美國政府能的，為什么社會主義的中國不能？
 
易憲容

早些時候在北京訪問的美國住房和城市發展部(HUD)部長阿方索·杰克遜說：“我就任時，布什總統曾讓我減少美國的無房人口比例。目前，美國擁有自己房產的人已經達到了70%，但這和北歐一些國家相比還有差距。在瑞典，個人擁有住房的比例達到了88.5%?！彼硎?，政府的任務就是為窮人提供必要的幫助，提供“人民買得起的房子”，美國住房和城市發展部就是以此理念而設。

從這段話中透露出以下幾個方面的信息，一是盡管美國的土地是私有的，但是美國的房地產市場不是為了GDP增長，不是為了政府財政收入的增加，而是為了保證美國居民基本住房權利，而是為了改善絕大多數居民的住房條件，生產人民買得起的住房。而對于這一點，美國不僅用法律的方式把這一宗旨制度化，即美國《住宅法》的宗旨就是要生產安全舒適絕大多數居民可買得起的住房，而且政府的住房和城市發展部也是為落實美國的《住宅法》宗旨而設?？梢?，盡管美國的富人很多，但是美國的房地產市場就是為了保證每一個居民基本居住權利的市場，就是美國居民真正的住房消費的市場。

二是美國的房地產市場經過幾百年的發展，盡管美國人口自由遷移十分便利，租房市場也十分發達，但美國居民自有住房擁有率仍然是很高的，而且在一些發達市場國家還要比美國高。也就是說，個人住房持有，并非僅是中國人的偏好，而是由當地房地產市場的發展、房價的高低、居民的收入水平等因素決定。如果房價低、居民收入水平合適，加上政府的幫助，任何地方的居民都具有自己購買的偏好，都能夠在個人努力下選擇適合自己的居住方式。

以此來對照中國的房地產市場，目前不少地方的房價持續飚升，而且這種房價飚升，使得絕大多數居民根本就沒有支付能力進入這種高房價市場，甚至于遠離房地產市場。也就是說，目前國內高房價的市場基本上把中國的絕大多數居民排除在房地產市場之外。

對于這種情況，有人認為這是中國房地產市場的供求關系決定的。中國房價之所以高，之所以會快速飚升，就在房地產有巨大的需求，就在于房地產市場的供不應求。即房地產市場存在“剛性需求”。還有人說，中國的高房價為什么會讓絕大多數居民有意見，會感覺到國內不少地方的房價貴得離譜，就在于政府沒有建立起有效住房保障體系。因為，中國房價肯定是不斷上漲，對于過高房價居民購買不起，政府就得建立更多廉租房來解決這些購買不起居民的住房。甚至于有人說，中國的房價過高在于許多應該進入租房市場居民而進入購房市場，這必然會導致住房的供不應求，從而推高房價。

對于美國房地產市場的情況，上述任何一種言論都是似是而非的。因為，在中國土地國有的情況下，中國政府的住房政策應該不會差于美國政府的房地產市場發展之宗旨，應該讓國有土地生產讓絕大多數民眾都有能力購買的住房。但是實際上，由于房價過高，中國房地產市場讓絕大多數居民都沒有支付能力進入過高房價的市場。因此，目前中國的房地產市場與黨的宗旨（為人民服務），與生產絕大多數居民都能力購買的住房差距很遠，而且基本上成了少數人投機炒作的市場。由于中國的房地產市場是一個投資市場，而且政府又對房地產市場的價格擔保，在便利的銀行信貸及過高的銀行金融杠桿支持下，房地產市場的價格就輕易炒高了。這與2003年美國經濟學家希勒在《房地產市場存在泡沫嗎》一文中指出的那樣，當房地產市場購買者預期房價將會繼續上漲甚至于很快時，購房者就會認為房產增值有利于自己投資增值，會認為現在不購買以后更無能力購買，會相信房價只漲不跌而購買住宅的風險小，從而進入“純粹的無限的群體性自我實現的金融夢境”涌入房地產市場。房地產市場價格就在這樣的情況下瘋狂地推高。目前中國不少城市房價快速飚升的情況就是如此。

還有，這幾年來政府對房地產市場的宏觀調控，基本宗旨就是“穩定房價”。在這里，我們先不考慮這種政策出臺的效應如何，政策出臺后房價的上漲幅度如何，我們先來考慮政府“穩定房價”的基點，看看這個基點是不是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上。如果這個“穩定房價”的基點遠遠偏離了當時絕大多數居民有支付能力的住房價格水平，那么這幾年對房地產宏觀調控政策的正當性合理性就十分令人質疑了。如果以國八條、國六條當時出臺“穩定房價”的基點來看，在國內一線城市，其房價早就超出當地絕大多數居民的住房購買能力了，比如上海的住房與居民可支配收入比早就超過15%，遠遠大于聯合國標準的三倍。正是在這意義說，這樣政策與黨的宗旨及科學發展觀是相悖的。這就是為什么幾年來國內房地產宏觀調控政策效果不佳的原因所在。如果說，我們未來的房地產市場宏觀調控政策仍然是“穩定房價”，而不考慮“穩定房價”的基點或價格水平，那么這種政策在達到效果是不可能的。

還有，無論是住房保障體系，還是買房或租房，為什么要在這些東西，一方面是體現了現代文明社會對每一個人的基本生存權利的保護，另一方面也表明在一個較好的市場體系下，每一個人能夠有自由選擇的空間。如果我們市場生產的住房是“為窮人能夠有能力購買而造”，是讓絕大多數以自己的努力及在政府的一定幫助下進入房地產市場，那么一是要進入房地產開發所認為的廉租屋的居民就不會太多，二是絕大多數居民能力根據自己所獲得的房地產市場信息、自己的財務狀況等約束條件做出適合自己租房或購房的選擇，而不需要別人來告訴他們做什么或不做什么。

總之，從美國政府房地產市場的宗旨與觀念來看，保障絕大多數居民的基本居住條件是政府的基本責任。而政府要履行這一個責任，就是要把政府的職責界定清楚，就是要把房地產市場的宗旨界定清楚，即生產窮人有支付能力購買的住房，就得幫助絕大多數居民以自己的努力通過市場的方式來獲得。但是，就目前的情況來看，盡管中國的土地是國有，房地產生產的主要要素是國有，但是房地產市場的基本宗旨并不明確，甚至于有人借助政府房地產市場政策的不明確而把中國房地產市場成了為少數人獲利的市場，成為少數人利用全國人民資源為其謀私利的市場。因此，對于房地產市場的公共性、基本宗旨、發展模式、法律制度、運作方式等方面，政府應該進行全國清理的時候了。很簡單，對于保障絕大多數居民的基本權利，為什么美國政府能的，為什么社會主義的中國不能？其原因就在于中國政府不為也？這就是美國政府的房地產市場職責對我們的啟示。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號