在拆遷的過程中，一般老百姓其實是分不清幾個重要概念的差別的。在法律上與拆遷有關(guān)的概念有三個：拆遷、安置、征地，這三者實際上是有本質(zhì)的不同的，但是老百姓把這三者都叫做拆遷。

　　居民對房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)的情況下，國家征收居民的房屋進(jìn)行再建設(shè)，這個才是真正意義上的拆遷。

　　安置實際上相當(dāng)于國家收回你租住的公房進(jìn)行再建設(shè)，被安置的人并不占有房屋的產(chǎn)權(quán)，只有房屋的使用權(quán)，等于是一個租戶。在老北京的城區(qū)里，由于房改的時候平房是不出售的，大量房管局的房子是作為公房出租給居民的，舊城改造的時候這種性質(zhì)的搬遷都是安置，被安置對象的身份是租戶。

　　征地主要面對農(nóng)民，因為農(nóng)民的土地是屬于集體所有，不是屬于國家所有，村民集體擁有土地的所有權(quán)，國家通過征地使得土地從集體所有變成國家所有，然后國家進(jìn)行國有土地的出讓再由開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。集體土地是不允許進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的，所有出售的商品房都是國有土地使用權(quán)上建造的房屋，只有取得國有土地的使用權(quán)出讓以后的商品房才是合法的商品房，除此之外剩下的都叫做小產(chǎn)權(quán)房。

　　拆遷、安置和征地，三者的法律涵義是不同的。因為對拆遷來講被拆遷人有完全的房屋產(chǎn)權(quán)，拆遷前必須征得被拆遷人同意，且需要按照物權(quán)法進(jìn)行全面的補償;但是安置和征地的情況就不同了，現(xiàn)在很多人有意無意地混淆概念，把安置和征地也說成拆遷，實際上這里面牽扯到保護誰的所有權(quán)的問題。尤其是安置，本身被安置對象是租戶，租戶是否應(yīng)得到高額補償，這本身是個要討論的問題。安置首先需要的是產(chǎn)權(quán)人的同意，由產(chǎn)權(quán)人來安置租戶，租戶的權(quán)益與所有人的權(quán)益肯定是不能等同的。

　　早期安置的做法是把所有的安置費主要補償給所有權(quán)人，由所有權(quán)人對租戶進(jìn)行安置，但是所有權(quán)人往往拿了錢不辦事，造成很大的矛盾;后來安置又變成了主要補償給租戶，但租戶拿錢以后房子就立即拆掉而所有人的權(quán)利沒有人管，所以安置這個問題上一直存在著到底補償誰、誰有多少權(quán)利等爭議，而有些專門指責(zé)中國拆遷法律的人刻意回避了安置這個問題。因為租戶是沒有產(chǎn)權(quán)的，拆遷要求去處理這個房子，本身是產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)利問題，租戶是不能侵占產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利的。但是很多時候被搬遷人維權(quán)就故意把安置變成拆遷來宣傳誤導(dǎo)公眾的輿論，牟取灰色的利益，讓安置的租戶取得所有權(quán)人一樣的權(quán)利，本身就是不公平，并且也是對于物權(quán)法的踐踏。原來的公房與現(xiàn)在的廉租房性質(zhì)相當(dāng)，但是公房拆遷所要的補償比有產(chǎn)權(quán)的私房基本一致。

　　即便是拆遷也要區(qū)分不同情況，主要分成兩類，一類是土地使用權(quán)已經(jīng)出讓給個人了，也就是商品房的拆遷;其實這種情況現(xiàn)在我們碰到的非常少，因為商品房都是最近建設(shè)的，沒有動遷改造的必要。另外一類是目前主要存在的拆遷情況，大量房屋的土地使用權(quán)并沒有從國家購買，等于國家默認(rèn)你的使用權(quán)了，在解放初期土改、土地收歸國有以后就默認(rèn)你有使用權(quán)。在這種情況下房屋的所有權(quán)是不全面的，國家的土地所有權(quán)是更大的權(quán)力，從法律環(huán)節(jié)上來講，一般叫做“房隨地走”，房子作為土地的隨屬物，房子的使用權(quán)要隨著土地的所有權(quán)使用權(quán)發(fā)生變化，這是國際上通行的法律原則。

　　很多人把這些法律環(huán)節(jié)都忽略了，他認(rèn)為他的私房就有完全決定的權(quán)利。西方妖魔化我國政府征收老百姓房產(chǎn)的時候忽略了土地所有權(quán)的性質(zhì)，如果房子的所有權(quán)是無限的，那么怎樣體現(xiàn)土地所有權(quán)的權(quán)利呢?因此國家可以行使其土地所有權(quán)的權(quán)利，最多是對于你原來的土地使用權(quán)進(jìn)行補償。要知道房子固然是你的，你可以把你的房子拿走到任何地方去，現(xiàn)代的技術(shù)也確實做得到把一整棟的房屋搬到另一個地方，而且拆遷的時候房屋的磚瓦等你都可以擁有權(quán)利，實際上很多老房子上的好東西(比如磚雕等)拆遷時你都可以拆走的。這里有一個權(quán)利邊界的問題，就是你的權(quán)利的存在不能妨害他人權(quán)利的存在。

　　只有從國家購買了土地使用權(quán)的商品房，才可以有房產(chǎn)完全的權(quán)利，拆遷人不能剝奪他人合法的土地使用權(quán)，也就是房屋的所有權(quán)人不能被剝奪土地使用權(quán)。對于沒有收費、默許使用的土地使用權(quán)，在法律層面是可以隨時回收的，最多是給予補償。而且即使是擁有土地使用權(quán)建造的房屋，還存在著共有物權(quán)和單獨物權(quán)的問題。就是說多個單元房子在一起構(gòu)成小區(qū)和樓宇的時候，是所有的業(yè)主共有房屋產(chǎn)權(quán)下的土地使用權(quán)，對于這樣共有物權(quán)的處理是需要共有人集體決策的，不能因為個人的意愿妨礙集體公眾利益。

　　西方妖魔化中國拆遷時所舉的很多極端情況的案例都是單獨物權(quán)，也就是說房子、水電、道路都是獨立的，而對于共有物權(quán)西方是可以社區(qū)投票不讓你居住的。現(xiàn)在中國的房子基本上是共有物權(quán)，很多東西并不獨立。尤其是樓房，每個業(yè)主的所有權(quán)都得依附大家共同的所有權(quán)而存在，而且一個小區(qū)是整個社區(qū)統(tǒng)一的規(guī)劃，供水供電等等，包括社區(qū)整體的道路系統(tǒng)，這些都在共有物權(quán)里面。社區(qū)的道路實際上是你的房子相鄰權(quán)的體現(xiàn)，大家對道路的權(quán)利也都有份，否則業(yè)主光有塊地，總不能從底下的地道或者天上飛過去吧，路權(quán)還是要和別人分享才能實現(xiàn)的。包括小區(qū)要改造了，供水供電的權(quán)利也不僅僅是屬于業(yè)主個人的，是小區(qū)大家公共的。目前在北京是把土地使用權(quán)分割了變成每一個業(yè)主都有一個房產(chǎn)證的同時還有土地證，一般商品房是只有房產(chǎn)證沒有土地證的，土地證處于小區(qū)共有的狀態(tài)。

　　征地的問題就更復(fù)雜一點，在革命年代，土改是分給農(nóng)民土地所有權(quán)的，所以政府去征收這個所有權(quán)并不存在法律依據(jù)。農(nóng)民土地怎么變成了集體土地了呢?是農(nóng)民當(dāng)時自愿加入合作社，把有關(guān)的土地產(chǎn)權(quán)入股變?yōu)楹献魃绲漠a(chǎn)權(quán)，這樣才在法律層面上將土地的所有權(quán)從農(nóng)民個人變成了集體所有，這是土地集體所有制的來源。黨分給農(nóng)民土地，這些權(quán)利都是要承認(rèn)的。所以在征地的時候還有一個房屋所有權(quán)之外的土地權(quán)利問題，既然是集體土地、集體所有，因此處分它的產(chǎn)權(quán)的時候就要有集體協(xié)商，這里有一個集體權(quán)利和個人權(quán)利的問題。村委會做出的決定是有法律效力的，村民是需要執(zhí)行的，村委會或村長坑害大家利益是另一個法律問題，這中間有誰出賣了大家的利益，是村里的事情，跟外來的拆遷是無關(guān)的，這些問題是無法對抗第三人——拆遷人的，現(xiàn)在很多人有意把這個攪在一起把問題復(fù)雜化。

　　對于中國來講，拆遷相關(guān)的法律基礎(chǔ)比西方要扎實的多，因為土地是國有和集體所有的，土地權(quán)利優(yōu)于房屋權(quán)利是國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，對此很多西方學(xué)者，包括中國一些比較傾向于西方的學(xué)者是有意不提的。在拆遷過程中，我們首先要把這個問題說清楚。而且有可能在一個拆遷項目當(dāng)中涉及不同的土地產(chǎn)權(quán)，就是既有拆遷，也有安置，也有征地，這個是很正常的，法律關(guān)系和權(quán)利大小差別也很大，但是老百姓要起補償來可沒有差別，如果有了差別就有人認(rèn)為不公平了，實際上不同性質(zhì)的“拆遷”補償完全一樣那才是真的不公平。

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