目前，人們普遍關注房價能否控制得住。政府部門正在采取限制房貸、限制投機性購房的政策。但是，房價是表象，解決老百姓“住房難”的問題，須弄清問題的本質，采取科學的治本之策。

治本之策是什么？就是在馬克思經濟學指導下，根本扭轉“私建私有”（在城市國有土地上，讓私商建房，房屋私有）的體制，把住房體制改為“公建公租”（在城市國有土地上，由政府組織國有企業建房，國有房屋管理中心向人們出租住房）。

為了簡要地說明這個道理，這里引證馬克思在《資本論》中的兩段論述。我們可以從中領悟，現行“私建私有”的住房體制，本質上是助長私人房地產商投機的資本主義性質的體制，是造成國家和廣大勞動人民利益大量地被極少數私人和腐敗分子侵占的體制。

馬克思的第一段論述（《資本論》第2卷，人民出版社，1975年版，第260～261頁；2004年版，第260～261頁。引文中的黑體為引者所加)：

“資本主義生產怎樣使倫敦的房屋建筑業發生變革，可以用1857年一個建筑業主在銀行法委員會所提出的證詞來說明。他說，在他青年時代，房屋大都是定造的，建筑費用在建筑的某些階段完工時分期付給建筑業主。為投機而建筑的現象很少發生；建筑業主這樣做，主要只是為了使他們的工人經常有活干，而不致于散伙。近四十年來，這一切都改變了。現在，定造房屋的現象是極少有的。需要新房屋的人，可以在為投機而建成或正在建筑的房屋中，挑選一棟。建筑業主不再是為顧客，而是為市場從事建筑；和任何其他產業家完全一樣，他必須在市場上有完成的商品。以前，一個建筑業主為了投機，也許同時建筑三四棟房屋；現在，他卻必須購買(也就是大陸上所說的，通常以九十九年為期租用)大塊地皮，在上面建筑一二百棟房屋，因此他經營的企業，竟超出他本人的財產二十倍到五十倍。這筆基金用抵押的辦法借來；錢會按照每棟房屋建筑的進度付給建筑業主。一旦發生危機，分期墊款就會停止支付，整個企業通常就會停頓；最好的情況，是房屋停建，等情況好轉再建；最壞的情況，就是半價拍賣了事。現在，任何一個建筑業主不從事投機建筑，而且不大規模地從事這種建筑，就得不到發展。建筑本身的利潤是極小的；建筑業主的主要利潤，是通過提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點而取得的。幾乎整個貝爾格雷維埃和泰伯尼厄以及倫敦郊區成千上萬的別墅，都是用估計有人需要房屋這種投機辦法建筑起來的。(《銀行法特別委員會的報告》第1部分摘要，1857年證詞第5413—5418、5435—5436號)

馬克思的第二段論述（《資本論》第3卷，人民出版社，1975年版，第872～873頁；2004年版，第875～876頁，引文中的黑體為在引者所加)：

“在迅速發展的城市內，特別是在象倫敦那樣按工廠方式從事建筑的地方，建筑投機的真正主要對象是地租，而不是房屋。關于這一點，我們已在第二卷第十二章，用1857年倫敦一個大建筑投機家愛德華·卡普斯向銀行法委員會所提出的證詞，作為例子加以說明了。他在那里說(第5435號)：

‘我相信，一個人要想發跡，單靠公平交易是不行的……除此以外，他還必須從事建筑投機，而且必須大規模地進行；因為，建筑業主從建筑本身取得的利潤是很小的，他通過提高地租，取得他的主要利潤。例如，他租用一塊地皮，每年付租300鎊；當他按照精密的建筑計劃，在這塊地皮上面建筑起適當等級的房屋時，他每年就能由此得到400鎊或450鎊，而他的利潤與其說來源于在許多情況下他幾乎完全不加考慮的建筑物利潤，不如說來源于每年增加100鎊或150鎊的地租。’”

馬克思在上面兩段論述中，揭示了19世紀初開始，資本主義生產使英國倫敦房地產業發生了為投機而建房的變化，從事房地產業的建筑業主“不再是為顧客，而是為市場從事建筑”，即通過“從事建筑投機”謀取暴利。認真研讀馬克思的論述，可以明白下述道理：

一、目前我國在“西化”經濟學家影響下形成的“私建私有”的房地產管理體制，并不是社會主義市場經濟的“體制創新”，而是搬用了至今已有200年歷史的資本主義的老方法。

馬克思的論述告訴我們，資本主義房地產投機的基本步驟和方法是：

1. 建筑業主購買大塊地皮；2.借款形成房屋建筑基金，這種基金是貸款人按照每棟房屋建筑的進度付給建筑業主的； 3. 建筑業主使用借款，分批建房；4. 建筑業主通過提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點，分批將房屋賣給購房者；5.將賣房取得的收入償還貸款，扣除建筑成本，獲得高額利潤。

馬克思指出，“建筑業主可以通過使用超出他本人的財產二十倍到五十倍的借款來投機獲取利潤”。這就是當今人們把房地產業的投機，比喻為“空手套白狼”的方法，要投機發財，關鍵要弄到大塊地皮，這是房地產投機的主要特征。

目前中國“私建私有”體制助長房地產投機，與英國200年前相比，形式上不同的是，私人房地產商要通過政府批租土地，通過國有銀行取得貸款。但是實質上是相同的，就是把房地產業建立在私商建房的基礎上,因此，這絕不屬于生產資料公有制與市場經濟有機結合的社會主義市場經濟的體制創新，而是后退到已有200年歷史的資本主義老方法上去了。而且今天的房地產投機者可以使用的借款，何止超出他個人財產二十倍到五十倍！實踐已經表明，房地產“私建私有”體制，造成了政府、銀行不少掌權干部落入腐敗泥坑，可見，這種體制不但是老百姓“住房難”的主要原因，也是滋生腐敗的重要根源，同時也是因建筑投機以建設高檔房為主，由此帶來整個產業結構不合理的重要原因。

二、在“私建私有”體制下房地產商獲取的其實是全民所有制的國有土地的地租，是全國勞動人民勞動創造的剩余價值。

馬克思的上述論述告訴我們，“建筑投機的真正主要對象是地租，而不是房屋”。事實上，在市場經濟條件下，房價的上漲原因主要是，隨著城市交通等基礎設施、商場、文化設施的發展等，住宅建筑地段的極差地租勢必相應提高，它納入住宅建設成本，就引起商品房價格不斷攀高。當然，房地產私商在房屋供給上投機操作，也是房價上漲的原因。我國城市土地是全民所有制性質的國有土地，級差地租理應收歸國有，但是在“私建私有”體制下，級差地租絕大部分給了私人地產商，還有就是那些轉手買賣房屋的投機者。根據馬克思的勞動價值論，土地本身不會創造價值；級差地租的本質，是轉移到房地產行業來的全社會各產業部門的勞動者創造的剩余價值；因此，現行“私建私有”體制，實際上是一種放任少數私人侵占廣大勞動人民創造的剩余價值的體制，是背離社會主義方向的體制。

三、 住房體制的改革目標是社會主義市場經濟體制下的“公建公租”。

“公建公租”，簡要地說，就是政府組織統一建房，房屋規格和數量應適應大多人的收入水平；房屋由統一管理機構出租給住房者。這是由憲法關于城市土地國有即全民所有這個莊嚴規定所要求的，也是社會主義市場經濟對城市全民所有制土地為基礎的住房商品化的要求。前者決定了城市人民群眾在土地使用權上，享有平等的權利，住房占用土地面積大的，就要多承擔租金（包括地租）；后者決定了根據住房商品化的原則，進行社會性的住宅出租，出租者是作為國家所有者代表的住宅管理機構，承租者是住戶。需要說明的是，不能把房屋商品化僅僅理解為私人一次性購房。商品是使用價值與價值的統一。商品的買賣的雙方，相互轉移的并不是價值，而是使用價值。建立在國有土地上的住房，采取租賃制，等于讓人們采取分期付款的方式取得房屋的使用價值和土地的使用價值，可見，房屋仍然是商品。因此，“公建公租”體制，不是回到計劃產品經濟體制下房屋單位所有制和單位行政分配制。當然，“公建公租”的具體做法，是需要通過實踐來建立和完善的。但是，它是符合社會主義市場經濟方向的住房體制改革目標，將從根本上去除目前房地產“私建私有”體制帶來的亂象，這是走出目前房地產業困境的治本之策。。

2013。4。15

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