最近，中央房地產(chǎn)新政之后，房地產(chǎn)開發(fā)商在一片歡呼之中，但他們?nèi)匀徽J(rèn)為中央的這些政策還不夠，還不能夠讓房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，即還沒有吸引力讓居民大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場購買住房。因此，不少人一直在極力主張放開第二套住房按揭貸款的界定，重新讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為炒作投機(jī)的市場。這樣，表面上是救中國經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上是讓房地產(chǎn)開發(fā)商暴利模式得以維持，是讓廣大后來者來接盤炒高的房價(jià)，甚至于來制造中國的金融風(fēng)險(xiǎn)。最近美國金融危機(jī)所造成的結(jié)果早就觸目驚心了，早就讓世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退。而美國金融危機(jī)的根源是什么？是房地產(chǎn)泡沫。但是美國的早些時(shí)候房地產(chǎn)泡沫最大，住房按揭貸款也只是貸款購買一套住房。在美國，如何購買第二套住房，有嚴(yán)格的稅收政策進(jìn)行限制。如果房地產(chǎn)開發(fā)商一定要借所謂的改善型住房之名來放開第二套按揭貸款政策，特別是在這樣一個(gè)時(shí)候放開，那么中國的金融風(fēng)險(xiǎn)怎么也不可低估。

其實(shí)，最近房地產(chǎn)市場的問題，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商一直把房價(jià)頂在天花板而不下調(diào)，從而導(dǎo)致自住型購買住房民眾的需求無法釋放出來，從而導(dǎo)致全國住房銷售迅速下降，甚至于不少地方出現(xiàn)住房銷售的嚴(yán)重萎縮。面對(duì)這種現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府把其原因歸結(jié)為央行的緊縮政策及按揭貸款制度，認(rèn)為是商業(yè)銀行流入房地產(chǎn)的資金減少所至、是第二套住房政策沒有放開所至。在他們沒有看到，這是當(dāng)前房地產(chǎn)問題的根源所在。

因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商及地方政府清楚知道，這次房地產(chǎn)市場銷售迅速下降，其關(guān)鍵的政策是由于2007年央行及銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)把住房消費(fèi)及住房投資嚴(yán)格區(qū)分的359號(hào)文件及452號(hào)文件，是第二套住房政策的界定。正因?yàn)?，這些文件把房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，從而把房地產(chǎn)炒作與投機(jī)逐漸地趕出房地產(chǎn)市場。正因?yàn)?，房地產(chǎn)炒作與投機(jī)退出房地產(chǎn)市場，從而使得房地產(chǎn)市場的需求對(duì)象格局發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)市場以炒作投機(jī)的為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場，但房地產(chǎn)市場價(jià)格則不向這種對(duì)象調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售自然也會(huì)減少。而房地產(chǎn)炒作與投機(jī)正好是今年總理政府工作報(bào)告關(guān)于遏制房地產(chǎn)不合理需求、過度需求的要求所在。正因?yàn)?，住房按揭貸款政策對(duì)房地產(chǎn)的重要性。

因此，不少房地產(chǎn)商認(rèn)為，房地產(chǎn)新政就得放開當(dāng)前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策?？梢哉f，這種表面上是為了中國經(jīng)濟(jì)增長的放松，看上去是保護(hù)居民自住性需求對(duì)按揭貸款政策的放松，但實(shí)質(zhì)上是讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到炒作投機(jī)盛行的市場、實(shí)際上是希望讓已經(jīng)吹大了房地產(chǎn)泡沫重新再吹大，然后讓這些人手上持有的住房以高價(jià)的方式轉(zhuǎn)移給下家，最后讓房地產(chǎn)泡沫吹大，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機(jī)及銀行危機(jī)買單。因此，本文堅(jiān)決反對(duì)對(duì)第二套住房按揭貸款政策放松，反之，對(duì)當(dāng)前住房按揭政策還得進(jìn)一步提高按揭貸款人市場準(zhǔn)入，以個(gè)人真實(shí)性收入水平來作為其進(jìn)行按揭貸款的基本標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步完善住房按揭制度。這是防止出現(xiàn)類似美國次貸危機(jī)及保證國家金融安全最為重要的一環(huán)。

可以看到，早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管從2004年開始一直沒有停止過，但是正如有人所說，那時(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是“空調(diào)”。越是出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，房地產(chǎn)市場價(jià)格越是快速飚升，何也？出臺(tái)的房地產(chǎn)政策沒有把握到其要害所在，但是2007年的359號(hào)文件和452號(hào)文件出臺(tái)，對(duì)住房投資與消費(fèi)做簡單的區(qū)分，即對(duì)住房消費(fèi)者仍然采取優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民進(jìn)入房地市場購買自住性住房，而對(duì)住房投資者則采取市場方式，要求他們以市場的價(jià)格進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而正是這一點(diǎn)點(diǎn)政策的變動(dòng)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就發(fā)生根本性的變化。這種現(xiàn)象只能說明2005-2007年房地產(chǎn)市場繁榮、房價(jià)快速飚升，并非是住房自住性需求所導(dǎo)致，而是房地產(chǎn)投機(jī)及炒作的結(jié)果。因?yàn)椋皇菍?duì)房地產(chǎn)投機(jī)及炒作進(jìn)行一些限制，要求房地產(chǎn)投機(jī)者不能夠享受住房按揭優(yōu)惠政策，以市場價(jià)格定價(jià)進(jìn)入市場，那么，房地產(chǎn)市場銷售就迅速下降。這說明房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行。我前幾天到過上海附近一個(gè)城市，晚上路上濱江新區(qū)，高樓林立，但居住者甚少。何也？炒作盛行也。

如果由于房地產(chǎn)投機(jī)及炒作需求減少而認(rèn)為要放松第二套住房按揭貸款政策，那么不僅與24號(hào)文件精神、十七大報(bào)告的“民有所居”等基本的精神不相符合，而且也與最近的房地產(chǎn)新政策把住房問題放在民生下的精神不相符合，也完全背棄了房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本宗旨。這樣，就會(huì)把住房看作是一個(gè)投機(jī)炒作的產(chǎn)品、把房地產(chǎn)看作是一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場、把房地產(chǎn)市場看作是制造短期GDP增長的工具及地方政府財(cái)政收入工具。如果房地產(chǎn)市場是這樣，那么我們發(fā)展房地產(chǎn)市場的意義何在，更何況房地產(chǎn)市場發(fā)展是用屬于全國人民的土地在生產(chǎn)??！

還有，就目前中國的住房按揭政策來看，不僅是目前世界最為寬松的政策，而且也是最為不完善的制度。我們只要看兩點(diǎn)就能夠知道當(dāng)前中國住房按揭政策是如何寬松及不完善。一是在早幾年，只要個(gè)人購買住房，有哪一個(gè)人不能夠從銀行獲得按揭貸款的？可以說，在早幾年，只要個(gè)人有意愿購買住房，不管個(gè)人條件如何，不管個(gè)人收入水平高低，都能夠從銀行獲得所需要的住房按揭貸款。因?yàn)椋蟮膫€(gè)人收入證明可以通過律師事務(wù)所出錢來開。如果不是在中國，哪個(gè)國家商業(yè)銀行會(huì)這樣做的？二是個(gè)人住房按揭貸款，盡管是在美國，讓一些次級(jí)信用的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并由此導(dǎo)致了目前巨大的金融危機(jī)，但是美國這些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場一是也有次級(jí)信用評(píng)級(jí)，二是購買住房也只有一套。許多國家對(duì)房地產(chǎn)炒作都有嚴(yán)格的限制。但是在中國，不僅許多進(jìn)入房地產(chǎn)的人連次級(jí)信用都沒有，而且正因?yàn)樗麄冞M(jìn)入房地產(chǎn)市場不要信用，不要真實(shí)性收入證明，因此，這些人可以買一套住房，也可以買二套、三套、四套住房，甚至于128套住房等。這是什么住房按揭政策，這完全是在利用政府按揭貸款的優(yōu)惠政策掏空國家，完全是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風(fēng)險(xiǎn)及金融危機(jī)。這樣的住房炒作是改善居民的住房條件嗎？在其他任何一個(gè)國家會(huì)出現(xiàn)這樣的事情嗎？根本就不可能。即使是現(xiàn)在，仍然有不少人通過早些時(shí)候的優(yōu)惠按揭貸款政策手上持有大量的住房。如此離譜的住房按揭政策，剛走上規(guī)范科學(xué)點(diǎn)，就有人出來要求放松，就要求讓住房炒作再次興起。那么，這種放松住房按揭政策是不是讓銀行信貸政策走上這種離譜的住房按揭政策的老路，是不是不把房地產(chǎn)泡沫吹得最后破滅而讓全國人民來買單就不甘心？

還有，即使是當(dāng)前359號(hào)文件的住房按揭政策仍然是目前世界最為寬松的住房按揭政策。第一，在大多數(shù)國家，個(gè)人住房按揭貸款每個(gè)月還款的比重不會(huì)超過家庭月可支配收入28-35%，但是我國則可以達(dá)到50%。如果收入證明的不真實(shí)性，那問題更是大；第二，在大多數(shù)國家，個(gè)人住房按揭貸款準(zhǔn)入需要用四個(gè)文件來證明其收入真實(shí)性。比如個(gè)人銀行對(duì)賬單、個(gè)人所得稅稅單、個(gè)人銀行信用記錄及個(gè)人公司證明。但是，目前在中國只要個(gè)人公司收入證明，而且這種收入證明可以在律師事務(wù)所開出?？梢哉f，中國的個(gè)人收入證明的真實(shí)性與其他市場經(jīng)濟(jì)國家相關(guān)十萬八千里。如果我們的個(gè)人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入稍微從緊一點(diǎn)，那么肯定會(huì)有很多人是無法進(jìn)入過高價(jià)格的房地產(chǎn)市場，也是無法從商業(yè)銀行獲得大多的信貸的。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要對(duì)此政策放松，那么不是在刻意制造銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)還能有什么？如果當(dāng)前第二套住房按揭政策放松了，某些個(gè)人利益膨脹了，房地產(chǎn)商暴利后逃走了，地方政府土地財(cái)政增加了及GDP上去了，但銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)無限放大了，中國金融危機(jī)也不遠(yuǎn)了！目前世界房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的問題及教訓(xùn)，難道國人就沒有誰看到了？

因此，對(duì)于當(dāng)前中國的第二套住房按揭貸款政策，不是什么放松的問題，而是全面的改革與完善。比如，降低個(gè)人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個(gè)人收入真實(shí)性審核有效標(biāo)準(zhǔn)及方式、加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)及根據(jù)不同個(gè)人信用評(píng)級(jí)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等。在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格區(qū)分住房的自住性消費(fèi)及投資性購買，并嚴(yán)格采取區(qū)別性風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。就如房地產(chǎn)新政那樣，自住型購買住房可以更多的優(yōu)惠政策，對(duì)于投機(jī)炒作住房購買則要嚴(yán)格限制。只有這樣，才能控制國內(nèi)商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)防范信用風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。從美國次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來看，國內(nèi)銀行監(jiān)管部門，決不可為以短期的經(jīng)濟(jì)繁榮而制造長期的金融風(fēng)險(xiǎn)，并以來危及國家金融安全。

總之，就目前的情況來說，當(dāng)前的第二套住房按揭貸款政策不僅不能夠放松，反之要進(jìn)行全面的改革與完善，特別是要制定一套嚴(yán)格的個(gè)人住房按揭貸款審查制度，讓那些沒有支付能力的人不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場，讓那么希望通過金融杠桿來炒作房地產(chǎn)的人或是不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，或是讓這些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場也無利可圖。如果我們的監(jiān)管部門看不到這一點(diǎn)，而要放松當(dāng)前的第二套住房按揭貸款政策，那么短期的繁榮一定會(huì)帶給中國經(jīng)濟(jì)長期的災(zāi)難。甚至于短期繁榮也無法制造，制造的僅是房地產(chǎn)泡沫巨大風(fēng)險(xiǎn)。美國納斯達(dá)克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產(chǎn)短期繁榮也就是目前美國金融危機(jī)惡果的根源！

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