保障性住房計劃救市之憂

2008-12-02  21世紀經濟報道
　
作者：曹建海

在國務院最近出臺的刺激經濟十條舉措中將保障性住房建設列為第一項，緊接著住房和城鄉建設部公布總額為9000億元的保障性住房的建設計劃，準備在今后三年內新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億元；棚戶區改造投資1015億元；經濟適用房投資6000億元。

無疑，上述林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，將以新建的方式完成投資。但是，對于經濟適用房和廉租房，新建方式則面臨著不小的壓力，主要基于兩個方面原因：一是在商品房面臨大量積壓過剩的前提下，繼續以新建的方式開發經濟適用房和廉租房，無疑是對土地資源的一種巨大浪費；二是由于新建經濟適用房和廉租房對于周邊商品房的巨大沖擊作用，新建開發方式顯然不利于溫總理所說的“正確引導和調控房地產走勢”。對于第一個理由，于正于反都有停止新建經濟適用房和廉租房的理由；而對于第二條，則具有明顯的房地產救市的色彩。由于救市力量占據了主導地位，筆者認為今后經濟適用房和廉租房主要將來自投資回購性房屋，甚至可能是來自收購擁有大量過剩房源的房地產企業。

政府回購開發商手中的未售出房屋，并沒有改變房地產的市場供給，實質是在救房地產開發商。鑒于地方政府與開發商的密切關系，地方政府將非常樂于這項工作。一旦今后保障房計劃進入投資收購時代，則收購價格就成了政府和公眾考慮的關鍵問題。這里包括房屋收購價格和房地產企業收購價格兩個層面的問題。對于房屋收購，存在價格多少、是否低于經濟適用房銷售價格的問題。如果價格過高，相當于拿人民的公共財政為房地產開發商補助，將來的財政赤字如何解決呢？收購擁有過剩房產資源的房企同樣面臨不少問題：如果以資產成本價格收購，則政府將承擔房價貶值的損失，而開發商將從困境中解脫出來；如果參照資產的市場價格，則開發商不僅可以完全回收資金成本，還可趁機大賺一筆。

所以，以民生名義包裝的保障房計劃如果執行得不好，很可能變為房地產救市的主要手段。不僅不能起到平抑房價從而促進民生的作用，反而由于政府利用公共財政補貼房地產開發商，促使其借助銀行放貸和政府收購手段，鼓足其維持高房價的信心，延緩房價合理回歸的步伐，這與絕大多數公眾的愿望背道而馳。

從世界歷史上來看，世界上幾乎沒有不被擠破的泡沫。我國香港地區也許是一個特例，這里的房地產泡沫長期沒有擠破，由于房價、地價的相互拉升，導致其經濟賴以起飛的看家產業——制造業趨于消失，經濟結構嚴重失衡。這是高房價帶來嚴重經濟社會危害的范例。

我國1998年住房制度改革之后，隨著房價的不斷飆升導致居民住房消費支出迅速增加，而房地產企業和地方政府在房價及地價上漲過程中成為既得利益集團，導致居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，10年時間下降10個百分點。居民財富相對減少的結果一定是消費不足，中國經濟越來越依靠外部需求，經濟失衡由此而生。

從中央的政策來看，中央明確要保房地產業。然而，現在中央加大調控力度的決心可以很大，但由于無法改變房價向下的趨勢，所有可能的政策，都具有非常大的經濟風險。例如，政府可以為房地產開發商放松開發信貸，緩解其現金流的困難，但是如果老百姓仍然不買房，這筆貸款將來注定成為呆壞賬；另外，用老百姓的錢去救房地產開發商，可能引起公眾的不滿，引發公眾對政府新一輪的信任危機。

筆者認為救市政策不能改變房價回落甚至崩盤的趨勢。預計本次調整至少延續3-5年的時間，調整幅度可能達到現有房價的50%以上。所謂市場回暖大約在2012年之后，房價的大幅度下跌將在3年之后形成對需求的拉動。在此之前購房的消費者，一般而言是極不理性的，自然要受到經濟規律的懲罰。政府要做的最重要的一步，就是令商業銀行體系遠離房地產，防止房地產崩盤對我國銀行體系構成根本性傷害。

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