曹建海：就“且調且漲”答《中國經濟周刊》
 

 
 
    房地產調控為何“且調且漲”？房子是供不應求嗎？到底是什么人在買房？是中國人太愛買房子了嗎？是開發商在囤房惜售嗎？外資進入太高房價？物價局為什么管不住房價？
    面對這一系列的矛盾和疑惑，政府相關的調控重點是否恰當？建設部把廉租房政策當成了當前房地產政策的主要戰略，但問題的關鍵是，廉租房政策是否能解決當前房地產的矛盾和疑惑？

    問：房價在這一時期的上漲是正常的嗎？
    答：房價上漲當然有流動性過剩的大環境因素。所謂流動性過剩，就是流通中的貨幣超過了實體經濟對貨幣的需求，就是通貨膨脹的意思，其結果必然是所有物品特別是房地產價格的上漲。
    去年以來由于股市大幅度上漲3-4倍，導致炒股者巨大的財富效應，對住房形成了巨大的投資或投機需求；其次，住房及一系列物品價格大幅度上漲導致居民存款的大搬家，從銀行儲蓄搬到了股市和房市，而銀行一如既往地支持居民購買第N套住房。這些可能屬于各地房價突然大幅上漲的外部原因。
    從內因看，仍然是地方政府、開發商和炒樓者的層層加價，他們共同構成了介于建筑業和消費者之間的超級流通環節，他們的共同特點是不勞動，在銀行的幫助下，以很少的資金可以撬動房地產大盤的價格走勢，以宏觀調控的名義，推動房價不斷上漲。
    我不同意一些人以GDP增長及家庭可支配收入的平均數據為依據，提出人民有承受高房價的能力，根本在于忽視了居民收入分配的兩極分化，即少數人獲得了大部分財富和多數人獲得了少量份額的財富。而且，上述提法還有一個邏輯上的錯誤，就是一但房價以不低于人均收入的速度上漲，那么人民生活水平的提高又從何而來？實際上意味著發生通貨膨脹把收入增長抵消了。

    問：到底是什么人在買房？中國人太愛買房了嗎？買房子一定會賺嗎？
    答：買樓的70%以上屬于投機者，少量的是屬于自住的，但也多數出于預期價格上漲的減損或保值心理，有投資因素在里面。
    大量的非居住性購房，關鍵是把住房當成了如同股票一樣的投資工具。當價格上漲勢頭明確的勢頭，會有更多的預期上漲的公眾介入，從而推動房價向惡性方向高漲。
如果拋售及時，不是最后接力者，可能能夠從中牟利，但這種牟利是建立在最終消費者受損的基礎上的，因而缺乏社會道義；一旦房價崩盤，投機者可能血本無歸，一些銀行也可能破產，引發金融風暴。

    問：房價是怎樣被炒上去的？——是房子供應不足？還是開發商囤房惜售？外資抬高房價？
    答：地方政府拍賣土地直接推高樓面地價，并且通過新拍賣地價的“標桿”作用引起“地價重構”，推動整個城市地價和房價上漲；房地產開發商利用土地資源地理位置壟斷優勢，通過分期開發、捂盤、定期提價、假按揭等手段、尋找中介代理等手段，不斷加價，最大限度獲取超額利潤；炒樓者通過層層倒手加價，而且在強勢的賣方市場把稅金轉嫁給下家，一定程度推高了房價。外資炒樓的作用，絕對不可掉以輕心，特別是不能把房地產開發當成鼓勵類外商直接投資了。

    問：小產權合法、農村宅基地自由流轉、單位自建房、個人合作建房能否化解高房價？
    答：是的，重要的是要讓公眾可以選擇自己建設，還是通過專業機構（比如開發商）購買。只有專業公司提供了比自己建設更便宜、而且質量更高的房屋，才考慮放棄自建，這是世界各地房地產發展的共同經驗。自建不會導致城市混亂，只要政府管好城市規劃，自建一樣可以保證城市面貌不被破壞。

    問：物價局（政府）為什么管不住房價？房地產調控如何走出“且調且漲”的境地？
    答：如果市場是有效率的，政府干預似乎沒有什么理由。但現在中國的住房市場化日益朝著惡性的方向發展，政府進行必要的干預，甚至實行計劃的一些做法，是非常必要的。
    但是，如果成本不能公開，或者公開的成本完全是由開發商編制的，則物價監管是沒有意義的。
    關鍵是要通過擴大零地價的土地供給，才能把房價打下來；如果提供的是越拍越高的土地，只能從多個方面大幅度推高房價。我堅持認為，經濟適用房計劃是能解決中國住房問題的最根本出路。我主張政府一定要為大部分工薪階層建設足夠的經濟適用房，而且堅決不允許開發商介入。這里的關鍵是政府不能在地價中賺錢，開發商也不能介入開發賺取土地差價，而且杜絕了各種炒房，讓老百姓真正得到了實惠。這是對商品房掠奪制度的根本修正。
    房地產調控如何走出“且調且漲”的局面，必須切斷地方政府、房地產開發商和炒樓者的暴利機制，最好的辦法是制度性取消這些損害民生的環節，還地權、建房權于廣大公眾，則房價問題可迎刃而解。
 
 

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