市場宏觀調控越是調控房價上漲越快，從而使得國有的土地資源成了為少數人謀利的工具，從而使得快速飚升的房價把80%以上中低收入民眾都推到了房地產市場之外。正如有房地產研究者所指出那樣，目前中國的人均收入只有美國的1/23，卻要承擔比美國數倍高的住房價格。足見，目前中國高房價是正在嚴重地侵害廣大人民的利益。可以說，如果中國不能有效地控制房地產泡沫，不能遏制過高的房價，那么中國改革近30年積累的財富很可能被房地產這個黑洞所侵蝕，黨的基本宗旨讓快速飚升的房價所侵蝕。

第三，中國房地產市場是建立在土地國有的基礎上的。土地國有是什么？不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且中國土地所有的權能為全國人民所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附上物的溢價。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發展不成熟，由于制度規則對政府權力界定不清，由于中國的土地管理制度缺陷，國有土地不僅成了少數人謀利的工具，而且也成了少數人掠奪絕大多數人利益的重要方式。我們可以看到，在當前中國空前的城市化發展和基礎設施的建設過程中，所帶的土地及房地產增值將是非常巨大的，如果不對這筆非常巨大土地及房地產增值以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個社會財富嚴重分配不公，也會讓非常巨大的國有資產“流失”。這樣，國有土地的基本制度也只是名義上的。

總之，中國的房地產市場發展與討論，公民居住權的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的國有性是所有的房地產市場問題的前提，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據，也容易損害廣大民眾的利益。

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